เทอร์ร่าคลังความรู้

เรื่องดีๆที่อยากแบ่งปัน เปิดประตูสู่การเพิ่ม มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ด้วยข้อมูลที่หลากหลายมีสไตล์ และถูกต้องแม่นยำ โดยทีมงานมืออาชีพ รายงานการสำรวจโครงการบ้านมือสองทุกทำเลในกรุงเทพฯ บทความแนะนำการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ บทความแนะนำการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ และสาระบันเทิงรอบรั้วบ้าน

Most Popular

12345

สาระการลงทุน
		Array
(
    [news-category] => building-and-city-plan
    [orderby] => date
    [error] => 
    [m] => 
    [p] => 0
    [post_parent] => 
    [subpost] => 
    [subpost_id] => 
    [attachment] => 
    [attachment_id] => 0
    [name] => 
    [static] => 
    [pagename] => 
    [page_id] => 0
    [second] => 
    [minute] => 
    [hour] => 
    [day] => 0
    [monthnum] => 0
    [year] => 0
    [w] => 0
    [category_name] => 
    [tag] => 
    [cat] => 
    [tag_id] => 
    [author] => 
    [author_name] => 
    [feed] => 
    [tb] => 
    [paged] => 0
    [comments_popup] => 
    [meta_key] => 
    [meta_value] => 
    [preview] => 
    [s] => 
    [sentence] => 
    [fields] => 
    [menu_order] => 
    [category__in] => Array
        (
        )

    [category__not_in] => Array
        (
        )

    [category__and] => Array
        (
        )

    [post__in] => Array
        (
        )

    [post__not_in] => Array
        (
        )

    [tag__in] => Array
        (
        )

    [tag__not_in] => Array
        (
        )

    [tag__and] => Array
        (
        )

    [tag_slug__in] => Array
        (
        )

    [tag_slug__and] => Array
        (
        )

    [post_parent__in] => Array
        (
        )

    [post_parent__not_in] => Array
        (
        )

    [author__in] => Array
        (
        )

    [author__not_in] => Array
        (
        )

    [ignore_sticky_posts] => 
    [suppress_filters] => 
    [cache_results] => 1
    [update_post_term_cache] => 1
    [update_post_meta_cache] => 1
    [post_type] => 
    [posts_per_page] => 15
    [nopaging] => 
    [comments_per_page] => 50
    [no_found_rows] => 
    [taxonomy] => news-category
    [term] => building-and-city-plan
    [order] => DESC
)
		

อุบัติเหตุเป็นสิ่งที่ไม่คาดคิด ก็อย่างที่ทราบว่าความแน่นอนคือความไม่แน่นอน ไม่มีใครคาดฝันให้เกิดกับคนที่คุณรัก หรือครอบครัวตัวเอง ซึ่งอุบัติเหตุมีให้เห็น…พบได้บ่อยเกี่ยวกับรถยนต์ หรือจักรยานยนต์ โดยเฉพาะเด็กวัยรุ่น ยังไม่บรรลุนิติภาวะ ลองมาดูกันซิว่าถ้าเกิดกรณี เด็กวัยรุ่นขาโจ๋ ขับรถชนคน ทำให้ผู้อื่นได้รับความบาดเจ็บเกิดความเสียหายหรือเสียชีวิตจะเกิดอะไรขึ้น กรณีนี้ผู้เยาว์ยังไม่บรรลุนิติภาวะ คืออายุยังไม่ครบ 20 ปี ถือว่าเป็นความผิดต้องได้รับโทษโดนทั้งคดีแพ่งและคดีอาญา ในส่วนคดีแพ่งคือขับรถเร็ว และยิ่งเด็กขับรถโดยไม่มีใบขับขี่จนทำให้ผู้อื่นเสียชีวิตและบาดเจ็บ ถือว่าประมาทเลินเล่อ ทำให้ผู้อื่นเสียหายทั้งทรัพย์สิน ร่างกายถึงชีวิต ซึ่งในทางกฎหมายผู้กระทำต้องรับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทน ให้กับผู้ที่ได้รับความเสียหาย อันนี้คือความผิดทางแพ่ง คือต้องจ่ายค่าเสียหายให้ญาติผู้เสียชีวิตหรือที่บาดเจ็บ แต่คราวนี้คนทำเป็นผู้เยาว์ต้องรับผิดพ่อแม่ก็ ต้องมีส่วน “ร่วม”รับผิดชอบกับเหตุการณ์ที่เกิดขึ้น ตามที่บัญญัติไว้ในกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๒๙ ดังนี้ “ บุคคลใดแม้ไร้ความสามารถเพราะเหตุเป็นผู้เยาว์ หรือวิกลจริต ก็ยังต้องรับผิดในผลที่ตนทำละเมิด บิดามารดาหรือผู้อนุบาลของบุคคลเช่นว่านี้ย่อมต้องรับผิดร่วมกับเขาด้วย เว้นแต่ จะพิสูจน์ได้ว่าตนได้ใช้ความระมัดระวังตามสมควรแก่หน้าที่ดูแลซึ่งทำอยู่นั้น” #terraads พ่อแม่ต้องร่วมชดใช้ค่าเสียหายกับลูกเว้นแต่พิสูจน์ให้ศาลเห็นว่า ได้ระมัดระวังอย่างดีแล้ว ยิ่งเด็กขับรถโดยไม่มีใบขับขี่ ไปตามถนนสาธารณะ เกิดความเสี่ยงให้เกิดอุบัติเหตุได้ง่าย แบบนี้ถือว่าไม่ระมัดระวังตามหน้าที่ที่ควรดูแลบุตร จึงต้องร่วมชดใช้ แต่จะมากน้อยเพียงใดนั้นตามป.พ.พ. มาตรา 442 ประกอบด้วยมาตรา 223 ให้พิจารณาพฤติกรรมฝ่ายไหนเป็นผู้ก่อความเสียหาย ไม่ได้ถือเกณฑ์พิจารณาใครเสียหายมากกว่ากัน […]

