Breaking News
Market outlook
คู่มือการขอรับโอนมรดกที่ดินสำหรับประชาชน
SHARE :

21,083 views

22/1/2015

Recommended

เลือกชีวิต…บรรเจิด ที่ Notting Hill Sukhumvit 105 โครงการที่ยกอังกฤษมาไว้ในซอยลาซาล โดยออริจิ้น หากเอ่ยถึง ดีเวลลอปเปอร์ ที่เล็งเห็นความสำคัญของการเลือกทำเลตามแนวสถานีขนส่งมวลชนระบบราง ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ที่มีแนวคิดการออกแบบโดดเด่นและมีเอกลักษณ์ (Uniqueness Project Design) รวมถึงการจัดสรรพื้นที่ใช้สอยให้สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างคุ้มค่าและลงตัวสอดรับกับวิถีชีวิตของคนเมือง (Best Function of Unit Plan Design) ต้องมีชื่อของ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) รวมอยู่เป็นลำดับต้นๆ เพราะโครงการคอนโดมิเนียมทุกโครงการของออริจิ้น จะมีคอนเซ็ปต์ชัดเจน และสะท้อนตัวตนและไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี โครงการ Notting Hill Sukhumvit 105 (น็อตติ้ง ฮิลล์ สุขุมวิท 105) #terraads โดยล่าสุดกับโครงการบนทำเล สุขุมวิท 105 ภายใต้ชื่อ Notting Hill Sukhumvit 105 (น็อตติ้ง ฮิลล์ สุขุมวิท 105) ที่เกาะกลุ่มคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า […]

เพราะอัตราการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมที่พุ่งทะยานชนิดว่า เดินไปทางไหนของย่านฮอต ก็ต้องเจอกับตึกสูง จนกลายเป็นข้อสงสัยของใครหลายๆ คนว่า เราถึงจุดอิ่มตัวของตลาดคอนโดหรือยัง? คำถามนี้คงไม่มีใครตอบได้ดีไปกว่า ผู้ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอง อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & Houses) ค่ายอสังหาริมทรัพย์ที่คร่ำหวอดในวงการมานานกว่า 30 ปี จนได้ชื่อว่ามีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการบ้านคุณภาพ โดยล่าสุดออกแคมเปญ Best Time to Buy คัดสรร 7 คอนโดพร้อมอยู่ที่ดีที่สุดมานำเสนอ พร้อมยืนยันให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมว่า นี่คือช่วงเวลาดีที่สุดที่ผู้บริโภคต้องรีบตัดสินใจ เพราะนี่คือช่วงเวลาที่ผู้ซื้อมีโอกาสได้เลือกที่อยู่อาศัยที่ ใช่ และ คุ้มค่า มากที่สุด ทำไมจึงเป็นเช่นนั้น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้สรุปตัวเลขที่น่าเชื่อถือ และปัจจัยสนับสนุนต่างๆ มาให้ชมแล้ว 4 ข้อดี เมื่อผู้บริโภคซื้อคอนโดนาทีนี้ ผู้ประกอบการยังไม่กล้าปรับราคาขึ้นเท่ากับราคาที่ควรเป็น เพราะเศรษฐกิจชะลอตัว ผู้บริโภคได้ของดี ราคาถูก จากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทำให้นักลงทุนไม่กล้ากว้านซื้อ เมื่อเศรษฐกิจดีขึ้นราคาคอนโดก็จะถูกปรับให้สูงขึ้นทำให้ต้องจ่ายแพงขึ้น และของดีราคาถูกก็จะถูกซื้อไปหมด คอนโดมิเนียมเป็นสินทรัพย์ที่มีแต่มูลค่าสูงขึ้น ไม่มีคำว่า ตก และมีโอกาสในการลงทุนทั้งขายต่อและปล่อยเช่า […]

“ TREA TALKS Real Estate 2017 – Future Thailand: ประเทศไทย 4.0 ก้าวไปข้างหน้าอย่างไร ไม่ต้องทิ้ง ใครไว้ข้างหลัง” หลายคนกำลังตั้งคำถามว่า เกิดอะไรข้ึนกับประเทศไทย แม้เราจะก้าวหน้าในการพัฒนาทางเศรษฐกิจไปกว่าเดิม แต่สังคมเราก็ยังมีปัญหาอีกมากที่ถูกละเลย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREA) จึงตั้งใจจัดงานสัมมนาใหญ่ในรูปแบบ Creative Talk ขึ้นเพื่อนำเสนอไอเดีย เรื่องราวและส่งต่อแนวคิดดีๆที่จะบันดาลใจ ผู้คนให้สร้างการเเปลี่ยนแปลงได้ #terraads โดยภายในงานออกแบบดีไซน์เพื่อให้เกิด บรรยากาศของการแลกเปลี่ยนความคิด เพื่อให้เกิดไอเดียนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงสังคม ภายในงานพบกับทอล์คเนื้อหา 3 หัวข้อหลัก 1.Local Empowerment พลังของคนท้องถิ่นที่ลุกขึ้นมาทำบางสิ่งบางอย่างให้กับภูมิภาคของตน อาทิ เครือข่ายการพัฒนาเมือง ที่จะเริ่มต้นสร้างระบบขนส่งมวลชนและสาธารณูปโภค การพัฒนาเมืองสีเขียว โดยไม่รอภาครัฐอีกต่อไป 2.Thailand Disruption การนำเอาเทคโนโลยีสมัยใหม่มาเป็นเครื่องมือในการพัฒนาธุรกิจสมัยใหม่ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาเมืองและการยกระดับการใช้ชีวิตของผู้คนให้สะดวกสบาย มีคุณภาพชีวิตที่ดี 3.Thailand’s Past Present and Future บทเรียนจากอดีตและบทบาทของธุรกิจต่อการพัฒนาเมือง ผ่านการแก้ปัญหาสังคม อาทิ […]

ขอบคุณข้อมูลดีๆ จากคุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน)

ในหลายๆ คำตอบเกี่ยวกับการการขอรับโอนมรดกที่ดิน มักมีคำตอบจากคนเรียนกฎหมาย หรือไม่ก็ทนายความ มาแนะนำให้จ้างทนายความทำเรื่องร้องขอให้ศาลตั้งผู้จัดการมรดกกันเป็นประจำ ทั้ง ๆ ที่ตามรูปคดีไม่มีความจำเป็นต้องตั้งผู้จัดการมรดกเลย จากประสบการณ์ตอนที่ผู้เขียนทำงานอยู่ในสำนักงานที่ดิน ในคำสั่งศาลให้ตั้งผู้จัดการมรดกมาทำเรื่องโอนมรดก มักระบุเป็นสูตรเลยว่าทางสำนักงานที่ดินอ้างว่าขัดข้องโอนให้ไม่ได้ (นอกจากจะต้องมีผู้จัดการมรดก) พวกเจ้าหน้าที่ที่ดินขี้สงสัยอ่านดูแล้วพูดกันตลก ๆ ว่าไหนเจ้าหน้าที่คนไหนบอกว่าทำให้ไม่ได้ เขาก็บอกไม่ได้ เพราะที่จริงเขาไม่เคยมาติดต่อกรมที่ดินเลย แต่ไปถามทนายความก่อน แน่ละทนายความบางคนที่ห่วงการทำมาหากินมากหน่อย เขาก็แนะนำว่าตั้งผู้จัดการมรดกดีกว่าสะดวกดี ทำให้เบิกเงินธนาคารได้ซึ่งก็จริง แต่ที่จริงกว่านั้นคือเรื่องของเขาไม่เกี่ยวกับถอนเงินธนาคาร เพราะมีกรณีแค่รับโอนมรดกที่ดินเท่า

เมื่อใดจะมีการรับมรดก

เมื่อใครก็ตามตายลง หรือ กฎหมายให้ถือว่าถึงแก่ความตาย เช่น สูญหายไปเป็นเวลาเกิน 5 ปี (ในกรณีออกไปจากภูมิลำเนาแล้วไม่ติดต่อมาอีกเลยหายไปเฉยๆ) หรือสองปี (กรณีหายไปในการรบหรือสงคราม หรือในกรณียานพาหนะที่คนสูญหายเดินทาง อับปาง ถูกทำลาย หรือสูญหายไป) แล้วศาลมีคำสั่งให้เป็นคนสาบสูญ ก็จะถือว่าคนนั้นตายไปแล้วเหมือนกัน เมื่อมีสองกรณีนี้เกิดขึ้น ก็สามารถรับโอนมรดกได้

แต่ถ้ายังไม่มีการตายจะมีการโอนมรดกไม่ได้ จะมีได้ก็แค่เรื่องการทำนิติกรรมยกให้กัน ในทางกฎหมายไม่เรียกเป็นการรับมรดก แต่เป็นเรื่องการรับให้แต่ชาวบ้านบางคนเรียกการที่พ่อแม่ยกที่ดินให้ว่ายกมรดก ในทางเทคนิคกฎหมายเรียกไม่ถูกต้อง

ใครบ้างมีสิทธิรับมรดก

หลักกฎหมายมีว่า ถ้าคนไหนตาย พ่อแม่ สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสกัน และลูกชอบด้วยกฎหมายทุกคนของคนตาย และรวมถึงลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย (ลูกเมียน้อย)ที่คนตายรับรองว่าเป็นลูก (การรับรองก็เช่น ไปจดทะเบียนรับรองเป็นบุตร รวมถึงการแสดงออกให้คนทั่วไปรู้ว่าเป็นบุตร ซึ่งไม่มีรูปแบบแน่นอน เช่น ให้ใช้นามสกุล ไปแจ้งในใบเกิดว่าเป็นบุตร เอาชื่อไปใส่ในทะเบียนบ้านว่าเป็นบุตร พาไปเข้าเรียนแจ้งว่าเป็นบุตร ส่งเสียเลี้ยงดูแบบลูก ก็ถือว่ารับรองว่าเป็นบุตรแล้ว) บุตรบุญธรรมที่คนตายจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรมโดยถูกต้อง คนเหล่านี้มีสิทธิรับมรดกด้วยกันทุกคน
หากลูกที่ตายไปก่อนเจ้ามรดก ลูกของลูก(หลาน) ก็มีสิทธิรับมรดกแทนที่คนที่ตายไปก่อนได้

แต่ถ้าตอนเจ้ามรดกตายไม่มีคนเหล่านี้เหลืออยู่เลย มรดกก็จะตกกับพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันกับคนตายร่วมรับกันไป แต่ถ้าไม่มีพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันเลย มรดกก็จะตกแก่พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดาเดียวกัน แต่ถ้าไม่มีคนพวกนี้อีกมรดกก็จะตกแก่ปู่ ย่า ตา ยาย และหากยังไม่มีปู่ ย่า ตา ยาย อีก มรดกของคนตายก็จะตกแก่ลุง ป้า น้า อา

อีกกรณีหนึ่งซึ่งสำคัญมากคือ การที่คนตาย(เจ้ามรดก) ทำพินัยกรรมยกทรัพย์มรดกให้ใครก็ได้ ทำให้คนนั้น (ภาษากฎหมายเรียกว่า ผู้รับพินัยกรรม) มีสิทธิรับมรดกด้วย และบางทีถ้าเจ้ามรดกรักคนนั้นมาก เขาอาจให้รับมรดกทุกอย่างไม่ให้พ่อแม่ ลูกเมียเลยก็ยังได้

เอกสารที่ต้องนำมาประกอบการขอรับโอนมรดก
หลักฐานที่ต้องนำไปประกอบการขอรับมรดก พร้อมสำเนา คือ

  • โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองทำประโยชน์
  • บัตรประจำตัวแระชาชน
  • ทะเบียนบ้าน
  • หลักฐานการตายของเจ้ามรดก เช่น ใบมรณบัตร หนังสือรับรองการตาย (ออกให้โดยที่ว่าการอำเภอ ในกรณีหาใบมรณบัตรไม่ได้)
  • พินัยกรรม (ถ้ามี)
  • ถ้าผู้ขอ ขอรับมรดกในฐานะเป็นคู่สมรส ต้องมีหลักฐานการสมรสที่ชอบด้วยกฎหมาย
  • ถ้าผู้ขอรับมรดกเป็นบิดาเจ้ามรดก ต้องมีทะเบียนสมรสกับมารดาของเจ้ามรดกหรือหลักฐานการรับรองบุตร
  • กรณีบุตรบุญธรรมเป็นผู้ขอรับมรดก ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรม
  • ถ้ามีกรณีพิพาทเกี่ยวกับมรดก ต้องนำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดไปแสดง
  • ถ้ามีผู้มีสิทธิรับมรดกร่วมกันหลายคน บางคนได้ถึงแก่กรรมไปแล้ว ต้องมีหลักฐานการตายของทายาทนั้น ๆ

ในกรณีที่มีผู้จัดการมรดก หลักฐานที่ต้องนำไป คือ

  • คำสั่งศาลหรือคำพิพากษาของศาลอันถึงที่สุด หรือพินัยกรรมซึ่งตั้งให้ผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดก
  • หลักฐานการตายของเจ้ามรดก
  • ทะเบียนบ้าน และบัตรประจำตัวของผู้จัดการมรดก
  • โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

ในกรณีที่เจ้ามรดกถึงแก่กรรมเมื่ออายุมากแล้ว และผู้ขอรับมรดกแจ้งว่าไม่อาจนำหลักฐานการตายมาแสดงได้ เช่น อายุร่วมร้อยปีและถึงแก่กรรมไปแล้ว กรมที่ดินมีระเบียบให้เจ้าหน้าที่บันทึกถ้อยคำผู้ขอไว้เป็นหลักฐาน

หากปรากฏในภายหลังว่าถ้อยคำที่ให้ไว้เป็นเท็จเพราะปิดบังทายาท การจดทะเบียนโอนมรดกดังกล่าวอาจถูกเพิกถอนหรือแก้ไขได้ ตามมาตรา ๖๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และผู้ขอจะต้องมีความผิดอาญาฐานแจ้งความเท็จต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายอาญา

สำหรับพินัยกรรมนั้น จะตรวจดูต้นฉบับพินัยกรรม กับภาพถ่ายพินัยกรรม ซึ่งผู้ขอรับรอง และเจ้าหน้าที่จะตรวจสอบกับต้นฉบับพินัยกรรม แล้วลงชื่อรับรองการตรวจกับต้นฉบับเป็นหลักฐานในสำเนาหรือภาพถ่ายพินัยกรรมนั้น เก็บรวมเรื่องไว้ ส่วนต้นฉบับคืนให้ผู้ขอ โดยให้ลงนามรับไปเป็นหลักฐาน การตรวจแบบพินัยกรรม เจ้าหน้าที่พิจารณาเฉพาะรูปแบบของพินัยกรรมว่าถูกต้องตามแบบที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้

ในกรณีที่ผู้ขอไม่สามารถนำต้นฉบับพินัยกรรมประกอบการยื่นคำขอได้ เนื่องจากสูญหายหรือถูกทำลาย ผู้ขอสามารถนำสำเนาพินัยกรรมที่เคยนำไปแสดงต่อหน่วยงานราชการเช่น ศาล หรือสำนักงานที่ดินอื่น และพนักงานเจ้าหน้าที่ของหน่วยงานนั้นได้รับรองสำเนาถูกต้องมาใช้เป็นหลักฐานแทนต้นฉบับพินัยกรรมก็ได้

การโอนมรดก ( ที่ไม่มีผู้จัดการมรดก )

แบบมีพินัยกรรม

การรับโอนมรดกทรัพย์ใดๆ ตามพินัยกรรม ผู้รับพินัยกรรมก็แค่ไปยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่ ซึ่งประกาศการขอรับมรดกมีกำหนด 30 วัน หากไม่มีใครคัดค้านในช่วงประกาศ 30 วันนั้น ก็ไปจดทะเบียนโอนมรดกได้เมื่อพ้นกำหนด 30 วันแล้ว (ถ้าผู้เยาว์เป็นผู้รับพินัยกรรมก็ให้พ่อแม่มาทำเรื่องแทนได้ตามปกติอยู่แล้ว ไม่ต้องตั้งผู้จัดการมรดกเลย เว้นแต่มีความจำเป็นอื่น)

แบบไม่มีพินัยกรรม

1. โดยรับโอนที่ดินเพียงบางส่วน ไม่ได้ขอรับโอนมรดกทั้งแปลง หมายถึง กรณีที่ที่ดินเป็นของเจ้ามรดกคนเดียว (ถ้ามีเจ้าของหลายคนก็จะเรียกว่าโอนมรดกเฉพาะส่วนเพียงบางส่วน) มีทายาทหลายคน แต่มีผู้มาขอจดทะเบียนรับมรดกตามสิทธิเพียงบางคน โดยให้คงส่วนของทายาทอื่นไว้ในนามเจ้ามรดกต่อไป การโอนแบบนี้จึงไม่ได้เป็นการขอรับโอนมรดกทีเดียวทั้งแปลง เช่น ที่ดินแปลงหนึ่งเป็นของ ก. เจ้ามรดกแต่ผู้เดียว ไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ มีทายาทคือ ข.ค.ง. แต่มี ข.หรือ ค. หรือ ง. มายื่นคำขอให้จดทะเบียนลงชื่อแต่ละคนตามสิทธิที่แต่ละคนมีอยู่ โดยให้คงส่วนของทายาทอื่นที่ไม่ได้มาขอรับโอนมรดกไว้ในนามของเจ้ามรดกต่อไป

ความสำคัญที่จะทำให้เรียกว่าเป็นการโอนมรดก(ที่ดิน)เพียงบางส่วน อยู่ที่ว่าไม่ว่าจะมีคนรับโอนมรดกไปแล้วกี่คนก็ตาม แต่ถ้ายังรับไปไม่ครบทุกคน ส่วนที่ยังไม่มีทายาทมารับนั้นจะคงไว้ในนามของเจ้ามรดกต่อไป ซึ่งเท่ากับว่าเมื่อจดทะเบียนโอนมรดกเพียงบางส่วนแล้ว ในโฉนดจะมีชื่อคนรับมรดกกับเจ้ามรดกเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ชื่อเจ้ามรดกจะหมดไปก็ต่อเมื่อทายาทมารับโอนครบถ้วนหมดทุกคนแล้วเท่านั้น

การจดทะเบียนโอนมรดกเพียงบางส่วนนี้แม้ทำให้ทายาทมีชื่อเป็นเจ้าของก็จริง แต่ตราบใดที่ทายาทยังรับมรดกไม่ครบทุกคน การจัดการกับที่ดินทั้งแปลงจะทำไม่ได้ เพราะยังมีชื่อคนตายเป็นเจ้าของอยู่ การมีคนตายถือกรรมสิทธิ์รวมอยู่ก็จะทำให้แบ่งแยกไม่ได้ เพราะไม่มีคนมาร่วมตกลงเซ็นชื่อด้วย และคนที่รับโอนมรดกก็จะบอกไม่ได้เหมือนกันว่าที่ดินส่วนของตนอยู่ตรงไหนแน่ คนซื้อก็อาจไม่อยากซื้อเพราะไม่รู้แนวเขตที่ดินของคนขาย

