การทำพินัยกรรมช่วยให้การรับมรดกที่ดิน สะดวกสบายกว่าการไม่ทำอย่างเทียบกันไม่ได้
SHARE :

36,297 views

23/1/2015

Recommended

เร่งเครื่องกันตั้งแต่ต้นปี จัดหนักเพื่อเอาใจผู้ที่กำลังมองหา คอนโดติดรถไฟฟ้า บ้าน ทาวน์โฮมคุณภาพเยี่ยม เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้า กับค่ายอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ โดยผู้บริหารหนุ่มไฟแรง คุณชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ จัดหนักจัดเต็มส่งแคมเปญพิเศษประจำปี “Ananda Big Deals ลดให้สุดไม่ต้องต่อ! ” ทั้งคอนโดมิเนียมบนทำเลศักยภาพใกล้สถานีรถไฟฟ้า บ้าน และทาวน์โฮม ถึง 19 โครงการ พร้อมด้วยข้อเสนอสุดพิเศษที่พลาดไม่ได้ !!! อาทิ “พร้อมอยู่พร้อมโอน” แจกทอง* จอง 0 บาท* Free! iPhone 7 128 GB.* เฟอร์ฯ ครบ ฟรีค่าโอนฯ* และ รับส่วนลดกว่า 1,000,000 บ.* เริ่ม 1 – 15.9 ล้าน* (เงื่อนไขตามที่บริษัทกำหนด) อาทิ โครงการยูนิโอ จรัญฯ 3, […]

อยู่ทาวน์เฮาส์แบบได้อารมณ์…เหมือนอยู่บ้านเดี่ยว ความสุขของคนมีบ้านไม่ว่าจะหลังเล็กหรือว่าหลังใหญ่ ไม่สำคัญเท่าการได้อยู่กันพร้อมหน้ากันในครอบครัว หลายคนฝันอยากจะมีบ้านพักผ่อนสบายๆ ในวันเพลินๆ โดยเฉพาะผู้ที่กำลังสร้างครอบครัว ต้องการลงหลักปักฐาน หรือมนุษย์เงินเดือนที่ต้องทำงาน ห่างไกลจากบ้านเกิด การมีบ้านเป็นของตัวเองในเมืองหลวงเป็นสิ่งที่ปรารถนาอย่างยิ่ง โดยเฉพาะ “ทาวน์โฮมหรือทาวน์เฮาส์” ถือเป็นที่อยู่อาศัยต้องตอบโจทย์โดนใจคนยุคใหม่สุดๆ เนื่องจากราคาต่ำกว่าบ้านและราคาไล่เลี่ยกับคอนโดมิเนียม แต่ขนาดพื้นที่และการใช้สอย เยอะมากกว้างกว่า จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ใครๆ ต่างให้ความสนใจในทาวน์เฮาส์มากขึ้น แถมราคาไม่แพงอีกด้วย การเลือกทาวน์เฮาส์ให้ดีโดนใจ อยู่อาศัยก็ได้ เก็งกำไรก็ดี มีวิธีเลือกดังนี้ #terraads ทำเลดี ทำเลถือเป็นปัจจัยแรกในเลือกซื้อ อยู่ใกล้แห่งความเจริญย่อมดีกว่าทำเลในซอยเปลี่ยว และที่สำคัญสะดวกในการเดินทาง ใกล้โรงเรียน ใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงพยาบาล คำนึงถึงความสะดวกของผู้อยู่อาศัยเป็นหลัก ความทนทานแข็งแรง โครงสร้างการก่อสร้าง ใช้วัสดุมาตรฐานโดยสามารถพิจารณาได้จากชื่อเสียงของโครงการนั้นๆได้ ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัย การออกแบบภายในโครงการ กี่ห้องนอน กี่ห้องน้ำ ขนาดพื้นที่ใช้สอยออกแบบอย่างลงตัวคุ้มค่าหรือไม่ ความทันสมัย การดีไซน์สไตล์บ้าน ออกแบบทุกฟังก์ชั่นการใช้งานโดนใจและสะดวกสบายแก่ผู้อาศัยหรือไม่ ทิศทางลม ทิศทางลม ทิศที่ดีควรเป็นทิศเหลือและทิศใต้ เพื่อที่จะให้กระแสลมพัดผ่านเข้าสู่ตัวบ้านตลอดเวลา ไม่ควรเลือกบ้านที่หันหน้าไปทางทิศตะวันออกและทิศตะวันตก เพราะต้องเจอทั้งแดดและอากาศที่ร้อนอบอ้าวอยู่ตลอดเวลา บ้านไหนถ้าขาดลมหรือไม่มีลมพัดเข้าสู่ตัวบ้านเลย จะทำให้อยู่แล้วอึดอัด ไม่โล่งสบาย และย่อมส่งผลเสียต่อทั้งสุขภาพกายและใจ นอกจากนี้ “ความสุขเล็กๆ” […]

RHYTHM Asoke 2 คอนโดมิเนียมหรูพร้อมอยู่สไตล์ญี่ปุ่น ใจกลางอโศก-พระราม 9 คุ้มค่าการลงทุนระยะยาว แม้จะเปิดตัวมาได้พักใหญ่แล้ว แต่เพราะความได้เปรียบในเรื่องโลเคชั่น New CBD ใจกลางอโศก-พระราม 9 และการออกแบบที่ตอบโจทย์ชีวิตมัลติฟังก์ชั่น ทำให้ RHYTHM Asoke 2 คอนโดมิเนียมหรูสไตล์ญี่ปุ่น ยังคงเป็นคอนโดฯ ที่น่าสนใจและน่าจับตามอง เหมาะทั้งการอยู่อาศัยเองและการลงทุน โครงการ RHYTHM Asoke 2 โครงการ RHYTHM Asoke 2 เป็นอีกหนึ่งคอนโดมิเนียม ภายใต้การบริหารของ เอพี (ไทยแลนด์) ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย เพราะเข้าใจชีวิตของคนเมืองที่มากกกว่า ที่นี่จึงโดดเด่นเรื่องคอนเซ็ปต์ดีไซน์ในรูปแบบ RHYTHM of Japanese Senses “Engawa Style” เพื่อมอบความรู้สึกผ่อนคลายและใกล้ชิดธรรมชาติมากขึ้น ด้วยสไตล์การออกแบบและการเลือกใช้วัสดุลวดลายไม้ คัดสรรสิ่งอำนวยความสะดวกกลิ่นอายญี่ปุ่น อย่างบ่อออนเซนบนชั้น 8 ที่ชมทิวทัศน์ใจกลางเมืองได้ 180 องศา โดยเอพียังคงยึดวิสัยทัศน์ “Multiple Connections” เน้นการเลือกสรรทำเลที่มีคาแร็คเตอร์พิเศษที่สามารถมอบคุณภาพชีวิตที่ดีในการอยู่อาศัยได้อย่างครบวงจร […]

โดย คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8

คนทั่วไปมักคิดว่าการทำพินัยกรรมเป็นแค่การกำหนดว่าใครจะได้ทรัพย์อะไรจาก เจ้ามรดกเท่านั้น แต่จริง ๆ แล้วการทำพินัยกรรมให้ประโยชน์มากกว่านั้น และการทำพินัยกรรมก็ไม่ยากเลย สามารถหาตัวอย่างดูได้ทางอินเทอร์เน็ต หรือถ้าจะให้ง่าย ๆ ก็ไปที่อำเภอหรือเขตให้เขาทำให้ เพราะเป็นหน้าที่ตามกฎหมายจะต้องช่วยทำให้อยู่แล้ว เสียค่าธรรมเนียมเพียงไม่กี่สิบบาท แต่ที่ไม่ทำพินัยกรรมกันเพราะคิดว่ามีทรัพย์สินไม่มาก ซึ่งที่จริงแล้วไม่ต้องมีทรัพย์สินมากเลย แค่มีที่ดินแปลงเล็ก ๆ แปลงเดียวก็สมควรทำพินัยกรรมได้แล้ว เพราะทำให้การรับมรดกสะดวกสบายกว่าการไม่ทำพินัยกรรมมาก และหากมีการตั้งผู้จัดการมรดกไว้ด้วย ก็จะทำให้การขายที่ดินเพื่อชำระหนี้ของเจ้ามรดกหรือจัดการมรดกอื่น ๆ ทำได้สะดวก มาดูกันว่าการรับมรดกที่ดินที่มีการทำพินัยกรรมกับการไม่ทำพินัยกรรมมีความ สะดวกสบายต่างกันอย่างไร

1. ความสะดวกในวิธีการรับมรดก

กรณีเจ้ามรดกไม่ได้ทำพินัยกรรม

ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 24 ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน ประกอบกับระเบียบ กรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทา งมรดกพ.ศ. 2548 (แก้ไขเพิ่มเติมถึงปัจจุบัน (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2557) ถ้าทายาทผู้ขอรับโอนมรดกต้องการจะรับมรดกส่วนของเจ้ามรดกทั้งหมดไปในครั้ง เดียว(จะเป็นทั้งแปลงหรือเฉพาะส่วนที่เจ้ามรดกมีอยู่ก็ตาม) ผู้ขอจะมายื่นคำขอรับโอนมรดกคนเดียวหรือมาพร้อมกับทายาทคนอื่นเป็นบางคน แล้วให้ใส่ชื่อคนอื่นที่ต้องการรับมรดกแต่ไม่ได้มายื่นคำขอรับมรดกร่วมกันก็ ได้ หรือจะนัดหมายให้ทุกคนที่จะรับมรดกมายื่นคำขอรับมรดกพร้อมกันก็ได้ ซึ่งมากกว่าครึ่งของจำนวนที่มายื่นคำขอรับมรดกที่ดินมักจะมาดำเนินการพร้อม กันทุกคน ส่วนคนที่ไม่รับมรดกก็ต้องให้ทำหนังสือไม่รับมรดกมาเก็บเข้าเรื่องหรือให้มา เซ็นไม่รับมรดกต่อหน้าเจ้าหน้าที่ก็ได้ โดยต้องทำในภายกำหนดประกาศ 30 วัน หากเกินกำหนดนี้กฎกระทรวงดังกล่าวให้ยกเลิกคำขอรับมรดกนั้นเสีย

เดอะ แพลนท์ ซิตี้ นวมินทร์ ขาย 2,990,000 บาท
ขายอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น 2ห้องติดกันทำเลลอง จ.ภูเก็ต ซ.ศรีสุชาติ (เจ้าของขายเอง) ขาย 9,500,000 บาท
บ้านเดี่ยวหรู ใหม่ไม่เคยเข้าอยู่ 78.8ตร.ว. 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ติดห้าง ติดถนนอ่อนนุช ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ทางด่วน ทะเลสาบ20ไร่ เพอร์เฟคมาสเตอร์พีซ สุขุมวิท77 ขาย 12,000,000 บาท
0364 ขายที่ดิน 37 ไร่ ติดทะเล 3 ด้าน แหลมงอบ จ.ตราด ขาย 255,000,000 บาท

5 New Lifestyle Hubs in Bangkok ในงานสัมมนา มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 35

นอกจากนี้ยังมีวิธีการรับมรดกอีกแบบหนึ่งคือ “การรับมรดกเพียงบางส่วน” ซึ่งการรับมรดกแบบนี้ผู้ขอรับมรดกเพียงคนเดียวมาขอรับมรดกเฉพาะส่วนที่ตนมี สิทธิเท่านั้น ไม่เกี่ยวกับคนอื่นและไม่ต้องให้คนอื่นยินยอมแต่อย่างใดทั้งสิ้น(หรืออีกนัย หนึ่งคือไม่ได้รับส่วนที่เป็นของเจ้ามรดกทั้งหมดนั่นเอง) ซึ่งก็สามารถดำเนินการได้เช่นกันซึ่งเมื่อรับโอนมรดกแล้วจะมีชื่อเฉพาะคนที่ มายื่นขอรับมรดกนั้นเพิ่มเข้าไป โดยมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับเจ้ามรดกนั่นเอง ซึ่งหากทายาทอื่นที่เหลือมารับมรดกส่วนที่อยู่ในชื่อเจ้ามรดกทั้งหมด ก็จะมีทายาทอื่นเข้ามาถือแทนจนครบจะไม่มีชื่อเจ้ามรดกเหลืออยู่อีกต่อไป จะไม่เหมือนการขอรับมรดกที่เป็นสิทธิของเจ้ามรดกทั้งหมดไปในครั้งเดียว แต่การยื่นคำขอรับมรดกวิธีการนี้มีน้อยมาก เพราะการรับมรดกนั้นส่วนมากต้องการรับมรดกที่เป็นของเจ้ามรดกทั้งหมดไปใน ครั้งเดียวมากกว่าที่ต่างคนต่างมาขอรับตามสิทธิของตน

ในส่วนขั้นตอนปฏิบัตินั้นไม่ว่าจะมีการมายื่นคำขอบางคนหรือพร้อมกันทุกคน ก็จะต้องมีการดำเนินการเหมือน ๆ กันคือบอกรายละเอียดต่าง ๆ ต่อเจ้าหน้าที่เพื่อให้จัดทำบัญชีเครือญาติ โดยบอกชื่อจริงคู่สมรส(ทั้งจดและไม่จดทะเบียนสมรสที่มีลูกด้วยกัน)และของ ทายาททุกคน(ซึ่งโดยปกติคือลูกเจ้ามรดกแต่หากไม่มี ก็ต้องบอกทายาทลำดับต่อไปที่เหลืออยู่เช่นพี่น้อง)รวมถึงทายาทที่ตายไปแล้ว และคู่สมรสและลูกของทายาทคนที่ตายด้วย และแม้แต่คนที่สูญหายติดต่อไม่ได้ด้วย ซึ่งจะต้องพยายามบอกให้ครบถ้วน เพราะหากตกหล่นไม่ครบแล้วอาจมีทายาทคนที่ไม่บอกชื่อเขาไว้ด้วย กล่าวหาว่าคนที่มายื่นคำขอรับมรดกนั้นปิดบังทายาทซึ่งอาจมีความผิดอาญาได้ และต้องหาที่อยู่ของคนที่ไม่ได้มายื่นคำขอแต่ให้ลงชื่อรับมรดกร่วมด้วย เพื่อให้เจ้าหน้าที่ส่งประกาศการขอรับมรดกให้ทราบด้วย เว้นแต่ถ้าผู้ขอรับมรดกจะนำไปส่งให้เองก็ได้ และผู้ขอต้องนำหลักฐานเอกสารที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ มาแสดง ให้เห็นว่าเป็นทายาทจริง เช่น ทะเบียนบ้าน สูติบัตร และกรณีที่มีทายาทตายไปก่อนก็ต้องนำมรณบัตร หรือหนังสือรับรองการตายมาแสดง จะเห็นได้ว่าข้อกำหนดดังกล่าวเข้าใจง่าย ๆ ไม่มีอะไรซับซ้อน แต่ในทางปฏิบัตินั้นบางครั้งก่อปัญหาให้กับผู้ขอรับมรดกอย่างมาก ซึ่งอาจเกิดจากสาเหตุดังต่อไปนี้