1,186/ Share :

อากาศที่ร้อนระอุขึ้นทุกวันทำให้เราต้องหันมาใส่ใจโลกมากขึ้น สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้ว การเพิ่มขึ้นของอาคารซึ่งเป็นวัตถุคอนกรีต มีผลโดยตรงต่อการทำให้อุณหภูมิของโลกนั้นเพิ่มขึ้น แต่ในช่วงหลายปีมานี้ทั่วโลกได้ตระหนักถึงปัญหาโลกร้อน จึงทำให้ในแวดวงการพัฒนาอาคารได้มีการเกิดขึ้นของ Green Building หรือ อาคารเขียว ซึ่งเป็นการพัฒนาที่เน้นการเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม #terraads อาคารเขียวนั้นได้เริ่มมีการยอมรับและเติบโตขึ้นมากในช่วงปี 2013 โดยอเมริกา (ซึ่งได้ชื่อว่าเป็นประเทศที่ได้สร้างมลภาวะเรือนกระจกมากที่สุดในโลก) มีมูลค่าของการพัฒนาอาคารเขียวในสหรัฐอเมริการวมถึง 2,600 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือเป็น 20% ของการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ทั้งหมดในอเมริกา เลยทีเดียว โดยพิจารณาจากอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐาน LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ซึ่งเป็นมาตรฐานการประเมินอาคารเขียวที่ได้รับการพัฒนาโดย United Stated Green Building Council หรือ USGBC เกิดขึ้นในปี 1993โดยให้นิยามของ อาคารเขียว (Green Building) ว่าหมายถึงการพัฒนาอาคารที่เน้นความยั่งยืน (Sustainability) โดยอาคารที่ได้รับการพัฒนานั้นจะต้องสามารถตอบสนองความต้องการของผู้ใช้งานในปัจจุบัน ในขณะเดียวกันก็ไม่ทำลายสิ่งแวดล้อมให้กับคนรุ่นหลังด้วยเช่นกัน ซึ่งจะมีการประเมินวงจรอายุอาคาร ซึ่งหมายถึงว่าต้องพิจารณาตั้งแต่การวิเคราะห์เลือกที่ตั้งอาคาร การออกแบบ การก่อสร้าง การใช้งาน การบำรุงรักษา การปรับปรุง และการรื้อถอนหรือทำลาย โดย LEED นี้ […]

1,501/ Share :

ก่อนการเริ่มต้น ประมูลซื้ออสังหาริมทรัพย์ จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีเป็นการขายทรัพย์ตามสภาพโดยก่อนเข้าสู้ราคา ผู้ซื้อมีหน้าที่ตรวจสอบสภาพที่แท้จริงและรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะซื้อตามสถานที่ตั้งของทรัพย์สินตามที่ปรากฏในประกาศขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีและถือว่าผู้ซื้อได้ทราบถึงสภาพทรัพย์นั้นโดยละเอียด ซึ่งวิธีการขั้นตอนในการปฎิบัติก่อนการเริ่มประมูลนั้นจะเป็นไปอย่างไร วันนี้ TERRA BKK มีคำตอบ #terraads วิธีการประมูลซื้อสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ห้องชุด ฯลฯ) ก่อนการเริ่มต้นประมูล เจ้าพนักงานบังคับคดีจะอธิบายวิธีการขาย เงื่อนไขและข้อกำหนดของการขายทอดตลาดโดยสังเขป และจะทำการขายเรียงตามลำดับที่กำหนดไว้ในประกาศขาย  ในแต่ละคดี เจ้าพนักงานบังคับคดีจะอ่านรายละเอียดของประกาศขายทอดตลาด สอบถามว่ามีผู้มีส่วนได้เสีย เช่น เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา ลูกหนี้ตามคำพิพากษารายใดมาดูแลการขายทอดตลาด และประกาศราคาเริ่มต้นในการขายทอดตลาด ซึ่งราคานี้จะเป็นราคาสมควรขายในการขายครั้งนั้นๆ ด้วย การกำหนดราคาเริ่มต้น ในการกำหนดราคาเริ่มต้นของการขายทอดตลาดครั้งที่ 1 เจ้าพนักงานบังคับคดีจะใช้ราคาของคณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์เป็นราคาเริ่มต้น หากไม่มีจะใช้ราคาประเมินของฝ่ายประเมินราคาทรัพย์ สำนักงานวางทรัพย์กลาง หากไม่มีจะใช้ราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีเป็นราคาเริ่มต้น ในการขายทอดตลาดครั้งที่ 2 (การขายครั้งที่ 1 ไม่มีผู้เข้าสู้ราคา) เจ้าพนักงานบังคับคดีจะกำหนดราคาเริ่มต้นเป็นจำนวนร้อยละ 90 ของราคาประเมินในข้อ 1 ในการขายทอดตลาดครั้งที่ 3 (การขายครั้งที่ 2 ไม่มีผู้เข้าสู้ราคา) เจ้าพนักงานบังคับคดีจะกำหนดราคาเริ่มต้นเป็นจำนวนร้อยละ 80 ของราคาประเมินในข้อ 1 ในการขายทอดตลาดครั้งที่ 4 […]

