เทอร์ร่าคลังความรู้

เรื่องดีๆที่อยากแบ่งปัน เปิดประตูสู่การเพิ่ม มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ด้วยข้อมูลที่หลากหลายมีสไตล์ และถูกต้องแม่นยำ โดยทีมงานมืออาชีพ รายงานการสำรวจโครงการบ้านมือสองทุกทำเลในกรุงเทพฯ บทความแนะนำการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ บทความแนะนำการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ และสาระบันเทิงรอบรั้วบ้าน

Most Popular

12345

สาระการลงทุน
		Array
(
    [news-category] => building-and-city-plan
    [orderby] => date
    [error] => 
    [m] => 
    [p] => 0
    [post_parent] => 
    [subpost] => 
    [subpost_id] => 
    [attachment] => 
    [attachment_id] => 0
    [name] => 
    [static] => 
    [pagename] => 
    [page_id] => 0
    [second] => 
    [minute] => 
    [hour] => 
    [day] => 0
    [monthnum] => 0
    [year] => 0
    [w] => 0
    [category_name] => 
    [tag] => 
    [cat] => 
    [tag_id] => 
    [author] => 
    [author_name] => 
    [feed] => 
    [tb] => 
    [paged] => 0
    [comments_popup] => 
    [meta_key] => 
    [meta_value] => 
    [preview] => 
    [s] => 
    [sentence] => 
    [fields] => 
    [menu_order] => 
    [category__in] => Array
        (
        )

    [category__not_in] => Array
        (
        )

    [category__and] => Array
        (
        )

    [post__in] => Array
        (
        )

    [post__not_in] => Array
        (
        )

    [tag__in] => Array
        (
        )

    [tag__not_in] => Array
        (
        )

    [tag__and] => Array
        (
        )

    [tag_slug__in] => Array
        (
        )

    [tag_slug__and] => Array
        (
        )

    [post_parent__in] => Array
        (
        )

    [post_parent__not_in] => Array
        (
        )

    [author__in] => Array
        (
        )

    [author__not_in] => Array
        (
        )

    [ignore_sticky_posts] => 
    [suppress_filters] => 
    [cache_results] => 1
    [update_post_term_cache] => 1
    [update_post_meta_cache] => 1
    [post_type] => 
    [posts_per_page] => 21
    [nopaging] => 
    [comments_per_page] => 50
    [no_found_rows] => 
    [taxonomy] => news-category
    [term] => building-and-city-plan
    [order] => DESC
)
		

การเติบโตของอาคารสูงจำนวนมากในย่านใจกลางเมืองของเมือง Brickell รัฐ Miami สหรัฐอเมริกา ก่อนปี 2003 ภาพของเมืองนั้นถูกเรียกขานว่า Ghost Town เพราะเงียบเหงาและไม่ค่อยมีกิจกรรมภายในเมืองมากนัก แต่ภายในปี 2003-2008 เมืองก็ได้พัฒนาอย่างก้าวกระโดดจนชาวเมืองเองยังก้าวตามแทบไม่ทัน และถึงแม้ว่าการพัฒนานั้นจะเหมือนก้าวกระโดด แต่ก็ยังมีคำถามหนึ่งข้อที่เกิดขึ้นในใจของชาวเมืองไมอามี่นั้นคือ “เมืองเติบโตไปเพื่อใคร?” โดยการตั้งคำถามนี้ เป็นผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของเมือง Brickell (ในทางที่ดี) ในที่สุด ภาพจาก : http://www.brickellkey411.com/ #terraads TerraBKK มองเห็นว่าการเติบโตของเมือง Brickell คล้ายภาพสะท้อนความเจริญและพลวัตรของความเป็นเมืองในกรุงเทพฯ และทางออกของคำถามที่ว่าเมืองเติบโตไปเพื่อใคร น่าจะนำมาตอบโจทย์ของการเติบโตของกรุงเทพฯได้ จึงได้นำบทความนี้มาให้แฟน TerraBKK ได้อ่านกัน การพัฒนาแบบ Mixed-Use เพิ่มมูลค่าและรองรับประชากรได้มากกว่า การเปลี่ยนแปลงของเมือง Brickell เริ่มขึ้นหลังจากเหตุการณ์อสังหาริมทรัพย์ฟองสบู่แตก จึงได้เกิดการแสวงหาที่อยู่อาศัยสำหรับเช่าราคาถูกและเริ่มมีการฟื้นฟูที่อยู่อาศัยในย่านประวัติศาสตร์ของเมืองขึ้น ซึ่งเป็นผลให้เกิดการเพิ่มขึ้นของประชากร ร้านอาหาร โรงแรม คอนโดมิเนียม และร้านค้าขนาดเล็กอยู่ในทุกบล็อกทุกช่วงถนน การลงทุนจากภาคเอกชนช่วงปี 2003-2008 ภายในย่านใจกลางเมือง Brickell นั้นมีมูลค่ากว่า 13,000 ล้านดอลล่าร์สหรัฐ หรือกว่า 462,000 ล้านบาท อีกทั้งยังมีการพัฒนาเแบบ […]

948/ Share :

สำหรับบุคคลทั่วไปอาจจะยังไม่คุ้นเคยกับคำว่า FAR และ OSR มากเท่าไร แต่สำหรับ developer แล้ว FAR นั้นถือเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เพราะนั่นหมายถึงสิทธิในการเพิ่มพื้นที่อาคารที่จะสามารถเพิ่มมูลค่าอาคารได้อีก จริงๆแล้ว FAR คือหนึ่งในข้อกำหนดทางผังเมืองรวมที่มีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย โดยคำว่า FAR ย่อมาจาก Floor Area Ratio หรือ อัตราส่วนอาคารต่อพื้นที่ดิน และ OSR ย่อมาจาก Open Space Ratio หรือ อัตราส่วนที่ว่างต่ออาคาร อย่างที่ทราบกันอยู่แล้วว่าในผังเมืองนั้นจะมีการกำหนดสีหรือการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น สีเหลืองหมายถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สีน้ำตาลหมายถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินหนาแน่นมาก หรือสีแดงหมายถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบพาณิชยกรรม ซึ่งภายในข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภทนี้ นอกจากจะแบ่งแยกบทบาทของย่านแล้ว ยังมีตัวควบคุมเพื่อให้การใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นไปตามที่กำหนดไว้อีกด้วย TerraBKK Research จะขอยกตัวอย่้างคร่าวๆ เพื่อสร้างความเข้าใจเบื้องต้นเกี่ยวกับ FAR, OSR และข้อกำหนดอื่นๆทางผังเมือง โดยยกตัวอย่างพื้นที่บริเวณแยกรัชดา-ลาดพร้าว (บริเวณสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินลาดพร้าว) ดังรูป จากภาพภายในวงกลม มีการใช้ประโยชน์ที่ดินอยู่ 3 ประเภท นั่นคือ สีส้ม ย.7 […]

1,437/ Share :

ปัจจุบันการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ล้วนเป็นที่ถูกจับจ้องเนื่องจากทุกสายตาต่างยกย่องว่า อสังหาริมทรัพย์คือขุมทรัพย์ล้ำมูลค่าที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างมหาศาล มองในทางกลับกัน การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอง ก็ถือเป็นการบริโภคที่ดินในรูปแบบที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นการพัฒนาที่ดินเชิงเดี่ยว หมายความว่าใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว อีกทั้งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยวหรือ บ้านจัดสรร ก็เป็นการพัฒนาที่บริโภคที่ดินจำนวนมากเช่นกัน #terraads ในประเทศชั้นนำทั่วโลก ล้วนประสบปัญหาจากการที่ เมืองโตอย่างไร้ทิศทาง (Urban Sprawl) จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทโครงการบ้านจัดสรร โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายหลังยุค Baby Boomer ที่จำนวนประชากรในประเทศเพิ่มขึ้นอย่างทวีคูณ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยแปรผันตรงตามจำนวนครอบครัวไปด้วย สำหรับบทความนี้ TerraBKK Research จะขอกล่าวถึงผลกระทบจากการพัฒนาบ้านจัดสรรที่ทำให้เมืองโตอย่างไร้ทิศทางใน 2 ด้านด้วยกันคือใน ด้านผลกระทบต่อการวางผังพัฒนาเมือง และด้านผลกระทบด้านเศรษฐกิจ 1. ผลกระทบต่อการวางผังพัฒนาเมือง – เนื่องจากการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร โดยเฉพาะในพื้นที่ชานเมืองนั้น ทำให้การเติบโตของเมืองเกิดเป็นหย่อมๆ หรือเติบโตอย่างไม่ชัดเจน อีกทั้งยังเป็นการใ้ช้ประโยชน์ที่ดินที่ไม่คุ้มค่าต่ำเมื่อเทียบจากการใช้ประโยชน์ต่อคนต่อหน่วย ซึ่งก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ค่าใช้จ่ายในการลงทุนโครงการและราคาขายนั้นสูงมากกว่าการพัฒนาประเภทอื่นๆ อีกทั้งวัตถุประสงค์ของการพัฒนาโครงการ ยังไม่ได้มีวัตถุประสงค์ในการผสมผสานพาณิชยกรรมเข้าไปด้วย จึงทำให้ชุมชนจัดสรรหลายแห่งขาดแคลนพื้นที่ให้บริการทางพาณิชยกรรมและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เช่น การเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ ระบบสาธารณูปโภค และระบบสาธารณูปการ (โรงเรียน, สถานพยาบาล) ซึ่งก็เป็นผลต่อเนื่องไปถึงการพัฒนาจากภาครัฐในการอำนวยความสะดวกประชากรในชุมชนด้วย การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับแบบนี้ไม่มีความคุ้มค่าทั้งในด้านการลงทุนและการซ่อมบำรุง เนื่องจากชุมชนมีความหนาแน่นต่ำแต่มีพื้นที่กว้างใหญ่นั่นเองจากการศึกษาของ U.S Environmental Protection Agency พบว่า ทุกการแผ่ขยายของโครงการจัดสรรบ้านเดี่ยวในสหรัฐอเมริกา […]

1,145/ Share :

จากบทความเรื่อง ผังเมือง ที่ TerraBKK Research ได้นำเสนอทั้งเรื่องความเข้าใจเบื้องต้นของ ผังเมือง ภาพรวมของมาตรการทาง ผังเมือง ทั้ง 4 มาตรการอย่างคร่าวๆ และนำเสนอมาตรการควบคุม หรือ มาตรการเชิงลบ (Negative Measures) ไปแล้ว และในบทความนี้จะนำเสนอเรื่อง มาตรการทางผังเมืองลำดับที่สอง นั่นคือ มาตรการดำเนินโครงการพัฒนา หรือ มาตรการเชิงบวก (Positive Measures) ซึ่งเป็นมาตรการเพื่อส่งเสริมการพัฒนาของภาคเอกชน ที่ดำเนินการโดยภาครัฐหรือร่วมมือกับภาคเอกชน #terraads เนื่องจากผังเมืองนั้นมีหน้าที่ในการชี้นำทิศทางการพัฒนาของเมือง โดยจะต้องครอบคลุมการพัฒนาในทุกมิติ ซึ่งหากจะดำเนินการให้สำเร็จจึงจำเป็นต้องมีการสร้างหรือจัดหาโครงสร้างพื้นฐาน การคมนาคมขนส่ง สาธารณูปโภค ซึ่งได้แก่ ไฟฟ้า ประปา การสื่อสารโทรคมนาคม การป้องกันน้ำท่วมและการระบายน้ำ การรวบรวมและบำบัดน้ำเสีย และการจัดเก็บและกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล ฯลฯ และสาธารณูปการ ซึ่งได้แก่ การศึกษา การแพทย์และสาธารณสุข การนันทนาการ การศาสนา และการบริหารปกครอง ฯลฯ โดยมาตรการนี้เป็น การชี้นำการพัฒนาของภาคเอกชน (Infrastructure-led development)  โดยกลไกการดำเนินการนั้นอาจเป็นการบันทึกข้อตกลงและความร่วมมือระหว่างหน่วยงาน (Memorandum of […]

1,386/ Share :

นับตั้งแต่ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ปี 2556 ได้ถูกกำหนดให้เป็นผังที่ไม่มีวันหมดอายุ ก็ยังไม่ได้เห็นความเคลื่อนไหวและแนวโน้มของการปรับผังที่เปลี่ยนไปมากเท่าไรนัก ล่าสุด TerraBKK Research ได้ทราบมาว่าสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร ได้มีแนวคิดของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ในการทำให้กรุงเทพฯ เป็น เมืองกระชับ (Compact City) ที่เน้นการสนับสนุนอาคารพาณิชย์และอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ อาคารที่อยู่อาศัยแนวดิ่ง ซึ่งจะมุ่งเน้นให้เกิดการพัฒนาเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในและชั้นกลาง เท่านั้น เช่นในพื้นที่ สีลม สาทร และมักกะสัน โดยสำนักผังเมืองได้ออกแบบเครื่องมือที่ใช้ในการควบคุมเพื่อให้เป็นไปตามแนวคิดนี้คือ มาตรการทางผังเมือง ซึ่ง TerraBKK Research ได้นำเสนอไว้ในบทความ “มาตรการทาง ผังเมือง รู้ไว้ ได้เปรียบ” #terraads ต่อเนื่องจากบทความก่อนหน้านี้ TerraBKK จะขอพาไปเจาะลึกถึงรายละเอียดในแต่ละมาตรการ ว่ามีข้อกำหนดและการบังคับใช้อย่างไร โดยในครั้งนี้จะนำเสนอมาตรการแรกคือ มาตรการควบคุม หรือมาตรการเชิงลบ (Negative Measures) ซึ่งเป็นมาตรการที่ใช้เพื่อควบคุมการพัฒนาจากภาคเอกชน มีทั้งหมด 9 ข้อ ดังนี้ 1. การควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Land use control) หรือที่จะคุ้นเคยกันอย่างดีในรูปแบบของผังสี ที่กำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทต่างๆ โดยกำหนดเป็นโซนหรือย่าน […]

2,183/ Share :

จากบทความเดิมเรื่อง “ทำความเข้าใจ ผังเมือง เครื่องมือกำหนดทิศทางการพัฒนาเมือง” ที่ TerraBKK Research ได้นำเสนอเกี่ยวกับข้อมูลและบทบาทบื้องต้นในด้านผังเมืองไปแล้ว เพื่อให้เกิดความรู้ความเข้าใจพื้นฐานในด้านผังเมืองอย่างคร่าวๆ และในบทความนี้จะเป็นข้อมูลในด้าน มาตรการทางผังเมือง สำหรับพื้นที่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในและชั้นกลาง #terraads สืบเนื่องจากแนวโน้มของการปรับเปลี่ยนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับต่อไป จะเป็นการมุ่งเน้นให้เกิดการพัฒนาในเขตกรุงเทพฯชั้นในและชั้นกลาง ลดการกระจายตัวออกไปบริเวณชานเมืองด้านนอก ซึ่งขณะนี้สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร ได้กำลังดำเนินการศึกษาและวิเคราะห์มาตรการต่างๆ ก่อนจะประกาศและบังคับใช้ต่อไป โดย TerraBKK Research มองว่าเป็นข้อมูลที่สำคัญและเป็นประโยชน์อย่างมากทั้งแต่นักพัฒนาและคนทั่วไป เพราะจะมีมาตรการดึงดูดการพัฒนาของภาคเอกชนหลายๆข้อด้วยกันในผังเมืองฉบับใหม่นี้ ผังเมืองของประเทศไทย มีจุดเริ่มต้นนับตั้งแต่ปี 2495 แต่ในตอนนั้นยังไม่มีการประกาศขอบเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินรองรับ และต่อมาในปี 2500 จึงเริ่มมีการพัฒนาผังจนถึงปี 2503 ก่อนจะออกมาเป็นผังเมืองที่มีการวางกรอบวิสัยทัศน์และการพัฒนาล่วงหน้าถึง 30 ปี นั่นคือจนถึงปี 2533 ในชื่อผังว่า “Greater Bangkok Plan” ซึ่งขณะนั้นยังไม่มีกฎหมายจากคณะรัฐมนตรีในการบังคับใช้ ทิศทางของการพัฒนาในผังนี้จะเป็นการคาดการณ์การขยายตัวของเมือง ซึ่งคาดการณ์ว่าขยายตัวไปทางทิศเหนือหรือทางปทุมธานี และต่อมาในปี 2518 จึงได้มีการประกาศ พระราชบัญญัติผังเมืองออกมาเป็นครั้งแรก โดยระบุในผังเมืองรวม ต้องมีผังประกอบ 4 ผัง ได้แก่ ผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน, ผังที่โล่งและที่ว่าง, […]