(1) ไม่รู้ว่าทายาทมีจำนวนเท่าใดและชื่ออะไรซึ่งจะมีเกิดขึ้นได้ในกรณีเจ้ามรดก เคยมีสามีหรือภรรยาหลายคน และมีลูกกับคนเหล่านั้น และอาจมีลูกบางคนตายไปและมีลูก(หลานเจ้ามรดก)อีกด้วย เหตุที่ไม่รู้เป็นเพราะเจ้ามรดกปิดบังคนอื่น หรือทายาทแยกไปอยู่ที่อื่นคนละจังหวัดกับผู้ยื่นคำขอรับมรดก หรือแม้แต่ไปอยู่ในต่างประเทศ จึงขาดการติดต่อกันเป็นเวลานาน นอกจากนี้บางคนก็หายไปไม่กลับมาบ้านหรือติดต่อกลับมาเลยก็มี ซึ่งการจะสืบให้ครบถ้วนอาจใช้เวลามาก

(2) การไม่สามารถติดต่อกันได้เพราะไม่รู้ที่อยู่ปัจจุบัน จึงไม่สามารถนัดหมายให้มายื่นคำขอรับมรดกหรือติดต่อให้นำหลักฐานการเป็น ทายาทมาแสดง และในกรณีที่จะไม่รับมรดกก็ไม่สามารถแจ้งให้ส่งหลักฐานการไม่ รับมรดก หรือพามาเซ็นยินยอมให้คนอื่นรับมรดกไปเพราะตนเองไม่ต้องการมรดกนั้น

(3) การติดต่อนัดหมายมาดำเนินการพร้อมกันบางครั้งก็ไม่ง่ายเพราะไม่มีเบอร์ โทรศัพท์ติดต่อกัน หรือมีแต่ไม่ยอมรับโทรศัพท์เพราะไม่อยากคุยด้วย หรือบางคนอาจขัดข้องในเรื่องส่วนตัว เช่น ติดธุระ บางคนอาจยังไม่พร้อมเพราะต้องเดินทางไกล ไม่มีค่าใช้จ่ายในการเดินทางมาหรือเสียค่าธรรมเนียมการโอนมรดกส่วนของตน ทำให้ต้องพยายามติดต่อนัดหมายกันหลายครั้ง อาจสำเร็จหรือไม่สำเร็จก็ได้

(4) กรณีที่เดิมเคยตกลงกับเจ้ามรดกไว้ว่าเมื่อได้ทรัพย์สินเงินทองจากเจ้า มรดก(ส่วนมากคือพ่อแม่นั่นเอง)ไปมากแล้วจะไม่เอามรดกอีก และบอกพี่น้องคนอื่นด้วยกันให้รับรู้แล้ว แต่เมื่อเจ้ามรดกตายไปก็ไม่ยอมทำตามสัญญา ไม่ยินยอมเซ็นให้คนอื่นรับไปตามลำพัง แต่จะขอรับมรดกร่วมด้วยอีก เป็นการเอาเปรียบทายาทอื่น ซึ่งมักทำให้ทายาทอื่นไม่พอใจทำให้การตกลงรับมรดกยุ่งยาก อาจทำไม่สำเร็จ

(5) ปัญหาการทะเลาะเบาะแว้งในระหว่างทายาททั้งก่อนเจ้ามรดกตาย หรือหลังเจ้ามรดกตายแล้วเกิดขึ้นได้เสมอ เพราะความไม่พอใจกันทั้งในเรื่องส่วนตัว และในเรื่องที่เกี่ยวกับส่วนแบ่งมรดกและเมื่อเกิดการทะเลาะกันแล้วมักจะตกลง อะไรกันไม่ได้ ไม่อยากมองหน้ากันเข้าหน้ากันไม่ได้จะทำอะไรก็ไม่ยอมร่วมมือกันเลยก็มี ปัญหาการแย่งชิงมรดก การไม่พอใจกันเป็นทุนเดิมล้วนทำให้การรับมรดกยุ่งยาก มาก จนทำให้ไม่สำเร็จ จนถึงต้องฟ้องร้องหรือต้องมีการร้องขอให้ศาลตั้งผู้จัดการมรดกก็มี และถึงแม้จะตั้งผู้จัดการมรดกแล้ว แต่ก็อาจทะเลาะกันต่อในขั้นตอนมารับมรดกและตอนแบ่งแยกที่ดินออกจากกัน

(6) ปัญหาสำคัญอีกประการหนึ่งคือตามกฎหมายมรดกพ่อแม่ของเจ้ามรดกก็เป็นทายาท ด้วย แต่มีบ่อยครั้ง เจ้ามรดกตายตอนอายุมาก พ่อแม่ของเจ้ามรดกก็มักตายไปนานแล้วเช่นกัน อาจตายไปก่อนตั้ง 50-60 ปีแล้วก็มี จะมีบ่อยที่ไม่ได้เก็บหลักฐานการตายไว้เพราะคิดว่าหมดความจำเป็นแล้ว(แม้แต่ กรณีลูกของเจ้ามรดกที่ตายไปตอนเล็กๆ บางคนก็ตายไปนานมากและไม่ได้เก็บมรณบัตรไว้ก็มี ก็จะเกิดปัญหาเดียวกันได้) แต่ในทางกฎหมายนั้นต้องนำพยานหลักฐานมาแสดงต่อเจ้าหน้าที่เพื่อให้แน่ใจว่า ตายจริงไม่อาจรับมรดกอีกต่อไป (แต่ก็มีบ้างที่เจ้าหน้าที่อาจยกเว้นให้หากคิดดูแล้วว่าหากพ่อแม่เจ้ามรดก ยังมีชีวิตอยู่อายุก็เกินร้อยปีไปแล้ว ซึ่งไม่ค่อยมีคนอายุยืนถึงขนาดนั้นแต่ในแง่ความเป็นจริงก็มีอยู่บ้างก็ตาม และคนอายุมาก ๆ จะไม่รับมรดกของลูกแต่จะให้หลานๆ รับไปอยู่แล้ว) ปกติแล้วก็จะต้องไปติดต่อขอคัดสำเนาการตายที่สำนักทะเบียนราษฎร์ แต่เนื่องจากว่ากรณีที่ตายไปนานมาก ทางสำนักทะเบียนราษฎร์อาจไม่เก็บไว้เพราะมีการทำทะเบียนใหม่ในบางช่วงเวลา ก็หามาแสดงไม่ได้ต้องมีการออกหนังสือรับรองการตาย แต่การออกหนังสือรับรองการตายในลักษณะนี้ก็ไม่ง่าย ต้องนำพยานไปให้คำรับรองว่าตายจริง ซึ่งทางปฏิบัติเมื่อคนที่ตายไปนานแล้วจะมีคนรู้ก็ต้องมีอายุมากด้วยและบางคน อาจอยู่ไกล การจะพามาให้การเป็นพยานก็ลำบาก เพราะไม่อยากมาอ้างว่าไม่ใช่ธุระ ต้องอ้อนวอนกันอย่างมากถึงจะมา ต้องออกค่าค่าพาหนะให้และเสียเวลาเดินทางมาทำเรื่องขอหนังสือรับรองการตาย ด้วยกัน ซึ่งปกติแล้วก็นานมากกว่าจะสำเร็จ จึงทำให้เกิดความยากลำบากและเสียเวลามากในการจะรับโอนมรดกที่ดินมาก จนบางครั้งถึงกับท้อไปเลยจนไม่อยากทำเรื่องให้เสร็จ ปล่อยให้เรื่องคาราคาซังเป็นหลาย ๆ ปีก็มี ซึ่งยิ่งทำให้รับมรดกยากเข้าไปอีกเพราะมีทายาทคนตายเพิ่มขึ้น ทำให้ตกลงกันลำบากกว่าเก่าอีก

กรณีเจ้ามรดกทำพินัยกรรม

ถ้าหากว่ามีการทำพินัยกรรม ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้ มาโดยทางมรดกพ.ศ. 2548 (แก้ไขเพิ่มเติมถึงปัจจุบัน (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2557 ข้อ 11 กำหนดว่าไม่ต้องจัดทำบัญชีเครือญาติของเจ้ามรดก ผู้รับมรดกก็เพียงนำพินัยกรรมไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่ เจ้าหน้าที่ก็จะดูว่าพินัยกรรมทำถูกต้องหรือไม่ ถ้าเห็นว่าถูกต้องเป็นทายาทตามพินัยกรรมแล้ว(โดยดูบัตรประชาชนทะเบียนบ้าน ว่ามีชื่อตรงกับคนที่เจ้ามรดกระบุชื่อให้รับมรดก) ไม่ต้องมีการสอบสวนเพื่อทำบัญชีเครือญาติ ไม่ต้องหาที่อยู่ และไม่ต้องตามให้ญาติพี่น้องมาเซ็นชื่อยินยอมให้รับมรดกแต่อย่างใด (เว้นแต่ถ้ามีผู้จัดการมรดกก็ต้องขอให้มาดำเนินการด้วยซึ่งตามกฎหมายจะตั้ง ผู้จัดการมรดกหรือไม่ก็ได้ และจะตั้งให้คนรับมรดกเป็นผู้จัดการมรดกของเจ้ามรดกทั้งหมด หรือจะตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดกเฉพาะแปลงที่เขารับมรดกนั้นก็ได้ ปกติการจะตั้งหรือไม่ตั้งผู้จัดการมรดกนั้นจะดูจากความจำเป็น เพราะบางครั้งการตั้งผู้จัดการมรดกก็มีประโยชน์มาก) และไม่ต้องนำใบมรณบัตรของพ่อแม่หรือลูกเจ้ามรดกที่ตายไปก่อนแล้วมาแสดงเลย เพราะเหตุว่าถ้าพินัยกรรมไม่ได้กำหนดให้คนเหล่านั้นเป็นผู้มีสิทธิรับมรดก แล้ว ก็ไม่มีเรื่องต้องดำเนินการใด ๆ เกี่ยวกับพวกเขาอีกต่อไป ซึ่งในการดำเนินการขอประกาศรับมรดกนั้นจะสะดวกรวดเร็วกว่ากรณีไม่ทำ พินัยกรรมมาก เพราะมีเรื่องที่เจ้าหน้าที่และผู้ขอรับมรดกต้องมีภาระต้องเตรียมการน้อย กว่ากันมาก

2. ความสะดวกในกรณีต้องขายที่ดินเพื่อชำระหนี้ หรือทำตามสัญญาจะขายที่เจ้ามรดกทำไว้

ถ้าหากว่าเจ้ามรดกมีหนี้สินมากหรือได้ทำสัญญาจะขายที่ดินมรดกแปลงนั้นไว้ แล้ว ก็จำเป็นต้องขายที่ดินเพื่อใช้หนี้หรือโอนขายให้ผู้ซื้อตามสัญญาจะขาย ทายาทก็จะต้องทำเรื่องรับโอนมรดกเป็นชื่อตนก่อน แล้วจึงจะทำการขายต่อไปได้ ซึ่งจะต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนมรดกก่อนอีกขั้นตอนหนึ่งจึงจะขายได้ และถ้าหากทายาทเป็นผู้เยาว์เมื่อรับมรดกแล้วก่อนจะขายชำระหนี้หรือโอนขายให้ คนจะซื้อตามสัญญาที่เจ้ามรดกได้ทำไว้ก่อนตาย ก็ต้องไปขออนุญาตขายจากศาลก่อนตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1574 บัญญัติไว้ ทำให้เสียเวลาและบางครั้งหากทำด้วยตัวเองไม่เป็นก็ต้องจ้างทนายทำให้ ทำให้เสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นไปอีก

แต่ถ้าเจ้ามรดกทำพินัยกรรมและได้ตั้งผู้จัดการมรดกไว้(ซึ่งจะตั้งไว้หรือไม่ ตั้งก็ได้แต่ถึงหากไม่ตั้งไว้ทายาทก็สามารถไปรับมรดกได้เองอยู่แล้ว) ผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรมก็ไปขอจดทะเบียนเป็นผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรม ก่อน ซึ่งเจ้าหน้าที่ก็เพียงตรวจดูว่าพินัยกรรมตั้งใครเป็นผู้จัดการมรดก และก็จะประกาศเรื่องการขอจดทะเบียนเป็นผู้จัดการมรดกให้คนคัดค้านเป็นเวลา 30 วัน โดยไม่ต้องสอบสวนทำบัญชีเครือญาติหรือให้ทายาทอื่น ๆ มาเซ็นยินยอมใด ๆ ทั้งสิ้น เมื่อพ้นกำหนด 30 วันที่ประกาศแล้วก็จดทะเบียนผู้จัดการมรดกได้ ผู้จัดการมรดกก็สามารถขายที่ดินเพื่อใช้หนี้ หรือถ้ามีทายาทหลายคนก็เอาเงินที่ขายได้มาแบ่งปันให้ทายาทต่อไปได้ทันที การขายนี้ทำได้แม้ว่าที่ดินนี้มีทายาทเป็นของผู้เยาว์ก็ไม่ต้องโอนไปยังผู้ เยาว์ก่อน และก็ไม่ต้องขออนุญาตศาลเพื่อขายที่ดินนั้นก่อนแต่อย่างใด เพราะเป็นอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการมรดกที่จะจัดการชำระหนี้สินของกองมรดก และจัดการแบ่งปันมรดกให้ทายาทตามกฎหมายได้โดยตรง ซึ่งมีคำพิพากษาฎีกาหลายฉบับตัดสินว่าทำได้ เช่น คำพิพากษาฎีกาต่อไปนี้

คำพิพากษาฎีกาที่6314/2555

นาย ห.กับนาง ต.เป็นสามีภริยากันโดยชอบด้วยกฎหมาย มีบุตรด้วยกันทั้งหมด 7 คน รวมถึงนาย ส.ด้วย นาย ห.ถึงแก่ความตาย ศาลตั้ง นางต.เป็นผู้จัดการมรดกของนาย ห. ต่อมา นางต.ในฐานะผู้จัดการมรดกได้ขายที่ดินอันเป็นมรดกของนาย ห.ให้แก่ นาย ก. ในขณะที่ นาย ส.ยังเป็นผู้เยาว์ เมื่อนาย ส.บรรลุนิติภาวะแล้ว จึงได้มาฟ้องขอให้เพิกถอนการซื้อขายที่ดิน ระหว่าง นางต. และ นาย ก. ให้กลับคืนเป็นทรัพย์มรดกของนาย ห.ผู้ตาย โดยอ้างว่าในขณะที่มีการซื้อขาย นาย ส.ยังเป็นผู้เยาว์โดยไม่ได้รับอนุญาตจากศาล