2,531/ Share :

เมื่อคราวที่แล้ว เราได้ปล่อยตัวบทความที่เกี่ยวข้องกับ ข้อพิจารณาในการจัดตั้งบริษัท ตลอดจน ขั้นตอนการจดทะเบียนบริษัทจำกัด ไว้เพื่อเป็นแนวทางให้กับผู้ประกอบการมือใหม่ ที่กำลังจะเตรียมตัวดำเนินเปิดธุรกิจ ซึ่งเมื่อจัดตั้งบริษัทแล้วเสร็จ หลายคนอาจจะมีคำถามตามมาว่า นอกจาก “ผู้ถือหุ้น ” แล้ว ใครกันที่มีสิทธิ์หรืออำนาจในการตัดสินใจในบริษัทได้ ? และวันนี้ TERRA BKK มีบทสรุป หลังผ่านขั้นตอนการจัดตั้งบริษัทจำกัดแล้วเสร็จ #terraads แม้ว่า “ผู้ถือหุ้น” จะเป็นเจ้าของบริษัท แต่ผู้ถือหุ้นมีเพียงอำนาจที่ใช้ผ่านที่ประชุมผู้ถือหุ้น (ที่ประชุมใหญ่) ด้วยสถานะเป็นผู้ถือหุ้นแต่เพียงอย่างเดียว จึงไม่ทำให้มีสิทธิเข้าไปบริหารจัดการงานในบริษัทได้โดยตรง เนื่องจากกฏหมายบริษัทกำหนดให้หน้าที่การบริหารและการใช้อำนาจตัดสินใจเป็นของ “คณะกรรมการ” บริษัท ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมผู้ถือหุ้น อย่างไรก็ดีในความเป็นจริงที่ประชุมผู้ถือหุ้นก็ยังคงมีอำนาจสูงสุด เพื่อตัดสินใจในเรื่องที่สำคัญๆ หรือเรื่องที่เห็นว่าสำคัญ โดยกำหนดให้คณะกรรมการต้องได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่ก็ย่อมได้ ทั้งนี้ สิทธิที่สำคัญของผู้ถือหุ้นตามที่กฎหมายกำหนด ได้แก่ 1. สิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ในเรื่องสำคัญ เช่น การแต่งตั้งและถอดถอนกรรมการ การแต่งตั้งผู้สอบบัญชี การเพิ่มทุน การลดทุน การควบรวมบริษัท การเลิกบริษัท 2. สิทธิควบคุมการดำเนินงานของบริษัท 3. สิทธิได้รับเงินปันผล 4. สิทธิเรียกให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญ 5. สิทธิตรวจดูรายงานการประชุมกรรมการและรายงานการประชุมผู้ถือหุ้น […]

1,527/ Share :

หากใครที่กำลังจะเริ่มต้นธุรกิจเป็นผู้ประกอบการหน้าใหม่ หลายคนคงยังไม่เข้าใจขั้นตอน ในเรื่องของ การจัดตั้งบริษัท ที่ไม่ว่าจะเป็น ข้อพิจารณาในการจัดตั้งหรือแม้กระทั่ง การจดทะเบียนบริษัท ซึ่งในความหมายนั้นมีขั้นตอนการเป็นมาอย่างไร แล้วทำไมเราจึงควรที่จะจัดตั้งบริษัทจำกัด ? วันนี้ TERRA BKK มีคำตอบให้กับคนที่กำลังคิดริเริ่มที่จะลงทุนการค้าเพื่อดำเนินธุรกิจสู่การเป็นผู้ประกอบการมืออาชีพ ได้เรียนรู้ถึงขั้นตอนและข้อกำหนดในการจัดตั้งบริษัทจำกัด #terraads แน่นอนว่าก่อนอื่นเราต้องรู้จักกับความหมายของ “บริษัทจำกัด” เสียก่อน ซึ่งนั่นก็หมายถึง องค์กรธุรกิจ ที่มีผู้ลงทุนตั้งแต่ 3 คนขึ้นไป ตกลงทำการค้าร่วมกันเพื่อหากำไร และแบ่งกำไรที่ได้จากการดำเนินการนั้น โดยแบ่งทุนออกเป็นหุ้นๆ ละเท่ากัน โดยผู้ลงทุนเราเรียกว่า “ผู้ถือหุ้น” และผู้ถือหุ้น มีความรับผิดชอบจำกัดเท่าที่ตกลง ลงหุ้นในบริษัทเท่านั้น ซึ่งข้อพิจารณาในการจัดตั้งบริษัท ทั้งนี้ก็เพื่อวัตถุประสงค์ ดังนี้ ความน่าเชื่อถือ แม้ว่าการดำเนินกิจการในรูปแบบของบริษัทจะมีค่าใช้จ่ายเพื่อการปฏิบัติตามขั้นตอนตามกฎหมาย แต่ก็เพื่อให้เกิดความชัดเจนทั้งแก่ผู้ลงทุน ซึ่งเป็นเจ้าของบริษัทและบุคคลภายนอกที่ติดต่อธุรกิจกับบริษัท หรือแม้แต่คู่ค้าของบริษัท เจ้าหนี้ธนาคาร ตลอดจนผู้ลงทุนรายใหม่ที่สนใจเข้าลงทุนในบริษัท ความมั่นคงของกิจการ บริษัทเป็นองค์กรธุรกิจที่กฏหมายต้องการให้มีชีวิตยาวนานไปได้จนกว่าผู้ถือหุ้นผู้เป็นเจ้าของบริษัทจะประสงค์ให้เลิกบริษัท แม้ผู้ถือหุ้นจะเสียชีวิต ล้มละลายหรือกลายเป็นผู้ไร้ความสามารถ บริษัทจะไม่ถูกกระทบกระเทือน เมื่อบริษัทมีความมั่งคงก็เป็นการสร้างความน่าเชื่อถืออย่างหนึ่งให้บุคคลภายนอก ที่อยากจะเข้าทำธุรกรรมด้วย ลดความเสี่ยง ความรับผิดชอบของผู้เป็นเจ้าของกิจการเป็นสิ่งที่นักลงทุนให้ความสนใจเป็นอันดับต้นๆ เพราะไม่ว่าใครก็คงไม่อยากให้ตนเองต้องเป็นหนี้เป็นสินเกินกว่า ส่วนลงทุน เมื่อผู้ลงทุนสามารถจำกัดความเสี่ยงจากการลงทุนได้ […]