การโอนมรดกเพียงบางส่วนนี้อาจจะมีข้อยุ่งยากอีก คือไม่สามารถนำโฉนดที่ดินจากทายาทที่ไม่ถูกกันมาจดทะเบียนได้ (กรณีอื่นๆ ก็เกิดขึ้นได้ เช่น เอาโฉนดไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้ ติดจำนองธนาคาร) ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 81 จึงบัญญัติทางแก้ให้เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจเรียก โฉนดมาจดทะเบียนได้ (รายละเอียดจะกล่าวในภายหลัง )

2. โดยขอรับโอนทั้งแปลง มีกฎกระทรวงวางแนวทางการโอนมรดกทั้งแปลงโดยไม่มีพินัยกรรมไว้ว่า ในกรณีที่ทายาทบางคนมาขอจดทะเบียนรับมรดกทั้งหมด ถ้าผู้ขอนำทายาทที่แสดงไว้ในบัญชีเครือญาติทุกคนมาให้ถ้อยคำยินยอม หรือนำหลักฐานการไม่รับมรดกของทายาทดังกล่าวนั้นมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ภายในกำหนดเวลาที่ประกาศ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนให้ตามที่ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย แต่ถ้าผู้ขอไม่สามารถนำทายาทที่แสดงไว้ในบัญชีเครือญาติทุกคนมาให้ถ้อยคำยินยอม หรือไม่สามารถนำหลักฐานการไม่รับมรดกของทายาทดังกล่าวนั้น มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนดเวลาที่ประกาศได้ ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ยกคำขอเสีย

ตัวอย่าง นายดำเจ้ามรดกตายโดยไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ มีที่ดินสองแปลง มีลูกสองคนคือ นายแดง และนายเขียว ถ้านายแดงมายื่นคำขอรับโอนมรดกแปลงที่หนึ่งโดยขอรับโอนไปทั้งแปลง นายแดงสามารถทำได้ แต่ต้องให้นายเขียวมาเซ็นยินยอมให้รับโอนมรดกไปคนเดียว (นายเขียวจะทำหนังสือไม่รับมรดกแล้วมอบให้นายแดงนำมามอบให้เจ้าหน้าที่โดยไม่ต้องเดินทางมาด้วยตัวเองก็ได้ แต่จะต้องนำมามอบในระหว่างช่วงเวลาประกาศเท่านั้น หากเอามามอบภายหลังกำหนดประกาศแล้ว จะทำไม่ได้ และมีผลทำให้คำขอนั้นต้องถูกยกเลิกโดยผลของกฎหมายโดยอัตโนมัติ)

ในทำนองเดียวกันถ้านายเขียวต้องการรับโอนมรดกอีกแปลงที่เหลือทั้งแปลงเพียงคนเดียว นายเขียวก็ทำได้โดยให้นายแดงเซ็นยินยอมให้นายเขียวรับไปคนเดียว

แต่ถ้าทั้งนายแดงและนายเขียวต่างไม่ยอมเซ็นให้แก่กัน ก็จะไม่สามารถรับมรดกแปลงละคนได้เลย แต่จะต้องจดทะเบียนลงชื่อทั้งสองคนรับโอนมรดกทั้งสองแปลง แล้วค่อยไปยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมทั้งสองแปลง เพื่อถือโฉนดแยกกันไปให้ชัดเจน

การโอนมรดกที่มีผู้จัดการมรดกมีได้สองกรณี คือ

1.กรณีเจ้ามรดกทำพินัยกรรมตั้งผู้จัดการมรดกไว้ ผู้จัดการมรดก เลือกทำได้สองวิธีคือ

หนึ่ง ผู้จัดการมรดกไปยื่นคำขอจดทะเบียนผู้จัดการมรดก พร้อมนำพินัยกรรม มรณบัตรของเจ้ามรดก ทะเบียนบ้านและบัตรประชาชนของผู้จัดการมรดก ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินจะรับคำขอและประกาศมีกำหนด 30 วัน ในวันประกาศจะเสียค่าธรรมเนียมไม่กี่บาท หากไม่มีคนคัดค้านในช่วงประกาศ ก็จดทะเบียนลงชื่อผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดกได้ เมื่อพ้นกำหนด 30 วันนับแต่วันประกาศ ค่าธรรมเนียมตอนจดทะเบียนผู้จัดการมรดกก็เพียง 50 บาท ต่อจากนั้นก็ทำการจดทะเบียนโอนมรดกให้ผู้รับพินัยกรรมมต่อไป

สอง ผู้จัดการมรดกพร้อมกับทายาทผู้รับพินัยกรรมไปสำนักงานที่ดินพร้อมกัน แล้วผู้จัดการมรดกทำบันทึกยอมให้ผู้รับพินัยกรรมยื่นคำขอประกาศรับมรดกตามพินัยกรรมไปโดยตรง โดยไม่ต้องจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกก่อนก็ได้ แล้วก็ดำเนินการประกาศขอรับมรดก 30 วันตามปกติต่อไป หากไม่มีคนคัดค้านก็จดทะเบียนลงชื่อผู้รับพินัยกรรมไปได้เลย

2. กรณีศาลมีคำสั่งตั้งผู้จัดการมรดก ผู้จัดการมรดกเพียงนำคำสั่งศาลไปสำนักงานที่ดินพร้อมสำเนาใบมรณบัตรของเจ้ามรดก ทะเบียนบ้านและบัตรประชาชนของผู้จัดการมรดก เจ้าพนักงานที่ดินก็จะจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในโฉนดได้ทันที โดยไม่ต้องประกาศใด ๆ ทั้งสิ้น การจดทะเบียนผู้จัดการมรดก ถือเป็นประเภทไม่มีทุนทรัพย์เสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนเพียงแปลงละ 50 บาท (ค่าคำขอ 5 บาท ค่าพยานคนละ 10 บาท)

การแต่งตั้งผู้จัดการมรดก
ก่อนอื่นต้องเข้าใจหลักกฎหมายแพ่งว่าในการโอนมรดกทรัพย์ใด ๆ ก็ตาม ไม่มีกฎหมายบังคับไว้โดยตรงว่าจะต้องมีการตั้งผู้จัดการมรดก
โดยหลักแล้วทายาทสามารถโอนมรดกด้วยตนเองได้ แต่ถ้าหากเจ้ามรดกตั้งผู้จัดการมรดกไว้ก็ต้องให้ผู้จัดการมรดกเป็นคนโอนให้

การดำเนินการหลังจดทะเบียนผู้จัดการมรดกแล้ว

เมื่อมีการจดทะเบียนผู้จัดการมรดกลงในโฉนดที่ดินแล้ว การจัดการมรดกต่อไปย่อมเป็นอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการมรดก ตามมาตรา ๑๗๑๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทายาททั้งหลายย่อมหมดสิทธิที่จะเข้าจัดการมรดกด้วยตัวเอง ผู้จัดการมรดกที่ได้รับแต่งตั้งจากศาล ย่อมมีอำนาจจัดการทรัพย์สินอันเป็นมรดกของเจ้ามรดกทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นทรัพย์สินตามบัญชีที่ระบุไว้ต่อศาลหรือทรัพย์สินอื่น ถ้าพินัยกรรมของเจ้ามรดกตั้งบุคคลหลายคนเป็นผู้จัดการมรดกโดยมีข้อกำหนดพินัยกรรมว่า ในการจัดการมรดกนั้นให้ผู้จัดการมรดกจัดการร่วมกัน อำนาจในการจัดการมรดกของผู้จัดการมรดกต้องเป็นไปตามพินัยกรรม คือต้องจัดการร่วมกัน ถ้าผู้จัดการมรดกคนหนึ่งคนใดถึงแก่กรรม ผู้จัดการมรดกที่เหลืออยู่ย่อมไม่มีอำนาจจัดการมรดกต่อไป จนกว่าจะมีการแก้ไขเรื่องอำนาจให้เป็นไปตามกฎหมายก่อน

ปกติผู้จัดการมรดกสามารถทำนิติกรรมใด ๆ อันอยู่ในหน้าที่จัดการมรดกได้ แต่บางกรณีจะทำไม่ได้ ได้แก่

1. การทำนิติกรรมใด ๆ ซึ่งผู้จัดการมรดกมีส่วนได้เสียเป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดก เว้นแต่พินัยกรรมได้อนุญาตไว้ หรือได้รับอนุญาตจากศาล เช่น ผู้จัดการมรดกต้องการขายที่ดินเพื่อเอาเงินมาแบ่งให้ทายาท กรณีแบบนี้ผู้จัดการมรดกจะเข้าซื้อเองไม่ได้ และจะขายให้แก่ผู้จัดการมรดกร่วมก็ไม่ได้ด้วยเช่นกัน แต่การที่ผู้จัดการมรดกทำการโอนที่ดินให้แก่ตนเองเพราะตนเองก็เป็นทายาทโดยธรรมหรือเป็นผู้รับพินัยกรรมนั้นทำได้ เพราะไม่ใช่เป็นการทำนิติกรรม แต่เป็นการจดทะเบียนสิทธิที่ได้มาโดยผลของกฎหมาย (ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม)ให้ปรากฏ

2. ทำผิดจากที่พินัยกรรมกำหนดไว้ เช่น เจ้ามรดกยกที่ดินแปลง ก. ให้เป็นของนายแดงแต่ผู้เดียว กรณีอย่างนี้จะเอาไปขายเพื่อนำเงินมาให้นายแดงไม่ได้ แต่ถ้านำไปขายเพื่อเอาไปใช้หนี้กองมรดก เนื่องจากเจ้ามรดกไม่มีทรัพย์สินอื่นอยู่เลย อย่างนี้ทำได้เพราะเป็นการใช้หนี้กองมรดก ซึ่งกฎหมายแพ่งบัญญัติว่าต้องดำเนินการก่อนที่จะจัดการแบ่งหรือโอนให้ทายาท

กรณีที่เจ้ามรดกระบุในพินัยกรรมว่าให้นำทรัพย์มรดกไปจัดตั้งมูลนิธิ แต่ผู้จัดการมรดกประสงค์จะขายทรัพย์มรดก เพื่อนำเงินไปจัดตั้งมูลนิธิแทน อย่างนี้ทำไม่ได้เพราะไม่ตรงตามเจตนาของเจ้ามรดก

3. กรณีที่ศาลตั้งบุคคลหลายคนเป็นผู้จัดการมรดกร่วมกัน แสดงว่าศาลไม่มีความประสงค์จะให้มีผู้จัดการมรดกแต่ลำพังผู้เดียว ดังนั้น หากผู้จัดการมรดกร่วมคนใดคนหนึ่งไม่เต็มใจจะจัดการมรดกหรือตาย ผู้จัดการมรดกที่เหลือไม่มีอำนาจจะจัดการมรดกตามลำพังได้ หากผู้จัดการมรดกที่เหลือจะจัดการมรดกต่อไป จะต้องยื่นคำร้องขอต่อศาลให้ศาลมีคำสั่งอนุญาตจึงจะจัดการมรดกต่อไปได้

4. กรณีที่ผู้จัดการมรดกขายที่ดินกองมรดก ซึ่งมีทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกตามพินัยกรรมมีเพียงคนเดียว ผู้จัดการมรดกจะอ้างความจำเป็นเพื่อแบ่งปันให้แก่ทายาท โดยไม่โอนมรดกให้แก่ทายาทก่อนไม่ได้ ทั้งนี้ ไม่ว่าทายาทผู้นั้นจะยินยอมให้ขายได้หรือไม่ก็ตาม (หากเป็นการขายทรัพย์มรดกเพื่อนำเงินไปชำระหนี้กองมรดกนั้นทำได้)

5. ผู้จัดการมรดกขอจดทะเบียนขายทรัพย์มรดกเพื่อนำเงินไปชำระหนี้กองมรดกได้ ไม่ว่าเป็นมรดกมีพินัยกรรมหรือไม่มีพินัยกรรม และไม่ว่าผู้มีสิทธิรับมรดกตามพินัยกรรม จะมีเพียงคนเดียวหรือหลายคนก็ตาม ผู้จัดการมรดกย่อมมีอำนาจที่จะขายเพื่อนำเงินไปชำระหนี้กองมรดกได้ แต่จะต้องเป็นไปตามลำดับที่กฎหมายกำหนดไว้ว่าจะเอาทรัพย์ใดออกชำระหนี้ก่อน และไม่จำเป็นต้องให้ทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกให้ถ้อยคำยินยอมต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนโอนมรดกด้วย ทั้งนี้ไม่ว่าทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกตามพินัยกรรมนั้นจะเป็นผู้เยาว์หรือไม่ก็ตาม

ปัญหาผู้จัดการมรดกตาย มีการเปลี่ยนผู้จัดการมรดก หลังจดทะเบียนผู้จัดการมรดกแล้ว

ถ้าตั้งผู้จัดการมรดกแล้ว ถ้าศาลเพิกถอนผู้จัดการมรดก และตั้งผู้จัดการมรดกคนใหม่ ก็จด ทะเบียน “เปลี่ยนผู้จัดการมรดก” แต่ถ้าคนเดิมตายและศาลตั้งคนใหม่ก็ให้ไปจดคนใหม่ในประเภท “โอนเปลี่ยนนามผู้จัดการมรดก”

กรณีที่ได้จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้ว ต่อมาผู้จัดการมรดกแบบมีคนเดียวหรือแบบมีหลายคนแล้วแต่กรณี ตายหมดทุกคนและทายาทโดยธรรมหรือทายาทตามพินัยกรรมไม่ประสงค์จะตั้งผู้จัดการมรดกขึ้นใหม่อีก แต่ประสงค์จะขอจดทะเบียนโอนมรดกโดยไม่มีผู้จัดการมรดก ตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ก็ไปขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการ จดทะเบียนในประเภท “เลิกผู้จัดการมรดก” แล้วยื่นคำขอประกาศรับโอนมรดกต่อไปตามปกติ เพราะการอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการมรดกเป็นสิทธิเฉพาะตัวเมื่อตายไปก็เป็นอันสิ้นสุดลง และการที่จะรับโอนมรดกใด ๆ ไม่มีกฎหมายบังคับว่าจะต้องทำโดยผู้จัดการมรดก ถ้าทายาทไม่ต้องการให้มีผู้จัดการมรดกอีกต่อไป ก็ไม่ต้องร้องศาลขอตั้งผู้จัดการมรดก แต่รับโอนกันตามลำพังได้

การเรียกหนังสือแสดงสิทธิที่คนอื่นยึดไว้มาจดทะเบียนโอนมรดก

ปกติในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโดยทั่วไปเช่น การจดทะเบียนขาย ให้ จำนอง เช่า คู่สัญญามีหน้าที่ต้องนำโฉนดมาจดทะเบียน หากโฉนดอยู่ในความยึดครองของผู้อื่น ก็ต้องไปเอามาจดทะเบียนให้ได้ ถ้าไม่ได้ก็ต้องฟ้องร้องกันต่อไป เจ้าหน้าที่ไม่มีอำนาจไปเรียกให้คนที่ยึดถือโฉนดไว้นำมามอบให้เจ้าหน้าที่แต่อย่างใด

แต่สำหรับการจดทะเบียนเกี่ยวกับมรดกนั้น ประมวลกฎหมายที่ดินได้บัญญัติไว้โดยชัดแจ้งในมาตรา 81 ให้เจ้าหน้าที่มีอำนาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่อยู่กับคนอื่นมาจดทะเบียนได้

การโอนมรดกสิทธิอื่น ๆ และอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นก็มีได้

การโอนมรดกไม่ได้มีเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินเท่านั้น แต่สิทธิบางอย่างที่มีอยู่เหนือที่ดินก็สามารถโอนมรดกได้ เช่น สิทธิของผู้รับจำนอง สิทธิเหนือพื้นดิน (ป.พ.พ.มาตรา 1411 กำหนดให้รับโอนมรดกได้

นอกจากนี้ยังมีการโอนมรดกในอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ นอกจากที่ดินได้ เช่น บ้านพักอาศัยอย่างเดียวไม่รวมที่ดิน ซึ่งมีได้ เช่น เจ้าของที่ดินจดทะเบียนให้ผู้อื่นมีสิทธิเหนือพื้นดิน โดยให้ผู้อื่นนั้นปลูกบ้านในที่ดินของตนและยอมให้ผู้นั้นมีกรรมสิทธิ์ในบ้านแยกจากที่ดินของตนได้

(ป.พ.พ.มาตรา 1410) และทำให้บ้านนั้นไม่เป็นส่วนควบกับที่ดินแต่อย่างใด

(ป.พ.พ. มาตรา 146)ในการโอนมรดกบ้านเช่นนี้ เจ้าหน้าที่จะเรียกเอกสารหลักฐาน เช่น ใบขออนุญาตปลูกสร้าง หรือหลักฐานอื่นที่แสดงว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นของเจ้ามรดกจริง เพื่อประกอบการพิจารณาในการจดทะเบียนมรดกด้วย เมื่อสอบสวนพยานหลักฐาน

เป็นที่เชื่อได้ว่าอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นดังกล่าวเป็นของเจ้ามรดกจริง เจ้าหน้าที่จะดำเนินการให้ตามที่ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมายต่อไป การจดทะเบียนโอนมรดกอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นเพียงอย่างเดียว จะไม่มีหลักฐานการจดทะเบียนแบบโฉนดที่ดินให้เจ้าของบ้านยึดถือไว้ (เพราะไม่เคยมีการออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในบ้านแต่อย่างใด) เมื่อเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนมรดกแล้ว ถ้าผู้ขอต้องการหลักฐาน เจ้าหน้าที่จะให้ผู้ขอยื่นคำขอคัดสำเนาได้

การรับคำขอโต้แย้งและการเปรียบเทียบมรดก

ในระหว่างประกาศขอรับโอนมรดก อาจมีคนโต้แย้งขอรับโอนมรดกได้ แต่เนื่องจากเป็นการขอรับโอนมรดก ผู้มีสิทธิโต้แย้งคัดค้านการขอรับมรดกจึงต้องเป็นทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับมรดก ซึ่งต้องเป็นทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เท่านั้น ถ้าเป็นคนอื่นไม่ใช่ทายาทแล้วจะมาขอโต้แย้ง

พระภิกษุมาขอรับมรดกหรือโต้แย้งคัดค้านเพื่อขอรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม ก็ทำได้ไม่เป็นการต้องห้าม ตามมาตรา ๑๖๒๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ในระหว่างประกาศการขอรับมรดกถ้ามีผู้โต้แย้งพนักงานเจ้าหน้าที่จะสอบสวนถึงสิทธิการรับมรดกของผู้โต้แย้ง โดยสอบสวนทำนองเดียวกับการสอบสวนผู้ขอจดทะเบียนรับโอนมรดก เมื่อครบกำหนดประกาศแล้ว เจ้าหน้าที่จะแจ้งกำหนดวัน เวลาและสถานที่ที่จะสอบสวนเปรียบเทียบเป็นหนังสือ ให้ผู้ขอและผู้โต้แย้งทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวัน จัดส่งหนังสือโดยทางไปรษณีย์ตอบรับ