2,459/ Share :

ผังเมือง เป็นเครื่องมือสำคัญในการกำหนดทิศทางการพัฒนาของประเทศว่าจะเป็นไปในทางไหน และเป็นกรอบกฎหมายที่สำคัญมากอีกอย่างหนึ่ง แต่น้อยคนมากๆที่จะเข้าใจว่าจริงๆแล้ว ผังเมืองแต่ละผังนั้นมีบทบาทอย่างไร บอกอะไรเราบ้าง กำหนดและบังคับใช้อย่างไร และก็คงจะมีน้อยคนอีกเช่นกัน ที่จะรู้ว่าผังเมืองเองก็มีลำดับขั้นตอนของศักย์การพัฒนา TerraBKK Research มองว่าผังเมืองเป็นเครื่องมือสำคัญที่กำหนดความเจริญและการเติบโตของเมือง หากเราเข้าใจผังเมืองก็จะทำให้เข้าใจทิศทางการลงทุนด้วยเช่นกัน จึงนำข้อมูลในด้านผังเมืองมาให้แฟนๆ TerraBKK ได้รับทราบทั่วกัน #terraads การกำหนดลำดับศักย์ของผังเมือง “ ผังเมือง” เป็นเหมือนนโยบายในการพัฒนา โดยแต่ละกระทรวง, หน่วยงาน หรือองค์กร ก็จะมีแผนการพัฒนาของตัวเองด้วย ซึ่งก็ต้องยอมรับว่า บางครั้งแผนการพัฒนาของแต่ละหน่วยงาน ก็ตรงบ้างไม่ตรงบ้างกับกรอบการพัฒนาของผังเมือง ลำดับศักย์ของผังเมืองนั้นจะกำหนดการพัฒนาไว้ล่วงหน้าคล้ายๆกับ แผนพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ ก่อนจะย่อยลงสู่ลำดับศักย์ที่เล็กลง โดยมีลำดับเป็น ประเทศ – ภาค – จังหวัด – พื้นที่ ตามลำดับ โดย TerraBKK Research จะขอนำเสนอข้อมูลและความสำคัญของแต่ละผังในเบื้องต้น ดังนี้ 1. ผังนโยบาย เป็นผังที่วางกรอบการพัฒนาในเชิงนโยบายซึ่งครอบคลุมระดับประเทศ ระดับภาค และระดับกลุ่มจังหวัด (ภาคย่อย) ซึ่งจะช่วยให้การพัฒนาดำเนินการไปในทิศทางเดียวกันและสอดคล้องกับแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ผังนโยบายสามารถแบ่งย่อยได้อีก 3 ประเภท […]

1,885/ Share :

ซื้อขายที่ดินกัน…หมายความรวมถึงตัวบ้านด้วยหรือไม่ ? เรียนตรงๆ ว่าหัวข้อบทความนี้ถือเป็นปัญหายิ่งใหญ่ระดับชาติ เพราะมีคดีความเกิดขึ้นมากมายไม่สิ้นสุด อาจเป็นเพราะผู้ซื้อผู้ขายไม่รอบคอบ รวมถึงการไม่ยอมปรึกษานักกฎหมายเสียก่อนที่จะทำการซื้อขายกัน เพราะการซื้อขายที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่นั้น นอกเหนือจากเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่ต้องคำนึงแล้ว ผู้ซื้อและผู้ขายต้องรู้ก่อนว่าสิ่งปลูกสร้างที่ตั้งอยู่บนที่ดินนั้นตกเป็น “ส่วนควบ” ของที่ดินหรือไม่ เพื่อที่จะได้มาทำข้อตกลงกันว่าจะทำการซื้อขายสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วยหรือไม่อย่างไร เรื่องจะได้จบแบบสวยงามเมื่อโอนที่ดิน ไม่ใช่จบกันที่ศาลไคฟง (ฮา) “ส่วนควบ” คืออะไร? อย่างที่เกริ่นไปแล้วว่าการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาก็คือหลัก “ส่วนควบ” โดยส่วนควบหมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่น เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป #terraads ตัวอย่างเช่น บ้านที่ปลูกสร้างลงบนที่ดิน นอกจากบ้านจะถือเป็นอสังหาริมทรัพย์แล้วเพราะเป็นทรัพย์ที่ยึดติดอยู่กับที่ดินเป็นการถาวร บ้านยังถือเป็นส่วนควบของที่ดินแปลงดังกล่าวด้วย เพราะเนื่องจากโดยสภาพแล้วหากไม่มีที่ดินบ้านย่อมไม่อาจปลูกสร้างหรือตั้งอยู่ได้ ที่ดินจึงเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของบ้านหลังดังกล่าว ไม่อาจแยกออกจากกันได้นอกจากทำลาย เช่นนี้ย่อมถือได้ว่าบ้านย่อมตกเป็นส่วนควบของที่ดิน เป็นต้น เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้นด้วย กฎหมายกำหนดให้เจ้าของทรัพย์สินย่อมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในส่วนควบนั้นด้วย และจากตัวอย่างข้างต้น เมื่อบ้านตกเป็นส่วนควบของที่ดิน นั่นหมายความว่าเจ้าของที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังดังกล่าวด้วยเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าบ้านที่ปลูกลงบนที่ดินจะถือเป็นส่วนควบของที่ดินนั้นไปซะหมด เพราะมีข้อยกเว้นอยู่ว่า บ้านหรือสิ่งปลูกสร้างซึ่งติดอยู่กับที่ดินหรือโรงเรือนเพียงชั่วคราว หรือปลูกสร้างลงในที่ดินโดยอาศัยสิทธิของบุคคลอื่น ไม่ถือเป็นส่วนควบ ตัวอย่างเช่น เช่าที่ดินของบุคคลอื่น แล้วปลูกสร้างบ้านลงในที่ดินดังกล่าว เช่นนี้บ้านย่อมไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน เจ้าของที่ดินย่อมไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังดังกล่าวแต่อย่างใด เป็นต้น การซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้กล่าวถึงบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ต้องถือว่าขายบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย […]

1,635/ Share :

                 หลังจากได้มีการวางแผนแม่บทการพัฒนาด้านคมนาคมขนส่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งระบบขนส่งทางรางในเมือง ซึ่งเป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้ว ว่าได้มีการวางระบบโครงข่ายขนส่งทางรางในเมืองจนถึงชานเมืองในส่วนต่อขยายเพิ่มเติมหลายส่วนและเริ่มเป็นรูปธรรมชัดเจนมากขึ้น ทำให้ดูเหมือนว่าความคึกคักในด้านการพัฒนาที่ดินของกรุงเทพมหานครนั้นค่อนข้างจะมีสีสันเป็นพิเศษ ผนวกกับการปรับแก้การบังคับใช้กฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับล่าสุด ให้เป็นผังเมืองที่ไม่หมดอายุแต่จะเป็นการปรับแก้กฎหมายและประกาศใช้ตามความเหมาะสม ทั้งนี้ก็เพื่อเอื้อให้เกิดความยืดหยุ่นและเท่าทันต่อสถานการณ์การพัฒนาและการเติบโตของเมืองหลวงของเราที่ไม่หยุดนิ่งนั่นเอง สิ่งที่น่าสนใจของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับล่าสุดอีกอย่างหนึ่ง ก็คือหลักการพัฒนาที่รัฐเตรียมนำมาใช้ เพื่อสร้างแรงจูงใจให้เกิดการพัฒนาพื้นที่จากภาคเอกชน ซึ่งถือเป็นเรื่องใหม่สำหรับบ้านเรา นั่นคือ การโอนสิทธิการพัฒนาพื้นที่ หรือ Transfer of Development Rights (TDR) ซึ่งจะช่วยรักษาพื้นที่ที่ต้องการอนุรักษ์และสามารถพัฒนาพื้นที่ที่ต้องการได้นั่นเอง #terraads                   การโอนสิทธิการพัฒนาพื้นที่ หรือ TDR นี้ เป็นแนวคิดทางด้านผังเมืองที่มีมานานหลายทศวรรษ และได้มีการปรับใช้กันแล้วในหลายประเทศ หลักการของแนวคิด TDR นี้ คือการซื้อขาย “สิทธิ” ในด้านพัฒนาบนที่ดิน ระหว่าง พื้นที่ที่ต้องการจะควบคุมการพัฒนาหรืออนุรักษ์ (Sending Areas) และ พื้นที่ที่มีการเจริญเติบโตและได้รับการสนับสนุนการพัฒนา (Receiving Areas) โดย TDR ที่ได้รับ จะเป็นในรูปแบบของการพัฒนาอาคาร […]