2,368/ Share :

การเติบโตของอาคารสูงจำนวนมากในย่านใจกลางเมืองของเมือง Brickell รัฐ Miami สหรัฐอเมริกา ก่อนปี 2003 ภาพของเมืองนั้นถูกเรียกขานว่า Ghost Town เพราะเงียบเหงาและไม่ค่อยมีกิจกรรมภายในเมืองมากนัก แต่ภายในปี 2003-2008 เมืองก็ได้พัฒนาอย่างก้าวกระโดดจนชาวเมืองเองยังก้าวตามแทบไม่ทัน และถึงแม้ว่าการพัฒนานั้นจะเหมือนก้าวกระโดด แต่ก็ยังมีคำถามหนึ่งข้อที่เกิดขึ้นในใจของชาวเมืองไมอามี่นั้นคือ “เมืองเติบโตไปเพื่อใคร?” โดยการตั้งคำถามนี้ เป็นผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของเมือง Brickell (ในทางที่ดี) ในที่สุด ภาพจาก : http://www.brickellkey411.com/ #terraads TerraBKK มองเห็นว่าการเติบโตของเมือง Brickell คล้ายภาพสะท้อนความเจริญและพลวัตรของความเป็นเมืองในกรุงเทพฯ และทางออกของคำถามที่ว่าเมืองเติบโตไปเพื่อใคร น่าจะนำมาตอบโจทย์ของการเติบโตของกรุงเทพฯได้ จึงได้นำบทความนี้มาให้แฟน TerraBKK ได้อ่านกัน การพัฒนาแบบ Mixed-Use เพิ่มมูลค่าและรองรับประชากรได้มากกว่า การเปลี่ยนแปลงของเมือง Brickell เริ่มขึ้นหลังจากเหตุการณ์อสังหาริมทรัพย์ฟองสบู่แตก จึงได้เกิดการแสวงหาที่อยู่อาศัยสำหรับเช่าราคาถูกและเริ่มมีการฟื้นฟูที่อยู่อาศัยในย่านประวัติศาสตร์ของเมืองขึ้น ซึ่งเป็นผลให้เกิดการเพิ่มขึ้นของประชากร ร้านอาหาร โรงแรม คอนโดมิเนียม และร้านค้าขนาดเล็กอยู่ในทุกบล็อกทุกช่วงถนน การลงทุนจากภาคเอกชนช่วงปี 2003-2008 ภายในย่านใจกลางเมือง Brickell นั้นมีมูลค่ากว่า 13,000 ล้านดอลล่าร์สหรัฐ หรือกว่า 462,000 ล้านบาท อีกทั้งยังมีการพัฒนาเแบบ […]

1,035/ Share :

สำหรับบุคคลทั่วไปอาจจะยังไม่คุ้นเคยกับคำว่า FAR และ OSR มากเท่าไร แต่สำหรับ developer แล้ว FAR นั้นถือเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เพราะนั่นหมายถึงสิทธิในการเพิ่มพื้นที่อาคารที่จะสามารถเพิ่มมูลค่าอาคารได้อีก จริงๆแล้ว FAR คือหนึ่งในข้อกำหนดทางผังเมืองรวมที่มีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย โดยคำว่า FAR ย่อมาจาก Floor Area Ratio หรือ อัตราส่วนอาคารต่อพื้นที่ดิน และ OSR ย่อมาจาก Open Space Ratio หรือ อัตราส่วนที่ว่างต่ออาคาร อย่างที่ทราบกันอยู่แล้วว่าในผังเมืองนั้นจะมีการกำหนดสีหรือการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น สีเหลืองหมายถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สีน้ำตาลหมายถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินหนาแน่นมาก หรือสีแดงหมายถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบพาณิชยกรรม ซึ่งภายในข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภทนี้ นอกจากจะแบ่งแยกบทบาทของย่านแล้ว ยังมีตัวควบคุมเพื่อให้การใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นไปตามที่กำหนดไว้อีกด้วย TerraBKK Research จะขอยกตัวอย่้างคร่าวๆ เพื่อสร้างความเข้าใจเบื้องต้นเกี่ยวกับ FAR, OSR และข้อกำหนดอื่นๆทางผังเมือง โดยยกตัวอย่างพื้นที่บริเวณแยกรัชดา-ลาดพร้าว (บริเวณสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินลาดพร้าว) ดังรูป จากภาพภายในวงกลม มีการใช้ประโยชน์ที่ดินอยู่ 3 ประเภท นั่นคือ สีส้ม ย.7 […]