วิธีการเปรียบเทียบจะเป็นดังนี้ เมื่อผู้ขอและผู้โต้แย้งได้มาพร้อมกันตามกำหนดนัด เจ้าหน้าที่จะแจ้งคำขอและคำโต้แย้งให้ทั้งสองฝ่ายทราบ แล้วชี้แจงถึงสิทธิของผู้ขอและผู้โต้แย้งอันจะพึงมีตามกฎหมาย โดยพิจารณาจากหลักฐานที่ปรากฏแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าตกลงกันได้ก็จะจัดทำบันทึกข้อตกลงไว้ในแบบบันทึกถ้อยคำ ทั้งสองฝ่ายลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐาน ถ้าข้อตกลงนั้นชอบด้วยกฎหมาย ก็ดำเนินการไปตามข้อตกลงนั้นได้ ถ้าคู่กรณีตกลงกันไม่ได้ เจ้าหน้าที่ก็สอบสวนคู่กรณี พยานบุคคลหรือเอกสารที่เกี่ยวข้องได้ตามที่เห็นสมควรเพื่อประกอบการพิจารณา แล้วจะพิจารณาสั่งการไปตามพยานหลักฐาน ข้อเท็จจริง และหลักกฎหมาย โดยสั่งไว้ด้วยว่า ถ้าฝ่ายใดไม่พอใจคำสั่งฝ่ายนั้นต้องไปฟ้องร้องต่อศาลภายในกำหนดหกสิบวัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง และต้องนำหลักฐานการยื่นฟ้องพร้อมสำเนาคำฟ้องเกี่ยวกับสิทธิในการได้รับมรดกมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

ค่าธรรมเนียมเกี่ยวกับการโอนมรดก

ขั้นตอนการประกาศรับมรดก เสียค่าคำขอแปลงละ 5 บาท ค่าประกาศแปลงละ 10 บาท ค่าปิดประกาศให้แก่ผู้ไปปิดประกาศแปลงละ 10 บาท ถ้าให้มีพยานด้วยก็เพิ่มอีกคนละ 10 บาท

ขั้นจดทะเบียน ถ้าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก เลิกผู้จัดการมรดก เปลี่ยนตัวผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท ส่วนตอนจดทะเบียนโอนมรดกคิดร้อยละ 50 สตางค์โดยคิดจากราคาประเมินของทางราชการในกรณีโอนระหว่างบุพพการีกับผู้สืบสันดาน และระหว่างสามีภรรยา

ส่วนกรณีระหว่างคนอื่นนอกจากที่กล่าวแล้ว เก็บร้อยละ 2 ของราคาประเมินของทางราชการ ในการจดทะเบียนโอนมรดกบางส่วน จะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามที่ผู้ขอได้แสดงการมีสิทธิในบันทึกการสอบสวน

สรุป ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน

  • ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
  • ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท
  • ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท
  • ค่าจดทะเบียนโอนมรดก ร้อยละ 2 ตามราคาประเมินทุนทรัพย์
  • ในกรณีโอนมรดกระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส เรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ร้อยละ 50 สตางค์

คำแนะนำเกี่ยวกับสอบถามเรื่องการโอนมรดก

เมื่อมีปัญหาใดๆ เกี่ยวข้องกับการขอรับโอนมรดก วิธีการดีที่สุดคือไปปรึกษาเจ้าหน้าที่ที่ดิน เจ้าหน้าที่จะแนะนำให้ว่าต้องทำอย่างไร ปกติที่สำนักงานที่ดินจะมีผู้ให้คำแนะนำประจำอยู่แล้ว ถ้าไม่เข้าใจก็ไปถามที่สำนักงานที่ดินอื่นๆ หรือ กรมที่ดิน ได้ ไม่ควรไปสอบถามทนายความก่อนถามสำนักงานที่ดินเพราะเหตุว่าทนายความไม่ใช่ผู้ปฏิบัติโดยตรง เขาไม่มีความรู้ความชำนาญ

ข้อควรระวัง เมื่อถ่ายเอกสารแล้วอย่ารีบเซ็นชื่อรับรองสำเนาทันทีให้เซ็นต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ขอให้จำไว้ว่าเจ้าหน้าที่จะเก็บไว้แต่สำเนาภายถ่ายเท่านั้น ส่วนเอกสารตัวจริงเจ้าหน้าที่จะส่งคืนให้ผู้ขอทุกอย่าง ไม่มีการเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินเลย ถ้าใครอ้างว่าต้องเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินให้รู้ไว้ว่าผิดปกติ ไม่ต้องมอบให้ไปเด็ดขาด
ข้อควรรู้ การขอรับโอนมรดกที่ดิน ไม่จำเป็นต้องแต่งตั้งผู้จัดการมรดก เพราะไม่เคยมีกฎหมายระบุไว้ และเจ้าหน้าที่ที่ดินก็ไม่เคยร้องขอให้ทำ แต่การแต่งตั้งผู้จัดการมรดก จะสะดวกในการเบิกเงินถอนธนาคารเท่านั้น

ที่มาของข้อมูล คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8 “การทำพินัยกรรมช่วยให้การรับมรดกที่ดินสะดวกสบายกว่าการไม่ทำอย่างเทียบกันไม่ได้”

TerraBKK คลังความรู้
TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก

คอนโดสีลม Quad Silom คอนโดใจกลางเมือง (สีลม) , 1นาที BTS (ช่องนนทรี) เช่า 35,000 บาท/เดือน
คุณาลัย ซิมโฟนี ขาย 4,950,000 บาท
ภัสสร ไพรด์ ศรีนครินทร์-หนามแดง ขาย 3,850,000 บาท
ที่ดินติดถนนหมู่บ้าน2ด้าน และติดลำเหมือง 2 ด้าน น้ำไหลผ่านทั้งปี ขาย 1,250,000 บาท

Result of 12 + 14 =
หากเป็นสมาชิกเว็บไซต์อยู่แล้ว สามารถกรอกเพียง Email และ Password

(ดูความคิดเห็นทั้งหมด)