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ป.พ.พ.มาตรา 1574 เป็นบทบัญญัติจำกัดการใช้อำนาจปกครองของผู้ใช้อำนาจปกครองในการกระทำ นิติกรรมใดๆ อันเกี่ยวกับทรัพย์สินของผู้เยาว์ โดยจะกระทำมิได้เว้นแต่ศาลจะอนุญาต ซึ่งมีความหมายชัดแจ้งว่าใช้บังคับแก่การกระทำนิติกรรมใดๆ อันเกี่ยวกับทรัพย์สินของบุตรผู้เยาว์ของผู้ใช้อำนาจปกครองเท่านั้น

แม้จำเลยที่ 1 เป็นมารดาอยู่ในฐานะเป็นผู้ใช้อำนาจปกครองของโจทก์ แต่เมื่อการกระทำนิติกรรมขายที่ดินตามฟ้องอันเป็นทรัพย์มรดกของผู้ตายให้แก่ จำเลยที่2 นั้น เป็นการขายในฐานะผู้จัดการมรดก มิใช่ในฐานะผู้ใช้อำนาจปกครองของโจทก์ จึงไม่อยู่ในบังคับที่จำเลยที่ 1 จะต้องได้รับอนุญาตจากศาลตามบทบัญญัติดังกล่าว”

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8207/2544

ที่ดิน ประทานบัตรทำเหมืองแร่พิพาทเป็นทรัพย์มรดกที่ผู้จัดการมรดกนำมาเป็นทุนจัด ตั้งเป็นบริษัทจำเลยที่ 8 แล้วให้ทายาททุกคนเป็นผู้ถือหุ้นตามส่วนสัดที่ทายาทแต่ละคนมีสิทธิได้รับ มรดกการนำที่ดินมรดกมาเป็นทุนจัดตั้งบริษัทจำเลยที่ 8 ดังกล่าวเป็นการจัดการตามที่จำเป็นเพื่อแบ่งปันทรัพย์มรดกซึ่งอยู่ในขอบ อำนาจและหน้าที่ของผู้จัดการมรดกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1719 และมาตรา 1736 วรรคสอง เนื่องจากไม่สามารถจัดการให้ทายาทเข้าครอบครองที่ดินเป็นส่วนสัดได้

แม้ทายาทบางคนยังเป็นผู้เยาว์อยู่ขณะนำที่ดินมรดกมาเป็นทุนของบริษัทจำเลย ที่ 8 ผู้จัดการมรดกก็ไม่ต้องขออนุญาตจากศาลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1574 เพราะกรณีนี้ไม่ใช่เรื่องผู้ใช้อำนาจปกครองทำนิติกรรมแทนผู้เยาว์ แต่เป็นเรื่องผู้จัดการมรดกทำการอันจำเป็นเพื่อจัดการมรดกตามอำนาจหน้าที่ ที่กฎหมายบัญญัติไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1719 และ 1736วรรคสอง

3. คำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับการทำพินัยกรรมเพื่อการรับมรดกที่ดิน

(1) การทำพินัยกรรมที่จะป้องกันการกล่าวหาว่าทำปลอมได้ดีที่สุดนั้นควรไปยื่นคำ ขอให้ทำพินัยกรรมฝ่ายเมืองที่อำเภอหรือเขตให้ช่วยทำพินัยกรรมให้ เพราะว่าการจะทำพินัยกรรมฝ่ายเมืองนั้นมีหลักฐานการทำที่แน่นหนา มีการยื่นคำขอมีการเสียค่าธรรมเนียมเป็นทางการ และประหยัดค่าใช้จ่ายมากเพราะเสียค่าธรรมเนียมไม่กี่สิบบาทดีกว่าไปจ้างให้ คนอื่นทำให้ จะให้ทำสำเนาเพิ่มก็ได้ และปกติจะเก็บไว้ที่อำเภอหนึ่งฉบับ หรือจะให้ทำเพิ่มเพื่อเก็บไว้เองเพื่อกันอำเภอทำสูญหายหรือมีกรณีไฟไหม้อีก ก็ได้

(2) ควรบอกคนอื่นว่าได้ทำพินัยกรรมไว้แล้วเก็บไว้กับใครด้วยมิฉะนั้นแล้วเมื่อ ตายไปอาจไม่มีใครรู้เรื่อง และการให้ผู้รับมรดกเก็บไว้เองก็เป็นการดีเช่นกัน แต่จริง ๆ แล้วเก็บที่ใดก็ได้ที่ปลอดภัย แต่เรื่องสำคัญคือต้องให้คนอื่นรู้ และต้องแน่ใจว่าจะไม่สูญหายหรือถูกทำลายไปโดยง่าย ทางที่ดีควรทำไว้เป็นคู่ฉบับเก็บไว้แยกกัน ให้คนเก็บไว้ต่างหากก็ได้ และสิ่งสำคัญจะต้องแน่ใจว่าคนที่เก็บรักษาไม่ทำตัวมีปัญหามีข้อขัดแย้งกับคน รับมรดก เพราะอาจไม่ยอมส่งมอบพินัยกรรมให้ โดยอ้างว่าหายบ้างหรือลืมไปแล้วว่าเก็บไว้ที่ไหน

(3) การตั้งผู้จัดการมรดกนั้นสามารถตั้งหลายคนได้ จะตั้งคนให้คนรับมรดกเป็นผู้จัดการมรดกก็ได้ และจะตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดกเฉพาะแปลงที่จะรับมรดกนั้นก็ได้(ประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์มาตรา 1715) ถ้าตั้งให้ผู้รับมรดกเป็นผู้จัดการมรดกจัดการมรดกทุกอย่างหรือเฉพาะแปลงที่ ตัวเองจะได้รับ จะดีตรงที่ไม่ต้องพึ่งคนอื่นให้มาดำเนินการจัดการมรดก เพราะบางครั้งผู้จัดการมรดกทำตัวมีปัญหาอิดออดไม่ค่อยอยากมาดำเนินการให้ เพราะตามปกติแล้วพินัยกรรมมักไม่ได้ให้ค่าตอบแทนใด ๆกับผู้จัดการมรดกเลย อาจมีความคิดไม่เห็นด้วยกับเจ้ามรดก และบางครั้งอาจอยากได้ผลประโยชน์หรืออยากแสดงออกว่าตนมีความสำคัญอยากให้คน รับมรดกเอาอกเอาใจเขาก็มี ทำให้ยุ่งยากขึ้น

(4) การทำพินัยกรรมถ้าจะแยกทำหลายฉบับยกทรัพย์แต่ละแปลงให้แต่ละคนแยกต่างหากกัน ก็ได้ ซึ่งจะดีมากในกรณีที่รู้แล้วว่าทายาทจะทะเลาะกัน เพราะถ้าใส่ไว้ในพินัยกรรมฉบับเดียวกัน เวลารับมรดกอาจเกิดปัญหาอีกคนไม่ยอมให้พินัยกรรมมารับมรดกก็ได้ ไม่ยอมมอบให้ไม่ว่าด้วยสาเหตุโกรธเคืองเป็นส่วนตัวหรือเพราะเหตุใดก็ตาม แต่สิ่งที่ต้องระวังคือต้องเขียนให้ชัดว่ายกให้เฉพาะแปลงใดบ้าง

(5) ปัญหาเรื่องการเก็บรักษาโฉนดที่ดินมรดกก็เป็นปัญหาเช่นกัน บางครั้งเจ้ามรดกเก็บไว้ในที่ที่คนอื่นไม่รู้ ดังนั้นก็ควรบอกให้คนอื่นทราบด้วย โดยเฉพาะถ้าเห็นว่าตนเองจะมีชีวิตอยู่อีกไม่นาน ซึ่งหากจะมอบให้คนรับมรดกเก็บไว้ก็เป็นการดีที่สุด เพราะเอาไปฝากให้คนอื่นเก็บไว้ และคนนั้นไม่ยอมมอบให้ไม่ว่าด้วยสาเหตุโกรธเคืองเป็นส่วนตัวหรือเพราะเหตุใด ก็ตาม ก็จะยุ่งยากกับผู้รับมรดกไม่สามารถนำมาประกอบการจดทะเบียนได้ต้องเสียเงิน เสียเวลาฟ้องร้องให้ส่งมอบ

(6) ในกรณีที่มีผู้รับมรดกร่วมกันในที่ดินแปลงเดียวกันหลายคนนั้น ถ้ามีเนื้อที่มากหากผู้ทำพินัยกรรมจะจัดการแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยให้แต่ละ คนจะดีที่สุด และควรทำทางออกให้ทุกแปลงใช้ร่วมกัน จะต้องไม่ให้ผ่านเข้าออกโดยต้องผ่านเข้าไปในที่ดินแปลงอื่น เพราะว่าในอนาคตอาจมีการปิดกั้นไม่ให้ผ่านออกได้ หากเป็นไปได้ควรยกให้เป็นทางสาธารณะจะดีที่สุด ไม่ควรมุ่งติดเสียดายที่โดยคิดแต่จะให้ได้ที่ดินมากไว้ก่อน เพราะเหตุว่าการที่ที่ดินแต่ละแปลงติดทางสาธารณะนั้นทำให้ราคาที่ดินสูงกว่า ไม่ติดทางสาธารณะ ถือว่าคุ้มค่าต่อการยกที่ดินให้เป็นทางสาธารณะ ทำให้การขายในอนาคตง่ายขึ้น หรือแม้แต่นำไปจำนองจะง่ายเพราะธนาคารมักไม่รับจำนองที่ดินที่ไม่มีทางออก

4. ระเบียบกฎหมายที่ดินเกี่ยวข้อง

ระเบียบ กรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดย ทางมรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ (แก้ไขเพิ่มเติมถึงปัจจุบัน (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๗)

ข้อ ๑๑ การสอบสวนและจดบัญชีเครือญาติของเจ้ามรดกไว้ด้านหลังบันทึกการสอบสวนฯ(ท.ด. ๘) นั้น ให้ผู้ขอแสดงชื่อทายาทที่มีสิทธิรับมรดกตามลำดับและชั้นของทายาทตามกฎหมาย เช่น ชื่อบิดามารดา ชื่อผู้สืบสันดาน หรือผู้รับมรดกแทนที่ และชื่อคู่สมรส เมื่อได้เขียนชื่อทายาทของเจ้ามรดกดังกล่าวแล้วใต้ชื่อเจ้ามรดกให้เขียนว่า “เจ้ามรดกตายเมื่อ…..…..” ให้เขียนคำว่า “ผู้ขอ”ไว้ใต้ชื่อผู้ขอ ในกรณีผู้ขอขอให้ลงชื่อทายาทอื่นที่มีสิทธิได้รับมรดกเป็นผู้รับมรดกร่วมกับ ผู้ขอด้วยให้เขียนคำว่า “ผู้ขอขอให้ลงชื่อ” ไว้ใต้ชื่อทายาทนั้น ๆ และถ้าทายาทคนใดเป็นผู้เยาว์ หรือเป็นคนไร้ความสามารถ หรือตาย ให้เขียนอายุผู้เยาว์หรือการเป็นคนไร้ความสามารถหรือตาย และวัน เดือน ปี ที่ตายไว้ใต้ชื่อทายาทนั้น ๆ ด้วย

ในกรณีที่ผู้ขอไม่ทราบเครือญาติของเจ้ามรดกโดยครบถ้วน ก็ให้แสดงบัญชีเครือญาติเท่าที่ทราบและให้บันทึกเหตุผลที่ไม่ทราบไว้โดยชัด แจ้ง เช่น มีบิดาอยู่ต่างประเทศ อาจมีภรรยาและบุตรที่ต่างประเทศอีกหรือไม่ ผู้ขอไม่ทราบ

เมื่อได้ทำบัญชีเครือญาติเสร็จแล้ว ให้ผู้ขอลงลายมือชื่อหรือพิมพ์ลายนิ้วมือรับรองบัญชีเครือญาติที่ให้ไว้ แล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่ลงลายมือชื่อกำกับไว้(ตามตัวอย่างหมายเลข ๖) และในกรณีพนักงานเจ้าหน้าที่ต้องส่งประกาศให้แก่ทายาท ให้จัดทำบัญชีรายชื่อและที่อยู่ของทายาทซึ่งผู้ขอแสดงประกอบการขอรับมรดกไว้ ด้วย (ตามตัวอย่างหมายเลข ๗)

ในกรณีผู้ขอเป็นผู้รับพินัยกรรม ผู้ขอไม่จำเป็นต้องแจ้งบัญชีเครือญาติ และพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องส่งประกาศมรดกแจ้งให้ทายาทอื่นทราบ

กฎกระทรวง

ฉบับที่ ๒๔ (พ.ศ. ๒๕๑๖)

ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินพ.ศ. ๒๔๙๗

—————-

อาศัยอำนาจตามความในมาตรา ๑๕ แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และมาตรา ๘๑ วรรคสาม แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ ๓๓๔ ลงวันที่ ๑๓ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๑๕ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยออกกฎกระทรวงไว้ดังต่อไปนี้

ข้อ ๑ เมื่อมีผู้มาขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐานแล้วบันทึกลงในเรื่องราวขอจดทะเบียน สิทธิและนิติกรรม(ท.ด. ๑) และในแบบบันทึกการสอบสวนขอจดทะเบียนโอนมรดก(ท.ด. ๘) ด้วย

ข้อ ๒ มรดกมีพินัยกรรม ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐานและวันตายของเจ้ามรดกตลอดจนสิทธิใน การรับมรดกตามพินัยกรรมด้วย

ข้อ ๓ มรดกไม่มีพินัยกรรม ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐานและพิจารณาการเป็นทายาทสิทธิในการ รับมรดก และวันตายของเจ้ามรดก โดยให้ผู้ขอแสดงบัญชีเครือญาติและหลักฐานอื่นประกอบด้วย

ข้อ ๔ การจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดกไม่มี พินัยกรรมและมีทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับมรดกหลายคน นอกจากจะต้องดำเนินรตามข้อ ๓ แล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการดังต่อไปนี้ด้วย

(๑) ในกรณีที่ทายาทบางคนมาขอจดทะเบียนรับมรดกตามสิทธิของตนหรือขอให้ลงชื่อทายาท อื่นที่มีสิทธิได้รับมรดกทุกคนตามที่ผู้ขอแสดงไว้ในบัญชีเครือญาติเมื่อไม่ มีผู้โต้แย้งภายในกำหนดเวลาที่ประกาศให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนให้ตาม ที่ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย

(๒) ในกรณีที่ทายาทบางคนมาขอจดทะเบียนรับมรดกทั้งหมดถ้าผู้ขอนำทายาทที่แสดงไว้ ในบัญชีเครือญาติทุกคนมาให้ถ้อยคำยินยอมหรือนำหลักฐานการไม่รับมรดกของทายาท ดังกล่าวนั้นมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ภายในกำหนดเวลาที่ประกาศให้ พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนให้ตามที่ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย แต่ถ้าผู้ขอไม่สามารถนำทายาทที่แสดงไว้ในบัญชีเครือญาติทุกคนมาให้ถ้อยคำ ยินยอมหรือไม่สามารถนำหลักฐานการไม่รับมรดกของทายาทดังกล่าวนั้นมาแสดงต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนดเวลาที่ประกาศได้ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ยกคำ ขอเสียในกรณีที่จะต้องมีคำสั่งศาลเพื่อเป็นหลักฐานการไม่รับมรดกของทายาทให้ ผู้ขอนำคำสั่งศาลที่ถึงที่สุดแล้วมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมกับการ ให้ถ้อยคำยินยอมของทายาทนั้นด้วยแต่ถ้ายังไม่มีคำสั่งศาลดังกล่าว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รอเรื่องไว้จนกว่าจะมีคำสั่งศาลถึงที่สุดในกรณีเช่น นี้ ให้ผู้ขอนำหลักฐานการดำเนินการทางศาลมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนด สามสิบวันนับแต่วันที่ทายาทนั้นมาให้ถ้อยคำยินยอม ถ้าผู้ขอไม่นำหลักฐานการดำเนินการทางศาลมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน กำหนดดังกล่าวก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ยกคำขอนั้นเสีย

ให้ไว้ ณ วันที่ ๒๓ กุมภาพันธ์พ.ศ. ๒๕๑๖

พลเอก ป. จารุเสถียร

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

หมาย เหตุ : เหตุผลในการประกาศใช้กฎกระทรวงฉบับนี้คือ เนื่องจากมาตรา ๘๑ วรรคสามแห่งประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๓๓๔ ลงวันที่๑๓ ธันวาคมพ.ศ. ๒๕๑๕ ได้บัญญัติให้กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดกไว้ในกฎกระทรวงจึงจำเป็นต้องออกกฎ กระทรวงฉบับนี้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา ๑๕๗๔ นิติกรรมใดอันเกี่ยวกับทรัพย์สินของผู้เยาว์ดังต่อไปนี้ผู้ใช้อำนาจปกครองจะกระทำมิได้เว้นแต่ศาลจะอนุญาต

(๑) ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือโอนสิทธิ จำนอง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้

(๒) กระทำให้สุดสิ้นลงทั้งหมดหรือบางส่วน ซึ่งทรัพยสิทธิของผู้เยาว์อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

(๓) ก่อตั้งภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอื่นใดในอสังหาริมทรัพย์

(๔) จำหน่ายไปทั้งหมดหรือบางส่วนซึ่งสิทธิเรียกร้องที่จะให้ได้มาซึ่งทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้ หรือสิทธิเรียกร้องที่จะให้ทรัพย์สินเช่นว่านั้นของผู้เยาว์ปลอดจาก ทรัพยสิทธิที่มีอยู่เหนือทรัพย์สินนั้น

(๕) ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี

(๖) ก่อข้อผูกพันใด ๆ ที่มุ่งให้เกิดผลตาม (๑) (๒) หรือ (๓)

(๗) ให้กู้ยืมเงิน

(๘) ให้โดยเสน่หา เว้นแต่จะเอาเงินได้ของผู้เยาว์ให้แทนผู้เยาว์เพื่อการกุศลสาธารณะ เพื่อการสังคมหรือตามหน้าที่ธรรมจรรยา ทั้งนี้ พอสมควรแก่ฐานานุรูปของผู้เยาว์

(๙) รับการให้โดยเสน่หาที่มีเงื่อนไขหรือค่าภาระติดพัน หรือไม่รับการให้โดยเสน่หากรรมการ กฤษฎีกา

(๑๐) ประกันโดยประการใดๆ อันอาจมีผลให้ผู้เยาว์ต้องถูกบังคับชำระหนี้หรือทำนิติกรรมอื่นที่มีผลให้ผู้เยาว์ต้องรับเป็นผู้รับชำระหนี้ของบุคคลอื่นหรือแทนบุคคลอื่น

(๑๑) นำทรัพย์สินไปแสวงหาผลประโยชน์นอกจากในกรณีที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๑๕๙๘/๔(๑) (๒) หรือ (๓)

(๑๒) ประนีประนอมยอมความ

(๑๓) มอบข้อพิพาทให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย

มาตรา ๑๗๑๕ผู้ทำพินัยกรรมจะตั้งบุคคลคนเดียวหรือหลายคนให้เป็นผู้จัดการมรดกก็ได้

เว้นแต่จะมีข้อกำหนดไว้ในพินัยกรรมเป็นอย่างอื่นถ้ามีผู้จัดการมรดกหลายคน แต่ ผู้จัดการเหล่านั้นบางคนไม่สามารถหรือไม่เต็มใจที่จะจัดกา ร และยังมีผู้จัดการมรดกเหลืออยู่แต่คนเดียวผู้นั้นมีสิทธิที่จะจัดการมรดกได้ โดยลำพัง แต่ถ้ามีผู้จัดการมรดกเหลืออยู่หลายคนให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้จัดการเหล่า นั้นแต่ละคนจะจัดการโดยลำพังไม่ได้

ที่มาของข้อมูล : คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8 “การทำพินัยกรรมช่วยให้การรับมรดกที่ดินสะดวกสบายกว่าการไม่ทำอย่างเทียบกันไม่ได้”

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้
Terra BKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก

Result of 13 + 25 =
หากเป็นสมาชิกเว็บไซต์อยู่แล้ว สามารถกรอกเพียง Email และ Password

(ดูความคิดเห็นทั้งหมด)