1,631/ Share :

ปัจจุบันการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ล้วนเป็นที่ถูกจับจ้องเนื่องจากทุกสายตาต่างยกย่องว่า อสังหาริมทรัพย์คือขุมทรัพย์ล้ำมูลค่าที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างมหาศาล มองในทางกลับกัน การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอง ก็ถือเป็นการบริโภคที่ดินในรูปแบบที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นการพัฒนาที่ดินเชิงเดี่ยว หมายความว่าใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว อีกทั้งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยวหรือ บ้านจัดสรร ก็เป็นการพัฒนาที่บริโภคที่ดินจำนวนมากเช่นกัน #terraads ในประเทศชั้นนำทั่วโลก ล้วนประสบปัญหาจากการที่ เมืองโตอย่างไร้ทิศทาง (Urban Sprawl) จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทโครงการบ้านจัดสรร โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายหลังยุค Baby Boomer ที่จำนวนประชากรในประเทศเพิ่มขึ้นอย่างทวีคูณ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยแปรผันตรงตามจำนวนครอบครัวไปด้วย สำหรับบทความนี้ TerraBKK Research จะขอกล่าวถึงผลกระทบจากการพัฒนาบ้านจัดสรรที่ทำให้เมืองโตอย่างไร้ทิศทางใน 2 ด้านด้วยกันคือใน ด้านผลกระทบต่อการวางผังพัฒนาเมือง และด้านผลกระทบด้านเศรษฐกิจ 1. ผลกระทบต่อการวางผังพัฒนาเมือง – เนื่องจากการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร โดยเฉพาะในพื้นที่ชานเมืองนั้น ทำให้การเติบโตของเมืองเกิดเป็นหย่อมๆ หรือเติบโตอย่างไม่ชัดเจน อีกทั้งยังเป็นการใ้ช้ประโยชน์ที่ดินที่ไม่คุ้มค่าต่ำเมื่อเทียบจากการใช้ประโยชน์ต่อคนต่อหน่วย ซึ่งก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ค่าใช้จ่ายในการลงทุนโครงการและราคาขายนั้นสูงมากกว่าการพัฒนาประเภทอื่นๆ อีกทั้งวัตถุประสงค์ของการพัฒนาโครงการ ยังไม่ได้มีวัตถุประสงค์ในการผสมผสานพาณิชยกรรมเข้าไปด้วย จึงทำให้ชุมชนจัดสรรหลายแห่งขาดแคลนพื้นที่ให้บริการทางพาณิชยกรรมและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เช่น การเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ ระบบสาธารณูปโภค และระบบสาธารณูปการ (โรงเรียน, สถานพยาบาล) ซึ่งก็เป็นผลต่อเนื่องไปถึงการพัฒนาจากภาครัฐในการอำนวยความสะดวกประชากรในชุมชนด้วย การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับแบบนี้ไม่มีความคุ้มค่าทั้งในด้านการลงทุนและการซ่อมบำรุง เนื่องจากชุมชนมีความหนาแน่นต่ำแต่มีพื้นที่กว้างใหญ่นั่นเองจากการศึกษาของ U.S Environmental Protection Agency พบว่า ทุกการแผ่ขยายของโครงการจัดสรรบ้านเดี่ยวในสหรัฐอเมริกา […]

1,225/ Share :

จากบทความเรื่อง ผังเมือง ที่ TerraBKK Research ได้นำเสนอทั้งเรื่องความเข้าใจเบื้องต้นของ ผังเมือง ภาพรวมของมาตรการทาง ผังเมือง ทั้ง 4 มาตรการอย่างคร่าวๆ และนำเสนอมาตรการควบคุม หรือ มาตรการเชิงลบ (Negative Measures) ไปแล้ว และในบทความนี้จะนำเสนอเรื่อง มาตรการทางผังเมืองลำดับที่สอง นั่นคือ มาตรการดำเนินโครงการพัฒนา หรือ มาตรการเชิงบวก (Positive Measures) ซึ่งเป็นมาตรการเพื่อส่งเสริมการพัฒนาของภาคเอกชน ที่ดำเนินการโดยภาครัฐหรือร่วมมือกับภาคเอกชน #terraads เนื่องจากผังเมืองนั้นมีหน้าที่ในการชี้นำทิศทางการพัฒนาของเมือง โดยจะต้องครอบคลุมการพัฒนาในทุกมิติ ซึ่งหากจะดำเนินการให้สำเร็จจึงจำเป็นต้องมีการสร้างหรือจัดหาโครงสร้างพื้นฐาน การคมนาคมขนส่ง สาธารณูปโภค ซึ่งได้แก่ ไฟฟ้า ประปา การสื่อสารโทรคมนาคม การป้องกันน้ำท่วมและการระบายน้ำ การรวบรวมและบำบัดน้ำเสีย และการจัดเก็บและกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล ฯลฯ และสาธารณูปการ ซึ่งได้แก่ การศึกษา การแพทย์และสาธารณสุข การนันทนาการ การศาสนา และการบริหารปกครอง ฯลฯ โดยมาตรการนี้เป็น การชี้นำการพัฒนาของภาคเอกชน (Infrastructure-led development)  โดยกลไกการดำเนินการนั้นอาจเป็นการบันทึกข้อตกลงและความร่วมมือระหว่างหน่วยงาน (Memorandum of […]