โดย คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8 เราคงเคยได้ยินข่าวเจ้าของที่ดินข้างเคียงทะเลาะกันบ่อย ๆ ส่วนมากเป็นเรื่องทางเข้าออก การรุกล้ำที่ดินไม่ว่าจะชั่วคราวหรือถาวร และการก่อความรำคาญอื่น ๆ เช่น เรื่องทำเสียงดัง การจอดรถกีดขวางหน้าบ้าน การทิ้งขยะหรือการปล่อยให้สัตว์เลี้ยงรบกวนเพื่อนบ้าน แต่อาจไม่เคยนึกมาก่อนเลยว่าการเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกัน ก็มีปัญหาไม่น้อยเหมือนกันทั้งในแบบเดียวกันกับที่กล่าวข้างต้น และยังมีปัญหาแตกต่างออกไปเป็นการเฉพาะกรณีของการเป็นเจ้าของร่วมกันด้วย และเชื่อได้ว่าหากหลายคนรู้ว่าจะมีปัญหาเหล่านั้นเกิดขึ้นจากการเป็นเจ้าของร่วมกัน ก็อาจจะหลีกเลี่ยงไม่ยอมซื้อที่ดินร่วมกับคนอื่น หรือถ้าจะซื้อก็จะต้องหาทางป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นไว้ล่วงหน้าอย่างรอบคอบ (หมายเหตุ – บทความนี้โดยทั่วไปใช้ได้กับกรณีห้องชุดด้วย เว้นแต่บางเรื่องใช้กับห้องชุดไม่ได้เพราะเป็นเรื่องเฉพาะของห้องชุดเท่านั้น เช่น การแบ่งแยกห้องชุดทำไม่ได้เพราะกฎหมายห้ามไว้ แต่สามารถจดทะเบียน “บรรยายส่วน” กำหนดสัดส่วนความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของเจ้าแต่ละคนได้ทำนองเดียวกับที่ดิน) ที่มาของการถือกรรมสิทธิ์รวมกับคนอื่น ปกติแล้วคนทั่วไปต้องการเป็นเจ้าของที่ดินคนเดียวไม่อยากเป็นเจ้าของร่วมกับคนอื่น แต่ในความเป็นจริงจะมีการเข้าเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกับคนอื่นได้หลายกรณี ส่วนมากมีที่มาหลัก ๆ คือ 1. ร่วมกันซื้อกับคนอื่นทั้งแปลง หรือขอซื้อบางส่วนโดยลำพังคนเดียว (โดยระบุจำนวนเนื้อที่) จากเจ้าของโดยขอเข้าถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับคนขาย ซึ่งอาจตกลงกันว่าจะแบ่งกรรมสิทธิ์ตามจำนวนที่ซื้อออกมาในภายหลังก็ได้ หรือซื้อเฉพาะส่วนจากเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่ง#terramore คำพิพากษาฎีกาที่ 3952/2546 โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินโดยให้โจทก์เข้าถือกรรมสิทธิ์รวมเป็นจำนวนเนื้อที่แน่นอนคือ 100 ตารางวา เมื่อโจทก์จำเลยขอรังวัดแบ่งกรรมสิทธิ์รวมโดยแยกที่ดินส่วนของตนเองออกมา ปรากฏว่าที่ดินทั้งแปลงขาดหายไป 30 ตารางวา จำเลยจะเอาเนื้อที่ที่อ้างว่าขาดหายไปมาหักจากเนื้อที่ดินทั้งแปลง แล้วแบ่งแยกที่ดินให้โจทก์ตามส่วนในที่ดินหาได้ไม่ โจทก์จึงมีกรรมสิทธิ์จำนวน 100 ตารางวา ตามที่ซื้อขายจริง 2. ร่วมกันรับมรดกหรือรับให้จากผู้อื่นทั้งแปลง หรือเฉพาะส่วนของเจ้าของคนใดคนหนึ่ง ซึ่งส่วนมากมักรับมาจากพ่อแม่ ปู่ ย่า ตา ยาย การเข้าถือกรรมสิทธิ์โดยการรับให้หรือรับมรดกนี้ส่วนใหญ่ทั้งคนให้และคนรับให้มักไม่สนใจว่าต่อไปภายหน้าจะมีปัญหาอย่างไร เพราะส่วนใหญ่ผู้ให้ก็คิดว่าให้ไปฟรี ๆ แล้วก็ควรจัดการกันเอาเอง ส่วนฝ่ายผู้รับก็คิดว่าการจะเตรียมการอะไรอยู่นอกเหนือการควบคุมของตนเอง เพราะเป็นเรื่องของผู้ให้ที่จะเตรียมการเรื่องต่าง ๆ ไว้ล่วงหน้า ถ้าคนให้ไม่ทำอะไรก็ไปว่าอะไรไม่ได้เพราะได้มาฟรี ๆ ถ้าจะมีปัญหาอะไรก็ค่อยมาแก้ในภายหลังเอง 3. การได้มาในระหว่างสมรสไม่ว่าจะเป็นเพราะการซื้อ หรือได้มาโดยการรับให้หรือโดยพินัยกรรมเมื่อหนังสือยกให้หรือพินัยกรรมระบุว่าให้เป็นสินสมรส (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1474) ซึ่งทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสนี้ แม้ลงชื่อในโฉนดเพียงคนเดียวแต่ก็ถือเป็นสินสมรส คู่สมรสฝ่ายที่ไม่ได้ลงชื่อด้วยก็มีสิทธิอยู่ครึ่งหนึ่ง ซึ่งคู่สมรสที่ไม่มีชื่อในโฉนดอาจมาขอจดทะเบียนประเภท “ลงชื่อคู่สมรส” เพิ่มในภายหลังก็ได้ โดยเสียค่าธรรมเนียมเพียงเล็กน้อย(ไม่ถึงร้อยบาท) ไม่ต้องเสียภาษีอากรใดๆ ทั้งสิ้น เพราะกฎหมายถือว่าเป็นของคู่สมรสฝ่ายที่ไม่ลงชื่อไว้แต่ต้นครึ่งหนึ่งอยู่แล้ว การมาจดทะเบียนลงชื่อคู่สมรส (ไม่ใช่การจดทะเบียนยกให้) เพียงเพื่อให้ปรากฏชื่อในโฉนดที่ดินเท่านั้น คำพิพากษาฎีกาที่ 6007/2534 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1474 บัญญัติให้ทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสเป็นสินสมรส ถ้ากรณีเป็นที่สงสัยว่าทรัพย์สินอย่างหนึ่งอย่างใดเป็นสินสมรสหรือมิใช่ ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นสินสมรส ผู้ร้องซึ่งอ้างว่าทรัพย์สินที่โจทก์นำยึดเป็นสินส่วนตัวของผู้ตาย ผู้ร้องจึงมีภาระการพิสูจน์ ส่วนการอยู่กินกันฉันสามีภรรยาแม้ไม่จดทะเบียนแต่หากมีเจตนาทำกินร่วมกัน ก็ถือว่าเป็นทรัพย์สินร่วมกันได้เช่นกัน แต่ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงเป็นกรณี ๆ ไป ไม่เหมือนกรณีได้มาระหว่างจดทะเบียนสมรส พิจารณาได้จากคำพิพากษาฎีกาต่อไปนี้ คำพิพากษาฎีกาที่ 5438/2537 โจทก์จำเลยอยู่กินเป็นสามีภริยากันโดยมิได้จดทะเบียนสมรส แม้ตามกฎหมายจะไม่ถือว่าเป็นสามีภริยาโดยชอบด้วยกฎหมาย จึงไม่มีทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาก็ตาม แต่ก็หากระทบกระเทือนถึงสิทธิในทรัพย์สินที่โจทก์จำเลยจะพึงมีพึงได้ตามกฎหมายทั่วไป เมื่อโจทก์จำเลยอยู่กินและมีบุตรด้วยกัน 4 คน โจทก์เป็นแม่บ้านมีหน้าที่เลี้ยงดูบุตร ส่วนจำเลยเป็นผู้ทำมาค้าขายแล้วออกเงินซื้อที่ดินและบ้านใช้เป็นที่อยู่อาศัยด้วยกันตลอดมา พฤติการณ์ย่อมถือได้ว่าโจทก์จำเลยร่วมทำมาหากิน และมีเจตนาเป็นเจ้าของในทรัพย์สินที่ทำมาหาได้ร่วมกัน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5050/2541 จำเลยมีภริยาชื่อ อ. โดยจดทะเบียนสมรสกันตามกฎหมาย ต่อมาจำเลยกับโจทก์ได้อยู่กินด้วยกันฉันสามี ภริยา และได้รับจ้างทำทองรูปพรรณและดูแลกิจการรับจ้างทำทองรูปพรรณจนถึงวันที่ 27 มีนาคม 2536 แล้วได้เลิกร้างกัน ในระหว่างที่โจทก์อยู่กินฉันสามีภริยากับจำเลยนั้นจำเลยได้ทรัพย์สินมา คือ ที่ดินมีโฉนดและอาคารพาณิชย์และนำไปจำนองไว้แก่ธนาคาร สิทธิตามสัญญาเช่าซื้อรถยนต์จำนวน 2 คัน สิทธิตามสัญญาเช่า อาคารศูนย์การค้า เครื่องทองรูปพรรณในร้านทองเครื่องใช้ไฟฟ้า โทรทัศน์ วิทยุ นาฬิกาข้อมือ วิทยุโทรศัพท์และเข็มขัดเงิน การที่โจทก์กับจำเลยได้ประกอบกิจการรับจ้างทำทองรูปพรรณร่วมกัน แม้โจทก์จะไม่ได้ร่วมลงทุนเป็นทรัพย์สิน แต่โจทก์ก็ได้ลงทุนด้วยแรงงาน ดังนั้น ทรัพย์สินที่โจทก์และจำเลยทำมาหาได้ระหว่างที่อยู่กินร่วมกันดังกล่าวย่อมเป็นของโจทก์และจำเลยคนละเท่า ๆ กันโจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องขอแบ่งส่วนของโจทก์จากจำเลยได้ แต่การประกอบกิจการรับจ้างทำทองรูปพรรณของโจทก์ที่ทำร่วมกับจำเลย ได้แยกต่างหากจากการที่จำเลยประกอบกิจการรับจ้างทำทองรูปพรรณร่วมกับ อ. ภริยาที่ชอบด้วยกฎหมาย โดยจำเลยได้นำเงินส่วนที่จำเลยทำมาหาได้ร่วมกับโจทก์ กับเงินส่วนที่ เป็นสินสมรสของจำเลยกับ อ. ไปซื้อทรัพย์ที่พิพาทระคนปนกัน ไม่ได้ความแน่ชัดว่าเป็นเงินส่วนใดมากกว่ากัน จึงต้องแบ่งทรัพย์ที่พิพาทดังกล่าวเป็นสี่ส่วน เป็นของจำเลย สองส่วน คือส่วนที่จำเลยทำมาหาได้ร่วมกับโจทก์หนึ่งส่วน และส่วนของจำเลยที่มีอยู่ในฐานะที่เป็นสินสมรสระหว่าง จำเลยกับ อ. อีกหนึ่งส่วน โจทก์คงมีสิทธิเรียกร้องเอาจากจำเลยได้เพียงหนึ่งในสี่ส่วน สำหรับทรัพย์ที่พิพาท ส่วนที่เป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำเลยได้มาหลังจาก โจทก์อยู่กินเป็นภริยาจำเลยแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิ หนึ่งในสี่ส่วน ส่วนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยกู้เงิน จากธนาคารมาซื้อ และจำเลยได้จำนองที่ดินดังกล่าวแก่ธนาคาร โจทก์ต้องรับผิดชอบในหนี้จำนองดังกล่าวร่วมกับจำเลย ตามส่วนของโจทก์ที่มีอยู่ในทรัพย์สินดังกล่าว คือจำนวน หนึ่งในสี่ส่วนด้วย คำพิพากษาฎีกาที่ 1593 - 1594/2544 ทรัพย์สินพิพาทที่ได้มาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 อยู่กินฉันสามีภริยา ต้องถือว่าเป็นทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน โดยไม่อาจแยกได้ว่าฝ่ายใดประกอบอาชีพมีรายได้มากน้อยแตกต่างกันอย่างไร หรือทำการงานเหน็ดเหนื่อยกว่ากันเพียงใด โจทก์จึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์สินพิพาทด้วย และให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 มีส่วนเท่ากันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1357 ปัญหาเกี่ยวกับการถือกรรมสิทธิ์รวม 1.ความไม่แน่นอนในแนวเขตที่ดินและเนื้อที่ที่เจ้าของแต่ละคนจะได้ แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1357 จะบัญญัติว่า “ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า ผู้เป็นเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากัน” แต่ก็เป็นเพียงข้อสันนิษฐานเท่านั้น ไม่ห้ามนำสืบว่ามีส่วนไม่เท่ากันจากการทำสัญญากำหนดสัดส่วนและจากการแยกกันครอบครองเป็นเจ้าของโดยชัดแจ้ง ในทางปฏิบัติเมื่อมีการติดต่อทำนิติกรรมกับผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมจึงมีปัญหาเสมอว่าแต่ละคนมีสิทธิเท่าใดและมีเขตที่ดินของตนเองอยู่ตรงไหน ซึ่งจะต้องสอบถามข้อเท็จจริงก่อนว่าแต่ละคนคิดว่าตัวเองมีสิทธิเท่าใด มีเหตุผลใดสนับสนุนข้อกล่าวอ้างของตน เช่น เดิมมีสิทธิอยู่แล้ว ต่อมาได้ซื้อเพิ่มหรือรับมรดกเพิ่มอีก หรือมีการทำสัญญาระหว่างเจ้าของรวม หรือได้รับคำยืนยันจากเจ้าของรวมคนอื่นด้วย พร้อมกับต้องตรวจสอบหลักฐานเอกสารทุกอย่างที่อ้างถึงด้วย แต่ถึงอย่างไรก็ตามแม้ว่าแต่ละคนคิดว่าทราบส่วนหรือเขตคร่าว ๆ แล้วก็ตาม แต่ก็ยังไม่อาจถือได้ว่าจะเป็นไปตามนั้นร้อยเปอร์เซ็นต์ เนื่องจากสาเหตุสองประการ (1) ไม่เคยมีการรังวัดกำหนดแนวเขตและเนื้อที่ดินของแต่ละคนไว้โดยชัดเจนและเป็นทางการ จึงยังถือเป็นข้อยุติไม่ได้ (2) เมื่อใดที่มีการรังวัดแบ่งแยกโฉนดออกตามสิทธิของแต่ละคน เนื้อที่และแนวเขตที่ดินอาจไม่ตรงกับที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน เนื่องจากเหตุผลหลายประการ เช่น การรังวัดที่ทำไว้เดิมกับที่ทำใหม่ใช้มาตรฐานไม่เหมือนกัน หรือรังวัดไว้ผิดพลาดมาแต่ต้น หรือเดิมมีการนำรังวัดรุกล้ำโดยเจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่ได้รับรู้มาก่อน หรือมีการอุทิศที่ดินเป็นทางสาธารณะไปแล้ว แต่ยังไม่ได้แบ่งหักออกจากโฉนดที่ดิน เมื่อมีการรังวัดใหม่จึงได้เนื้อที่ไม่เท่าเดิม คำพิพากษาฎีกาที่ 843/2523 การอุทิศที่ดินให้ใช้เป็นทางสาธารณะเป็นการสละที่ดินให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน สำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตามมาตรา 1304 ไม่จำเป็นต้องทำพิธีจดทะเบียนอย่างโอนให้แก่เอกชน แม้เป็นที่ดินในเขตโฉนด ผู้ซื้อที่ดินก็ไม่มีสิทธิในที่ดินส่วนที่ได้อุทิศเป็นทางสาธารณะไปแล้ว คำพิพากษาฎีกาที่ 2046/2517 จำเลยได้ตกลงยกถนนในที่ดินมีโฉนดของจำเลยให้แก่สุขาภิบาล สุขาภิบาลรับเอาและได้ลงหินราดยางถนนดังกล่าว มีผู้ใช้ถนนนั้นเป็นทางสัญจรไปมา และต่อมาจำเลยไปยื่นคำขอให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ ดังนี้ จำเลยได้แสดงเจตนาอุทิศถนนนั้นให้เป็นทางสาธารณประโยชน์แล้ว แม้จำเลยจะขอยกเลิกคำขอจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินและบอกเลิกการยกถนนให้แก่สุขาภิบาลก็ตาม ก็หาทำให้ถนนซึ่งกลายสภาพเป็นทางสาธารณประโยชน์ไปแล้วเปลี่ยนสภาพกลับคืนมาเป็นทางเอกชนอีกไม่ คำพิพากษาฎีกาที่ 1420/2510 ที่พิพาทมีชื่อโจทก์จำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในโฉนดโดยมิได้ระบุส่วนของใครเท่าใด ในเบื้องต้นก็ต้องถือว่าโจทก์จำเลยต่างมีส่วนเป็นเจ้าของคนละครึ่ง แต่เมื่อต่อมาโจทก์จำเลยได้ตกลงแบ่งที่พิพาทกัน จำเลยได้ 3 ไร่ โจทก์ได้ 5 ไร่ 70 ตารางวา ข้อตกลงแบ่งที่ดินดังกล่าวนี้เข้าลักษณะสัญญาประนีประนอมยอมความ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 เพราะการตกลงกำหนดลงไปว่าใครได้เนื้อที่เท่าไรย่อมเป็นการระงับข้อพิพาทอันจะมีขึ้นให้เสร็จไป ไม่ต้องโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีเหตุสมควรจะได้มากได้น้อยกว่าครึ่งอย่างไร เมื่อข้อตกลงนี้ได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์จำเลยเป็นสำคัญ ซึ่งโจทก์จำเลยต่างรับรองต้องกันจึงมีผลบังคับได้ตามกฎหมาย ส่วนที่การรังวัดแบ่งแยกให้เป็นตามคำขอยังมิได้สำเร็จลงจะเป็นเหตุผลใดก็ตาม ก็ไม่ทำให้ข้อตกลงตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวเสียไป 2. การเก็บรักษาโฉนดที่ดิน (หรือ "หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด" ในกรณีห้องชุด) เนื่องด้วยประมวลกฎหมายที่ดินถือว่าโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และให้ออกโฉนดฉบับเจ้าของที่ดินเพียงฉบับเดียว และยังกำหนดว่าการจดทะเบียนจะต้องนำโฉนดฉบับเจ้าของมาจดทะเบียนด้วย จึงทำให้ผู้ที่ยึดถือโฉนดไว้ได้เปรียบคนอื่น เพราะสามารถจดทะเบียนเฉพาะเกี่ยวกับสิทธิของตนได้ง่าย ส่วนเจ้าของรวมคนอื่นจะต้องมาขอโฉนดจากคนที่ยึดถือไว้ ซึ่งบางครั้งอาจไม่สะดวกเพราะอยู่ไกลกัน บางครั้งคนเก็บไว้ทำโฉนดหายหรือปลวกกัดกินเสียหายก็มี และในบางกรณีมีการจดทะเบียนจำนองเฉพาะส่วน ผู้รับจำนองจะเก็บรักษาโฉนดที่ดินไว้เองโดยชอบด้วยกฎหมาย นอกจากนี้ในทางปฏิบัติของคนไทย บางครั้งมีการนำโฉนดไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้เป็นประกันหนี้โดยไม่ได้จดทะเบียนจำนองกันก็มี ทำให้คนอื่นเอาไปจดทะเบียนไม่ได้ และแม้ไม่มีการจำนองใด ๆ แต่ในบางครั้งคนยึดถือโฉนดก็กลั่นแกล้งเจ้าของรวมคนอื่นเพราะไม่ถูกกัน ไม่ยอมมอบโฉนดให้ไปจดทะเบียนก็มี ทำให้ได้รับความไม่สะดวกในการนำไปจดทะเบียนเกี่ยวกับสิทธิของตน ถึงกับต้องฟ้องร้องให้ส่งมอบโฉนดเพื่อนำมาจดทะเบียนก็มีบ่อย ๆ 3. เมื่ออยากทำการแบ่งแยกก็อาจตกลงกันไม่ได้ บางคนอยากได้ส่วนที่ดีติดถนน บางคนไม่อยากแบ่งแยก เพราะส่วนของตนมีน้อยแบ่งออกมาแล้วใช้ประโยชน์ไม่ได้เต็มที่ ถ้าตกลงกันไม่ได้ในที่สุดอาจต้องฟ้องร้องเพื่อให้แบ่งแยก และบางครั้งสภาพของที่ดินก็ทำไม่ได้ เช่น รับมรดกมามีการปลูกสร้างเต็มพื้นที่ หรือเป็นห้องแถวเพียงห้องเดียวแบ่งออกคนละครึ่งไม่ได้ ครั้นจะอยู่ร่วมกันต่อไปก็ทะเลาะเบาะแว้งกันบ่อย อาจต้องขายเพื่อแบ่งเงินกันไปก็มี และในการแบ่งแยกนั้นหากว่ามีเจ้าของที่ดินบางคนยังเป็นผู้เยาว์ มีคำพิพากษาศาลฎีกาตัดสินว่าจะต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน ซึ่งทำให้เกิดความล่าช้าเพราะฝ่ายผู้เยาว์มักไม่ค่อยอยากไปยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขออนุญาต ซึ่งในความเป็นจริงแล้วก็ไม่ยากแต่คนมักไม่อยากไปดำเนินการทางศาลเป็นทุนอยู่แล้ว ก็จะทำให้มีปัญหาต้องรอไปให้ผู้เยาว์บรรลุนิติภาวะเสียก่อน และสำหรับห้องชุดนั้นกฎหมายห้ามแบ่งแยก (มาตรา 12 กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้) ดังนั้นจึงต้องอยู่ร่วมกันแบบนั้นไม่ว่าห้องชุดนั้นจะมีห้องกี่ห้องก็ตาม