ขอบคุณข้อมูลดีๆ จากคุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) ในหลายๆ คำตอบเกี่ยวกับการการขอรับโอนมรดกที่ดิน มักมีคำตอบจากคนเรียนกฎหมาย หรือไม่ก็ทนายความ มาแนะนำให้จ้างทนายความทำเรื่องร้องขอให้ศาลตั้งผู้จัดการมรดกกันเป็นประจำ ทั้ง ๆ ที่ตามรูปคดีไม่มีความจำเป็นต้องตั้งผู้จัดการมรดกเลย จากประสบการณ์ตอนที่ผู้เขียนทำงานอยู่ในสำนักงานที่ดิน ในคำสั่งศาลให้ตั้งผู้จัดการมรดกมาทำเรื่องโอนมรดก มักระบุเป็นสูตรเลยว่าทางสำนักงานที่ดินอ้างว่าขัดข้องโอนให้ไม่ได้ (นอกจากจะต้องมีผู้จัดการมรดก) พวกเจ้าหน้าที่ที่ดินขี้สงสัยอ่านดูแล้วพูดกันตลก ๆ ว่าไหนเจ้าหน้าที่คนไหนบอกว่าทำให้ไม่ได้ เขาก็บอกไม่ได้ เพราะที่จริงเขาไม่เคยมาติดต่อกรมที่ดินเลย แต่ไปถามทนายความก่อน แน่ละทนายความบางคนที่ห่วงการทำมาหากินมากหน่อย เขาก็แนะนำว่าตั้งผู้จัดการมรดกดีกว่าสะดวกดี ทำให้เบิกเงินธนาคารได้ซึ่งก็จริง แต่ที่จริงกว่านั้นคือเรื่องของเขาไม่เกี่ยวกับถอนเงินธนาคาร เพราะมีกรณีแค่รับโอนมรดกที่ดินเท่า เมื่อใดจะมีการรับมรดก เมื่อใครก็ตามตายลง หรือ กฎหมายให้ถือว่าถึงแก่ความตาย เช่น สูญหายไปเป็นเวลาเกิน 5 ปี (ในกรณีออกไปจากภูมิลำเนาแล้วไม่ติดต่อมาอีกเลยหายไปเฉยๆ) หรือสองปี (กรณีหายไปในการรบหรือสงคราม หรือในกรณียานพาหนะที่คนสูญหายเดินทาง อับปาง ถูกทำลาย หรือสูญหายไป) แล้วศาลมีคำสั่งให้เป็นคนสาบสูญ ก็จะถือว่าคนนั้นตายไปแล้วเหมือนกัน เมื่อมีสองกรณีนี้เกิดขึ้น ก็สามารถรับโอนมรดกได้ แต่ถ้ายังไม่มีการตายจะมีการโอนมรดกไม่ได้ จะมีได้ก็แค่เรื่องการทำนิติกรรมยกให้กัน ในทางกฎหมายไม่เรียกเป็นการรับมรดก แต่เป็นเรื่องการรับให้แต่ชาวบ้านบางคนเรียกการที่พ่อแม่ยกที่ดินให้ว่ายกมรดก ในทางเทคนิคกฎหมายเรียกไม่ถูกต้อง ใครบ้างมีสิทธิรับมรดก หลักกฎหมายมีว่า ถ้าคนไหนตาย พ่อแม่ สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสกัน และลูกชอบด้วยกฎหมายทุกคนของคนตาย และรวมถึงลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย (ลูกเมียน้อย)ที่คนตายรับรองว่าเป็นลูก (การรับรองก็เช่น ไปจดทะเบียนรับรองเป็นบุตร รวมถึงการแสดงออกให้คนทั่วไปรู้ว่าเป็นบุตร ซึ่งไม่มีรูปแบบแน่นอน เช่น ให้ใช้นามสกุล ไปแจ้งในใบเกิดว่าเป็นบุตร เอาชื่อไปใส่ในทะเบียนบ้านว่าเป็นบุตร พาไปเข้าเรียนแจ้งว่าเป็นบุตร ส่งเสียเลี้ยงดูแบบลูก ก็ถือว่ารับรองว่าเป็นบุตรแล้ว) บุตรบุญธรรมที่คนตายจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรมโดยถูกต้อง คนเหล่านี้มีสิทธิรับมรดกด้วยกันทุกคน หากลูกที่ตายไปก่อนเจ้ามรดก ลูกของลูก(หลาน) ก็มีสิทธิรับมรดกแทนที่คนที่ตายไปก่อนได้ แต่ถ้าตอนเจ้ามรดกตายไม่มีคนเหล่านี้เหลืออยู่เลย มรดกก็จะตกกับพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันกับคนตายร่วมรับกันไป แต่ถ้าไม่มีพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันเลย มรดกก็จะตกแก่พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดาเดียวกัน แต่ถ้าไม่มีคนพวกนี้อีกมรดกก็จะตกแก่ปู่ ย่า ตา ยาย และหากยังไม่มีปู่ ย่า ตา ยาย อีก มรดกของคนตายก็จะตกแก่ลุง ป้า น้า อา อีกกรณีหนึ่งซึ่งสำคัญมากคือ การที่คนตาย(เจ้ามรดก) ทำพินัยกรรมยกทรัพย์มรดกให้ใครก็ได้ ทำให้คนนั้น (ภาษากฎหมายเรียกว่า ผู้รับพินัยกรรม) มีสิทธิรับมรดกด้วย และบางทีถ้าเจ้ามรดกรักคนนั้นมาก เขาอาจให้รับมรดกทุกอย่างไม่ให้พ่อแม่ ลูกเมียเลยก็ยังได้ เอกสารที่ต้องนำมาประกอบการขอรับโอนมรดก หลักฐานที่ต้องนำไปประกอบการขอรับมรดก พร้อมสำเนา คือ โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองทำประโยชน์ บัตรประจำตัวแระชาชน ทะเบียนบ้าน หลักฐานการตายของเจ้ามรดก เช่น ใบมรณบัตร หนังสือรับรองการตาย (ออกให้โดยที่ว่าการอำเภอ ในกรณีหาใบมรณบัตรไม่ได้) พินัยกรรม (ถ้ามี) ถ้าผู้ขอ ขอรับมรดกในฐานะเป็นคู่สมรส ต้องมีหลักฐานการสมรสที่ชอบด้วยกฎหมาย ถ้าผู้ขอรับมรดกเป็นบิดาเจ้ามรดก ต้องมีทะเบียนสมรสกับมารดาของเจ้ามรดกหรือหลักฐานการรับรองบุตร กรณีบุตรบุญธรรมเป็นผู้ขอรับมรดก ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรม ถ้ามีกรณีพิพาทเกี่ยวกับมรดก ต้องนำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดไปแสดง ถ้ามีผู้มีสิทธิรับมรดกร่วมกันหลายคน บางคนได้ถึงแก่กรรมไปแล้ว ต้องมีหลักฐานการตายของทายาทนั้น ๆ ในกรณีที่มีผู้จัดการมรดก หลักฐานที่ต้องนำไป คือ คำสั่งศาลหรือคำพิพากษาของศาลอันถึงที่สุด หรือพินัยกรรมซึ่งตั้งให้ผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดก หลักฐานการตายของเจ้ามรดก ทะเบียนบ้าน และบัตรประจำตัวของผู้จัดการมรดก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ในกรณีที่เจ้ามรดกถึงแก่กรรมเมื่ออายุมากแล้ว และผู้ขอรับมรดกแจ้งว่าไม่อาจนำหลักฐานการตายมาแสดงได้ เช่น อายุร่วมร้อยปีและถึงแก่กรรมไปแล้ว กรมที่ดินมีระเบียบให้เจ้าหน้าที่บันทึกถ้อยคำผู้ขอไว้เป็นหลักฐาน หากปรากฏในภายหลังว่าถ้อยคำที่ให้ไว้เป็นเท็จเพราะปิดบังทายาท การจดทะเบียนโอนมรดกดังกล่าวอาจถูกเพิกถอนหรือแก้ไขได้ ตามมาตรา ๖๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และผู้ขอจะต้องมีความผิดอาญาฐานแจ้งความเท็จต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายอาญา สำหรับพินัยกรรมนั้น จะตรวจดูต้นฉบับพินัยกรรม กับภาพถ่ายพินัยกรรม ซึ่งผู้ขอรับรอง และเจ้าหน้าที่จะตรวจสอบกับต้นฉบับพินัยกรรม แล้วลงชื่อรับรองการตรวจกับต้นฉบับเป็นหลักฐานในสำเนาหรือภาพถ่ายพินัยกรรมนั้น เก็บรวมเรื่องไว้ ส่วนต้นฉบับคืนให้ผู้ขอ โดยให้ลงนามรับไปเป็นหลักฐาน การตรวจแบบพินัยกรรม เจ้าหน้าที่พิจารณาเฉพาะรูปแบบของพินัยกรรมว่าถูกต้องตามแบบที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้ ในกรณีที่ผู้ขอไม่สามารถนำต้นฉบับพินัยกรรมประกอบการยื่นคำขอได้ เนื่องจากสูญหายหรือถูกทำลาย ผู้ขอสามารถนำสำเนาพินัยกรรมที่เคยนำไปแสดงต่อหน่วยงานราชการเช่น ศาล หรือสำนักงานที่ดินอื่น และพนักงานเจ้าหน้าที่ของหน่วยงานนั้นได้รับรองสำเนาถูกต้องมาใช้เป็นหลักฐานแทนต้นฉบับพินัยกรรมก็ได้ การโอนมรดก ( ที่ไม่มีผู้จัดการมรดก ) แบบมีพินัยกรรม การรับโอนมรดกทรัพย์ใดๆ ตามพินัยกรรม ผู้รับพินัยกรรมก็แค่ไปยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่ ซึ่งประกาศการขอรับมรดกมีกำหนด 30 วัน หากไม่มีใครคัดค้านในช่วงประกาศ 30 วันนั้น ก็ไปจดทะเบียนโอนมรดกได้เมื่อพ้นกำหนด 30 วันแล้ว (ถ้าผู้เยาว์เป็นผู้รับพินัยกรรมก็ให้พ่อแม่มาทำเรื่องแทนได้ตามปกติอยู่แล้ว ไม่ต้องตั้งผู้จัดการมรดกเลย เว้นแต่มีความจำเป็นอื่น) แบบไม่มีพินัยกรรม 1. โดยรับโอนที่ดินเพียงบางส่วน ไม่ได้ขอรับโอนมรดกทั้งแปลง หมายถึง กรณีที่ที่ดินเป็นของเจ้ามรดกคนเดียว (ถ้ามีเจ้าของหลายคนก็จะเรียกว่าโอนมรดกเฉพาะส่วนเพียงบางส่วน) มีทายาทหลายคน แต่มีผู้มาขอจดทะเบียนรับมรดกตามสิทธิเพียงบางคน โดยให้คงส่วนของทายาทอื่นไว้ในนามเจ้ามรดกต่อไป การโอนแบบนี้จึงไม่ได้เป็นการขอรับโอนมรดกทีเดียวทั้งแปลง เช่น ที่ดินแปลงหนึ่งเป็นของ ก. เจ้ามรดกแต่ผู้เดียว ไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ มีทายาทคือ ข.ค.ง. แต่มี ข.หรือ ค. หรือ ง. มายื่นคำขอให้จดทะเบียนลงชื่อแต่ละคนตามสิทธิที่แต่ละคนมีอยู่ โดยให้คงส่วนของทายาทอื่นที่ไม่ได้มาขอรับโอนมรดกไว้ในนามของเจ้ามรดกต่อไป ความสำคัญที่จะทำให้เรียกว่าเป็นการโอนมรดก(ที่ดิน)เพียงบางส่วน อยู่ที่ว่าไม่ว่าจะมีคนรับโอนมรดกไปแล้วกี่คนก็ตาม แต่ถ้ายังรับไปไม่ครบทุกคน ส่วนที่ยังไม่มีทายาทมารับนั้นจะคงไว้ในนามของเจ้ามรดกต่อไป ซึ่งเท่ากับว่าเมื่อจดทะเบียนโอนมรดกเพียงบางส่วนแล้ว ในโฉนดจะมีชื่อคนรับมรดกกับเจ้ามรดกเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ชื่อเจ้ามรดกจะหมดไปก็ต่อเมื่อทายาทมารับโอนครบถ้วนหมดทุกคนแล้วเท่านั้น การจดทะเบียนโอนมรดกเพียงบางส่วนนี้แม้ทำให้ทายาทมีชื่อเป็นเจ้าของก็จริง แต่ตราบใดที่ทายาทยังรับมรดกไม่ครบทุกคน การจัดการกับที่ดินทั้งแปลงจะทำไม่ได้ เพราะยังมีชื่อคนตายเป็นเจ้าของอยู่ การมีคนตายถือกรรมสิทธิ์รวมอยู่ก็จะทำให้แบ่งแยกไม่ได้ เพราะไม่มีคนมาร่วมตกลงเซ็นชื่อด้วย และคนที่รับโอนมรดกก็จะบอกไม่ได้เหมือนกันว่าที่ดินส่วนของตนอยู่ตรงไหนแน่ คนซื้อก็อาจไม่อยากซื้อเพราะไม่รู้แนวเขตที่ดินของคนขาย การโอนมรดกเพียงบางส่วนนี้อาจจะมีข้อยุ่งยากอีก คือไม่สามารถนำโฉนดที่ดินจากทายาทที่ไม่ถูกกันมาจดทะเบียนได้ (กรณีอื่นๆ ก็เกิดขึ้นได้ เช่น เอาโฉนดไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้ ติดจำนองธนาคาร) ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 81 จึงบัญญัติทางแก้ให้เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจเรียก โฉนดมาจดทะเบียนได้ (รายละเอียดจะกล่าวในภายหลัง ) 2. โดยขอรับโอนทั้งแปลง มีกฎกระทรวงวางแนวทางการโอนมรดกทั้งแปลงโดยไม่มีพินัยกรรมไว้ว่า ในกรณีที่ทายาทบางคนมาขอจดทะเบียนรับมรดกทั้งหมด ถ้าผู้ขอนำทายาทที่แสดงไว้ในบัญชีเครือญาติทุกคนมาให้ถ้อยคำยินยอม หรือนำหลักฐานการไม่รับมรดกของทายาทดังกล่าวนั้นมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ภายในกำหนดเวลาที่ประกาศ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนให้ตามที่ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย แต่ถ้าผู้ขอไม่สามารถนำทายาทที่แสดงไว้ในบัญชีเครือญาติทุกคนมาให้ถ้อยคำยินยอม หรือไม่สามารถนำหลักฐานการไม่รับมรดกของทายาทดังกล่าวนั้น มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนดเวลาที่ประกาศได้ ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ยกคำขอเสีย ตัวอย่าง นายดำเจ้ามรดกตายโดยไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ มีที่ดินสองแปลง มีลูกสองคนคือ นายแดง และนายเขียว ถ้านายแดงมายื่นคำขอรับโอนมรดกแปลงที่หนึ่งโดยขอรับโอนไปทั้งแปลง นายแดงสามารถทำได้ แต่ต้องให้นายเขียวมาเซ็นยินยอมให้รับโอนมรดกไปคนเดียว (นายเขียวจะทำหนังสือไม่รับมรดกแล้วมอบให้นายแดงนำมามอบให้เจ้าหน้าที่โดยไม่ต้องเดินทางมาด้วยตัวเองก็ได้ แต่จะต้องนำมามอบในระหว่างช่วงเวลาประกาศเท่านั้น หากเอามามอบภายหลังกำหนดประกาศแล้ว จะทำไม่ได้ และมีผลทำให้คำขอนั้นต้องถูกยกเลิกโดยผลของกฎหมายโดยอัตโนมัติ) ในทำนองเดียวกันถ้านายเขียวต้องการรับโอนมรดกอีกแปลงที่เหลือทั้งแปลงเพียงคนเดียว นายเขียวก็ทำได้โดยให้นายแดงเซ็นยินยอมให้นายเขียวรับไปคนเดียว แต่ถ้าทั้งนายแดงและนายเขียวต่างไม่ยอมเซ็นให้แก่กัน ก็จะไม่สามารถรับมรดกแปลงละคนได้เลย แต่จะต้องจดทะเบียนลงชื่อทั้งสองคนรับโอนมรดกทั้งสองแปลง แล้วค่อยไปยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมทั้งสองแปลง เพื่อถือโฉนดแยกกันไปให้ชัดเจน การโอนมรดกที่มีผู้จัดการมรดกมีได้สองกรณี คือ 1.กรณีเจ้ามรดกทำพินัยกรรมตั้งผู้จัดการมรดกไว้ ผู้จัดการมรดก เลือกทำได้สองวิธีคือ หนึ่ง ผู้จัดการมรดกไปยื่นคำขอจดทะเบียนผู้จัดการมรดก พร้อมนำพินัยกรรม มรณบัตรของเจ้ามรดก ทะเบียนบ้านและบัตรประชาชนของผู้จัดการมรดก ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินจะรับคำขอและประกาศมีกำหนด 30 วัน ในวันประกาศจะเสียค่าธรรมเนียมไม่กี่บาท หากไม่มีคนคัดค้านในช่วงประกาศ ก็จดทะเบียนลงชื่อผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดกได้ เมื่อพ้นกำหนด 30 วันนับแต่วันประกาศ ค่าธรรมเนียมตอนจดทะเบียนผู้จัดการมรดกก็เพียง 50 บาท ต่อจากนั้นก็ทำการจดทะเบียนโอนมรดกให้ผู้รับพินัยกรรมมต่อไป สอง ผู้จัดการมรดกพร้อมกับทายาทผู้รับพินัยกรรมไปสำนักงานที่ดินพร้อมกัน แล้วผู้จัดการมรดกทำบันทึกยอมให้ผู้รับพินัยกรรมยื่นคำขอประกาศรับมรดกตามพินัยกรรมไปโดยตรง โดยไม่ต้องจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกก่อนก็ได้ แล้วก็ดำเนินการประกาศขอรับมรดก 30 วันตามปกติต่อไป หากไม่มีคนคัดค้านก็จดทะเบียนลงชื่อผู้รับพินัยกรรมไปได้เลย 2. กรณีศาลมีคำสั่งตั้งผู้จัดการมรดก ผู้จัดการมรดกเพียงนำคำสั่งศาลไปสำนักงานที่ดินพร้อมสำเนาใบมรณบัตรของเจ้ามรดก ทะเบียนบ้านและบัตรประชาชนของผู้จัดการมรดก เจ้าพนักงานที่ดินก็จะจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในโฉนดได้ทันที โดยไม่ต้องประกาศใด ๆ ทั้งสิ้น การจดทะเบียนผู้จัดการมรดก ถือเป็นประเภทไม่มีทุนทรัพย์เสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนเพียงแปลงละ 50 บาท (ค่าคำขอ 5 บาท ค่าพยานคนละ 10 บาท) การแต่งตั้งผู้จัดการมรดก ก่อนอื่นต้องเข้าใจหลักกฎหมายแพ่งว่าในการโอนมรดกทรัพย์ใด ๆ ก็ตาม ไม่มีกฎหมายบังคับไว้โดยตรงว่าจะต้องมีการตั้งผู้จัดการมรดก โดยหลักแล้วทายาทสามารถโอนมรดกด้วยตนเองได้ แต่ถ้าหากเจ้ามรดกตั้งผู้จัดการมรดกไว้ก็ต้องให้ผู้จัดการมรดกเป็นคนโอนให้ การดำเนินการหลังจดทะเบียนผู้จัดการมรดกแล้ว เมื่อมีการจดทะเบียนผู้จัดการมรดกลงในโฉนดที่ดินแล้ว การจัดการมรดกต่อไปย่อมเป็นอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการมรดก ตามมาตรา ๑๗๑๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทายาททั้งหลายย่อมหมดสิทธิที่จะเข้าจัดการมรดกด้วยตัวเอง ผู้จัดการมรดกที่ได้รับแต่งตั้งจากศาล ย่อมมีอำนาจจัดการทรัพย์สินอันเป็นมรดกของเจ้ามรดกทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นทรัพย์สินตามบัญชีที่ระบุไว้ต่อศาลหรือทรัพย์สินอื่น ถ้าพินัยกรรมของเจ้ามรดกตั้งบุคคลหลายคนเป็นผู้จัดการมรดกโดยมีข้อกำหนดพินัยกรรมว่า ในการจัดการมรดกนั้นให้ผู้จัดการมรดกจัดการร่วมกัน อำนาจในการจัดการมรดกของผู้จัดการมรดกต้องเป็นไปตามพินัยกรรม คือต้องจัดการร่วมกัน ถ้าผู้จัดการมรดกคนหนึ่งคนใดถึงแก่กรรม ผู้จัดการมรดกที่เหลืออยู่ย่อมไม่มีอำนาจจัดการมรดกต่อไป จนกว่าจะมีการแก้ไขเรื่องอำนาจให้เป็นไปตามกฎหมายก่อน ปกติผู้จัดการมรดกสามารถทำนิติกรรมใด