1,198/ Share :

ไม่ว่าจะเป็นงานอสังหาริมทรัพย์หรือการก่อสร้างที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลทั่วไป ล้วนต้องเกี่ยวพันกับอาชีพนักออกแบบอย่าง สถาปนิก อย่างแน่นอน ซึ่งกว่าจะได้ออกมาเป็นอาคารสักหนึ่งหลัง สถาปนิกจะต้องดูความเหมาะสมของการออกแบบ โดยพิจารณาจากความต้องการของผู้ว่าจ้าง แปรรูปออกมาเป็นอาคาร โดยผ่านการวิเคราะห์พื้นที่ สภาพแวดล้อม สภาพอากาศ เลือกใช้วัสดุ ควบคุมงบประมาณไม่ให้บานปลาย และผนวกความคิดสร้างสรรค์เพื่อความสวยงาม  ซึ่งกระบวนการที่เหมือนจะยุ่งยากและใช้เวลานี้ ทำให้หลายคนไม่แน่ใจว่าจำเป็นจะต้องว่าจ้างสถาปนิกหรือไม่ และหากว่าจ้างควรจะมีการคิดค่าบริการเท่าไร โดยในบทความนี้ TerraBKK Research จะขอพูดถึงการคำนวณค่าออกแบบจากสถาปนิกในการออกแบบอาคารประเภทต่างๆ เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการพิจารณา #terraads การคิดค่าบริการออกแบบอาคารของ สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ กำหนดมาตรฐานการคิดค่าออกแบบเบื้องต้นไว้ตามประเภทอาคารและมูลค่าการก่อสร้าง ดังนี้ วิธีคะเนราคาบ้านง่ายๆ สมมติว่าต้องการสร้างบ้านขนาดไม่ใหญ่มาก สามารถคำนวณจากขนาดพื้นที่ใช้สอยได้ อย่างเช่น บ้านมีขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 200 ตารางเมตร ค่าก่อสร้างโดยเบื้องต้นคร่าวๆ ประมาณ 10,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาค่าก่อสร้างทั้งหมดของบ้านหลังนี้จะอยู่ที่ประมาณ 2 ล้านบาท ค่าบริการออกแบบของสถาปนิกคิดเป็น 7.5% ของค่าก่อสร้าง หรือประมาณ 150,000 บาท แต่หากเป็นอาคารที่มีค่าก่อสร้างราคาเกิน 10 ล้านบาท เงื่อนไขการคิดค่าออกแบบจะแตกต่างออกไป อย่างเช่น ค่าก่อสร้างอาคาราคาประมาณ 15 ล้านบาท […]

21,245/ Share :

แนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าแบบ TOD (Transit Oriented District) อาจจะยังฟังดูไม่ค่อยคุ้นหูคนทั่วไปในบ้านเราเท่าไรนัก แต่จริงๆแล้ว การพัฒนาพื้นที่บนแนวคิด TOD นั้น เป็นการพัฒนาพื้นที่ควบคู่กับการพัฒนาระบบคมนาคมขนส่งในเมือง ที่ต่างประเทศนำไปใช้กันเยอะแล้ว ซึ่งในปัจจุบันแนวคิดนี้ก็กำลังจะมามีอิทธิพลกับการพัฒนาพื้นที่ในบ้านเราอีกครั้ง โดยการรถไฟแห่งประเทศไทยได้หยิบเอาแนวคิด TOD มาใช้พัฒนาควบคู่กับการพัฒนา สถานีกลางบางซื่อ (Bangsue Grand Station) ที่เป็น Mega Project พลิกหน้าประวัติศาสตร์ระบบการขนส่งของประเทศไทยในอนาคต TOD Model คือการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมขนส่งทางราง ควบคู่ไปกับการพัฒนาพื้นที่ เชิงพาณิชย์ เชิงที่พักอาศัย หรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่นๆ เชิงผสมสาน ซึ่งเป็นนโยบายการใช้ที่ดินที่จะช่วยพัฒนาเมืองในระยะยาว (Land Policy) โดยเมืองใหญ่ๆทั่วโลกได้มีการใช้ TOD ในการพัฒนาเมืองและระบบรางอย่างแพร่หลาย ทั้ง โตเกียว กรุงโซล ฮ่องกง สิงค์โปร และหลายๆเมืองในสหรัฐอเมริกา จุดร่วมที่โดดเด่นของการพัฒนา TOD ในแต่ละเมือง คือแนวคิดของการพัฒนาพื้นที่ที่ดึงเอาคนจำนวนมากเข้ามาใช้บริการ โดยเน้นเอาศักยภาพด้านการเข้าถึงง่ายมาใช้นั่นเอง หลักการสำคัญในการพัฒนา TOD คือ 3D ซึ่งประกอบไปด้วย Density […]

1,139/ Share :

หลายคนคงรู้ว่าก่อนการแต่งงานนั้นจะมีพิธีที่เรียกว่า “การหมั้น” เกิดขึ้น เพื่อเป็นสัญญาใจระหว่างหนุ่มสาวคู่นั้นว่าจะทำการสมรสกันในภายหน้า และในพิธีหมั้นนั้นก็จะมีการให้สิ่งที่เรียกว่า “ของหมั้น” แก่กันไว้ด้วย ซึ่งวันนี้เราจะมาเจาะลึกกันว่า “ของหมั้น” นั้นในทางกฎหมายได้กล่าวไว้อย่างไรและมีผลในทางกฎหมายอย่างไร “ของหมั้น” นั้นเป็นทรัพย์สินที่ฝ่ายชายได้ส่งมอบหรือโอนให้แก่ฝ่ายหญิง เพื่อเป็นหลักฐานว่าจะสมรสกับหญิงนั้น #terraads อย่างที่กล่าวไปแล้วข้างต้นว่าการหมั้นเปรียบเสมือนการทำสัญญาใจระหว่างชายหญิง ส่วนของหมั้นคือสิ่งที่ทำให้สัญญาใจนั้นมีน้ำหนักมากขึ้น แม้การหมั้นจะไม่ทำให้สถานะของหญิงชายตามกฎหมายเปลี่ยนแปลงไปก็ตาม แต่การหมั้นนั้นย่อมมีผลทางกฎหมายอย่างแน่นอน เพราะเมื่อหมั้นกันแล้วของหมั้นนั้นย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของหญิงคู่หมั้นทันที โดยลักษณะสำคัญของ “ของหมั้น” ตามกฎหมายนั้นมีอยู่ 4 ประการ คือ 1. ของหมั้นต้องเป็นทรัพย์สิน ของหมั้นนั้นจะเป็นสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ก็ได้ และยังอาจหมายความรวมถึงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งซึ่งอาจมีราคาและถือเอาได้ด้วย เช่น ลิขสิทธิ์ เป็นต้น 2. ของหมั้นต้องเป็นของฝ่ายชายที่ให้ไว้แก่หญิงเท่านั้น เพราะตามกฎหมายการหมั้นจะสมบูรณ์ต่อเมื่อชายคู่หมั้นส่งมอบทรัพย์สินอันเป็นของหมั้นให้แก่หญิงคู่หมั้นเท่านั้น ดังนั้นทรัพย์สินที่หญิงให้แก่ชายจึงไม่ถือเป็นของหมั้น และไม่ทำให้การหมั้นนั้นสมบูรณ์ตามกฎหมาย มีข้อสังเกตว่า ของหมั้นไม่จำเป็นต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของชายคู่หมั้นเสมอไป แม้เป็นของบุคคลอื่นก็อาจใช้เป็นของหมั้นได้หากเจ้าของนั้นยินยอม และของหมั้นย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของหญิงคู่หมั้นทันทีเมื่อได้หมั้นกันดังที่กล่าวไว้แล้ว 3. ของหมั้นต้องให้ไว้ในขณะหมั้นและหญิงต้องได้รับไว้แล้ว ดังนั้น หากเพียงแต่สัญญาว่าจะให้ของหมั้นกันในวันหน้า แม้ภายหลังจะยกให้กันจริงตามที่สัญญา ทรัพย์สินที่ให้นั้นก็ไม่ถือเป็นของหมั้น ในกรณีที่ของหมั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ด้วย มิใช่แต่เพียงเอาโฉนดที่ดินมาผูกโบว์แล้วใส่พานไว้แต่เพียงเท่านั้น 4. ของหมั้นต้องเป็นการให้เพื่อเป็นหลักฐานว่าจะสมรสกับหญิงนั้น เพราะถ้าชายหญิงคู่หมั้นไม่มีเจตนาที่จะสมรสและจดทะเบียนอย่างถูกต้องกันในภายหลัง ของที่ให้กันนั้นย่อมไม่ถือเป็นของหมั้น […]