ไม่สามารถแบ่งให้คนหนึ่งมีกรรมสิทธิ์ในห้องหนึ่ง ส่วนอีกคนหนึ่งมีกรรมสิทธิ์อีกห้องหนึ่งได้ ยิ่งถ้าเป็นห้องชุดที่มีห้องเดียวโดยที่ลักษณะเป็นการอยู่ในห้องร่วมกันจึงเป็นการยากที่จะให้คนที่ไม่ถูกกันอยู่ร่วมกันได้ คำพิพากษาฎีกาที่ 4860/2548 (ประชุมใหญ่) โจทก์และจำเลยทั้งสิบสองซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาท 2 แปลง ได้ทำข้อตกลงเกี่ยวกับการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาททั้งสองแปลง โดยให้โจทก์ได้ที่ดินแปลงละ 1 ไร่ และระบุตำแหน่งที่ดินส่วนที่โจทก์ไว้ด้วยอันมีลักษณะเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1574(12) ในขณะที่จำเลยที่ 12 เป็นผู้เยาว์โดยไม่ปรากฏว่าได้รับอนุญาตจากศาล ข้อตกลงในเรื่องการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินดังกล่าวจึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 12 เท่ากับว่ากรรมสิทธิ์รวมของจำเลยที่ 12 ยังคงครอบไปเหนือที่ดินพิพาททั้งหมดตามส่วนของตนจนกว่าจะมีการแบ่งแยก ซึ่งมีผลไม่เพียงแต่เฉพาะในเรื่องการกำหนดตำแหน่งของที่ดินเท่านั้น แต่ยังมีผลรวมตลอดไปถึงจำนวนเนื้อที่ดินด้วย เพราะหากแบ่งที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แปลงละ 1 ไร่ ตามข้อตกลงแล้ว ที่ดินพิพาทในส่วนที่เหลือย่อมจะมีจำนวนลดน้อยลง และไม่อาจนำมาแบ่งให้แก่จำเลยทั้งสิบสองได้ในจำนวนเท่าๆ กัน โดยไม่กระทบถึงสิทธิในจำนวนเนื้อที่ดินที่จำเลยที่ 12 จะพึงได้รับ เมื่อข้อตกลงเรื่องแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 12 และมีผลกระทบถึงจำนวนเนื้อที่ดินตลอดจนตำแหน่งของที่ดินที่จะแบ่งแยกเช่นนี้แล้ว ย่อมเป็นสิ่งที่เกี่ยวพันไม่อาจแบ่งแยกออกได้จากนิติกรรม ซึ่งจำเลยที่ 1 ถึงที่ 11 ได้ร่วมกระทำ ข้อตกลงเรื่องแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินจึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ถึงที่ 11 ด้วย โจทก์ไม่อาจบังคับให้จำเลยทั้งสิบสองแบ่งที่ดินพิพาทให้แก่ตนตามข้อตกลงเรื่องแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินตามฟ้อง 4. การถือกรรมสิทธิ์รวมนั้นทำให้การขายทั้งแปลงทำได้ยากด้วยเหตุผลต่าง ๆ เช่น บางคนอยากขายเพราะเดือดร้อนเงิน หรือตัวเองมีบ้านอยู่ที่อื่นแล้ว หรือย้ายไปอยู่จังหวัดอื่นก็ไม่อยากเก็บที่ดินไว้ บางคนบอกเป็นที่มรดกไม่อยากขายอยากเก็บไว้ให้ลูกหลานต่อไป ส่วนบางคนอาศัยอยู่ในที่ดินนั้นสะดวกอยู่ใกล้ที่ทำงานแล้วก็ไม่อยากย้ายออกไป เพราะไม่มีเงินซื้อที่ดินใหม่ ส่วนการจะขายเฉพาะส่วนของคนใดคนหนึ่ง ตามกฎหมายสามารถทำได้ แต่ในทางปฏิบัติมักจะขายยากเพราะคนซื้อไม่รู้เขตที่ดินที่จะได้อย่างชัดเจน ต้องมาตกลงกันให้ได้เสียก่อนซึ่งคนอื่นก็ไม่เอาเรื่องเอาราวเพราะคิดว่าธุระไม่ใช่ และในกรณีเป็นห้องชุดการขายเฉพาะส่วนยิ่งทำได้ยากกว่า เพราะการต้องมาอยู่อาศัยในห้องชุดเดียวกันนั้นต้องสนิทสนมกับเจ้าของอีกคน หากเป็นคนไม่รู้จักกันแล้วคงไม่มีคนอยากซื้อ 5. การบริหารจัดการที่ดินทั้งแปลงบางทีก็ตกลงกันไม่ได้ เช่น คนหนึ่งไม่อยากอยู่อยากให้เอาออกให้เช่า แต่คนอื่นไม่ยอมจะอยู่ไปเรื่อย ๆ เพราะเป็นฝ่ายได้ประโยชน์ไม่ต้องออกไปเช่า ส่วนคนที่อยู่ไกลไม่ได้ใช้ประโยชน์อาจอยากขาย แต่คนที่อยู่ในที่ดินก็ไม่อยากขายประโยชน์ขัดกัน การเสียภาษีก็ไม่ยอมออก บางคนอยากปรับปรุงที่ดิน เช่น ถมเพื่อไม่ให้น้ำท่วม แต่คนอื่นไม่ยอมออกเงินเพราะไม่ได้อยู่ในที่ดิน เมื่อจะแบ่งกันก็ทะเลาะบางคนบอกได้ออกเงินถมดินไป หรือออกเงินเพื่อปรับปรุงที่ดินนั้นไปมากแล้วอยากได้ส่วนแบ่งที่ดินมากหน่อย แต่อีกคนเห็นแก่ตัวก็ไม่ยอมใช้เงินที่อีกคนลงทุนไป บางคนเอาเปรียบคนอื่นครอบครองใช้เองคนเดียวและทำตัวเป็นอันธพาล ใครเข้ามาก็อาละวาดทำให้คนอื่นทนไม่ได้ต้องไปอยู่ที่อื่น แต่พอคนอื่นอยากแบ่งก็ไม่ยอมแบ่งเพราะตัวเองจะเอาไว้เสียเอง หรือถ้าแบ่งก็จะเอาเปรียบคนอื่นตัวเองต้องได้มากกว่า หรือได้ที่ส่วนที่ดีกว่าเสมอ 6. เมื่อตกลงทำการแบ่งแยกกันได้แต่บางครั้งจะเน้นให้แต่ละคนได้เนื้อที่มากที่สุดไว้ก่อน ไม่ค่อยวางแผนว่าควรทำทางเข้าออกให้ดี ไม่ยอมแบ่งหักเป็นทางสาธารณะสำหรับใช้ร่วมกัน แต่ให้ใช้วิธีเดินผ่านกันเองบ้าง หรือแบ่งแยกเป็นทางไว้เล็ก ๆ แต่ให้คงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมไว้ทุกคนเหมือนเดิม เพื่อไม่ให้คนอื่นเข้ามาใช้ได้ แต่ต่อไปภายหน้าในรุ่นลูกหลานมาอยู่กันมากขึ้นมีการใช้ทางมากขึ้นก็มีปัญหาทะเลาะกัน อาจก็มีการปิดทาง ซึ่งปัญหาทำนองนี้เกิดจากการขาดวิสัยทัศน์ ไม่คิดว่าการทำให้ที่ดินทุกแปลงมีทางเข้าออกเป็นของตนเองเป็นเอกเทศ หรือแบ่งออกเป็นทางสาธารณะนั้นดีกว่า เพราะในโฉนดจะปรากฏว่าติดทางสาธารณะ ซึ่งจะได้ราคาและมีคุณค่ากว่าที่ดินที่ไม่ติดทางสาธารณะ และการนำที่ดินไปจำนองต่อธนาคารก็ทำได้ง่าย เพราะธนาคารมักไม่ค่อยอยากรับจำนองที่ดินที่ไม่มีทางออกสาธารณะหรือทางออกเป็นของตนเอง 7. ปัญหาสำคัญเรื่องหนึ่งซึ่งคนทั่วไปไม่ค่อยคิดถึง คือ อาจมีคนเข้ามามีสิทธิในที่ดินนั้นโดยเจ้าของรวมคนอื่นไม่มีทางเลือกหรือคัดค้านได้ ไม่ว่าจะชอบหรือไม่ชอบคนที่เข้ามาเป็นเจ้าของใหม่ก็ตาม ทั้ง ๆ ที่ผู้นั้นอาจมีนิสัยหรือการกระทำใด ๆ ที่เจ้าของรวมคนอื่นอาจไม่ต้องการให้เข้ามามีชื่อร่วมก็ได้ เพราะอาจนำความเดือดร้อนมาให้เจ้าของรวมคนอื่น หรือก่อปัญหาในเมื่อมีการแบ่งแยกออกในภายหน้าก็ได้ ซึ่งส่วนมากมักเกิดจากเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนขายที่ดินเฉพาะส่วนของเขา ซึ่งสามารถทำได้โดยเจ้าของรวมคนอื่นไม่มีสิทธิคัดค้านได้ นอกจากนี้เจ้าของรวมอาจจดทะเบียนสมรสกับคนอื่นอยู่แล้วแต่ไม่เปิดเผยทำให้คนอื่นไม่ทราบ แม้ไม่ได้ใส่ชื่อคู่สมรสแต่เขาก็มีสิทธิในฐานะสินสมรสด้วย ก็เท่ากับมีเจ้าของที่ไม่ใส่ชื่อด้วยนั่นเอง ส่วนอีกกรณีหนึ่งคือเจ้าของรวมตายและมีการรับมรดกของคนที่ตายไป ซึ่งการรับมรดกนี้อาจก่อปัญหามากมาก เช่น มีคนรับมรดกหลายคน ในกรณีที่ดินของคนตายเนื้อที่มีไม่มากแต่ก็ต้องรับมรดกร่วมกันหลายคนทำให้สัดส่วนของแต่ละคนที่เข้ามาใหม่นั้นมีน้อยมาก เช่น มีสิทธิเป็นเจ้าของแค่ 10 หรือ 20 ตารางวา แต่เจ้าของคนอื่นมีสิทธิ 50 หรือ 100 ตารางวา แต่ก็ต้องทนอยู่ร่วมกันและคนมีสิทธิน้อยก็มักจะใช้สิทธิเกินสิทธิของตัวเองอยู่บ่อย ๆ การเข้ามาอยู่มากรายทำให้มีโอกาสทะเลาะเบาะแว้งกันได้ง่ายมาก การจะตกลงทำอะไรกับที่ดินก็ยากลำบากเพราะเห็นไม่ตรงกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการแบ่งแยกที่ดินและการไม่ยอมออกค่าใช้จ่ายร่วมกัน คำพิพากษาฎีกาที่ 1980/2494 เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ ขายที่ดินให้ผู้อื่นโดยระบุสัดส่วนของตนบอกจำนวนเนื้อที่ไว้อย่างชัดแจ้ง มิได้เกินกว่าสิทธิของตนนั้น แม้เจ้าของรวมอื่นจะมิได้รู้เห็นยินยอมด้วยก็ตาม การซื้อขายนั้นก็ย่อมสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรค 1 ส่วนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรค 2 นั้น ท่านประสงค์ห้ามมิให้เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันแก่ตัวทรัพย์สินนั้น โดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน เพราะเป็นการทำลายสิทธิของเจ้าของรวมอื่นด้วยมิใช่แต่เฉพาะส่วนของตน (ฎีกา 1528/2511 ก็ตัดสินทำนองเดียวกัน) คำพิพากษาฎีกาที่ 1528/2511 เจ้าของรวมคนหนึ่งมีสิทธิขายที่ดินของตนโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1454/2551 โจทก์ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 83631 แก่บริษัท ม. โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบโฉนดที่ดินพิพาทแก่โจทก์เพื่อนำไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของโจทก์แก่บริษัทดังกล่าว แต่จำเลยที่ 1 เพิกเฉย ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตน หรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้” และความในวรรคสองบัญญัติว่า “แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน” การที่โจทก์จำหน่ายกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของโจทก์แก่บริษัท ม. มิใช่เป็นการก่อให้เกิดภาระติดพันแก่ตัวทรัพย์สิน ย่อมเป็นสิทธิของโจทก์ที่สามารถกระทำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากจำเลยทั้งสอง 8. เมื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนใดคนหนึ่งถูกเจ้าหนี้ยึดที่ดินเพื่อขายทอดตลาด เจ้าของรวมคนอื่นก็พลอยได้รับความเดือดร้อนไปด้วย เพราะว่าเวลาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีทำการยึดที่ดินเพื่อนำออกขายทอดตลาดนั้น หากไม่ได้มีแบ่งการครอบครองเป็นของแต่ละคนอย่างชัดเจน ทำให้ไม่รู้ว่าส่วนไหนเป็นของลูกหนี้ตามคำพิพากษา จึงต้องขายทั้งแปลง เมื่อขายได้แล้วจึงมอบเงินส่วนที่เป็นค่าที่ดินที่เป็นของเจ้าของรวมคนอื่นคืนไป คงนำเฉพาะเงินที่เป็นส่วนของลูกหนี้ไปใช้หนี้ให้แก่เจ้าหนี้เท่านั้น แต่แม้จะได้เงินส่วนที่ควรเป็นของตนก็ตามแต่ปกติแล้วการขายทอดตลาดมักได้ราคาต่ำกว่าการขายโดยทั่วไป ทำให้เจ้าของรวมได้เงินน้อยกว่าที่ควรหรือบางครั้งก็ขาดทุน แนวทางการป้องกันปัญหา 1. ควรหลีกเลี่ยงการซื้อที่ดินหรือห้องชุดร่วมกับคนอื่น แต่ถ้าจำเป็นต้องซื้อร่วมกันให้พิจารณาเลือกตัวคนที่จะซื้อร่วมกันในเรื่องเหล่านี้ให้ดีก่อน 1.1. อุปนิสัย จะต้องคำนึงว่าการอยู่ร่วมกันจะต้องมีการตกลงเกี่ยวกับการครอบครองและจัดการที่ดิน การออกค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงที่ดิน การตกลงเรื่องการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมในอนาคต ถ้าได้คนที่มีอุปนิสัยดี รอมชอมและเป็นคนมีเหตุผลดีย่อมตกลงกันง่ายกว่าคนแข็งกร้าวเอาแต่ใจตัวเองเป็นใหญ่ 1.2. รายได้และหนี้สิน การร่วมกันซื้อหากต้องกู้มาซื้อก็ต้องร่วมกันใช้หนี้ หากไม่มีเงินผ่อนชำระหนี้ก็จะเป็นภาระคนอื่น และถ้ามีหนี้สินมากจนเจ้าหนี้ฟ้องยึดทรัพย์ขายทอดตลอดก็จะทำให้เจ้าของรวมเดือดร้อนไปด้วย เมื่อมีการยึดทรัพย์ออกขายทอดตลาด 1.3. สุขภาพ ถ้าคนถือกรรมสิทธิ์รวมสุขภาพไม่ดีและตายไปโดยเร็วก็จะทำให้มีคนมารับมรดกของเขาซึ่ง อาจมีหลายคนทำให้การจัดการหรือแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมมีปัญหาในภายหลังได้ ในทำนองมากคนก็มากความ 1.4. สถานการสมรส ต้องดูถึงคู่สมรสของคนที่จะถือกรรมสิทธิ์รวมว่าเป็นคนอย่างไรด้วย เพราะคนเหล่านี้มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมด้วย 1.5. ควรลองพูดคุยสอบถามว่าจะมีใครเข้ามาอยู่ร่วมด้วย ซึ่งปกติก็มักเป็นลูกหลานหรือพี่น้อง เพื่อจะได้รู้แต่เนิ่น ๆ ว่าคนที่จะมาอาศัยอยู่ด้วยมีมากน้อยแค่ไหนและอาจรู้จักบางคนที่มีแนวโน้มว่าจะก่อปัญหาหรือไม่ 2. เรื่องสัดส่วนความเป็นเจ้าของที่ดิน จะตกลงกันเมื่อใดก็ได้ แต่ถ้าตกลงกันได้แต่แรกก็ควรกำหนดไว้ตั้งแต่วันเข้าถือกรรมสิทธิ์รวม เพื่อป้องกันการเปลี่ยนใจในภายหลัง โดยบอกให้เจ้าหน้าที่จดทะเบียนประเภท “บรรยายส่วน” (“การจดทะเบียนบรรยายส่วน” คือ การจดบันทึกลงในโฉนดที่ดินว่าแต่ละคนที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้น ๆ มีส่วนคนละเท่าใด เช่น สมมุติให้แบ่งที่ดินออกเป็น 5 ส่วน เป็นของ ก.1 ส่วน ของ ข. 2 ส่วน และของ ค. 2 ส่วน เป็นต้น การสมมุติส่วนนั้นจะสมมุติให้ที่ดินทั้งหมดมีกี่ส่วนก็ได้ แต่ส่วนมากเพื่อความสะดวกมักจะสมมุติส่วนให้ใกล้เคียงโดยเทียบกับจำนวนเนื้อที่ในหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินนั้น เช่น ที่ดินแปลงหนึ่งมีเนื้อที่ 100 ไร่ถ้วน ๆ ก็อาจจะสมมุติให้ที่ดินแปลงนั้นมี 100 ส่วน เป็นของคนนั้นคนนี้เท่านั้นเท่านี้ส่วน (จะเลี่ยงไม่บอกเป็นจำนวนไร่เพราะไม่แน่ว่าเมื่อแบ่งแยกออกมาแล้วจะได้เท่ากับจำนวน 100 ไร่หรือไม่ อาจมากกว่าหรือน้อยกว่าก็ได้) หรือจะแตกเนื้อที่ทั้งหมดตามโฉนดเป็นตารางวา เช่น ที่ดินมีเนื้อที่ทั้งหมด 2 ไร่ 1 งาน 50 ตารางวา จะเท่ากับ 950 ตารางวา ก็จะถือว่าที่ดินมี 950 ส่วน แล้วระบุไปว่าแต่ละคนมีสิทธิกี่ส่วน เช่น นาย ก. มี 200 ส่วน นาย ข.มี 300 ส่วน นาย ค. มี 450 ส่วน สำหรับกรณีห้องชุดนั้นก็สามารถจดทะเบียนบรรยายส่วนได้เช่นกัน เพราะการบรรยายส่วนไม่ใช่การแบ่งแยกห้องชุด (ซึ่งตามกฎหมายอาคารชุด มาตรา 12 ห้ามแบ่งแยกห้องชุด) การจดทะเบียนบรรยายส่วนนี้ไม่ใช่การรังวัดแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมแต่อย่างใด เจ้าของร่วมจึงยังไม่รู้แนวเขตและจำนวนที่ดินจริงที่จะได้ ต้องรอให้มีการยื่นคำขอให้รังวัดแบ่งกรรมสิทธิ์รวมอีกครั้งหนึ่งจะได้รู้ว่าที่ดินจริงมีเท่าใด เพราะบางครั้งจำนวนที่ดินตามโฉนดก็ไม่ตรงกับที่ทำการรังวัดใหม่ การจดทะเบียนบรรยายส่วนนี้เสียค่าธรรมเนียมถูกมากไม่ถึงร้อยบาท (75 บาท ค่าคำขอ 5 +ค่าจดทะเบียน 50+ ค่าพยาน 20 ) ประโยชน์อย่างหนึ่งคือเมื่อเจ้าหนี้ยึดที่ดินทั้งแปลงเพื่อบังคับคดีเมื่อเจ้าของรวมคนใดคนแพ้คดี เจ้าของรวมคนอื่นจะอ้างได้ว่าตนมีส่วนเท่าใด ก็จะได้เงินค่าที่ดินส่วนของตนได้เต็มสิทธิ ไม่ใช่ถือตามข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่ามีส่วนเท่ากันในกรณีไม่ได้ตกลงเรื่องสัดส่วนกันไว้อีกต่อไป ( ป.พ.พ. มาตรา 1357 “ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากัน”) ถ้าเป็นไปได้ควรยื่นคำขอแบ่งแยกที่ดินออกไปเป็นของแต่ละคนเลย ซึ่งปกติแล้วการจดทะเบียนซื้อขาย การจดทะเบียนบรรยายส่วน และการยื่นคำขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมนั้นสามารถทำได้ในวันเดียวกัน หากไม่มีข้อขัดข้องอื่น เช่น ผู้ซื้อร่วมกันกู้และทำจำนองไว้แต่ผู้รับจำนองไม่ยอมให้แบ่งแยก การรังวัดแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมที่ดินแปลงเล็กเสียค่าใช้จ่ายไม่กี่พันบาท ซึ่งค่าใช้จ่ายจะมีการติดประกาศกำหนดไว้ที่สำนักงานที่ดินแล้ว ส่วนระยะเวลาอาจประมาณหนึ่งเดือนหรือสามสี่เดือนขึ้นอยู่กับจำนวนงานคิวรังวัดของสำนักงานที่ดินแต่ละแห่ง และแม้ยังไม่ยื่นคำขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวม ก็สามารถแบ่งการครอบครองที่ดินออกเป็นสัดส่วนให้ชัดแจ้ง (ป.พ.พ มาตรา 1364 “การแบ่งทรัพย์พึงกระทำโดยแบ่งทรัพย์สินนั้นเองระหว่างเจ้าของรวม...”) โดยปักหลักแสดงเขตของแต่ละคน และทำรั้วให้เห็นชัดเจนว่าที่ดินส่วนของใครอยู่ตรงไหน เพื่อที่จะได้จัดการแบ่งแยกกันออกไปตามที่ตกลงกันไว้ในภายหลังได้โดยง่าย และหากจะขายเฉพาะส่วนที่ตกลงครอบครองกันชัดเจนแล้วก็สามารถทำได้ไม่ถือว่าเป็นการขายส่วนของคนอื่นแต่อย่างใด คำพิพากษาฎีกาที่ 6681/2542 ป.พ.