1,492/ Share :

นับตั้งแต่ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ปี 2556 ได้ถูกกำหนดให้เป็นผังที่ไม่มีวันหมดอายุ ก็ยังไม่ได้เห็นความเคลื่อนไหวและแนวโน้มของการปรับผังที่เปลี่ยนไปมากเท่าไรนัก ล่าสุด TerraBKK Research ได้ทราบมาว่าสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร ได้มีแนวคิดของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ในการทำให้กรุงเทพฯ เป็น เมืองกระชับ (Compact City) ที่เน้นการสนับสนุนอาคารพาณิชย์และอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ อาคารที่อยู่อาศัยแนวดิ่ง ซึ่งจะมุ่งเน้นให้เกิดการพัฒนาเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในและชั้นกลาง เท่านั้น เช่นในพื้นที่ สีลม สาทร และมักกะสัน โดยสำนักผังเมืองได้ออกแบบเครื่องมือที่ใช้ในการควบคุมเพื่อให้เป็นไปตามแนวคิดนี้คือ มาตรการทางผังเมือง ซึ่ง TerraBKK Research ได้นำเสนอไว้ในบทความ “มาตรการทาง ผังเมือง รู้ไว้ ได้เปรียบ” #terraads ต่อเนื่องจากบทความก่อนหน้านี้ TerraBKK จะขอพาไปเจาะลึกถึงรายละเอียดในแต่ละมาตรการ ว่ามีข้อกำหนดและการบังคับใช้อย่างไร โดยในครั้งนี้จะนำเสนอมาตรการแรกคือ มาตรการควบคุม หรือมาตรการเชิงลบ (Negative Measures) ซึ่งเป็นมาตรการที่ใช้เพื่อควบคุมการพัฒนาจากภาคเอกชน มีทั้งหมด 9 ข้อ ดังนี้ 1. การควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Land use control) หรือที่จะคุ้นเคยกันอย่างดีในรูปแบบของผังสี ที่กำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทต่างๆ โดยกำหนดเป็นโซนหรือย่าน […]

2,288/ Share :

จากบทความเดิมเรื่อง “ทำความเข้าใจ ผังเมือง เครื่องมือกำหนดทิศทางการพัฒนาเมือง” ที่ TerraBKK Research ได้นำเสนอเกี่ยวกับข้อมูลและบทบาทบื้องต้นในด้านผังเมืองไปแล้ว เพื่อให้เกิดความรู้ความเข้าใจพื้นฐานในด้านผังเมืองอย่างคร่าวๆ และในบทความนี้จะเป็นข้อมูลในด้าน มาตรการทางผังเมือง สำหรับพื้นที่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในและชั้นกลาง #terraads สืบเนื่องจากแนวโน้มของการปรับเปลี่ยนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับต่อไป จะเป็นการมุ่งเน้นให้เกิดการพัฒนาในเขตกรุงเทพฯชั้นในและชั้นกลาง ลดการกระจายตัวออกไปบริเวณชานเมืองด้านนอก ซึ่งขณะนี้สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร ได้กำลังดำเนินการศึกษาและวิเคราะห์มาตรการต่างๆ ก่อนจะประกาศและบังคับใช้ต่อไป โดย TerraBKK Research มองว่าเป็นข้อมูลที่สำคัญและเป็นประโยชน์อย่างมากทั้งแต่นักพัฒนาและคนทั่วไป เพราะจะมีมาตรการดึงดูดการพัฒนาของภาคเอกชนหลายๆข้อด้วยกันในผังเมืองฉบับใหม่นี้ ผังเมืองของประเทศไทย มีจุดเริ่มต้นนับตั้งแต่ปี 2495 แต่ในตอนนั้นยังไม่มีการประกาศขอบเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินรองรับ และต่อมาในปี 2500 จึงเริ่มมีการพัฒนาผังจนถึงปี 2503 ก่อนจะออกมาเป็นผังเมืองที่มีการวางกรอบวิสัยทัศน์และการพัฒนาล่วงหน้าถึง 30 ปี นั่นคือจนถึงปี 2533 ในชื่อผังว่า “Greater Bangkok Plan” ซึ่งขณะนั้นยังไม่มีกฎหมายจากคณะรัฐมนตรีในการบังคับใช้ ทิศทางของการพัฒนาในผังนี้จะเป็นการคาดการณ์การขยายตัวของเมือง ซึ่งคาดการณ์ว่าขยายตัวไปทางทิศเหนือหรือทางปทุมธานี และต่อมาในปี 2518 จึงได้มีการประกาศ พระราชบัญญัติผังเมืองออกมาเป็นครั้งแรก โดยระบุในผังเมืองรวม ต้องมีผังประกอบ 4 ผัง ได้แก่ ผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน, ผังที่โล่งและที่ว่าง, […]

2,602/ Share :