1,599/ Share :

หลายครั้งการซื้อบ้านหนึ่งหลังก็ไม่ได้หมายว่าจะต้องเป็นการซื้อบ้านไปพร้อมที่ดินแต่เพียงอย่างเดียว ผู้ซื้อบางรายอาจจะต้องการแต่เพียงบ้านแล้วรื้อไปปลูกไว้ในสถานที่อื่นก็มี บางรายอาจไม่ต้องการตัวบ้านเลยต้องการแค่ไม้ที่ใช้ในการสร้างบ้านหลังนั้นเท่านั้นก็มี วันนี้เลยจะมาไขปัญหาข้อกฎหมายกันว่าการซื้อบ้านในลักษณะรื้อไปแบบนี้เนี่ย ยังถือเป็นการขาย “อสังหาริมทรัพย์” รึเปล่า? “อสังหาริมทรัพย์” หมายถึง ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวร ก่อนที่จะไปถึงเรื่องการขายบ้าน เรามาทำความเข้าใจกันก่อนว่า คำว่า “อสังหาริมทรัพย์” นั้นกฎหมายได้ให้ความหมายเอาไว้อย่างไร ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 ประการคือ 1. ที่ดิน 2. ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน 3. ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวข้องกับที่ดิน หรือที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดินตามข้อ 1. และข้อ 2. (ส่วนจะมีอะไรบ้างนั้น ผมจะทยอยเขียนอธิบายในบทความต่อๆไปให้แล้วกัน .. ถ้าไม่ลืมอะนะ .. ฮา) เมื่อผู้ซื้อเจตนาซื้อบ้านในลักษณะรื้อไป บ้านนั้นย่อมไม่ใช่ “อสังหาริมทรัพย์”แต่เป็น “สังหาริมทรัพย์” #terraads จากที่กล่าวไว้ข้างต้นว่านอกจากที่ดินแล้ว อสังหาริมทรัพย์ยังหมายความรวมถึงทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินอันมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน เมื่อผู้ซื้อเจตนาซื้อบ้านในลักษณะรื้อไป ถือได้ว่าผู้ซื้อเจตนาซื้อบ้านในลักษณะที่พ้นจากสภาพการเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินแล้ว จึงไม่ถือว่าบ้านหลังดังกล่าวเป็นอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป คงถือเป็นการซื้อขายสังหาริมทรัพย์กันตามธรรมดาเท่านั้น การซื้อขาย “สังหาริมทรัพย์” ไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย โดยปกติแล้วการซื้อขายบ้านหรือที่ดินที่ถือว่าเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือสัญญาต่อกัน ลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย และนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ […]

1,466/ Share :

“ผังเมืองรวม” เป็นข้อกำหนดอย่างหนึ่งที่บังคับใช้ภายใต้กฎกระทรวง รองรับด้วยพระราชชบัญญัติผังเมือง เป็นกฎหมายที่กำหนดทิศทางการพัฒนาเมือง รวมไปถึงการก่อสร้างและการพัฒนาบนที่ดินทั้งหมด “ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556” เป็นผังเมืองที่ประกาศใช้บังคับเฉพาะเขตพื้นที่จังหวัดกรุงเทพมหานคร เราอาจจะคุ้นเคยกับข้อกำหนดหรือข้อบังคับใช้ต่างๆในผังเมืองฉบับนี้กันมาบ้างแล้ว TerraBKK Reasearch เห็นว่ากฎต่างๆเหล่านี้เอง เป็นผลลัพธ์มาจากการศึกษาและวางกรอบแนวคิดทิศทางการพัฒนาเมืองกรุงเทพ และยังมีบทบาทในการการปรับผังเมืองครั้งต่อไป ที่สำคัญคือสามารถทิศทางของการพัฒนาในอนาคตได้อีกด้วย  ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ของชาวกรุงเทพ  ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ได้ประกาศใช้มาตั้งแต่วันที่ 16 พฤษภาคม พ.ศ.2556 แทนที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549 ที่ได้สิ้นสุดการบังคับใช้และขยายระยะเวลาการใช้บังคับมาแล้วร่วม 7 ปี โดยผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ฉบับนี้ ได้ถูกปรับให้สามารถใช้บังคับได้โดยไม่มีวันหมดอายุ เพื่อให้การกำหนดผังสามารถสอดรับกับการพัฒนาและความเปลี่ยนแปลงของเมืองได้อย่างเท่าทันและทันสมัย โดยจะเปลี่ยนจากการกำหนดอายุใช้บังคับเป็นการปรับแก้และประกาศใช้แทน โดยหลังจากได้สำรวจและเก็บรายละเอียดการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่ ทางสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครก็ได้ดำเนินการรวบรวมคำประเมินจากคณะกรรมการกรมโยธาธิการและผังเมือง ซี่งจะมีการประกาศรับฟังความคิดเห็นของประชาชนภายในช่วงเดือนมกราคมของปี พ.ศ. 2560 และหากไม่มีข้อโต้แย้งภายใน 30 วัน เราก็คงจะได้เห็นผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ฉบับอัพเดทคลอดมาให้เห็นกันอย่างแน่นอน การเติบโตที่ไม่หยุดเคลื่อนไหวและพลวัตรที่ยิ่งใหญ่ของความเป็นเมือง ความเปลี่ยนแปลงจากการเติบโตของเมือง บริเวณพื้นที่รอบนอกเมืองชั้นในหรือ CBD ทั้งในเขตกรุงเทพและปริมณฑล มีการเพิ่มขึ้นของประชากรและที่อยู่อาศัย […]

3,262/ Share :