พ. มาตรา 1357 เป็นเพียงข้อสันนิษฐานของกฎหมายในกรณีที่ไม่ปรากฏชัดว่าเจ้าของรวมแต่ละคนมีส่วนคนละเท่าใดเท่านั้น จึงให้สันนิษฐานว่าเจ้าของรวม แต่ละคนมีส่วนเท่ากัน แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏชัดว่าโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาทต่างแบ่งแยกครอบครองที่ดินกันเป็นสัดส่วน ย่อมแสดงให้เห็นว่าต่างประสงค์ที่จะยึดถือที่ดินส่วนที่ตนครอบครองเป็นของตน จึงไม่อาจนำข้อสันนิษฐานของกฎหมายดังกล่าวมาใช้บังคับได้ การที่โจทก์จำเลยจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินร่วมกันก็ไม่ใช่ข้อที่จะฟังว่าจำเลยมิได้ครอบครองที่ดินเป็นสัดส่วน กรณีต้องแบ่งที่ดินพิพาทตามส่วนที่แต่ละคนครอบครอง 3. การเก็บรักษาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ควรเลือกคนที่ไว้ใจได้ว่าจะเก็บรักษาไว้อย่างดีไม่ทำหาย ต้องไม่บิดพลิ้วหรือกลั่นแกล้งถ้าหากคนอื่นจะขอเอาไปจดทะเบียนเกี่ยวกับสิทธิเฉพาะส่วนของเขา หรือเอาไปประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลย จะต้องแน่ใจว่าคนเก็บรักษาไม่เอาโฉนดไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้ประกันหนี้ (ซึ่งก็คงต้องเลือกจากคนที่ไม่ที่มีหนี้สินมาก) ถ้าหากเป็นไปได้ก็ควรเก็บรักษาในตู้นิรภัยของธนาคาร ให้เจ้าของร่วมกันสองคนมีสิทธินำออกไปได้ แต่ไม่ว่าจะตกลงกันอย่างไรหรือวางแผนป้องกันดีอย่างไร ในที่สุดแล้วก็ขึ้นอยู่กับความน่าเชื่อถือของผู้เก็บรักษาโฉนดเป็นสำคัญ 4. การซื้อแบบเข้าถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับเจ้าของนั้นไม่ควรทำ ควรให้เขาแบ่งแยกที่ดินเท่าที่ต้องการซื้อออกมาก่อน แล้วจึงค่อยซื้อ แต่ถ้ารอไม่ได้ก็ให้ดำเนินการได้โดยควรระบุไว้ในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายว่าในวันทำการโอนขายเมื่อโอนเสร็จแล้ว ให้ร่วมกันยื่นคำขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมทันที และเพื่อความรอบคอบควรทำแผนที่สังเขปไว้แนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายว่าจะให้แบ่งที่ดินตรงด้านใดให้ได้เนื้อที่เท่ากับที่ซื้อไว้ด้วย จะต้องไม่ลืมกำหนดว่าใครเป็นคนออกค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการรังวัดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน ซึ่งในการยื่นคำขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมนี้เจ้าหน้าที่จะให้ทำบันทึกข้อตกลงว่าจะแบ่งกันอย่างไร ซึ่งจะมีข้อความตกลงกันอย่างชัดเจนว่าใครจะได้แปลงใดตามแผนที่ซึ่งแนบประกอบคำขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวม สามารถฟ้องร้องบังคับกันได้เมื่อมีใครไม่ยินยอมทำตามที่ได้ตกลงไว้นั้น คำพิพากษาฎีกาที่ 183/2531 โจทก์และบิดาจำเลยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินร่วมกัน ต่อมาได้ร่วมกันยื่นคำร้องขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมต่อเจ้าพนักงานที่ดินโดยบันทึกข้อตกลงแบ่งแยกให้บิดาจำเลยได้เนื้อที่ 1 ใน 5 ส่วน โจทก์และบิดาจำเลยลงชื่อไว้ บันทึกนี้เป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 850 และเป็นข้อตกลงเรื่องแบ่งกรรมสิทธิ์รวม ระหว่างเจ้าของรวมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1364 จึงผูกพันโจทก์และบิดาจำเลย เมื่อบิดาจำเลยตายจำเลยรับมรดกที่ดินมาก็ย่อมผูกพันจำเลยด้วย การที่โจทก์อ้างว่าต้องแบ่งตามที่โจทก์ครอบครอง เป็นการขัดกับข้อความในบันทึกข้อตกลง ส่วนที่โจทก์ยื่นคำขอยกเลิกคำขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมโดยกระทำไปฝ่ายเดียวอ้างว่าบิดาจำเลยตายแล้วนั้น ไม่มีผลทำให้ข้อตกลงเรื่องแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมระงับไปเพราะจำเลยซึ่งเป็นทายาทมิได้ยินยอม คำพิพากษาฎีกาที่ 1420/2510 ที่พิพาทมีชื่อโจทก์จำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในโฉนดโดยมิได้ระบุส่วนของใครเท่าใด ในเบื้องต้นก็ต้องถือว่าโจทก์จำเลยต่างมีส่วนเป็นเจ้าของคนละครึ่ง แต่เมื่อต่อมาโจทก์จำเลยได้ตกลงแบ่งที่พิพาทกัน จำเลยได้ 3 ไร่ โจทก์ได้ 5 ไร่ 70 ตารางวา ข้อตกลงแบ่งที่ดินดังกล่าวนี้เข้าลักษณะสัญญาประนีประนอมยอมความ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 เพราะการตกลงกำหนดลงไปว่าใครได้เนื้อที่เท่าไร ย่อมเป็นการระงับข้อพิพาทอันจะมีขึ้นให้เสร็จไป ไม่ต้องโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีเหตุสมควรจะได้มากได้น้อยกว่าครึ่งอย่างไร เมื่อข้อตกลงนี้ได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์จำเลยเป็นสำคัญ ซึ่งโจทก์จำเลยต่างรับรองต้องกันจึงมีผลบังคับได้ตามกฎหมาย ส่วนที่การรังวัดแบ่งแยกให้เป็นตามคำขอยังมิได้สำเร็จลงจะเป็นเหตุผลใดก็ตาม ก็ไม่ทำให้ข้อตกลงตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวเสียไป 5. จากเหตุผลที่ว่าสามีภรรยามีกรรมสิทธิ์ร่วมด้วยถ้าที่ดินเป็นสินสมรส แม้ว่าจะลงชื่อในโฉนดเพียงคนเดียวก็ตาม จึงควรกำชับให้คู่สมรสเซ็นชื่อยินยอมให้ขายด้วย เพราะกฎหมายแพ่งบัญญัติว่าการทำนิติกรรมเกี่ยวกับสินสมรสนั้นจะต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสเสมอ หากไม่ได้รับความยินยอมก่อน ฝ่ายที่ไม่ได้ให้ความยินยอมก็อาจฟ้องให้เพิกถอนการโอนนั้นได้ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายบัญญัติไว้ ซึ่งตามข้อเท็จจริงในการจดทะเบียนซื้อขายมีการทำนิติกรรมที่ไม่มีการยินยอมจากคู่สมรสก่อนเป็นจำนวนมาก เหตุผลที่เจ้าพนักงานที่ดินยินยอมดำเนินการให้ ก็เพราะนิติกรรมที่ไม่ได้รับคำยินยอมจากคู่สมรสก่อนนั้นไม่ถือเป็นโมฆะ เพียงแต่ให้สิทธิคู่สมรสฝ่ายที่ไม่ได้ให้คำยินยอมก่อนนั้นสามารถฟ้องเพิกถอนการทำนิติกรรมนั้นได้ หากไม่มีการฟ้องใด ๆ นิติกรรมนั้นก็มีผลใช้ได้เรื่อยไป ดังนั้น เมื่อมีกรณียื่นคำขอจดทะเบียนซึ่งคู่สมรสไม่ได้ให้คำยินยอมมาก่อน เจ้าพนักงานที่ดินก็จะให้คู่สัญญาทำบันทึกว่ายินยอมให้จดทะเบียนได้โดยไม่ต้องรับคำยินยอมจากคู่สมรสก่อน แต่ถ้าคู่สัญญาไม่ยอมทำบันทึกดังกล่าวเจ้าพนักงานที่ดินก็จะไม่จดทะเบียนให้ ปกติเมื่อมีการมายื่นคำขอจดทะเบียนซื้อขายกันนั้นผู้ซื้อมักอยากให้เรื่องเสร็จ ๆ ไปโดยเร็ว จึงมักจะยอมให้จดทะเบียนโดยไม่ต้องรับคำยินยอมจากคู่สมรสของฝ่ายผู้ขายก่อน จึงเท่ากับยอมเสี่ยงไปเอง ดังนั้น เพื่อตัดปัญหาจึงควรกำชับให้คู่สมรสของอีกฝ่ายหนึ่งไปเซ็นยินยอมให้ทำนิติกรรม หรือถ้าไม่สะดวกที่จะไปด้วยตัวเอง จะทำหนังสือให้ความยินยอมในการทำนิติกรรม(ตามตัวอย่างของกรมที่ดินท้ายข้อ 5 นี้มอบให้ไป)ก็ได้ ให้ผู้ซื้อบอกไปเลยว่าให้ช่วยพาสามีหรือภรรยาให้มาเซ็นชื่อยินยอมด้วยโดยไม่ต้องสอบถามว่าผู้ขายมีสามีภรรยาหรือไม่ก็ถือเป็นการรอบคอบแล้ว เพราะถ้าหากเขาบอกว่าไม่มีสามีภรรยาก็ถือว่าคนซื้อสุจริตเพราะไม่รู้มาก่อนว่าผู้ขายมีสามีภรรยานั่นเอง แต่ถ้าเขาบอกว่ามีสามีหรือภรรยาฝ่ายผู้ซื้อก็ควรเตรียมหนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมให้ไว้เลยก็ได้ ก็จะถือว่าเป็นการแก้ปัญหาเรื่องนี้ได้ (เรื่องสามีภรรยานี่ถ้าตอนหย่าบางทีก็ตกให้ที่ดินตกเป็นของคนหนึ่งทั้งหมดก็ได้ หรือยกให้ลูกหรือคนอื่นก็ได้เช่นกันทำให้มีคนอื่นมาถือกรรมสิทธิ์ร่วมโดยไม่คาดมาก่อน) หนังสือยินยอมของคู่สมรส ทำที่................................................................. วันที่ ............ เดือน.............................พ.ศ............ ข้าพเจ้า.....................................................................อายุ.................ปี อยู่บ้านเลขที่.....................ตรอก/ซอย .................ถนน............................................... ตำบล/แขวง........................... อำเภอ/เขต.............................. จังหวัด.................................... ซึ่งเป็นสามี/ภรรยาโดยชอบด้วยกฎหมายของ .............................................. ขอทำหนังสือฉบับนี้ขึ้นไว้เพื่อเป็นหลักฐานแสดงว่าข้าพเจ้าได้รับทราบและยินยอมให้..............................................…….สามี/ภรรยาของข้าพเจ้า เป็นผู้มีอำนาจในการทำนิติกรรม/สัญญา............(เช่น ขายที่ดินโฉนดเลขที่..............................อำเภอ.................................จังหวัด.........................................) การใดที่...................................................................สามี/ภรรยาของข้าพเจ้า ได้กระทำไปในขอบอำนาจของหนังสือยินยอมนี้ ให้มีผลผูกพันข้าพเจ้าเสมือนหนึ่งว่าข้าพเจ้าได้เข้าร่วมกระทำด้วย เพื่อเป็นหลักฐานในการนี้ ข้าพเจ้าจึงลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญต่อหน้าพยาน ลงชื่อ.........................................................ผู้ให้ความยินยอม (............................................) ลงชื่อ..................................พยาน (............................................) ลงชื่อ...................................พยาน (.............................................) ข้าพเจ้าคู่สัญญาขอรับรองว่าผู้ให้ความยินยอมข้างต้นเป็นคู่สมรสของข้าพเจ้า ลายมือชื่อผู้ให้ความยินยอมเป็นลายมือชื่อจริงและผู้ให้ความยินยอม ยินยอมให้ทำนิติกรรม/สัญญา ...............................................ได้ หากเกิดความเสียหายอย่างใด ๆ ขึ้น ข้าพเจ้าขอเป็นผู้รับผิดชอบและใช้ข้อความนี้ยันข้าพเจ้าได้ทั้งในคดีแพ่งและในคดีอาญา ลงชื่อ............................................................ผู้รับรอง (...........................................................) 6. ควรทำสัญญาระหว่างเจ้าของรวมไว้ว่าหากจะขายเฉพาะส่วนต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นด้วย เพราะว่าในทางกฎหมายเจ้าของจะขายเฉพาะส่วนของตนได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวม แต่การที่เอาคนที่ไม่รู้จักเข้ามาถือกรรมสิทธิ์รวมทำให้ยุ่งยากได้ควรให้เจ้าของอื่นยินยอมก่อน เพราะบางครั้งขายให้หลายคน หรือเอาคนไม่ถูกกับเจ้าของรวมคนอื่นมาเป็นเจ้าของรวม ควรทำสัญญากันว่าห้ามขายให้คนที่เจ้าของรวมไม่เห็นด้วย แต่ถ้าเห็นว่าเป็นการตัดสิทธิเขาเกินควร ก็ควรเลี่ยงไปตกลงกันว่าถ้าจะขายให้คนอื่นจะต้องเสนอขายให้แก่ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมก่อนในราคาตลาดหรือราคาเดียวกับที่เสนอขายให้คนอื่น แต่หากว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมไม่ซื้อภายในกำหนดเวลาตามสมควร เช่น ภายใน 2 เดือน จึงจะขายให้คนอื่นได้ แต่การตกลงนี้ควรต้องทำในรูปสัญญาให้ทุกคนลงชื่อเป็นคู่สัญญาไว้ จะได้มีหลักฐานพิสูจน์ได้โดยง่าย วิธีการนี้จะยิ่งมีความสำคัญมากในกรณีที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมทำธุรกิจร่วมกันในที่ดินนั้น เพื่อประโยชน์ในการตัดสินว่าเมื่อใดแสดงว่าจะทำผิดสัญญาเอาไปขาย ก็ควรบอกรายละเอียดการกระทำซึ่งจะถือว่ามีเจตนาจะทำผิดสัญญาว่าจะไปขายคนอื่นแล้ว เช่น ไปติดต่อหาคนซื้อหรือประกาศขายหรือตั้งนายหน้าขายที่ดิน หรือพาคนมาดูที่ว่าจะขายตรงนั้นตรงนี้ ถ้าทำอย่างนั้นให้กำหนดไว้ในสัญญาว่าถือว่าผู้นั้นทำผิดสัญญาแล้ว ยอมให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนใดคนหนึ่งที่ต้องการซื้อมีสิทธิฟ้องให้ขายให้ตนตามราคาตลาดหรือที่ได้เสนอขายคนอื่นได้ทันที 7. ควรทำการป้องกันกรณียึดที่ดินออกขายทอดตลาดรวมกันทั้งแปลง ในกรณีเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งถูกเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินออกขายทอดตลาด ซึ่งปกติหากเป็นที่ดินแปลงเดียวกันไม่ว่าจะมีเจ้าของกี่คนก็ตาม หากไม่มีการแบ่งแยกหรือแยกกันครอบครองที่ดินเป็นสัดส่วนอย่างชัดเจนแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีจะยึดที่ดินทั้งแปลงและขายทอดตลาดรวมกันทั้งแปลง และคืนเงินค่าที่ดินส่วนที่เป็นของเจ้าของรวมคนอื่นให้ แต่ทางแก้ที่ดีที่สุดเมื่อมีการยึดทรัพย์ของเจ้าของรวมเพื่อขายทอดตลาดคือ เจ้าของรวมคนอื่นจะต้องไปยื่นคำร้องต่อศาล ขอให้ศาลกันส่วนของตนออกจากการขายทอดตลาด คือให้ขายเฉพาะส่วนที่เป็นของลูกหนี้เท่านั้น ไม่ให้ขายทอดตลาดรวมทั้งแปลงโดยรวมของคนอื่นเข้าไว้ด้วย แต่ว่าการจะดำเนินการเช่นนี้ได้ จะต้องแสดงให้ศาลเห็นว่าที่ดินแปลงดังกล่าวมีการแยกการครอบครองกันเป็นสัดส่วนแล้ว อย่างเช่นคนหนึ่งปลูกบ้านกั้นรั้วอยู่ทางด้านทิศเหนือ อีกคนอยู่ทางด้านทิศใต้ มีรั้วกั้น หรือมีสิ่งแสดงอาณาเขตให้เห็น และได้แบ่งกันมาเป็นเวลานานพอควร อย่างน้อยก็ก่อนที่จะมีการนำยึดเพื่อขายทอดตลาด ถ้าศาลเห็นว่ามีการแบ่งการครอบครองกันอย่างชัดเจนแล้ว ศาลก็จะอนุญาตให้กันส่วนไว้ และให้ขายเฉพาะส่วนที่เป็นของลูกหนี้เท่านั้น แต่ถ้าที่ดินแปลงนั้นไม่มีเจ้าของคนใดเข้าไปใช้ประโยชน์เลยปล่อยทิ้งไว้เฉย ๆ ก็ไม่สามารถจะไปแสดงหลักฐานอะไรให้ศาลเห็นได้ ศาลก็จะไม่อนุญาต ถ้าหากเข้ากรณีที่ขอกันส่วนไม่ได้ เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนอื่นก็อาจจะมีทางแก้อีกทางหนึ่งก็คือ รอเวลาที่ขายทอดตลาด แล้วเข้าไปประมูลซื้อไว้เอง แต่วิธีนี้ต้องเงินมากอาจไม่พร้อมได้ แต่ไม่ว่าจะเป็นกรณีใด สิ่งที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมจะต้องเสียคือ เงิน และเวลาเพื่อดำเนินการในทางศาลด้วย ดังนั้นวิธีที่ดีที่สุดคือ ทำการแบ่งแยกโฉนดหรือแบ่งการครอบครองให้เรียบร้อยชัดเจนแต่แรกจะดีกว่า จะได้ไม่เดือดร้อนในภายหลัง คำพิพากษาฎีกาที่ 2437/2528 ที่ดินมีโฉนดที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดไว้ ผู้ร้องเป็นเจ้าของรวมอยู่ 1 ใน 3 ผู้ร้องครอบครองเป็นส่วนสัดและปลูกบ้านอยู่อาศัยมา 37 ปี แล้วจำเลยและผู้ร้องได้ตกลงแบ่งแยกโฉนดออกเป็นส่วนของผู้ร้อง และส่วนของจำเลย ทั้งได้แบ่งส่วนที่จำเลยและผู้ร้องถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันเพื่อใช้เป็นทางออกสู่ถนน เจ้าพนักงานที่ดินได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดเสร็จแล้ว เหลือเพียงแต่รอคำสั่งให้ไปจดทะเบียนรับโฉนดที่แบ่งแยกเท่านั้น ดังนี้ ที่ดินดังกล่าวได้มีการตกลงแยกกรรมสิทธิ์ส่วนของเจ้าของรวมเป็นที่แน่นอนแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดี ย่อมไม่มีอำนาจที่จะขายส่วนที่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้อง ที่ดินมีโฉนดมีชื่อจำเลยและผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ผู้ร้องจะร้องขัดทรัพย์เพื่อให้ศาลปล่อยทรัพย์ที่ยึดหาได้ไม่ ผู้ร้องซึ่งอยู่ในฐานะเป็นเจ้าของรวมในโฉนดที่ดินที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดไว้ชอบที่จะร้องขอให้ศาลแบ่งส่วนหรือกันส่วนตาม ป.ว.