ผังเมือง เป็นเครื่องมือสำคัญในการกำหนดทิศทางการพัฒนาของประเทศว่าจะเป็นไปในทางไหน และเป็นกรอบกฎหมายที่สำคัญมากอีกอย่างหนึ่ง แต่น้อยคนมากๆที่จะเข้าใจว่าจริงๆแล้ว ผังเมืองแต่ละผังนั้นมีบทบาทอย่างไร บอกอะไรเราบ้าง กำหนดและบังคับใช้อย่างไร และก็คงจะมีน้อยคนอีกเช่นกัน ที่จะรู้ว่าผังเมืองเองก็มีลำดับขั้นตอนของศักย์การพัฒนา TerraBKK Research มองว่าผังเมืองเป็นเครื่องมือสำคัญที่กำหนดความเจริญและการเติบโตของเมือง หากเราเข้าใจผังเมืองก็จะทำให้เข้าใจทิศทางการลงทุนด้วยเช่นกัน จึงนำข้อมูลในด้านผังเมืองมาให้แฟนๆ TerraBKK ได้รับทราบทั่วกัน #terraads การกำหนดลำดับศักย์ของผังเมือง “ ผังเมือง” เป็นเหมือนนโยบายในการพัฒนา โดยแต่ละกระทรวง, หน่วยงาน หรือองค์กร ก็จะมีแผนการพัฒนาของตัวเองด้วย ซึ่งก็ต้องยอมรับว่า บางครั้งแผนการพัฒนาของแต่ละหน่วยงาน ก็ตรงบ้างไม่ตรงบ้างกับกรอบการพัฒนาของผังเมือง ลำดับศักย์ของผังเมืองนั้นจะกำหนดการพัฒนาไว้ล่วงหน้าคล้ายๆกับ แผนพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ ก่อนจะย่อยลงสู่ลำดับศักย์ที่เล็กลง โดยมีลำดับเป็น ประเทศ – ภาค – จังหวัด – พื้นที่ ตามลำดับ โดย TerraBKK Research จะขอนำเสนอข้อมูลและความสำคัญของแต่ละผังในเบื้องต้น ดังนี้ 1. ผังนโยบาย เป็นผังที่วางกรอบการพัฒนาในเชิงนโยบายซึ่งครอบคลุมระดับประเทศ ระดับภาค และระดับกลุ่มจังหวัด (ภาคย่อย) ซึ่งจะช่วยให้การพัฒนาดำเนินการไปในทิศทางเดียวกันและสอดคล้องกับแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ผังนโยบายสามารถแบ่งย่อยได้อีก 3 ประเภท […]

2,154/ Share :

ซื้อขายที่ดินกัน…หมายความรวมถึงตัวบ้านด้วยหรือไม่ ? เรียนตรงๆ ว่าหัวข้อบทความนี้ถือเป็นปัญหายิ่งใหญ่ระดับชาติ เพราะมีคดีความเกิดขึ้นมากมายไม่สิ้นสุด อาจเป็นเพราะผู้ซื้อผู้ขายไม่รอบคอบ รวมถึงการไม่ยอมปรึกษานักกฎหมายเสียก่อนที่จะทำการซื้อขายกัน เพราะการซื้อขายที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่นั้น นอกเหนือจากเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่ต้องคำนึงแล้ว ผู้ซื้อและผู้ขายต้องรู้ก่อนว่าสิ่งปลูกสร้างที่ตั้งอยู่บนที่ดินนั้นตกเป็น “ส่วนควบ” ของที่ดินหรือไม่ เพื่อที่จะได้มาทำข้อตกลงกันว่าจะทำการซื้อขายสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วยหรือไม่อย่างไร เรื่องจะได้จบแบบสวยงามเมื่อโอนที่ดิน ไม่ใช่จบกันที่ศาลไคฟง (ฮา) “ส่วนควบ” คืออะไร? อย่างที่เกริ่นไปแล้วว่าการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาก็คือหลัก “ส่วนควบ” โดยส่วนควบหมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่น เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป #terraads ตัวอย่างเช่น บ้านที่ปลูกสร้างลงบนที่ดิน นอกจากบ้านจะถือเป็นอสังหาริมทรัพย์แล้วเพราะเป็นทรัพย์ที่ยึดติดอยู่กับที่ดินเป็นการถาวร บ้านยังถือเป็นส่วนควบของที่ดินแปลงดังกล่าวด้วย เพราะเนื่องจากโดยสภาพแล้วหากไม่มีที่ดินบ้านย่อมไม่อาจปลูกสร้างหรือตั้งอยู่ได้ ที่ดินจึงเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของบ้านหลังดังกล่าว ไม่อาจแยกออกจากกันได้นอกจากทำลาย เช่นนี้ย่อมถือได้ว่าบ้านย่อมตกเป็นส่วนควบของที่ดิน เป็นต้น เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้นด้วย กฎหมายกำหนดให้เจ้าของทรัพย์สินย่อมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในส่วนควบนั้นด้วย และจากตัวอย่างข้างต้น เมื่อบ้านตกเป็นส่วนควบของที่ดิน นั่นหมายความว่าเจ้าของที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังดังกล่าวด้วยเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าบ้านที่ปลูกลงบนที่ดินจะถือเป็นส่วนควบของที่ดินนั้นไปซะหมด เพราะมีข้อยกเว้นอยู่ว่า บ้านหรือสิ่งปลูกสร้างซึ่งติดอยู่กับที่ดินหรือโรงเรือนเพียงชั่วคราว หรือปลูกสร้างลงในที่ดินโดยอาศัยสิทธิของบุคคลอื่น ไม่ถือเป็นส่วนควบ ตัวอย่างเช่น เช่าที่ดินของบุคคลอื่น แล้วปลูกสร้างบ้านลงในที่ดินดังกล่าว เช่นนี้บ้านย่อมไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน เจ้าของที่ดินย่อมไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังดังกล่าวแต่อย่างใด เป็นต้น การซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้กล่าวถึงบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ต้องถือว่าขายบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย […]