ๆ อันอยู่ในหน้าที่จัดการมรดกได้ แต่บางกรณีจะทำไม่ได้ ได้แก่ 1. การทำนิติกรรมใด ๆ ซึ่งผู้จัดการมรดกมีส่วนได้เสียเป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดก เว้นแต่พินัยกรรมได้อนุญาตไว้ หรือได้รับอนุญาตจากศาล เช่น ผู้จัดการมรดกต้องการขายที่ดินเพื่อเอาเงินมาแบ่งให้ทายาท กรณีแบบนี้ผู้จัดการมรดกจะเข้าซื้อเองไม่ได้ และจะขายให้แก่ผู้จัดการมรดกร่วมก็ไม่ได้ด้วยเช่นกัน แต่การที่ผู้จัดการมรดกทำการโอนที่ดินให้แก่ตนเองเพราะตนเองก็เป็นทายาทโดยธรรมหรือเป็นผู้รับพินัยกรรมนั้นทำได้ เพราะไม่ใช่เป็นการทำนิติกรรม แต่เป็นการจดทะเบียนสิทธิที่ได้มาโดยผลของกฎหมาย (ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม)ให้ปรากฏ 2. ทำผิดจากที่พินัยกรรมกำหนดไว้ เช่น เจ้ามรดกยกที่ดินแปลง ก. ให้เป็นของนายแดงแต่ผู้เดียว กรณีอย่างนี้จะเอาไปขายเพื่อนำเงินมาให้นายแดงไม่ได้ แต่ถ้านำไปขายเพื่อเอาไปใช้หนี้กองมรดก เนื่องจากเจ้ามรดกไม่มีทรัพย์สินอื่นอยู่เลย อย่างนี้ทำได้เพราะเป็นการใช้หนี้กองมรดก ซึ่งกฎหมายแพ่งบัญญัติว่าต้องดำเนินการก่อนที่จะจัดการแบ่งหรือโอนให้ทายาท กรณีที่เจ้ามรดกระบุในพินัยกรรมว่าให้นำทรัพย์มรดกไปจัดตั้งมูลนิธิ แต่ผู้จัดการมรดกประสงค์จะขายทรัพย์มรดก เพื่อนำเงินไปจัดตั้งมูลนิธิแทน อย่างนี้ทำไม่ได้เพราะไม่ตรงตามเจตนาของเจ้ามรดก 3. กรณีที่ศาลตั้งบุคคลหลายคนเป็นผู้จัดการมรดกร่วมกัน แสดงว่าศาลไม่มีความประสงค์จะให้มีผู้จัดการมรดกแต่ลำพังผู้เดียว ดังนั้น หากผู้จัดการมรดกร่วมคนใดคนหนึ่งไม่เต็มใจจะจัดการมรดกหรือตาย ผู้จัดการมรดกที่เหลือไม่มีอำนาจจะจัดการมรดกตามลำพังได้ หากผู้จัดการมรดกที่เหลือจะจัดการมรดกต่อไป จะต้องยื่นคำร้องขอต่อศาลให้ศาลมีคำสั่งอนุญาตจึงจะจัดการมรดกต่อไปได้ 4. กรณีที่ผู้จัดการมรดกขายที่ดินกองมรดก ซึ่งมีทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกตามพินัยกรรมมีเพียงคนเดียว ผู้จัดการมรดกจะอ้างความจำเป็นเพื่อแบ่งปันให้แก่ทายาท โดยไม่โอนมรดกให้แก่ทายาทก่อนไม่ได้ ทั้งนี้ ไม่ว่าทายาทผู้นั้นจะยินยอมให้ขายได้หรือไม่ก็ตาม (หากเป็นการขายทรัพย์มรดกเพื่อนำเงินไปชำระหนี้กองมรดกนั้นทำได้) 5. ผู้จัดการมรดกขอจดทะเบียนขายทรัพย์มรดกเพื่อนำเงินไปชำระหนี้กองมรดกได้ ไม่ว่าเป็นมรดกมีพินัยกรรมหรือไม่มีพินัยกรรม และไม่ว่าผู้มีสิทธิรับมรดกตามพินัยกรรม จะมีเพียงคนเดียวหรือหลายคนก็ตาม ผู้จัดการมรดกย่อมมีอำนาจที่จะขายเพื่อนำเงินไปชำระหนี้กองมรดกได้ แต่จะต้องเป็นไปตามลำดับที่กฎหมายกำหนดไว้ว่าจะเอาทรัพย์ใดออกชำระหนี้ก่อน และไม่จำเป็นต้องให้ทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกให้ถ้อยคำยินยอมต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนโอนมรดกด้วย ทั้งนี้ไม่ว่าทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกตามพินัยกรรมนั้นจะเป็นผู้เยาว์หรือไม่ก็ตาม ปัญหาผู้จัดการมรดกตาย มีการเปลี่ยนผู้จัดการมรดก หลังจดทะเบียนผู้จัดการมรดกแล้ว ถ้าตั้งผู้จัดการมรดกแล้ว ถ้าศาลเพิกถอนผู้จัดการมรดก และตั้งผู้จัดการมรดกคนใหม่ ก็จด ทะเบียน “เปลี่ยนผู้จัดการมรดก” แต่ถ้าคนเดิมตายและศาลตั้งคนใหม่ก็ให้ไปจดคนใหม่ในประเภท “โอนเปลี่ยนนามผู้จัดการมรดก” กรณีที่ได้จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้ว ต่อมาผู้จัดการมรดกแบบมีคนเดียวหรือแบบมีหลายคนแล้วแต่กรณี ตายหมดทุกคนและทายาทโดยธรรมหรือทายาทตามพินัยกรรมไม่ประสงค์จะตั้งผู้จัดการมรดกขึ้นใหม่อีก แต่ประสงค์จะขอจดทะเบียนโอนมรดกโดยไม่มีผู้จัดการมรดก ตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ก็ไปขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการ จดทะเบียนในประเภท “เลิกผู้จัดการมรดก” แล้วยื่นคำขอประกาศรับโอนมรดกต่อไปตามปกติ เพราะการอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการมรดกเป็นสิทธิเฉพาะตัวเมื่อตายไปก็เป็นอันสิ้นสุดลง และการที่จะรับโอนมรดกใด ๆ ไม่มีกฎหมายบังคับว่าจะต้องทำโดยผู้จัดการมรดก ถ้าทายาทไม่ต้องการให้มีผู้จัดการมรดกอีกต่อไป ก็ไม่ต้องร้องศาลขอตั้งผู้จัดการมรดก แต่รับโอนกันตามลำพังได้ การเรียกหนังสือแสดงสิทธิที่คนอื่นยึดไว้มาจดทะเบียนโอนมรดก ปกติในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโดยทั่วไปเช่น การจดทะเบียนขาย ให้ จำนอง เช่า คู่สัญญามีหน้าที่ต้องนำโฉนดมาจดทะเบียน หากโฉนดอยู่ในความยึดครองของผู้อื่น ก็ต้องไปเอามาจดทะเบียนให้ได้ ถ้าไม่ได้ก็ต้องฟ้องร้องกันต่อไป เจ้าหน้าที่ไม่มีอำนาจไปเรียกให้คนที่ยึดถือโฉนดไว้นำมามอบให้เจ้าหน้าที่แต่อย่างใด แต่สำหรับการจดทะเบียนเกี่ยวกับมรดกนั้น ประมวลกฎหมายที่ดินได้บัญญัติไว้โดยชัดแจ้งในมาตรา 81 ให้เจ้าหน้าที่มีอำนาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่อยู่กับคนอื่นมาจดทะเบียนได้ การโอนมรดกสิทธิอื่น ๆ และอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นก็มีได้ การโอนมรดกไม่ได้มีเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินเท่านั้น แต่สิทธิบางอย่างที่มีอยู่เหนือที่ดินก็สามารถโอนมรดกได้ เช่น สิทธิของผู้รับจำนอง สิทธิเหนือพื้นดิน (ป.พ.พ.มาตรา 1411 กำหนดให้รับโอนมรดกได้ นอกจากนี้ยังมีการโอนมรดกในอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ นอกจากที่ดินได้ เช่น บ้านพักอาศัยอย่างเดียวไม่รวมที่ดิน ซึ่งมีได้ เช่น เจ้าของที่ดินจดทะเบียนให้ผู้อื่นมีสิทธิเหนือพื้นดิน โดยให้ผู้อื่นนั้นปลูกบ้านในที่ดินของตนและยอมให้ผู้นั้นมีกรรมสิทธิ์ในบ้านแยกจากที่ดินของตนได้ (ป.พ.พ.มาตรา 1410) และทำให้บ้านนั้นไม่เป็นส่วนควบกับที่ดินแต่อย่างใด (ป.พ.พ. มาตรา 146)ในการโอนมรดกบ้านเช่นนี้ เจ้าหน้าที่จะเรียกเอกสารหลักฐาน เช่น ใบขออนุญาตปลูกสร้าง หรือหลักฐานอื่นที่แสดงว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นของเจ้ามรดกจริง เพื่อประกอบการพิจารณาในการจดทะเบียนมรดกด้วย เมื่อสอบสวนพยานหลักฐาน เป็นที่เชื่อได้ว่าอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นดังกล่าวเป็นของเจ้ามรดกจริง เจ้าหน้าที่จะดำเนินการให้ตามที่ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมายต่อไป การจดทะเบียนโอนมรดกอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นเพียงอย่างเดียว จะไม่มีหลักฐานการจดทะเบียนแบบโฉนดที่ดินให้เจ้าของบ้านยึดถือไว้ (เพราะไม่เคยมีการออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในบ้านแต่อย่างใด) เมื่อเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนมรดกแล้ว ถ้าผู้ขอต้องการหลักฐาน เจ้าหน้าที่จะให้ผู้ขอยื่นคำขอคัดสำเนาได้ การรับคำขอโต้แย้งและการเปรียบเทียบมรดก ในระหว่างประกาศขอรับโอนมรดก อาจมีคนโต้แย้งขอรับโอนมรดกได้ แต่เนื่องจากเป็นการขอรับโอนมรดก ผู้มีสิทธิโต้แย้งคัดค้านการขอรับมรดกจึงต้องเป็นทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับมรดก ซึ่งต้องเป็นทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เท่านั้น ถ้าเป็นคนอื่นไม่ใช่ทายาทแล้วจะมาขอโต้แย้ง พระภิกษุมาขอรับมรดกหรือโต้แย้งคัดค้านเพื่อขอรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม ก็ทำได้ไม่เป็นการต้องห้าม ตามมาตรา ๑๖๒๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ในระหว่างประกาศการขอรับมรดกถ้ามีผู้โต้แย้งพนักงานเจ้าหน้าที่จะสอบสวนถึงสิทธิการรับมรดกของผู้โต้แย้ง โดยสอบสวนทำนองเดียวกับการสอบสวนผู้ขอจดทะเบียนรับโอนมรดก เมื่อครบกำหนดประกาศแล้ว เจ้าหน้าที่จะแจ้งกำหนดวัน เวลาและสถานที่ที่จะสอบสวนเปรียบเทียบเป็นหนังสือ ให้ผู้ขอและผู้โต้แย้งทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวัน จัดส่งหนังสือโดยทางไปรษณีย์ตอบรับ วิธีการเปรียบเทียบจะเป็นดังนี้ เมื่อผู้ขอและผู้โต้แย้งได้มาพร้อมกันตามกำหนดนัด เจ้าหน้าที่จะแจ้งคำขอและคำโต้แย้งให้ทั้งสองฝ่ายทราบ แล้วชี้แจงถึงสิทธิของผู้ขอและผู้โต้แย้งอันจะพึงมีตามกฎหมาย โดยพิจารณาจากหลักฐานที่ปรากฏแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าตกลงกันได้ก็จะจัดทำบันทึกข้อตกลงไว้ในแบบบันทึกถ้อยคำ ทั้งสองฝ่ายลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐาน ถ้าข้อตกลงนั้นชอบด้วยกฎหมาย ก็ดำเนินการไปตามข้อตกลงนั้นได้ ถ้าคู่กรณีตกลงกันไม่ได้ เจ้าหน้าที่ก็สอบสวนคู่กรณี พยานบุคคลหรือเอกสารที่เกี่ยวข้องได้ตามที่เห็นสมควรเพื่อประกอบการพิจารณา แล้วจะพิจารณาสั่งการไปตามพยานหลักฐาน ข้อเท็จจริง และหลักกฎหมาย โดยสั่งไว้ด้วยว่า ถ้าฝ่ายใดไม่พอใจคำสั่งฝ่ายนั้นต้องไปฟ้องร้องต่อศาลภายในกำหนดหกสิบวัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง และต้องนำหลักฐานการยื่นฟ้องพร้อมสำเนาคำฟ้องเกี่ยวกับสิทธิในการได้รับมรดกมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ค่าธรรมเนียมเกี่ยวกับการโอนมรดก ขั้นตอนการประกาศรับมรดก เสียค่าคำขอแปลงละ 5 บาท ค่าประกาศแปลงละ 10 บาท ค่าปิดประกาศให้แก่ผู้ไปปิดประกาศแปลงละ 10 บาท ถ้าให้มีพยานด้วยก็เพิ่มอีกคนละ 10 บาท ขั้นจดทะเบียน ถ้าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก เลิกผู้จัดการมรดก เปลี่ยนตัวผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท ส่วนตอนจดทะเบียนโอนมรดกคิดร้อยละ 50 สตางค์โดยคิดจากราคาประเมินของทางราชการในกรณีโอนระหว่างบุพพการีกับผู้สืบสันดาน และระหว่างสามีภรรยา ส่วนกรณีระหว่างคนอื่นนอกจากที่กล่าวแล้ว เก็บร้อยละ 2 ของราคาประเมินของทางราชการ ในการจดทะเบียนโอนมรดกบางส่วน จะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามที่ผู้ขอได้แสดงการมีสิทธิในบันทึกการสอบสวน สรุป ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท ค่าจดทะเบียนโอนมรดก ร้อยละ 2 ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ในกรณีโอนมรดกระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส เรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ร้อยละ 50 สตางค์ คำแนะนำเกี่ยวกับสอบถามเรื่องการโอนมรดก เมื่อมีปัญหาใดๆ เกี่ยวข้องกับการขอรับโอนมรดก วิธีการดีที่สุดคือไปปรึกษาเจ้าหน้าที่ที่ดิน เจ้าหน้าที่จะแนะนำให้ว่าต้องทำอย่างไร ปกติที่สำนักงานที่ดินจะมีผู้ให้คำแนะนำประจำอยู่แล้ว ถ้าไม่เข้าใจก็ไปถามที่สำนักงานที่ดินอื่นๆ หรือ กรมที่ดิน ได้ ไม่ควรไปสอบถามทนายความก่อนถามสำนักงานที่ดินเพราะเหตุว่าทนายความไม่ใช่ผู้ปฏิบัติโดยตรง เขาไม่มีความรู้ความชำนาญ ข้อควรระวัง เมื่อถ่ายเอกสารแล้วอย่ารีบเซ็นชื่อรับรองสำเนาทันทีให้เซ็นต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ขอให้จำไว้ว่าเจ้าหน้าที่จะเก็บไว้แต่สำเนาภายถ่ายเท่านั้น ส่วนเอกสารตัวจริงเจ้าหน้าที่จะส่งคืนให้ผู้ขอทุกอย่าง ไม่มีการเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินเลย ถ้าใครอ้างว่าต้องเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินให้รู้ไว้ว่าผิดปกติ ไม่ต้องมอบให้ไปเด็ดขาด ข้อควรรู้ การขอรับโอนมรดกที่ดิน ไม่จำเป็นต้องแต่งตั้งผู้จัดการมรดก เพราะไม่เคยมีกฎหมายระบุไว้ และเจ้าหน้าที่ที่ดินก็ไม่เคยร้องขอให้ทำ แต่การแต่งตั้งผู้จัดการมรดก จะสะดวกในการเบิกเงินถอนธนาคารเท่านั้น ที่มาของข้อมูล คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8 "การทำพินัยกรรมช่วยให้การรับมรดกที่ดินสะดวกสบายกว่าการไม่ทำอย่างเทียบกันไม่ได้" TerraBKK คลังความรู้ TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก #terramore
โดย คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8 เราคงเคยได้ยินข่าวเจ้าของที่ดินข้างเคียงทะเลาะกันบ่อย ๆ ส่วนมากเป็นเรื่องทางเข้าออก การรุกล้ำที่ดินไม่ว่าจะชั่วคราวหรือถาวร และการก่อความรำคาญอื่น ๆ เช่น เรื่องทำเสียงดัง การจอดรถกีดขวางหน้าบ้าน การทิ้งขยะหรือการปล่อยให้สัตว์เลี้ยงรบกวนเพื่อนบ้าน แต่อาจไม่เคยนึกมาก่อนเลยว่าการเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกัน ก็มีปัญหาไม่น้อยเหมือนกันทั้งในแบบเดียวกันกับที่กล่าวข้างต้น และยังมีปัญหาแตกต่างออกไปเป็นการเฉพาะกรณีของการเป็นเจ้าของร่วมกันด้วย และเชื่อได้ว่าหากหลายคนรู้ว่าจะมีปัญหาเหล่านั้นเกิดขึ้นจากการเป็นเจ้าของร่วมกัน ก็อาจจะหลีกเลี่ยงไม่ยอมซื้อที่ดินร่วมกับคนอื่น หรือถ้าจะซื้อก็จะต้องหาทางป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นไว้ล่วงหน้าอย่างรอบคอบ #terraads (หมายเหตุ – บทความนี้โดยทั่วไปใช้ได้กับกรณีห้องชุดด้วย เว้นแต่บางเรื่องใช้กับห้องชุดไม่ได้เพราะเป็นเรื่องเฉพาะของห้องชุดเท่านั้น เช่น การแบ่งแยกห้องชุดทำไม่ได้เพราะกฎหมายห้ามไว้ แต่สามารถจดทะเบียน “บรรยายส่วน” กำหนดสัดส่วนความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของเจ้าแต่ละคนได้ทำนองเดียวกับที่ดิน) ที่มาของการถือกรรมสิทธิ์รวมกับคนอื่น ปกติแล้วคนทั่วไปต้องการเป็นเจ้าของที่ดินคนเดียวไม่อยากเป็นเจ้าของร่วมกับคนอื่น แต่ในความเป็นจริงจะมีการเข้าเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกับคนอื่นได้หลายกรณี ส่วนมากมีที่มาหลัก ๆ คือ 1. ร่วมกันซื้อกับคนอื่นทั้งแปลง หรือขอซื้อบางส่วนโดยลำพังคนเดียว (โดยระบุจำนวนเนื้อที่) จากเจ้าของโดยขอเข้าถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับคนขาย ซึ่งอาจตกลงกันว่าจะแบ่งกรรมสิทธิ์ตามจำนวนที่ซื้อออกมาในภายหลังก็ได้ หรือซื้อเฉพาะส่วนจากเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่ง #terramore คำพิพากษาฎีกาที่ 3952/2546 โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินโดยให้โจทก์เข้าถือกรรมสิทธิ์รวมเป็นจำนวนเนื้อที่แน่นอนคือ 100 ตารางวา เมื่อโจทก์จำเลยขอรังวัดแบ่งกรรมสิทธิ์รวมโดยแยกที่ดินส่วนของตนเองออกมา ปรากฏว่าที่ดินทั้งแปลงขาดหายไป 30 ตารางวา […]