พ. ม.287 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 466/2506 จำเลยและผู้ร้องซึ่งมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันได้ตกลงแบ่งแยกที่พิพาทกันโดยผู้ร้องได้ครอบครองอยู่ทางทิศเหนือเป็นส่วนสัดแล้วก่อนโจทก์ฟ้องจำเลยนานแล้ว ข้อตกลงนี้ย่อมผูกมัดผู้ร้องและจำเลยตาม มาตรา 1364 เมื่อโจทก์ชนะคดีจำเลยและนำยึดที่ดินดังกล่าวเพื่อขายทอดตลาด ผู้ร้องสามารถยื่นคำร้องขอให้งดการขายทอดตลาดส่วนของผู้ร้อง และให้ขายเฉพาะส่วนของจำเลยทางทิศใต้ได้ เพราะโจทก์มีสิทธิบังคับคดีได้เท่าที่จำเลยมีสิทธิอยู่ในที่พิพาทนั้น ทั้งโจทก์ไม่ใช่บุคคลภายนอกตามมาตรา 1299 วรรคสอง ไม่มีสิทธิเอาส่วนของผู้ร้องมาขายทอดตลาด ศาลชอบที่จะไต่สวนและมีคำสั่งให้งดการขายทอดตลาดเฉพาะที่พิพาทตอนเหนือเฉพาะส่วนของผู้ร้องที่ครอบครองมา นอกนั้นให้ขายทอดตลาดต่อไปได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2883/2528 ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งมีชื่อจำเลยและผู้ร้องเป็นเจ้าของรวม ได้มีการแบ่งกันให้ผู้ร้องได้ครอบครองที่ดินพิพาทครึ่งหนึ่งทางทิศเหนือเป็นส่วนสัดมาตั้งแต่ได้รับการยกให้จากบิดา เมื่อโจทก์รับจำนองที่ดินส่วนที่เป็นของจำเลย โจทก์ก็ทราบว่ารับจำนองเฉพาะที่ดินส่วนที่อยู่ทางทิศใต้ เช่นนี้ โจทก์จะยึดที่ดินพิพาททั้งแปลงและให้ผู้ร้องคงมีสิทธิที่จะขอให้กันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดครึ่งหนึ่งก็จะไม่เป็นธรรม เพราะการขายทอดตลาดทรัพย์สินนั้นอาจจะไม่ได้ราคา ดังนั้น เมื่อผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้ศาลกันที่ดินส่วนทางด้านทิศเหนือของผู้ร้องออกก่อนขายทอดตลาด ศาลจึงชอบที่จะให้เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทอดตลาดเฉพาะที่ดินส่วนด้านทิศใต้พร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งติดกับแม่น้ำคิดเป็นเนื้อที่ครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ทั้งหมดได้ คำพิพากษาฎีกาที่ 6681/2542 ป.พ.พ. มาตรา 1357 เป็นเพียงข้อสันนิษฐานของกฎหมายในกรณีที่ไม่ปรากฏชัดว่าเจ้าของรวมแต่ละคนมีส่วนคนละเท่าใดเท่านั้น จึงให้สันนิษฐานว่าเจ้าของรวม แต่ละคนมีส่วนเท่ากัน แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏชัดว่าโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาทต่างแบ่งแยกครอบครองที่ดินกันเป็นสัดส่วน ย่อมแสดงให้เห็นว่าต่างประสงค์ที่จะยึดถือที่ดินส่วนที่ตนครอบครองเป็นของตน จึงไม่อาจนำข้อสันนิษฐานของกฎหมายดังกล่าวมาใช้บังคับได้ การที่โจทก์จำเลยจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินร่วมกันก็ไม่ใช่ข้อที่จะฟังว่าจำเลยมิได้ครอบครองที่ดินเป็นสัดส่วน กรณีต้องแบ่งที่ดินพิพาทตามส่วนที่แต่ละคนครอบครอง 8. กรณีที่ออกเงินร่วมกันหรือมีกรณีใด ๆ ที่กฎหมายถือว่ามีสิทธิร่วมในที่ดิน เช่น ออกเงินซื้อคนละครึ่ง แต่ให้คนหนึ่งลงชื่อแทนเพียงคนเดียวหรือซื้อมาในขณะเป็นสามีภรรยากัน ก็ควรลงชื่อทั้งสองคนเมื่อรับโอนในการซื้อนั้น อย่าใช้วิธีให้คนหนึ่งลงชื่อไปคนเดียว เพราะหากต่อมาอีกคนที่มีชื่อเพียงคนเดียวไม่ยอมรับรู้ว่าอีกคนก็มีส่วนอยู่ครึ่งครึ่งก็ต้องฟ้องร้องพิสูจน์ความจริงกันอีก ทำให้ต้องเสียเงินฟ้องร้องกัน และแม้ชนะคดีก็ยังต้องมีการเสียค่าจดทะเบียนตามคำพิพากษาอีก ซึ่งจะเสียมากน้อยก็ขึ้นอยู่กับรูปเรื่องที่ฟ้องร้องกัน และแม้แต่ยินยอมให้มีการลงชื่อเพิ่มโดยไม่ต้องฟ้องร้องกัน ก็ต้องเสียค่าโอนด้วยเช่นกัน เนื่องจากทางสำนักงานที่ดินจะถือว่ามีเจ้าของคนเดียว หากจะลงชื่อคนที่ออกเงินร่วมกันก็ต้องทำการโอนครึ่งหนึ่ง ถ้าหากใส่ชื่อร่วมมาตั้งแต่ต้นขณะซื้อมาก็ไม่ต้องเสียค่าค่าโอนในส่วนนี้อีกครึ่งหนึ่ง 9. เรื่องการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมควรคำนึงหรือเรื่องทางเข้าออกให้สะดวก อย่าเน้นว่าจะต้องให้แต่ละแปลงได้เนื้อที่มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ โดยไม่ยอมให้เอาเนื้อที่ไปทำทางเข้าออก โดยมุ่งหวังให้เดินผ่านที่ดินของพี่น้องกันเอง เพราะว่าในช่วงแรก ๆ ที่เป็นรุ่นพี่น้องกันอาจไม่มีปัญหา แต่เมื่อนานไปรุ่นหลานเหลนความผูกพันก็อาจไม่สนิทเหมือนญาติรุ่นก่อน อาจไม่ยอมให้มีการเดินผ่านแบบสะดวก ก็จะเกิดทะเลาะและไม่ยอมให้เดินผ่าน ซึ่งแม้ในทางกฎหมายแล้วถ้าไม่มีทางออกก็ต้องให้เดินผ่านที่ดินเดิมที่เป็นแปลงเดียวกันในฐานะทางจำเป็นอยู่นั่นเอง แต่ก็ต้องมีการฟ้องร้องกันทำให้เสียเงินทองเปล่า ๆ 10. ถ้าเป็นไปได้ก่อนที่เจ้าของที่ดินจะยกที่ดินให้แก่ลูกหลานตั้งแต่ตนยังมีชีวิตอยู่ หรือทำพินัยกรรมยกที่ดินแปลงใหญ่ให้ทายาทนั้น ควรแบ่งที่ดินไว้ให้เรียบร้อย มีทางเข้าออกเป็นของแต่ละแปลงเป็นเอกเทศกัน หรือจะแบ่งหักเป็นทางสาธารณะสำหรับให้ทุกแปลงที่แบ่งจากแปลงเดิมได้ใช้ประโยชน์ก็ได้ เพราะว่าที่ดินที่ติดทางสาธารณะนั้นมีราคาดีกว่าที่ดินที่ไม่ติดทางสาธารณะ ไม่ควรกลัวว่าคนอื่นจะเข้ามาใช้ประโยชน์เพราะหากจัดแนวทางให้ดีแล้วที่ดินอื่น ๆ มักจะไม่มีแนวทางที่จะมาเชื่อมได้ ซึ่งการจัดการแต่ต้นโดยตัวเจ้าของเดิมนั้นดีกว่าให้ลูกหลานที่รับให้หรือรับมรดกไปจัดการกันเอง เพราะการตกลงกันระหว่างคนหลาย ๆ คนนั้นมีปัญหามาก เพราะแต่ละคนก็มีความต้องการต่างกันไป มีแนวโน้มเห็นแก่ตัวมากกว่าส่วนรวม แต่การดำเนินการอย่างนี้ต้องเป็นคนที่มองการณ์ไกลและยินดีเสียเงินเสียเวลาในจัดการแบ่งแยกที่ดินด้วย คำพิพากษาฎีกาที่ควรรู้เพิ่มเติม 1. คำพิพากษาฎีกาที่ 318/2496 ข้อตกลงแบ่งที่ดินมีโฉนดซึ่งมีกรรมสิทธิ์รวม เป็นสัญญาประนีประนอม ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จะฟ้องให้แบ่งตามสัญญาไม่ได้ แม้จะได้เข้าครอบครองตามส่วนแบ่งแล้ว แต่ไม่ปรากฏว่าครอบครองนานเท่าใด ก็ยังไม่มีสิทธิฟ้องเรียกเอาตามสัญญา 2. คำพิพากษาฎีกาที่ 1144/2508 โจทก์ซื้อที่ดินมีโฉนดบางส่วนจากเจ้าของเดิมโดยยังมิได้เข้าครอบครอง แม้โจทก์จะได้ตกลงกับเจ้าของเดิมว่าซื้อขายกันทางฝั่งด้านตะวันตกของถนนก็ตาม เมื่อหลักฐานทางทะเบียนปรากฏว่าโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมจำนวน 8,000 ส่วน ในจำนวน 18,278 ส่วนเท่านั้นโจทก์ย่อมไม่อาจยกข้อตกลงนี้ใช้ยันจำเลยผู้ซื้อที่ดินคนหลังจากเจ้าของเดิมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและกระทำโดยสุจริตได้ 3. คำพิพากษาฎีกาที่ 1242/2542 จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทรวมกับโจทก์ โดยปลูกบ้านบนที่ดิน 2 แปลง และล้อมรั้วรอบที่ดินทั้งสองแปลง ที่ดินแปลงหนึ่งจำเลยได้รับการยกให้จากมารดา อีกแปลงหนึ่งคือที่ดินพิพาท โจทก์ได้รับการยกให้จากน้องชายจำเลย โดยมีข้อแลกเปลี่ยนให้โจทก์ยอมรับบุตรของน้องชายจำเลยเป็นบุตรโจทก์ ตามพฤติการณ์ดังกล่าวแม้โจทก์จะมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแต่เพียงผู้เดียวก็ตาม โดยได้รับการยกให้จากน้องชายจำเลยด้วยความสัมพันธ์และข้อแลกเปลี่ยนระหว่างบุคคลในครอบครัว ทั้งสองฝ่ายได้ครอบครองร่วมกันมาระหว่างอยู่กินด้วยกัน ถือว่าเป็นทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน โจทก์จำเลยจึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทร่วมกันคนละครึ่ง 4. คำพิพากษาฎีกาที่ 6681/2542 ป.พ.พ. มาตรา 1357 เป็นเพียงข้อสันนิษฐานของกฎหมายในกรณีที่ไม่ปรากฏชัดว่าเจ้าของรวมแต่ละคนมีส่วนคนละเท่าใดเท่านั้น จึงให้สันนิษฐานว่าเจ้าของรวม แต่ละคนมีส่วนเท่ากัน แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏชัดว่าโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาทต่างแบ่งแยกครอบครองที่ดินกันเป็นสัดส่วน ย่อมแสดงให้เห็นว่าต่างประสงค์ที่จะยึดถือที่ดินส่วนที่ตนครอบครองเป็นของตน จึงไม่อาจนำข้อสันนิษฐานของกฎหมายดังกล่าวมาใช้บังคับได้ การที่โจทก์จำเลยจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินร่วมกันก็ไม่ใช่ข้อที่จะฟังว่าจำเลยมิได้ครอบครองที่ดินเป็นสัดส่วน กรณีต้องแบ่งที่ดินพิพาทตามส่วนที่แต่ละคนครอบครอง 5. คำพิพากษาฎีกาที่ 1376/2544 แม้โจทก์ จำเลย และ ย. ซึ่งเป็นบิดาของจำเลยได้รับการสันนิษฐานไว้ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1357 ว่า ผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากันก็ตาม แต่ข้อสันนิษฐานของกฎหมายดังกล่าวไม่ใช่ข้อสันนิษฐานเด็ดขาด โจทก์สามารถนำสืบหักล้างเปลี่ยนแปลงได้เมื่อพฤติการณ์แสดงให้เห็นชัดแจ้งว่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นของโจทก์และจำเลย โดย ย. เพียงแต่มีชื่อร่วมในโฉนดที่ดินพิพาทเพื่อการเสนอธนาคารขออนุมัติกู้เงิน ย. จึงหาได้มีส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมแต่อย่างใด โจทก์มีสิทธิฟ้องขอแบ่งที่ดินและบ้านพิพาทซึ่งเป็นสินสมรสกึ่งหนึ่ง 6. คำพิพากษาฎีกาที่ 3952/2546 โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินโดยให้โจทก์เข้าถือกรรมสิทธิ์รวมเป็นจำนวนเนื้อที่แน่นอนคือ 100 ตารางวา เมื่อโจทก์จำเลยขอรังวัดแบ่งกรรมสิทธิ์รวมโดยแยกที่ดินส่วนของตนเองออกมา ปรากฏว่าที่ดินทั้งแปลงขาดหายไป 30 ตารางวา จำเลยจะเอาเนื้อที่ที่อ้างว่าขาดหายไปมาหักจากเนื้อที่ดินทั้งแปลงแล้วแบ่งแยกที่ดินให้โจทก์ตามส่วนในที่ดินหาได้ไม่ โจทก์จึงมีกรรมสิทธิ์จำนวน 100 ตารางวา ตามที่ซื้อขายจริง 7. คำพิพากษาฎีกาที่ 1980/2494 เจ้าของรวมคนหนึ่งโอนที่ดินเฉพาะส่วนของตนโดยเจ้าของรวมคนอื่นไม่ได้รู้เห็นยินยอมก็สมบูรณ์ เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ ขายที่ดินให้ผู้อื่นโดยระบุสัดส่วนของตนบอกจำนวนเนื้อที่ไว้อย่างชัดแจ้ง มิได้เกินกว่าสิทธิของตนนั้น แม้เจ้าของรวมอื่นจะมิได้รู้เห็นยินยอมด้วยก็ตาม การซื้อขายนั้นก็ย่อมสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรค 1 ส่วนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรค 2 นั้น ท่านประสงค์ห้ามมิให้เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันแก่ตัวทรัพย์สินนั้น โดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน เพราะเป็นการทำลายสิทธิของเจ้าของรวมอื่นด้วยมิใช่แต่เฉพาะส่วนของตน 8. คำพิพากษาฎีกาที่ 1528/2511 เจ้าของรวมคนหนึ่งมีสิทธิขายที่ดินของตนโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน จำเลยตกลงขายที่ดินของจำเลยตามตราจองซึ่งแบ่งแยกจากตราจองฉบับเดิม ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของหลายเจ้าของ เมื่อตราจองของจำเลยถูกเพิกถอนกลับคืนเป็นตราจองฉบับเดิม ก็ถือได้ว่าจำเลยตกลงขายเฉพาะที่ดินส่วนของจำเลยตามตราจองฉบับเดิมนั้น ซึ่งจำเลยมีสิทธิขายได้โดยไม่ต้องรับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน 9. คำพิพากษาฎีกาที่ 899-900/2509 (ประชุมใหญ่) สามีภรรยาทำพินัยกรรมยกสินบริคณห์ให้ผู้อื่น โดยคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งมิได้รู้เห็นยินยอมด้วย พินัยกรรมนั้นมีผลเพียงตามส่วนของผู้ทำพินัยกรรมเท่านั้น 10. คำพิพากษาฎีกาที่ 1608/2512 จำเลยที่ 2 ขายที่ดินมือเปล่าโดยจำเลยที่ดิน 1 เจ้าของรวมรู้เรื่องและไม่คัดค้าน ถือว่าจำเลยที่ 1 ยินยอมให้ขายส่วนของจำเลยที่ 1 โดยปริยาย การที่จำเลยที่ 2 ขายที่ดินมือเปล่าซึ่งจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วย โดยจำเลยที่ 1 ก็รู้เรื่อง และมิได้คัดค้านประการใดนั้น ย่อมถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ยินยอมให้จำเลยที่ 2 ขายส่วนของจำเลยที่ 1 โดยปริยายด้วย 11. คำพิพากษาฎีกาที่ 2377/2530 โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ กับ ส. และ ก. เป็นเจ้าของรวมที่ดินพิพาท บุคคลทั้งสามตกลงแบ่งแยกที่ดินดังกล่าว ต่อมาจำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนของ ก. แต่ไม่ยอมไปจัดการแบ่งแยกที่ดินตามข้อตกลง ขอให้ศาลบังคับจำเลย คดีถึงที่สุดโดยศาลพิพากษาให้จำเลยไป จดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินพิพาท หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย เช่นนี้ การที่ศาลพิพากษาให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยแสดงว่าให้แบ่งตามความตกลงตามฟ้อง มิใช่แบ่งตามลำดับและวิธีการในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1364 ดังนั้น การที่โจทก์นำเจ้าพนักงานที่ดินไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทโดยยึดถือส่วนในโฉนดและความตกลงตามแผนที่แบ่งกรรมสิทธิ์รวม จึงเป็นการถูกต้องตามคำพิพากษาแล้ว - #tt ที่มาของข้อมูล : คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8 "ปัญหาที่เกิดจากการเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกัน" บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ Terra BKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก
โดย คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) หลักกฎหมาย ในกรณีที่ที่ดินหรือทรัพย์สินใดก็ตามมีคนหลายคนเป็นเจ้าของรวมกัน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1357 บัญญัติว่า “ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากัน” แต่มาตรานี้ก็เป็นเพียงบทสันนิษฐานตามกฎหมายเท่านั้น ไม่ใช่การกำหนดเด็ดขาดลงไปว่าถ้ามีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันแล้ว ให้ถือว่าผู้เป็นเจ้าของร่วมกันมีส่วนเท่า ๆ กัน หากมีข้อเท็จจริงเป็นอย่างอื่น คือเป็นเจ้าของไม่เท่ากัน ก็ย่อมนำสืบพิสูจน์หักล้างข้อสันนิษฐานตามมาตรานี้ได้ และผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมสามารถตกลงกันจดทะเบียนให้ปรากฏในโฉนดว่าใครมีส่วนเท่าใดได้โดยถาวร #terraadsถ้าไม่ระบุส่วนจะเกิดอะไร ที่ดินมีเจ้าของหลายคนมักจะก่อให้เกิดความยุ่งยากกับเจ้าของ เช่น กรณีจะขายหรือจำนองเฉพาะส่วนของตน คนซื้อหรือรับจำนองไม่แน่ใจว่าเจ้าของมีส่วนเท่าไรจึงไม่ยอมทำสัญญาด้วย ปัญหาการไม่รู้สัดส่วนในความเป็นเจ้าของรวมในที่ดินแปลงเดียวกันนี้ สามารถขจัดให้หมดไปได้ โดยการยื่นคำขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวม ให้แต่ละคนมีสิทธิในโฉนดแต่ละแปลงที่แยกออกไปเพียงผู้เดียว แต่บางกรณีการแบ่งแยกก็ทำได้ยากเพราะแย่งกันว่าจะเอาตรงที่ดีที่สุด หรือบางทีมีปัญหาว่ายังไม่สะดวกในการแบ่งแยก(เพราะไม่มีเงิน) หรือบางกรณี เช่น เรื่องห้องชุด กฎหมายอาคารชุด กฎหมายห้ามไม่ให้แบ่งแยกห้องชุด #terramore ควรทำอย่างไร เมื่อมีกรณีแบบนี้สามารถแก้ปัญหาเฉพาะหน้าได้โดยการจดทะเบียนกำหนดสัดส่วน ลงไปว่าแต่ละคนมีสิทธิเท่าใด โดยไม่ต้องไปขอแบ่งแยกโฉนดก็ได้ (กรณีเป็นห้องชุดก็สามารถจดทะเบียนกำหนดสัดส่วนสิทธิในห้องชุดได้เพราะไม่ใช่การแบ่งแยกห้องชุด เมื่อขายไปก็แบ่งเงินตามสัดส่วนที่ตกลงกันไว้แล้ว) การจดทะเบียนประเภทนี้กรมที่ดิน เรียกว่า “การจดทะเบียนบรรยายส่วน” ซึ่งมีวิธีการง่าย ๆ คือให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมตกลงกันด้วยปากเปล่าก่อนว่าจะให้ใครมีสิทธิเท่าใด ซึ่งปกติถ้าร่วมกันซื้อมา ก็แบ่งส่วนตามที่ออกเงินซื้อ แต่ถ้ารับโอนมรดกมาปกติ ก็จะดูว่ารับมรดกในฐานะใด เช่น เจ้ามรดกมีลูกสองคน […]