หากพูดถึงเรื่องกฎหมายแรงงาน ขออธิบายถึงวันหยุดวันลาตามที่กฎหมายกำหนดกันบ้าง จริงๆแล้วผู้อ่านหลายคนที่อยู่ในวัยทำงานก็อาจจะพอรู้กันอยู่บ้างว่าสิทธิของตัวเองเกี่ยวกับเรื่องวันหยุดวันลานั้นมีอยู่อย่างไร บางคนอาจรู้น้อย บางคนอาจรู้เยอะ รู้จริงบ้างไม่จริงบ้าง TerraBKK ขออธิบายสิทธิในการหยุดการลาของลูกจ้างอย่างเราๆนั้นกฎหมายเค้ากำหนดไว้อย่างไร ซึ่งมีอยู่ 8 ประเภทด้วยกัน ดังนี้ 1. วันหยุดประจำสัปดาห์ #terraads กฎหมายกำหนดมาตรฐานขั้นต่ำว่าใน 1 อาทิตย์ลูกจ้างจะต้องมีวันหยุดอย่างน้อย 1 วัน ซึ่งจะเป็นวันใดก็ได้ไม่จำเป็นต้องเป็นอาทิตย์เสมอไป และลูกจ้างแต่ละคนอาจจะหยุดวันเดียวกันหรือคนละวันก็ได้ เพราะบางสถานประกอบการไม่สามารถกำหนดวันหยุดที่แน่นอนได้เนื่องจากสภาพของธุรกิจ สำหรับงานบางประเภทการหยุดทุกอาทิตย์อาจไม่เป็นประโยชน์ต่อทั้งนายจ้างและลูกจ้าง กฎหมายจึงเป็นช่องทางให้นายจ้างลูกจ้างอาจตกลงกันให้สะสมวันหยุดประจำสัปดาห์รวมไปหยุดพร้อมกันคราวเดียวก็ได้ ซึ่งระยะเวลายาวที่สุดก็คือ ทำงานติดต่อกัน 24 วันติดต่อกัน และหยุดประจำสัปดาห์ 4 วันติดต่อกัน เป็นต้น 2. วันหยุดตามประเพณี ในเรื่องนี้กฎหมายกำหนดให้นายจ้างต้องกำหนดว่าจะถือวันใดเป็นวันหยุดตามประเพณีสำหรับลูกจ้างในสถานประกอบการนั้นๆบ้าง นั่นหมายความว่าวันหยุดของแต่ละบริษัทอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับสภาพของกิจการนั้นๆ โดยวันหยุดตามประเพณีกฎหมายกำหนดว่าต้องมีจำนวนไม่น้อยกว่าปีละ 13 วัน และ 1 ใน 13 วันที่ทุกบริษัทต้องมีคือ “วันแรงงานแห่งชาติ” (1 พฤษภาคม ของทุกปี) ส่วนวันหยุดอื่นนอกจากนี้นายจ้างอาจเลือกกำหนดจากวันหยุดราชการประจำปีหรือวันหยุดทางศาสนาก็ได้ หรือจะเลือกจากขนบธรรมเนียมตามประเพณีแห่งท้องถิ่นนั้นๆก็ได้แล้วแต่นายจ้างจะเลือกเพียงแต่ต้องไม่น้อยกว่า 13 วัน ตามที่กฎหมายกำหนด 3. […]

2,469/ Share :

สัญญาประเภทหนึ่งที่คนส่วนใหญ่รู้จักและคุ้นเคยกันมากก็คือ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ซึ่งแน่นอนว่ามักจะเป็นสัญญาที่เกี่ยวกับบ้าน ที่ดิน และคอนโดซะเป็นส่วนใหญ่ แต่ใครจะรู้บ้างว่า .. จริงๆแล้วสัญญาจะซื้อจะขายนั้นในทางกฎหมายแล้วหมายถึงอะไร? แล้วมีผลในทางกฎหมายอย่างไรบ้าง ..เรามาดูข้อกฎหมายกัน 1. สัญญาจะซื้อจะขายมักใช้กับนิติกรรมที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนใหญ่ ในเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กฎหมายกำหนดว่าต้อง “ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” แปลง่ายๆว่า ให้ทำเป็นหนังสือสัญญานั้นแหละและไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ แต่ก็อย่างที่รู้ๆกันว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีราคาค่อนข้างสูงคนส่วนใหญ่จึงมักจะทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้ก่อนและไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหลัง ซึ่งอาจมีการวางมัดจำหรือไม่ก็ได้ขึ้นอยู่กับการเจรจาต่อรอง แต่ส่วนใหญ่มักจะมี เผื่อว่าผู้ซื้อผิดสัญญาไม่ทำการซื้อตามที่ตกลงกันไว้ ผู้ขายก็สามารถริบเงินมัดจำนั้นได้ 2. สัญญาจะซื้อจะขายถือเป็นหลักฐานสำคัญในการใช้สิทธิฟ้องร้องคดีต่อศาล ในกรณีที่มีข้อพิพาทกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่ว่าจะเป็นเพราะผู้ขายผิดสัญญาไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้ หรือผู้ซื้อไม่ชำระราคาหรือชำระราคาไม่ครบถ้วนก็ตาม หากต้องการฟ้องร้องคดีต่อศาลกฎหมายได้กำหนดเงื่อนไขในการฟ้องคดีไว้ 3 ประการ ซึ่ง 1 ในนั้นก็คือ “การทำหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ” โดยหลักฐานเป็นหนังสือนั้นไม่จำกัดเฉพาะหนังสือสัญญาเพียงอย่างเดียว อาจเป็นจดหมายตอบโต้กันก็ได้ ซึ่งอาจมีฉบับเดียวหรือหลายฉบับรวมกันก็ได้ และต้องมีลายมือชื่อของจำเลยเซ็นเอาไว้ด้วย มิฉะนั้นแล้วแม้จะเสียหายมากเพียงใด เราก็ฟ้องคดีต่อศาลไม่ได้ ถึงฟ้องได้ศาลก็ยกฟ้อง แถมนำสืบพยานบุคคลแทนก็ไม่ได้อีกต่างหาก ฉะนั้น สัญญาจะซื้อจะขายควรทำคู่ฉบับให้เพียงพอกับคู่สัญญาทุกคน แล้วเก็บเอาไว้ให้ดี #terraads3. สัญญาจะซื้อจะขายต้องมีข้อตกลงว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินกันในภายหลัง หัวใจสำคัญที่จะบ่งบอกว่าสัญญานั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ ก็คือ สัญญานั้นมีข้อความทำนองว่า “คู่สัญญาตกลงกันไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในบ้าน […]

2,382/ Share :

การแย่งชิงกันทรัพย์มรดกนั้น มีให้เห็นอยู่ในละครไทยกันแทบทุกเรื่อง แต่จะมีใครรู้บ้างว่าจริงๆแล้วทรัพย์มรดกคืออะไร ผู้มีสิทธิรับมรดก จะเป็นใครได้บ้าง TerraBKK ขอพาท่านไปดูข้อกฎหมายกัน รายละเอียดดังนี้ 1. เมื่อบุคคลใดตายกองมรดกย่อมตกแก่ทายาททันที ตามกฎหมายไทยนั้นเมื่อบุคคลใดตาย มรดกของบุคคลนั้นตกแก่ทายาท ไม่ว่าการตายนั้นจะตายโดยธรรมชาติหรือตายโดยผลของกฎหมาย(สาบสูญ) #terraads ส่วนกองมรดกนั้นได้แก่ทรัพย์สินทุกชนิดที่ผู้ตายมีอยู่ “ก่อน” ถึงแก่ความตาย ตลอดจนทั้งสิทธิ หน้าที่และความรับผิดอื่นๆที่ผู้ตายมีอยู่ก่อนถึงแก่ความตายด้วยเช่นกัน เว้นแต่สิทธิ หน้าที่และความรับผิดนั้นจะเป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้ ตัวอย่างเช่น ความรับผิดทางอาญา หรือความเป็นนายจ้างลูกจ้าง เป็นต้น ดังนั้นหากเป็นทรัพย์สินที่ได้มา “หลัง” เจ้ามรดกถึงแก่ความตาย ทรัพย์สินที่ได้มานั้นไม่ถือเป็นมรดกไม่จำต้องแบ่งให้แก่ทายาท เช่น เงินที่ได้จากการประกันชีวิต หรือเงินค่าทำศพที่ได้จากองค์กรต่างๆ เป็นต้น ในกรณีนี้ทายาทไม่มีสิทธิเรียกร้องเงินประกันชีวิตได้ในฐานะที่เป็นทรัพย์มรดก ส่วนบุคคลใดจะได้เงินจากประกันชีวิตนั้นย่อมเป็นไปตามที่ระบุไว้ในกรมธรรณ์ 2. ทายาทตามกฎหมายมีอยู่ 2 ประเภท ทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกของผู้ตายตามกฎหมาย แบ่งออกเป็นสองประเภท คือ “ผู้รับพินัยกรรม” และ “ทายาทโดยธรรม” 3. ผู้รับพินัยกรรม สิทธิของผู้รับพินัยกรรมจะเกิดขึ้นได้ต่อเมื่อ ก่อนตายเจ้ามรดกได้ทำพินัยกรรมยกทรัพย์สินให้ ไม่ว่าจะทั้งหมดหรือแต่บางส่วน เว้นเสียแต่ว่าพินัยกรรมหรือข้อกำหนดในพินัยกรรมนั้นตกเป็นอันไร้ผลตามกฎหมาย เช่น ผู้รับพินัยกรรมตายก่อนผู้ทำพินัยกรรม เป็นต้น ในกรณีเช่นนี้ต้องปันทรัพย์มรดกตามพินัยกรรมนั้นสู่กองมรดกเพื่อแจกจ่ายให้แก่ทายาทโดยธรรมต่อไป […]