เยี่ยมชมโครงการ

RHYTHM Asoke 2 คอนโดมิเนียมหรูพร้อมอยู่สไตล์ญี่ปุ่น ใจกลางอโศก-พระราม 9 คุ้มค่าการลงทุนระยะยาว RHYTHM Asoke 2 คอนโดมิเนียมหรูพร้อมอยู่สไตล์ญี่ปุ่น ใจกลางอโศก-พระราม 9 คุ้มค่าการลงทุนระยะยาว แม้จะเปิดตัวมาได้พักใหญ่แล้ว แต่เพราะความได้เปรียบในเรื่องโลเคชั่น New CBD ใจกลางอโศก-พระราม 9 และการออกแบบที่ตอบโจทย์ชีวิตมัลติฟังก์ชั่น ทำให้ RHYTHM Asoke 2 คอนโดมิเนียมหรูสไตล์ญี่ปุ่น ยังคงเป็นคอนโดฯ ที่น่าสนใจและน่าจับตามอง เหมาะทั้งการอยู่อาศัยเองและการลงทุน โครงการ RHYTHM Asoke 2 โครงการ RHYTHM Asoke 2 เป็นอีกหนึ่งคอนโดมิเนียม ภายใต้การบริหารของ เอพี (ไทยแลนด์) ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย เพราะเข้าใจชีวิตของคนเมืองที่มากกกว่า ที่นี่จึงโดดเด่นเรื่องคอนเซ็ปต์ดีไซน์ในรูปแบบ RHYTHM of Japanese Senses “Engawa Style” เพื่อมอบความรู้สึกผ่อนคลายและใกล้ชิดธรรมชาติมากขึ้น ด้วยสไตล์การออกแบบและการเลือกใช้วัสดุลวดลายไม้ คัดสรรสิ่งอำนวยความสะดวกกลิ่นอายญี่ปุ่น อย่างบ่อออนเซนบนชั้น 8 ที่ชมทิวทัศน์ใจกลางเมืองได้ 180 องศา โดยเอพียังคงยึดวิสัยทัศน์ “Multiple Connections” เน้นการเลือกสรรทำเลที่มีคาแร็คเตอร์พิเศษที่สามารถมอบคุณภาพชีวิตที่ดีในการอยู่อาศัยได้อย่างครบวงจร […]
Melanie Bangkok คอนโดหรูบนทำเลมนต์เสน่ห์แห่งยุค “ถนนจันทน์ – สาทร” ครบครันใกล้ CBD คุ้มค่าในราคาสุดคุ้ม Melanie Bangkok คอนโดหรูบนทำเลมนต์เสน่ห์แห่งยุค “ถนนจันทน์ – สาทร” ครบครันใกล้ CBD คุ้มค่าในราคาสุดคุ้ม หากกล่าวถึง “ถนนจันทน์” ถนนที่เต็มไปด้วยประวัติศาสตร์ทางการค้าอันยาวนาน ตัดจากถนนสายหลักความยาวเพียง 7 กิโลเมตร พื้นที่ที่ใครๆ ต่างก็รู้จักกันเป็นอย่างดี เพราะเนื่องจากเป็นที่อยู่อาศัยบนทำเลชุมชนเก่าที่อยู่ใจกลางเมืองกรุงเทพมหานคร ใกล้แหล่งศูนย์กลางย่านธุรกิจชั้นนำอย่าง สีลม สาทร เป็นชุมชนดั้งเดิมของนักธุรกิจชาวไทยเชื้อสายจีน ที่ขยายตัวมาจากทางฝั่งเจริญกรุงและเยาวราช ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของอาคารพาณิชย์เก่าอยู่ด้วยกันเป็นครอบครัวใหญ่ จึงเป็นกลุ่มผู้อยู่อาศัยที่มีกำลังซื้อสูง เพราะเป็นเจ้าของกิจการหลากหลายประเภทรวมทั้งเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการค้า พื้นที่ตามแนวเส้นทาง ถนนจันทน์ ในขณะเดียวกัน ถนนจันทน์-สาทร มีการเชื่อมต่อการคมนาคมที่สะดวกสบาย เพราะเป็นถนนที่ตัดผ่านถนนกรุงเทพฯชั้นในหลากหลายเส้น เริ่มตั้งแต่ แยกตรอกจันทน์บน ถนนเจริญกรุง พาดผ่านถนนเจริญราษฎร์, สาธุประดิษฐ์ ไปออกนราธิวาสราชนครินทร์ และสิ้นสุดที่ ถนนนางลิ้นจี่ ที่ซอยเย็นอากาศ อีกทั้งยังมีเส้นทางลัดเลาะมากมายอย่าง ซอยเซนต์หลุยส์ แต่ถ้าหากจะเดินทางออกนอกเมืองก็มีทางด่วนให้เลือกขึ้น ทั้งทางด่วนเฉลิมมหานคร (ขั้นที่ 1) สามารถเดินทางเข้า – ออกเมือง ได้สะดวกสบายโดยใช้จุดขึ้นลง ทางด่วน พระราม 3 – […]
UP EKAMAI คอนโดหรูกับการลงทุนเทรนด์ใหม่ “Smart Investment” พร้อมรับผลตอบแทน CASH BACK การันตีสูงสุดถึง 7% UP EKAMAI คอนโดหรูกับการลงทุนเทรนด์ใหม่ “Smart Investment” พร้อมรับผลตอบแทน CASH BACK การันตีสูงสุดถึง 7% ทำเลเอกมัย อีกย่านหนึ่งที่ได้ชื่อว่าเป็นทำเลที่ฮอตตลอดกาล เพราะด้วยเป็นพื้นที่ที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต บวกกับลักษณะเฉพาะตัวของโลเคชั่นที่ไม่เหมือนกับย่านอื่นๆ อีกทั้งยังเป็นย่านที่ดึงดูดชาวต่างชาติที่มาทำงานในประเทศไทย การลงทุนในย่านนี้จึงสร้างผลตอบแทนได้อย่างมากในระยะยาว จึงเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ ย่านทองหล่อ-เอกมัย รายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้ง โรงเรียน โรงพยาบาล คอมมูนิตี้มอลล์ เพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยกลุ่มครอบครัว ไม่ว่าจะเป็นโรงพยาบาลอย่าง โรงพยาบาลสมิติเวช และยังมีโรงเรียนชั้นนำ อาทิ Ekamai International School, Bangkok International Preparatory & Secondary School (BangkokPrep), The Early Learning Centre International School และอีกมากมาย โดยเฉพาะการผุดขึ้นของคอมมูนิตี้มอลล์ที่เป็นเอกลักษณะเฉพาะของย่าน เรียกได้ว่าเป็น Lifestyle Hub ของคนเมือง ทั้ง MaxValue, Market Place, J-Avenue, […]
RHYTHM SATHORN คอนโดมิเนียมวิวแม่น้ำเจ้าพระยา ใจกลางสาทร ตอบครบทั้งเฟอร์นิเจอร์และแฟซิลิตี้ พร้อมให้เป็นเจ้าของในราคาที่เอื้อมถึง RHYTHM SATHORN คอนโดมิเนียมวิวแม่น้ำเจ้าพระยา ใจกลางสาทร ตอบครบทั้งเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวก พร้อมให้เป็นเจ้าของในราคาที่เอื้อมถึง หลังได้รับการตอบรับอย่างดีจากกลุ่มคนทำงานในย่านสาทร สีลม และผู้ปกครอง ด้วยยอดจองล้นหลามของ RHYTHM SATHORN คอนโดมิเนียมไฮไลท์วิวแม่น้ำเจ้าพระยาใจกลางสาทร โครงการที่โดดเด่นด้วยโลเคชั่นศักยภาพใจกลางย่านธุรกิจสำคัญของเมืองไทย อีกทั้งแวดล้อมด้วยสถานศึกษาชั้นนำ ใกล้ “สถานีรถไฟฟ้าสะพานตากสิน” ผสมผสานอย่างลงตัว ตอบโจทย์การอยู่อาศัยแบบคิดใหม่ ให้คุณได้ใช้ชีวิต และมีเวลาให้ตัวเองมากขึ้น เหมาะทั้งการอยู่อาศัยเอง และซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า โครงการ RHYTHM SATHORN ล่าสุด RHYTHM SATHORN ภายใต้การบริหารของ เอพี (ไทยแลนด์) ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย กลับมาพร้อมข้อเสนอสุดพิเศษกับห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มาครบทั้งเฟอร์นิเจอร์ครบชุดและสิ่งอำนวนความสะดวก ตกแต่งพร้อมเข้าอยู่ ให้คุณเป็นเจ้าของในราคาที่เอื้อมถึงได้ไม่ยาก ในราคา เริ่ม 5.2 ล้านบาท ฟรีเฟอร์นิเจอร์ และค่าใช้จ่าย ณ วันโอน! ด้วยปรัชญาการพัฒนาคอนโดฯ ของเอพี ยึดวิสัยทัศน์ “Multiple Connections” เน้นการเลือกสรรทำเลที่มีคาแร็คเตอร์พิเศษที่สามารถมอบคุณภาพชีวิตที่ดีในการอยู่อาศัยได้อย่างครบวงจร ขณะเดียวกันก็มอบดีไซน์เฉพาะตัวที่ตอบโจทย์ฟังก์ชั่นการใช้งานในหลากหลายรูปแบบ ทั้งหมดได้ถ่ายทอดมาสู่ RHYTHM […]
บารานี เรสซิเดนซ์ รังสิต คลอง3 มอบกรรมสิทธิ์ความสุข ของชีวิตสมบูรณ์ ผสานความเรียบหรู ตอบโจทย์ทุกฟังก์ชั่น สู่สุนทรียภาพแห่งชีวิตเหนือระดับ บารานี เรสซิเดนซ์ รังสิต คลอง 3 มอบกรรมสิทธิ์ความสุข ของชีวิตสมบูรณ์ ผสานความเรียบหรู ตอบโจทย์ทุกฟังก์ชั่น สู่สุนทรียภาพแห่งชีวิตเหนือระดับ “คลองหลวง” พื้นที่ย่านรังสิต กลายเป็นหนึ่งในสุดยอดโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของนักธุรกิจ ด้วยจำนวนประชากรที่พลุ่กพล่าน ทั้งนิคม มหาวิทยาลัย และยังอยู่ ใกล้ห้างร้านขนาดใหญ่ไม่ว่าจะเป็นฟิวเจอร์ โลตัส บิ๊กซี แมคโคร ตลาดไอยรา ตลาดไท คมนาคมสะดวกสามารถเข้าออกได้หลายเส้นทาง เส้นทางรังสิต-นครนายก ถนนบางขันธ์-คลองหลวงและเส้นวงแหวนกาญจนาภิเษก เชื่อมสู่เมืองด้วยถนนพหลโยธิน, ถนนวิภาวดี ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพ เติมเต็มความสุขของชีวิตสมบูรณ์แบบ ทั้งแหล่งงานคมนาคมและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่ตอบโจทย์ Lifestyle การใช้ชีวิตที่ครบครัน จึงทำให้ บริษัท มานะ พัฒนาการ จำกัด เปิดตัวบ้านเดี่ยวโครงการใหม่ “บารานี เรสซิเดนซ์ รังสิต คลอง 3” ภายใต้แนวคิด “กรรมสิทธิ์ความสุขของชีวิตสมบูรณ์แบบ” บ้านเดี่ยวคุณภาพด้วยราคา เริ่มต้น 5.5 ล้าน บริเวณทางเข้าโครงการ บารานี เรสซิเดนซ์ รังสิต คลอง3 เพราะฉะนั้นหากคุณกำลังมองหาบ้านเดี่ยว […]
ยูนิโอ คอนโด รามคำแหง-เสรีไทย ติดถนนใหญ่ ใกล้นิด้า ตอบรับทุกไลฟ์สไตล์ ให้คุณใช้ชีวิตได้มากกว่า ในราคาเริ่มต้น 999,900 บาท* ยูนิโอ คอนโด รามคำแหง-เสรีไทย ติดถนนใหญ่ ใกล้นิด้า ตอบรับทุกไลฟ์สไตล์ ให้คุณใช้ชีวิตได้มากกว่า ในราคาเริ่มต้น 999,900 บาท* รามคำแหง-เสรีไทย-รามอินทรา พื้นที่โซนตะวันออกเป็นอีกหนึ่งทำเลที่ได้รับความนิยมในการอยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องของคนกรุงเทพมหานคร ด้วยความเจริญจากการลงทุนของภาครัฐและภาคเอกชนที่เข้ามาพัฒนาพื้นที่อย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการขยายโครงสร้างการคมนาคมขนส่งที่เชื่อมต่อหลายเส้นทางด้วยรถไฟฟ้า Airport Rail Link (พญาไท – สุวรรณภูมิ) ที่สถานีรามคำแหง เชื่อมต่อมายังรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินที่สถานีเพชรบุรี และ BTS สายสีเขียวอ่อนที่สถานีพญาไท อีกทั้งยังมีการขยายถนนที่เชื่อมกับถนนสายหลักสามารถวิ่งเข้าออกเมืองได้สะดวก อย่าง รามคำแหง-เสรีไทย-รามอินทรา ต่อเนื่องไปจนถึงทางด่วน เอกมัย-รามอินทรา หรือ รามคำแหง-พระราม 9-อโศก ที่ได้ขึ้นชื่อว่าเป็นศูนย์กลางความเจริญที่ได้รวมทั้ง ศูนย์การค้าใหญ่ๆ, อาคารสำนักงาน และแหล่งที่อยู่อาศัยเข้าไว้ด้วยกัน นอกจากนั้นยังมีการคมนาคมทางน้ำด้วยบริการเรือโดยสารคลองแสนแสบ และสะดวกด้วยทางด่วนศรีรัชทางด่วนสายหลักที่สามารถเชื่อมต่อกับทางด่วนทุกเส้นอย่างสะดวกรวดเร็ว แต่ ณ ปัจจุบันเมื่อมีการพัฒนาปรับปรุงเส้นทางต่างๆ อีกทั้งในอนาคตกำลังจะมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มที่ให้บริการเส้นทางบนถนนรามคำแหงโดยตรง ซึ่งปัจจุบันรถไฟฟ้าสายสีส้มได้ผ่านการอนุมัติ ค.ร.ม. และอยู่ในวาระเร่งด่วนของทางรัฐบาลก็จะเข้ามาเสริมศักยภาพทำเลรามคำแหงให้ดียิ่งขึ้น แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม เมื่อพื้นที่ได้รับการพัฒนาระบบการคมนาคมอย่างต่อเนื่องบวกกับเส้นทางที่หลากหลาย ครอบคลุมทุกประเภทการเดินทางแล้ว แน่นอนว่าต้องรายล้อมไปด้วย สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีครบทุกอย่าง ไม่ว่าจะเป็น The […]