1,757/ Share :

                 หลังจากได้มีการวางแผนแม่บทการพัฒนาด้านคมนาคมขนส่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งระบบขนส่งทางรางในเมือง ซึ่งเป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้ว ว่าได้มีการวางระบบโครงข่ายขนส่งทางรางในเมืองจนถึงชานเมืองในส่วนต่อขยายเพิ่มเติมหลายส่วนและเริ่มเป็นรูปธรรมชัดเจนมากขึ้น ทำให้ดูเหมือนว่าความคึกคักในด้านการพัฒนาที่ดินของกรุงเทพมหานครนั้นค่อนข้างจะมีสีสันเป็นพิเศษ ผนวกกับการปรับแก้การบังคับใช้กฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับล่าสุด ให้เป็นผังเมืองที่ไม่หมดอายุแต่จะเป็นการปรับแก้กฎหมายและประกาศใช้ตามความเหมาะสม ทั้งนี้ก็เพื่อเอื้อให้เกิดความยืดหยุ่นและเท่าทันต่อสถานการณ์การพัฒนาและการเติบโตของเมืองหลวงของเราที่ไม่หยุดนิ่งนั่นเอง สิ่งที่น่าสนใจของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับล่าสุดอีกอย่างหนึ่ง ก็คือหลักการพัฒนาที่รัฐเตรียมนำมาใช้ เพื่อสร้างแรงจูงใจให้เกิดการพัฒนาพื้นที่จากภาคเอกชน ซึ่งถือเป็นเรื่องใหม่สำหรับบ้านเรา นั่นคือ การโอนสิทธิการพัฒนาพื้นที่ หรือ Transfer of Development Rights (TDR) ซึ่งจะช่วยรักษาพื้นที่ที่ต้องการอนุรักษ์และสามารถพัฒนาพื้นที่ที่ต้องการได้นั่นเอง #terraads                   การโอนสิทธิการพัฒนาพื้นที่ หรือ TDR นี้ เป็นแนวคิดทางด้านผังเมืองที่มีมานานหลายทศวรรษ และได้มีการปรับใช้กันแล้วในหลายประเทศ หลักการของแนวคิด TDR นี้ คือการซื้อขาย “สิทธิ” ในด้านพัฒนาบนที่ดิน ระหว่าง พื้นที่ที่ต้องการจะควบคุมการพัฒนาหรืออนุรักษ์ (Sending Areas) และ พื้นที่ที่มีการเจริญเติบโตและได้รับการสนับสนุนการพัฒนา (Receiving Areas) โดย TDR ที่ได้รับ จะเป็นในรูปแบบของการพัฒนาอาคาร […]

1,307/ Share :

ไม่ว่าจะเป็นงานอสังหาริมทรัพย์หรือการก่อสร้างที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลทั่วไป ล้วนต้องเกี่ยวพันกับอาชีพนักออกแบบอย่าง สถาปนิก อย่างแน่นอน ซึ่งกว่าจะได้ออกมาเป็นอาคารสักหนึ่งหลัง สถาปนิกจะต้องดูความเหมาะสมของการออกแบบ โดยพิจารณาจากความต้องการของผู้ว่าจ้าง แปรรูปออกมาเป็นอาคาร โดยผ่านการวิเคราะห์พื้นที่ สภาพแวดล้อม สภาพอากาศ เลือกใช้วัสดุ ควบคุมงบประมาณไม่ให้บานปลาย และผนวกความคิดสร้างสรรค์เพื่อความสวยงาม  ซึ่งกระบวนการที่เหมือนจะยุ่งยากและใช้เวลานี้ ทำให้หลายคนไม่แน่ใจว่าจำเป็นจะต้องว่าจ้างสถาปนิกหรือไม่ และหากว่าจ้างควรจะมีการคิดค่าบริการเท่าไร โดยในบทความนี้ TerraBKK Research จะขอพูดถึงการคำนวณค่าออกแบบจากสถาปนิกในการออกแบบอาคารประเภทต่างๆ เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการพิจารณา #terraads การคิดค่าบริการออกแบบอาคารของ สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ กำหนดมาตรฐานการคิดค่าออกแบบเบื้องต้นไว้ตามประเภทอาคารและมูลค่าการก่อสร้าง ดังนี้ วิธีคะเนราคาบ้านง่ายๆ สมมติว่าต้องการสร้างบ้านขนาดไม่ใหญ่มาก สามารถคำนวณจากขนาดพื้นที่ใช้สอยได้ อย่างเช่น บ้านมีขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 200 ตารางเมตร ค่าก่อสร้างโดยเบื้องต้นคร่าวๆ ประมาณ 10,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาค่าก่อสร้างทั้งหมดของบ้านหลังนี้จะอยู่ที่ประมาณ 2 ล้านบาท ค่าบริการออกแบบของสถาปนิกคิดเป็น 7.5% ของค่าก่อสร้าง หรือประมาณ 150,000 บาท แต่หากเป็นอาคารที่มีค่าก่อสร้างราคาเกิน 10 ล้านบาท เงื่อนไขการคิดค่าออกแบบจะแตกต่างออกไป อย่างเช่น ค่าก่อสร้างอาคาราคาประมาณ 15 ล้านบาท […]

22,361/ Share :
1 2 3 4 5 6 7 8 9
ดูเพิ่ม
.
Close