27,636/ Share :

ทุกวันนี้คนส่วนใหญ่หันมาทำธุรกิจส่วนตัวกันเป็นจำนวนมาก ใหญ่บ้างเล็กบ้างก็ว่ากันไป แต่สิ่งที่คนทำธุรกิจทุกคนหนีไม่พ้น คือ “การเซ็นสัญญา” วันนี้ผมเลยสรุปข้อกฎหมายออกมาเป็นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาก่อนเซ็นสัญญาให้ท่านผู้อ่านได้ทราบว่า ก่อนที่เราจะลงนามเซ็นสัญญาแต่ละฉบับนั้นนอกจากเนื้อหาทางธุรกิจแล้ว ยังมีอะไรอีกบ้างที่เราควรระวัง ซึ่งมีอยู่ 7 ประการด้วยกัน คือ 1. พิจารณาก่อนว่าสัญญาที่ทำกันนั้นเป็นนิติกรรมประเภทใด คำว่า “นิติกรรม” ถ้าแปลเป็นภาษาง่ายๆ ย่อมหมายความ การกระทำที่ก่อให้เกิดผลในทางกฎหมาย หรือการกระทำที่ก่อให้เกิดความเคลื่อนไหวแห่งสิทธิ ซึ่งมีอยู่ 5 อย่างด้วยกัน คือ #terraads การก่อสิทธิ หมายถึง การทำนิติกรรมที่ทำให้บุคคลซึ่งไม่มีความผูกพันกันเลย มีสิทธิและหน้าที่ระหว่างกันขึ้นมา ตัวอย่างเช่น สัญญาซื้อขาย โดยผู้ขายมีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อและมีสิทธิที่จะได้รับชำระราคาจากผู้ซื้อ ส่วนผู้ซื้อก็มีสิทธิที่จะได้รับทรัพย์สินจากผู้ขาย แล้วก็มีหน้าที่ชำระราคาให้แก่ผู้ขาย เป็นต้น การเปลี่ยนแปลงสิทธิ คนที่เข้าทำนิติกรรมประเภทนี้ส่วนมากมักจะมีสิทธิและหน้าที่ผูกพันกันตามกฎหมายอยู่แล้ว แต่ต่อมาได้มีการตกลงกันเปลี่ยนแปลงสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญของนิติกรรมนั้น ซึ่งในทางกฎหมายเราเรียกว่า “การแปลงหนี้ใหม่” ตัวอย่างเช่น ทำสัญญาซื้อขายกันโดยผู้ขายตกลงจะชำระราคาค่าสินค้าเป็นเงิน 100,000 บาทต่อมาผู้ขายเสนอต่อผู้ซื้อว่าจะขอชำระราคาค่าสินค้าเป็นรถยนต์ 1 คันแทน เช่นนี้หากผู้ขายยอมรับชำระหนี้ด้วยรถยนต์ สิทธิของผู้ขายได้การเรียกร้องเงิน 1แสนบาทย่อมระงับไป คงมีแต่สิทธิในการเรียกร้องรถยนต์ตามที่ได้มีการตกลงเปลี่ยนแปลงกัน เป็นต้น การโอนสิทธิ หมายถึง การโอนสิทธิหรือหน้าที่ที่มีอยู่ตามกฎหมายไปให้กับบุคคลอื่น ในทางกฎหมายเราเรียกว่า […]

44,897/ Share :

แน่นอนว่าในทางกฎหมาย สัญญาจ้างระหว่างนายจ้างกับลูกจ้าง คือ สัญญาต่างตอบแทนที่ไม่มีฝ่ายใดได้เปรียบเสียเปรียบกัน แต่ในความเป็นจริงสถานะทางเศรษฐกิจที่ดีกว่าของนายจ้างย่อมนำมาซึ่งอำนาจการต่อรองที่มากกว่า จึงมีการเอาเปรียบและกดขี่ลูกจ้างตามที่เห็นๆกันไม่เว้นแต่ละวัน นั่นจึงเป็นที่มาของกฎหมายคุ้มครองแรงงานที่กำหนดสิทธิประโยชน์ของลูกจ้างไว้ให้ชัดเจนเพื่อไม่ให้ถูกนายจ้างเอาเปรียบอีก แต่ถึงกระนั้นก็เถอะไม่ได้หมายความว่าเมื่อกฎหมายได้เข้ามาอุ้มคุ้มครองลูกจ้างแล้ว ลูกจ้างจะทำอะไรตามอำเภอใจก็ได้ เพราะหากลูกจ้างกระทำการบางอย่างที่กฎหมายเห็นว่าเป็นเรื่องร้ายแรงที่ลูกจ้างไม่ควรกระทำ กฎหมายก็ให้สิทธินายจ้างสามารถไล่ลูกจ้างออกได้ทันทีโดยไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยหรือสินจ้างแทนการบอกกล่าวล่วงหน้าใดๆทั้งสิ้น ซึ่งมีการกระทำต้องห้ามอยู่ 7 อย่างด้วยกัน คือ (คลิกที่ภาพเพื่อขยาย) #terraads 1. ทุจริตต่อหน้าที่ คำว่า “ทุจริต” ในที่นี้กฎหมายก็ไม่ได้ให้คำนิยามเอาไว้โดยตรง จึงต้องพึงพาพจนานุกรมกันไปพลางก่อน โดยคำว่า “ทุจริต”นั้น ตามพจนานุกรม หมายถึง ความประพฤติชั่ว โกง ไม่ซื่อตรง ตัวอย่างเช่น การนำกล้องถ่ายรูปที่นายจ้างได้รับจากการสมนาคุณไปใช้เป็นการส่วนตัวโดยพลการ หรือการนำเครื่องมือหรืออุปกรณ์ของนายจ้างที่มีไว้เพื่อใช้ในการทำงานของนายจ้าง มาใช้ในการทำงานส่วนตัวของลูกจ้าง ศาลท่านก็ตีความว่าเป็นการทุจริตต่อหน้าที่ เป็นต้น 2. กระทำความผิดอาญาต่อนายจ้าง กรณีนี้ไม่มีอะไรซับซ้อน ก็คือ ลูกจ้างได้ทำสิ่งที่กฎหมายอาญาบัญญัติไว้เป็นความผิดและกำหนดโทษไว้ต่อนายจ้าง ไม่ว่าจะโดยเจตนาหรือโดยประมาท ตัวอย่างเช่น เจตนาฆ่าหรือทำร้ายร่างกายนายจ้าง ทำลายทรัพย์สินของนายจ้างให้ได้รับความเสียหาย ลักทรัพย์หรือยักยอกทรัพย์สินของนายจ้างไปเป็นของตัวเอง เป็นต้น แต่มีข้อสังเกตอยู่ว่า ถ้าเป็นกรณีที่นายจ้างใช้ให้ลูกจ้างไปทำสิ่งที่เป็นความผิดอาญา แต่ลูกจ้างทำไม่สำเร็จหรือทำสำเร็จแต่มีความบกพร่อง นายจ้างจะยกเอาความไม่สำเร็จหรือความบกพร่องดังกล่าวมาเป็นเหตุเลิกจ้างลูกจ้างโดยไม่จ่ายค่าชดเชยไม่ได้ ตัวอย่างเช่น นายจ้างสั่งให้ลูกจ้างไปเจรจาต่อรองขอลดค่าภาษีต่อเจ้าหน้าที่เขต โดยเสนอเงินให้กับเจ้าหน้าที่เขตเป็นจำนวนเงิน 350,000 บาท เมื่อเจ้าหน้าที่เขตรับเงินไว้โดยลูกจ้างไม่จัดทำเอกสารหลักฐานการรับเงิน […]