โครงการใหม่และข่าวประชาสัมพันธ์

แสนสิริ เร่งเครื่องการตลาดปี 60 ส่งแคมเปญ “Early Move” ขยับก่อน มีความสุขก่อน คัดเฉพาะยูนิตสวยบ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์พร้อมอยู่ทั่วประเทศ มอบข้อเสนอแรกแห่งปี ส่วนลดสูงสุดถึงกว่า 2.5 ล้าน ถึง 31 มี.ค.นี้ แสนสิริเร่งเครื่อง รุกการตลาดต้นปี’ 60 ส่งแคมเปญ “Early Move” ขยับก่อน มีความสุขก่อน คัดสรรยูนิตสวย แต่งครบ บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม และทาวน์เฮาส์พร้อมอยู่ทั่วกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวดัง 10 จังหวัด พัทยา-หัวหิน-ระยอง-เขาใหญ่-เชียงใหม่ –ขอนแก่น-อุดรธานี-โคราช-ภูเก็ต-สุราษฎร์ธานี ครอบคลุมทุกระดับราคาเริ่มที่ 999,000 บาทมอบข้อเสนอแรกแห่งปี ส่วนลดสูงสุดกว่า 2.5 ล้าน วันนี้ถึง 31 มี.ค.นี้ นายเมธา อังวัฒนพานิช รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า แสนสิริเริ่มรุกการตลาดในปีไก่ หรือต้นปี 2560 เต็มสูบ ด้วยการมอบความสุขให้แก่ลูกค้าทุกช่องทาง ประเดิมด้วยแคมเปญแรก ภายใต้ชื่อ “Early Move” ขยับก่อน มีความสุขก่อน นำบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม และทาวน์เฮาส์พร้อมอยู่ทั่วกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวดัง 10 จังหวัด ได้แก่ พัทยา หัวหิน […]
พบคอนโดลุมพินี โฉมใหม่ “ ลุมพินี สวีท เพชรบุรี-มักกะสัน” บนทำเลศักยภาพ เริ่ม 2.35 ลบ. วันที่ 21 ม.ค.นี้ คอนโดลุมพินี พลิกโฉมใหม่ เปิดศักราชปีระกา หยิบแบรนด์สวีท “ ลุมพินี สวีท เพชรบุรี-มักกะสัน” “Affordable City Condo” ราคาจับต้องได้ เริ่ม 2.35 ลบ. ปักหมุดใจกลางเมืองย่านเพชรบุรี ตอกย้ำแบรนด์พร้อมพัฒนาคุณค่าผลิตภัณฑ์ (Product Value) ใหม่ ด้วยรูปลักษณ์งานออกแบบทั้งภายในและภายนอก รองรับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ ตั้งแต่ New Architectural Design, New LPN Design, พื้นที่ส่วนกลาง Co-Living Zone ห้องอเนกประสงค์ เพื่อพบปะสังสรรค์ Co-Living Area ลานกิจกรรมเพื่อการพักผ่อน สอดรับชีวิตคนเมืองที่รักการออกกำลังกายด้วยสวนอินฟินนิตี้ ชั้น 32 ตอบโจทย์ความเป็นส่วนตัวเพียง 636 ยูนิตเท่านั้น พิเศษสุด เข้าชมสำนักงานขายหรือลงทะเบียน ตั้งแต่วันนี้ ถึง 20 ม.ค. 60 รับส่วนลดเพิ่ม 21 มกราคมนี้ ลุมพินี ทาวเวอร์ […]
“อีลิเชี่ยน” ปักธงโครงการระดับ Exclusive เปิด “สวอนเลค เขาใหญ่” สวรรค์ของคนรักธรรมชาติ สวอนเลค เขาใหญ่ โครงการที่อยู่อาศัยระดับ Exclusive โดยบริษัท อีลิเชี่ยน ดิเวลลอปเม้นท์ จำกัด เปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการ บนพื้นที่กว่า 200 ไร่ ที่ได้รับการเนรมิตอย่างตั้งใจ เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมโลว์ไลส์แห่งนี้ ได้พักผ่อนทั้งกายและใจ ซึ่งโครงการในเฟสแรก จำนวน 54 ยูนิต ได้รับผลตอบรับเป็นอย่างดี โดยปิดการขายไปไดถึง 80% และขณะนี้ได้เปิดเฟส 2 อีก 58 ยูนิต โดยอาคารของเฟส 2 ตั้งอยู่บนตัวอาคาร 7 ชั้น บนที่ดินส่วนที่สูงที่สุดของโครงการ พร้อมแผนการสร้างโรงแรมขึ้นในโครงการ เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัยแบบครบวงจร โครงการ สวอนเลค เขาใหญ่ ได้รับการออกแบบที่เรียบง่ายกลมกลืนไปกับสิ่งแวดล้อม ใช้วัสดุและโทนที่สบายตา มีช่องกระจกที่สามารถเปิดกว้างได้อย่างเต็มที่ เพื่อให้ผู้พักอาศัยได้ดื่มด่ำธรรมชาติและทัศนียภาพที่สวยงามของขุนเขาที่อยู่รายล้อมแบบพาโนรามา โครงการมีรูปแบบการตกแต่งพร้อมอยู่ แบบ Fully Furnished มอบความเป็นส่วนตัวด้วยการสร้างยูนิตจำนวนน้อยเพียง 282 ยูนิต ทำให้ทุกยูนิตเห็นวิวโดยไม่บดบังธรรมชาติซึ่งกันและกัน อีกทั้งยังสัมผัสกับความร่มรื่นของต้นไม้นานาพรรณกว่า 40,000 ต้น อุโมงค์ต้นไม้ยาว […]
ANANDA Big Deals 2017 บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม, คอนโดใกล้รถไฟฟ้า เริ่ม 1 – 15.9 ล้าน* เร่งเครื่องกันตั้งแต่ต้นปี จัดหนักเพื่อเอาใจผู้ที่กำลังมองหา คอนโดติดรถไฟฟ้า บ้าน ทาวน์โฮมคุณภาพเยี่ยม เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้า กับค่ายอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ โดยผู้บริหารหนุ่มไฟแรง คุณชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ จัดหนักจัดเต็มส่งแคมเปญพิเศษประจำปี “Ananda Big Deals ลดให้สุดไม่ต้องต่อ! ” ทั้งคอนโดมิเนียมบนทำเลศักยภาพใกล้สถานีรถไฟฟ้า บ้าน และทาวน์โฮม ถึง 19 โครงการ พร้อมด้วยข้อเสนอสุดพิเศษที่พลาดไม่ได้ !!! อาทิ “พร้อมอยู่พร้อมโอน” แจกทอง* จอง 0 บาท* Free! iPhone 7 128 GB.* เฟอร์ฯ ครบ ฟรีค่าโอนฯ* และ รับส่วนลดกว่า 1,000,000 บ.* เริ่ม 1 – 15.9 ล้าน* (เงื่อนไขตามที่บริษัทกำหนด) อาทิ โครงการยูนิโอ จรัญฯ 3, […]
งานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 36 งานที่ทุกคนรอคอย ใครที่กำลังหาที่อยู่อาศัยใหม่ ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม รีสอร์ท สนามกอล์ฟ ตลอดจนที่ดินเปล่า ต้นปีนี้พบกับงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 36 จัดโดย 3 สมาคมอสังหาฯ โดยสมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ที่จะจัดในช่วงเดือนมีนาคมนี้ นำโดยคุณวิชัย พูลวรลักษณ์ ประธานคณะกรรมการจัดงานในครั้งนี้ พร้อมผู้ประกอบการกว่า 200 บริษัท ขนโครงการใหม่ๆ โปรโมชั่นเด็ด มาเพียบทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง ใครที่เฝ้ารองานดีๆ แบบนี้ไม่ควรพลาดนะคะ ขอบคุณข้อมูลจาก housecondoshow.com #terramore
ศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39 ที่สุดของคอนโดมิเนียมทำเลศักยภาพ กลางมหานคร ศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39 คอนโดมิเนียมหรู ควรค่าแก่การเป็นเจ้าของเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน บนพื้นที่โครงการกว่า 10 ไร่ โดดเด่นด้วยทำเลศักยภาพใจกลางสุขุมวิท ที่ตอบโจทย์ทุกการเดินทางของการใช้ชีวิตกลางเมือง เข้าออกได้ทั้งถนนสุขุมวิท และถนนเพชรบุรีตัดใหม่ เชื่อมต่อสู่ถนนธุรกิจสายสำคัญ อาทิ ทองหล่อ อโศก สะดวกยิ่งขึ้นด้วยโครงข่ายคมนาคมที่รวดเร็ว อาทิ รถไฟฟ้า BTS สถานีพร้อมพงษ์ รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน สถานีมักกะสัน MRT เพชรบุรี เชื่อมต่อ Airport Rail Link ท่าเรือด่วนอิตัลไทย และ ทางด่วนด่านเพชรบุรี แวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน อาทิ ดิเอ็มควอเทียร์ ดิเอ็มโพเรียม Fuji UFM Supermarket รพ.สมิติเวช สุขุมวิท รพ.กรุงเทพ และ มหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ เป็นต้น ออกแบบตัวอาคารชุดพักอาศัย 4 อาคาร สูง 25 ชั้น 2 อาคาร […]

Hot Topics

รถไฟฟ้าสายสีเขียว ปิด แยกลาดพร้าว ก่อสร้างทางยกข้าม โทลล์เวย์ รถไฟฟ้าสายสีเขียว ปิด แยกลาดพร้าว ก่อสร้างทางยกข้าม โทลล์เวย์ ปัจจุบันการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.) อยู่ระหว่างการเร่งรัดก่อสร้างช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต โดยเฉพาะช่วงห้าแยกลาดพร้าวที่หลายคนกังวลว่าหากปิดพื้นที่เพื่อกั้นแนวก่อสร้างจะส่งผลกระทบต่อปัญหาจราจรแน่ๆ โดยรฟม.แจ้งว่าจะเริ่มเข้าพื้นที่ก่อสร้างช่วงห้าแยกลาดพร้าวตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์นี้เป็นต้นไ
สั่ง กนอ. ซื้อที่ไม่อั้น รับไฮเทคปูฐาน อีอีซี สั่ง กนอ. ซื้อที่ไม่อั้น รับไฮเทคปูฐาน อีอีซี “สมคิด”สั่งกนอ.ระดมซื้อที่ดินจากภาคเอกชนไม่อั้น พัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรม รองรับการลงทุนใน 10 กลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมายในอีอีซี15 ปีข้างหน้า เตรียมประกาศเชิญชวนผู้สนใจเสนอขายได้ไม่เกินไตรมาสแรกปีนี้ ตั้งเงื่อนไข 500 ไร่ขึ้นไป พร้อมเตรียมชงบอร์ดจัดตั้งนิคมฯร่วมดำเนินการใหม่อีก 3 แห่งรับการลงทุน แหล่งข
8 วิธี แก้วิงเวียน จากบ้านหมุน 8 วิธี แก้วิงเวียน จากบ้านหมุน เวียนศีรษะบ้านหมุน เป็นภาวะที่อาจส่งผลกระทบต่อคนที่เป็นอย่างรวดเร็วและรุนแรง ทำให้รู้สึกวิงเวียน เหมือนสิ่งของรอบตัวหมุนเคว้ง เกิดอาการคลื่นไส้ อาเจียน และสูญเสียการทรงตัวในที่สุด อาการเวียนศีรษะบ้านหมุน อาจเกิดจากหลากหลายสาเหตุ ซึ่งแพทย์จะเป็นผู้วิเคราะห์หาสาเหตุนั้นๆ แต่เมื่อเก
5 เปลี่ยนเพื่อชีวิต ปีหน้าดีกว่าเดิม 5 เปลี่ยนเพื่อชีวิต ปีหน้าดีกว่าเดิม ทุกคนต่างปรารถนาให้ชีวิตอยู่ดีมีสุขสบาย เฝ้าขวนขวายเก็บหอมรอบริบ..บางคนทำงานหนักแทบตายแต่ชีวิตก็ยังย้ำอยู่กับที่ที่เดิมอีก...เพราะอะไรถึงเป็นเช่นนั้น?? เพราะโลกแห่งความจริงแล้วนั้น การทำงานหนักไม่ได้ทำให้สบาย ไม่อย่างนั้นทาสคงสบายไปนานแล้ว !! แต่..ยุคนี้สมัยนี้ชีวิตจะดีขึ้น ไม่ใช่เกิดจาการทำงานห
25 สถานที่มหัศจรรย์ที่ไม่น่าเชื่อว่ามีอยู่บนโลก 25 สถานที่มหัศจรรย์ที่ไม่น่าเชื่อว่ามีอยู่บนโลก เราก็เพิ่งจะเฉลิมฉลองครบรอบ 45 ปีที่มนุษย์เหยียบพื้นดวงจันทร์ครั้งแรก แต่โลกของเราก็ยังมีหลายๆสถานที่ที่ไม่น่าเชื่อว่ามันจะอยู่บนดาวเคราะห์ที่ชื่อว่าโลกดวงนี้ ตั้งแต่ทะเลสาบสีชมพู (Pink lake) ไปจนถึงประตูนรก (The gate of Hell) ธรรมชาติในโลกเรานั้นมีความน่ากลัวและความมหัศจรรย์ในตัวมันเอง 25 สถานที
.
Close