102,114/ Share :

ทุกครั้งที่เราพูดถึงสิทธิในความเท่าเทียมทางเพศของชายและหญิงนั้น ส่วนมากมักจะนึกถึงสิทธิในทางการพูด การคิด หรือการแสดงความคิดเห็น ซึ่งเป็นสิทธิในทางการเมืองซะเป็นส่วนใหญ่ โดยหลงลืมไปว่าสิทธิขั้นพื้นฐานอย่างเช่น สิทธิในการทำงานก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ต้องให้ความสำคัญไม่แพ้กัน ในปัจจุบันกฎหมายคุ้มครองแรงงานได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมและอัพเดทให้เป็นปัจจุบันอยู่เสมอ เพื่อให้มั่นใจได้ว่าสิทธิในการทำงานของหญิงชายนั้นจะมีความเท่าเทียมกันอย่างแท้จริง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเวลาในการพักผ่อน วันหยุด วันลา การฝึกอบรม การได้รับค่าชดเชย หรือสิทธิประโยชน์ต่างๆตามกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นแรงงานหญิงหรือชายย่อมได้รับอย่างความคุ้มครองตามกฎหมายอย่างเท่าเทียมกันทั้งสิ้น #terraads นอกจากนี้ การใช้แรงงานหญิง กฎหมายก็ได้แยกบัญญัติคุ้มครองไว้เป็นพิเศษต่างหาก เพราะถึงแม้จะมีการเรียกร้องให้แรงงานหญิงมีสิทธิเท่าเทียมกับชายก็ตาม แต่โดยเพศสภาพตามธรรมชาติแล้ว ร่างกายของผู้หญิงนั้นมีความแข็งแรงน้อยผู้ชายอย่างแน่นอน ดังนั้น การจะเขียนกฎหมายให้แรงงานหญิงและชายมีสิทธิอย่างเท่าเทียมกันในทุกๆเรื่องย่อมเป็นไปไม่ได้ ดังนั้น การที่กฎหมายได้เขียนคุ้มครองให้แรงงานที่เป็นหญิงได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายมากกว่าผู้ชายในบางเรื่องเอาไว้ด้วย ย่อมเป็นเรื่องเหมาะสมและเป็นธรรมแล้ว ตัวอย่างเช่น การใช้แรงงานหญิง กฎหมายห้ามไม่ให้แรงงานหญิงทำงานในเหมืองแร่หรืองานก่อสร้างที่ต้องทำใต้ดิน ใต้น้ำ ในถ้ำ ในอุโมงค์หรือปล่องในภูเขา รวมถึงงานที่ผลิตหรือขนส่งวัตถุไวไฟก็เช่นกัน แต่มีข้อยกเว้นอยู่ว่า ถ้าโดยสภาพของงานนั้นไม่เป็นอันตรายต่อร่างกายของหญิง หญิงย่อมสามารถทำงานนั้นได้ แต่ห้ามไม่ให้หญิงทำงานประเภทที่ต้องทำบนนั่งร้านที่สูงว่าพื้นดินตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป โดยเด็ดขาดและไม่มีข้อยกเว้น การใช้แรงงานหญิงมีครรภ์ ในส่วนของหญิงมีครรภ์นั้น กฎหมายห้ามไม่ให้ทำงานเกี่ยวกับเครื่องจักรหรือเครื่องยนต์ที่มีความสั่นสะเทือน งานที่ต้องขับเคลื่อนหรือติดไปกับยานพาหนะ งานที่ต้องยก แบก หาม หาบ ทูน ลาก หรือเข็นของหนักเกินกว่า 15 กิโลกรัม […]

2,116/ Share :

ในปัจจุบันในหลายวงการเริ่มให้ความสำคัญกับทรัพย์สินทางปัญญากันมากขึ้น ถึงแม้ทรัพย์สินประเภทนี้ส่วนใหญ่จะเป็นทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้แต่ก็มีมูลค่าทางเศรษฐกิจและมีความจำเป็นต่อการดำเนินธุรกิจ ในวันนี้ TerraBKK Research จึงขอนำเสนอข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิทธิของเจ้าของลิขสิทธิ์ให้ท่านผู้อ่านทุกคนได้ทราบกัน ซึ่งโดยหลักแล้วเจ้าของลิขสิทธิ์ย่อมมีสิทธิแต่ผู้เดียวที่จะกระทำการอย่างหนึ่งอย่างใดแก่งานอันมีลิขสิทธิ์ มีอยู่ 6 ประการ ดังนี้ (คลิกที่ภาพเพื่อขยาย) #terraads 1. ทำซ้ำ การทำซ้ำ หมายถึง การคัดลอก การเลียนแบบ การจัดทำสำเนางาน การทำแม่พิมพ์ การบันทึกเสียง และหรือการบันทึกภาพไม่ว่าจะทั้งหมดแต่บางส่วนของงานอันมีลิขสิทธิ์ที่ตนเป็นเจ้าของอยู่ แต่ขอให้สังเกตนิดนึงว่าบางครั้งเจ้าของลิขสิทธิ์กับเจ้าของงานอันมีลิขสิทธิ์นั้นอาจเป็นคนละกันก็ได้ เจ้าของลิขสิทธิ์เท่านั้นที่จะมีสิทธิแต่ผู้เดียวที่จะกระทำต่องานอันมีลิขสิทธิ์ ส่วนเจ้าของงานอันมีลิขสิทธิ์อาจมีเพียงกรรมสิทธิ์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้น ตัวอย่างเช่น นายดำเป็นศิลปินวาดภาพบนผืนผ้าใบขึ้นมา 1 รูป แน่นอนว่ารูปภาพดังกล่าวย่อมเป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ซึ่งได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายทันทีที่ได้ทำขึ้นโดยไม่ต้องทำการจดทะเบียนหรือดำเนินการตามขึ้นตอนของกฎหมายแต่อย่างใด และนายดำย่อมผู้สร้างสรรค์ย่อมเป็นเจ้าของลิขสิทธิ์ซึ่งมีสิทธิแต่เพียงผู้เดียวในรูปภาพดังกล่าว หากต่อมานายดำขายภาพนั้นให้กับนายแดง ความเป็นเจ้าของลิขสิทธิ์ของนายดำไม่ได้โอนไปยังนายแดงด้วย นายแดงมีเพียงกรรมสิทธิ์คือเจ้าของรูปภาพดังกล่าวเท่านั้น แต่นายแดงไม่เป็นเจ้าของลิขสิทธิ์ที่จะมีอำนาจทำซ้ำ ดัดแปลง หรือเผยแพร่รูปภาพดังกล่าวเฉกเช่นนายดำได้ เพราะฉะนั้นประเด็นนี้ท่านผู้อ่านต้องแยกให้ดีว่าใครเป็นเจ้าของลิขสิทธิ์หรือเป็นเพียงเจ้าของทรัพย์สินเพราะผลในทางกฎหมายแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง 2. ดัดแปลง การดัดแปลง หมายถึง การทำซ้ำโดยเปลี่ยนรูปแบบใหม่ ปรับปรุง แก้ไขเพิ่มเติม หรือจำลองงานต้นฉบับในส่วนที่เป็นสาระสำคัญโดยไม่มีลักษณะเป็นการจัดทำงานขึ้นใหม่ ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วน ตัวอย่างเช่น นายดำนักวาดการ์ตูนได้นำวรรณกรรมเรื่อง Harry potter มาดัดแปลงวาดเป็นหนังสือการ์ตูนของตนเอง และนำไปจัดพิมพ์วางขายโดยไม่ได้รับอนุญาตจาก J.K. […]

1,020/ Share :
ดูเพิ่ม
.
Close