เยี่ยมชมโครงการ

เคนซิงตัน สุขุมวิท-เทพารักษ์ เชื่อมติดชีวิตเมือง 15 นาทีถึงทองหล่อ คอนโดไฮไรส์ 38 ชั้นแห่งเดียว บนทำเลแห่งอนาคต ติดบีทีเอสทิพวัล 0 เมตร เพียง 1 สถานีจากอินเตอร์เชนจ์สำโรง เคนซิงตัน สุขุมวิท-เทพารักษ์ เชื่อมติดชีวิตเมือง 15 นาทีถึงทองหล่อ คอนโดไฮไรส์ 38 ชั้นแห่งเดียว บนทำเลแห่งอนาคต ติดบีทีเอสทิพวัล 0 เมตร เพียง 1 สถานีจากอินเตอร์เชนจ์สำโรง ปฏิเสธไม่ได้ว่าทำเลฝั่งตะวันออกของกรุงเทพ กลายเป็นโลเคชั่นที่มีอัตราความเจริญเติบโตต่อเนื่อง แค่ไม่ได้ย่างก้าวไปฝั่งนั้นสัก 1-2 ปี ก็อาจจำอะไรต่อมิอะไรไม่ได้ซะแล้ว เพราะมีอาคาร ห้างสรรพสินค้า ร้านอาหารเก๋ๆ ผุดขึ้นแบบรัวๆ ทั้งหมดนี้มีปัจจัยหลักมาจากการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางหรือรถไฟฟ้านั่นเอง พิสูจน์ได้จากแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงฝั่งนนทบุรี ที่มีคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นอย่างหนาแน่นและเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว มาถึงล่าสุดกับการเปิดให้บริการสถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายเพิ่มขึ้นช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการอย่าง “สถานีสำโรง” ซึ่งในอนาคตสถานีแห่งนี้จะเป็นอินเตอร์เชนจ์ (Interchange) ของรถไฟฟ้าสองสาย นั่นคือ “สายสีเขียว” และ “สายสีเหลือง” ทำให้ปัจจุบันทำเลสำโรงจึงเป็นโลเคชั่นที่มีความคึกคักและพร้อมเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยศักยภาพในการเข้าถึงพื้นที่ใจกลางเมืองมากที่สุด อีกทั้งยังมีราคาที่อยู่อาศัยถูกกว่าช่วงสถานีอื่นๆ อีกด้วย “เทพารักษ์-สำโรง” จุดเชื่อมต่อไลฟ์สไตล์กรุงเทพฯ-สมุทรปราการ หากนึกภาพกันไม่ออก ทำเลสำโรงนั้นมีลักษณะคล้ายกับทำเลปุณณวิถีและอุดมสุข นั่นคือเป็นพื้นที่ที่ได้รับอิทธิพลการขยายตัวของประชากรฝั่งสุขุมวิทตอนต้น มีการผสมผสานระหว่างชาวไทยและต่างชาติ ทำให้เกิดไลฟ์สไตล์เกาะติดแนวเส้นรถไฟฟ้า เพื่อเข้าถึงพื้นที่สุขุมวิทตอนต้นได้ ไม่เพียงเข้าเมืองง่าย แต่บริเวณโดยรอบของทำเลสำโรง ยังรายล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ไปจนถึงศูนย์การค้าที่หลากหลาย รองรับไลฟ์สไตล์คนเมืองครบครันไม่ต่างจากทำเลบางนาและสุขุมวิทตอนต้นเลยทีเดียว […]
UNIO H Tiwanon คอนโดมิเนียมบนทำเลคลื่นลูกใหม่ เพียง 100 เมตรจาก MRT แยกติวานนท์ ความเรียบหรูในคอนเซ็ปต์ “LIVE IN SYNC” ต่อติด…ชีวิตในแบบคุณ ในราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาท พร้อมรับส่วนลดสูงสุด 200,000 บาท พิเศษ ลงทะเบียนวันนี้ รับส่วนลดเพิ่มอีก 10,000 บาท ฟรีทันที UNIO H Tiwanon คอนโดมิเนียมบนทำเลคลื่นลูกใหม่ เพียง 100 เมตรจาก MRT แยกติวานนท์ ความเรียบหรูในคอนเซ็ปต์ “LIVE IN SYNC” ต่อติด…ชีวิตในแบบคุณ ในราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาท พร้อมรับส่วนลดสูงสุด 200,000 บาท พิเศษ ลงทะเบียนวันนี้รับส่วนลดเพิ่มอีก 10,000 บาท ฟรีทันที ประสบความสำเร็จจากลูกค้ากลุ่มคนทำงานและข้าราชการ ที่ให้ความสนใจทันทีที่เปิดให้เข้าชมในรอบ VIP เมื่อปลายเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา สำหรับ UNIO H Tiwanon (ยูนิโอ เอช ติวานนท์) คอนโดมิเนียมไฮไรส์ ของเฮลิกซ์ บริษัทในเครือ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า โดยพร้อมเปิดขายอย่างเป็นทางการในช่วงต้นปี 2560 UNIO H Tiwanon ถือเป็นคอนโดมิเนียมไฮไรส์ในตระกูล UNIO ที่มีการพลิกโฉมใหม่ ยกระดับดีไซน์ มอบไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตในคอนเซ็ปต์ […]
เดอะทรี จรัญสนิทวงศ์ 30 อัญมณีแห่งทำเลจรัญฯ เชื่อมต่อทุกการเดินทางฝั่งตะวันตก ตอบรับความพรีเมี่ยม และ ไพรเวต ให้ชีวิตคนทำงาน-บุคลากรการแพทย์-นักเรียนนักศึกษามีความสมดุลที่สุด ที่ผ่านมามักจะพูดถึงทำเลสำคัญใจกลางเมือง หรือโลเคชั่นฝั่งตะวันออก จนอาจทำให้หลายๆ คนมองข้ามทำเลฝั่งตะวันตกที่มีความน่าสนใจไม่แพ้กัน หนึ่งในนั้นคือ จรัญสนิทวงศ์ ศักยภาพจรัญสนิทวงศ์ ความคึกคักที่ไม่ควรมองข้าม ทุกวันนี้หากวิเคราะห์จากลักษณะผังเมือง จรัญสนิทวงศ์ ถือเป็นย่านที่มีความหนาแน่นตั้งแต่ต้นถนนไปจนถึงสุดริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาเลยทีเดียว ทำให้คาดการณ์ได้ว่าทําเลนี้เป็นทําเลที่มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการขยายตัวของประชากรจากฝั่งกรุงเทพฯ และ CBD จากการสำรวจจะเห็นได้ว่าตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ มีคอนโดมิเนียมประเภทไฮไรส์ขึ้นอยู่มากมาย อีกทั้งคอนโดมิเนียมอีกหลายแห่งที่อยู่ในช่วงก่อสร้าง ไปจนถึงอาคารพาณิชย์ในรูปแบบห้างร้านขนาดใหญ่และหนาแน่นมากขึ้นช่วงแยกบางพลัดมาจนถึงแยกไฟฉาย เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีแหล่งงานสําคัญ และหนึ่งในโรงพยาบาลที่มีชื่อเสียงมากที่สุดในประเทศ ดังเช่นโรงพยาบาลศิริราช แถมยังเป็นทําเลที่เหล่าผู้ปกครองและนักศึกษามาฝังตัวในสถานศึกษาฝั่งพระนคร อาทิเช่น โรงเรียนราชินี, โรงเรียนสวนกุหลาบวิทยาลัย, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ท่าพระจันทร์ และมหาวิทยาลัยศิลปากร วังท่าพระ เป็นต้น แยกไฟฉาย ฮับการเดินทางฝั่งตะวันตก โดยเฉพาะช่วงแยกไฟฉาย ซึ่งครอบคลุมตั้งแต่บริเวณแยกบรมราชชนนีตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ ไปจรดตรงแยกไฟฉาย ถือได้ว่าเป็นโซนคมนาคมสำคัญของถนนเส้นนี้ เนื่องจากใกล้จุดเชื่อมต่อ Interchange ของรถไฟฟ้าถึง 3 สาย นั่นคือ สายสีแดงอ่อน, สายสีส้ม และสายสีน้ำเงิน ที่สถานีบางขุนนนท์ อีกทั้งยังมีแยกบรมราชชนนีและถนนพระราม 8 ที่สามารถดึง Traffic เข้ามาสู่ทําเลได้ ประกอบกับการเป็นที่ตั้งของโรงพยาบาลขนาดใหญ่อย่าง โรงพยาบาลศิริราช รวมถึงโรงพยาบาลธนบุรี บ่อยครั้งบุคลากรในโรงพยาบาลเหล่านี้ มักเลือกทําเลนี้เป็นตัวเลือกแรกของที่อยู่อาศัยหลักหรือเป็นบ้านหลังที่สองไปโดยปริยาย […]
พาทิโอ รามอินทรา ติดถนนใหญ่ ใกล้ 5 แยกวัชรพล Grand Opening 27-28 พ.ค.นี้ เริ่ม 4.89 ล้าน* พาทิโอ รามอินทราติดถนนใหญ่ ใกล้5แยกวัชรพล Grand Opening 27-28 พ.ค.นี้ เริ่ม 4.89 ล้าน* ทำเลรามอินทราได้ขึ้นแท่นของการเป็นทำเลแห่งที่อยู่อาศัยชั้นดีไปแล้ว ด้วยการที่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบที่เปิดตัวในทำเลนี้อย่างต่อเนื่องมากว่าสิบปี ประกอบกับทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์ส่วนต่อขยายจากรามอินทราไปยังถนนวงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันออก เพิ่มความสะดวกในการเดินทางสำหรับผู้ที่ทำงานภายในเมือง โดยเฉพาะในทำเลพระราม9, เอกมัย ไปจนถึงพระราม4 ซึ่งหากใครที่เคยได้เดินทางไปแถวรามอินทราจะพบว่าโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบนั้นได้รับความนิยมอย่างมาก รามอินทรา ที่อยู่อาศัยชั้นดี ที่ไม่ได้มีแค่ทำเล สำหรับการอยู่อาศัย นอกจากในเรื่องทำเลซึ่งเป็นสิ่งที่ควรต้องนำมาพิจารณาเป็นปัจจัยหลักแล้ว สภาพแวดล้อม (neighborhood) ของทำเลก็เป็นเรื่องที่ควรต้องหยิบยกมาด้วย สำหรับคนที่พิถีพิถันในการใช้ชีวิต ย่อมต้องการที่จะถูกแวดล้อมด้วยเพื่อนบ้านและสังคมชั้นดี สำหรับทำเลรามอินทราที่เป็นแหล่งของที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างทาวน์โฮมและบ้านแฝดที่มีระดับราคาที่ 2-3 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวที่มีราคาเฉลี่ยประมาณ 4-5 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงกำลังซื้อของผู้ที่อาศัยอยู่ในทำเลแห่งนี้ว่าเป็นกลุ่มผู้อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ โดยยังสามารถเดินทางเข้าออกเมืองได้อย่างสะดวกด้วย ทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์ หรือทางด่วนรามอินทรา-เอกมัย ย่านใจกลางเมืองที่สำคัญ อีกทั้งยังมี ทางพิเศษศรีรัช และ ถนนกาญจนาภิเษกวงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันออก อีกด้วย ทำเลที่ตอบสนองคนชอบใช้ชีวิต ชีวิตที่สมดุลคือชีวิตที่สามารถทำทุกอย่างที่ต้องการได้อย่างมีแบบแผน และที่อยู่อาศัยที่ดีคือที่อยู่อาศัยที่สามารถตอบโจทย์ข้อนี้ได้ โดยในทำเลรามอินทรานั้นแวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่จะเข้ามาตอบสนองความต้องการของคนทำงานรุ่นใหม่ที่เข้าใจและให้ความสำคัญกับการใช้ชีวิต โดยศูนย์การค้าใหญ่ๆที่สามารถเดินทางได้สะดวกสบายในทำเล ได้แก่ เซ็นทรัล เฟสติวัล อีสวิลล์, แฟชั่นไอส์แลนด์, […]
10 ข้อดี Kave Condo ความสุข…แค่ก้าวข้าม EIA APPROVED 10 ข้อดี Kave Condo ความสุข…แค่ก้าวข้าม EIA APPROVED จะดีแค่ไหนถ้ามี condo สักห้อง ตอบโจทย์การใช้ชีวิต เหมาะกับการเก็งกำไรบนทำเลสุดคุ้ม หรือจะอยู่อาศัยก็ดี โดยเฉพาะ Kave condo ที่ได้รับการอนุมัติ EIA เป็นที่เรียร้อยแล้ว ดาวรุ่งมาแรงในย่าน “รังสิต” ปัจจุบันย่านรังสิตไม่ได้เป็นเรื่องเกษตรกรรมอีกแล้ว แต่พลิกโฉมพื้นที่สำคัญในภาคอุตสาหกรรม แหล่งค่าส่งบริการ ขนาดใหญ่รวมทั้งสถานศึกษาชั้นนำระดับแนวหน้า เหมาะกับการเป็นที่อยู่อาศัยและน่าลงทุนอย่างยิ่ง เพราะเป็นพื้นที่เชื่อมต่อคมนาคมที่สำคัญระหว่างเมืองหลวงและรอบนอกที่น่าจับตา มาดูกันว่าเหตุผลใดทำไม Kave condo ถึงน่าจับจอง พื้นที่โดยรอบโครงการ Kave Condo 10 ข้อดี Kave Condo ตลาดแหล่งงาน ใกล้นิคมอุตสาหกรรมนวนคร ถือเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ เป็นแหล่งรวมคนทำงานตั้งแต่ระดับบริหารไปจนถึงแรงงานหลายหมื่นคน ใกล้แหล่งการศึกษา โซนรังสิต ถือเป็นแห่งรวมมหาวิทยาลัยชั้นนำไม่ว่าจะเป็น มหาวิทยาลัยกรุงเทพ, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และมหาวิทยาลัยราชภัฏวไลยอลงกรณ์ แหล่งรวมนักศึกษาและบุคลากรนับหมื่นคน โดยเฉพาะมหาวิทยาลัยกรุงเทพ ใกล้เพียงแค่เดินข้ามสะพานลอย ก็จะถึง ม.กรุงเทพ ถือว่าสะดวกสบาย เหมาะกับการลงทุนอย่างยิ่ง […]
ที่สุดของความสมบูรณ์แบบกับชีวิตในเมือง Brown Condo PHAHOL 67 สะดวกทุกการเดินทาง ใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียว ติดสถานีสายหยุด ด้วยการตอบโจทยก์ารใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้าได้เป็นอย่างดีแบรนด์ “BrownCondo” ปลอ่ยโครงการแรกที่รัชดา 32 แล้วประสบผลสำเร็จเเป็นอย่างดีมียอดขายโครงการถึง 80% จึงได้มาพัฒนาโครงการภายใต้ชื่อ แบรนด์ Brown Condo อีกครั้งในย่าน พหลโยธนิ 67 ได้แรงบันดาลใจในการออกแบบ สไตล์ Modern Vintage บวกกับ Facilities ที่ให้ความครบครันและติดทำเลทองคือใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียวติดสถานีสายหยุดจากทางขึ้นสถานีเพียง 100 เมตร ทำให้ Brown Condo Phahol 67 เหมาะกับไลฟ์สไตล์คนเมืองอย่างงแท้จริง โครงการ Brown Condo PHAHOL 67 Brown Condo PHAHOL 67 อยู่บนเนื้อที่กว่า 1 ไร่ สูง 8 ชั้น จำนวน 174 ยูนิต เพื่อให้ง่ายต่อการใช้ชีวิต โครงการอยู่ติดแหล่งอำนวยความสะดวกตลอด 24 ชั่วโมง เช่น ใกล้ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลรามอินทรา, เซ็นทรัลลาดพร้าว, บิ๊กซี สะพานใหม่, […]

โครงการใหม่และข่าวประชาสัมพันธ์

ต่างชาติยังเชื่อมั่นในธุรกิจอสังหาฯเมืองไทย ทริลเลียน โกลบอล กลุ่มทุนสิงคโปร์ ทุ่มเงินกว่า 1,600 ล้านบาทลงทุนต่อเนื่องในโครงการคอนโดมิเนียมของสิงห์ เอสเตท ประเดิมด้วยโครงการดิ เอส อโศก และ ดิ เอส แอท สิงห์ คอมเพล็กซ์ ทริลเลียน โกลบอล บริษัทด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจากสิงคโปร์ ซึ่งมีพอร์ตการลงทุนในหลายประเทศทั่วโลก ทั้งในเอเชีย และยุโรป เชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย จับมือ บมจ. สิงห์ เอสเตท ลงทุนต่อเนื่องในโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาโดยสิงห์ เอสเตท รวมมูลค่ากว่า 1,600 ล้านบาท นายวิลเลียม โลค กรรมการผู้จัดการ ทริลเลียน โกลบอล กล่าวว่า “เนื่องจากประเทศไทยมีศักยภาพที่จะเป็นศูนย์กลางการลงทุนของภูมิภาคอาเซียน ในขณะที่ราคาอสังหาฯ ในไทยยังมีมูลค่าไม่สูงนักเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ เราจึงมองเห็นโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ซึ่งน่าจะสร้างผลตอบแทนที่ดีได้ในอนาคต ทริลเลียนฯ เริ่มเป็นพันธมิตรกับ บมจ. สิงห์ เอสเตท ด้วยการลงทุนซื้อห้องชุดในโครงการดิ เอส อโศก คอนโดมิเนียม (Big Lot) เป็นที่แรก ใช้เงินลงทุนมูลค่ากว่า 900 ล้านบาท และได้รับผลตอบรับดีมาก หลังจากที่บริษัทฯ ได้นำโครงการฯ ไปโรดโชว์ในหลายๆ ประเทศในแถบเอเชีย อาทิ จีน ฮ่องกง ไต้หวัน และสิงคโปร์ ล่าสุดเราจึงตัดสินใจลงทุนเพิ่มในโครงการ ดิ […]
เอสซี แอสเสท จัดแคมเปญ โปรอยู่หมัด เป็นใครก็ต้องคว้าให้อยู่มือ โครงการ เซ็นทริค ห้วยขวาง สเตชั่น คอนโดพร้อมอยู่ ติด MRT พร้อมรับข้อเสนอสุดพิเศษ 3-4 มิ.ย นี้ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จัดแคมเปญพิเศษ โปรอยู่หมัด เป็นใครก็ต้องคว้าให้อยู่มือ โครงการ เซ็นทริคห้วยขวาง สเตชั่น คอนโดพร้อมอยู่ ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีห้วยขวาง เพียง 120 เมตร ราคาเริ่มต้น 3.49 ล้านบาท พบข้อเสนอสุดคุ้ม ราคาดีเว่อร์ ฟรีทุกอย่าง*! ได้แก่ ฟรีค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ฟรีเงินกองทุนส่วนกลาง ฟรีค่าส่วนกลาง ฟรีตกแต่งครบพร้อมเฟอร์นิเจอร์ และ ฟรีเครื่องใช้ไฟฟ้า 6 รายการ วันที่ 3-4 มิ.ย.นี้ ณ สำนักงานขายโครงการ รายละเอียดเพิ่มเติมโทร 1749 หรือ www.scasset.com ขอบคุณข้อมูลจาก www.scasset.com #terramore
เลือกชีวิต…บรรเจิด ที่ Notting Hill Sukhumvit 105 โครงการที่ยกอังกฤษมาไว้ในซอยลาซาล โดยออริจิ้น เลือกชีวิต…บรรเจิด ที่ Notting Hill Sukhumvit 105 โครงการที่ยกอังกฤษมาไว้ในซอยลาซาล โดยออริจิ้น หากเอ่ยถึง ดีเวลลอปเปอร์ ที่เล็งเห็นความสำคัญของการเลือกทำเลตามแนวสถานีขนส่งมวลชนระบบราง ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ที่มีแนวคิดการออกแบบโดดเด่นและมีเอกลักษณ์ (Uniqueness Project Design) รวมถึงการจัดสรรพื้นที่ใช้สอยให้สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างคุ้มค่าและลงตัวสอดรับกับวิถีชีวิตของคนเมือง (Best Function of Unit Plan Design) ต้องมีชื่อของ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) รวมอยู่เป็นลำดับต้นๆ เพราะโครงการคอนโดมิเนียมทุกโครงการของออริจิ้น จะมีคอนเซ็ปต์ชัดเจน และสะท้อนตัวตนและไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี โครงการ Notting Hill Sukhumvit 105 (น็อตติ้ง ฮิลล์ สุขุมวิท 105) โดยล่าสุดกับโครงการบนทำเล สุขุมวิท 105 ภายใต้ชื่อ Notting Hill Sukhumvit 105 (น็อตติ้ง ฮิลล์ สุขุมวิท 105) ที่เกาะกลุ่มคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า […]
มาร์ค สุขุมวิท 39 ตั้งศาลพระภูมิ ตอกย้ำความพร้อมเข้าอยู่ คุณจำเริญ พูลวรลักษณ์ ประธานกรรมการบริหาร นำทีมผู้บริหาร บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ร่วมเป็นประธานในตั้งศาลพระภูมิเจ้าที่ โครงการ มาร์ค สุขุมวิท (Marque Sukhumvit) บริหารการพัฒนาโครงการ โดยบริษัท เมเจอร์ เรสซิเด้นส์ จำกัด ทั้งนี้โครงการ มาร์ค สุขุมวิท คอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ลักซ์ชัวรี่ ภายใต้การตกแต่งแบบ เมทโทรลักซ์ บนทำเลที่สะดวกที่สุดบนถนนสุขุมวิท เพียง 90 เมตรจากสถานี BTS พร้อมพงศ์ รวมมูลค่ากว่า 6,500 ล้านบาท โดยจะเริ่มโอนและพร้อมให้เข้าอยู่เร็วๆนี้ ผู้สนใจสามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.marquesukhumvit.com หรือ โทร. 02-262-1111 ขอบคุณข้อมูลจาก marquesukhumvit.com #terramore
ธนบุรี เฮลท์แคร์ กรุ๊ป รุกตลาดอสังหาฯ ทุ่มกว่า 4 พันล้านบาท เปิดตัว เนรมิตร Jin Wellbeing County “เมืองแนวคิดใหม่เพื่อวัยเกษียณ” ที่สุดของการใช้ชีวิตครบวงจรแห่งแรกของไทย ธนบุรี เฮลท์แคร์ กรุ๊ป ลุยผุดเมืองแนวคิดใหม่เพื่อวัยเกษียณ Jin Wellbeing County – จิณณ์ เวลบีอิ้ง เคาน์ตี้ โครงการที่พักอาศัยที่เพียบพร้อมไปด้วยสิงอำนวยความสะดวก ด้านไลฟ์สไตล์และบริการด้านสุขภาพครบวงจรแห่งแรกของเมืองไทย ภายใต้แนวคิด “เมืองแนวคิดใหม่เพื่อวัยเกษียณ” ทุ่มงบกว่า 4,400 ล้านบาท พัฒนาเฟสแรก ตอบโจทย์ความต้องการของผู้สูงอายุ ที่ยังมีพลังในการใช้ชีวิตและครอบครัว น.พ.บุญ วนาสิน น.พ.บุญ วนาสิน ประธานกรรมการ บริษัท ธนบุรี เฮลท์แคร์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) ลงทุนในโครงการบนพื้นที่กว่า 140 ไร่ ภายใต้ชื่อ บริษัท พรีเมี่ยม เฮลท์แคร์ จำกัด จิณณ์ เวลบีอิ้ง เคาน์ตี้ เป็นโครงการที่ลงทุนกว่า 4,400 ล้านบาท โดยเล็งเห็นศักยภาพของตลาดที่ประเทศไทยกำลังจะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ จากปัจจุบันที่มีจำนวนผู้สูงอายุสูงถึง 11.2 ล้านคน หรือ 17.1% และคาดการณ์ว่าในอีก 5 ปี […]
LPN แฮปปี้ “ลุมพินี สวีท ดินแดง-ราชปรารภ” ยอดขายตามเป้า เมื่อเร็วๆนี้ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) ประสบผลสำเร็จตามเป้าหมายที่ตั้งไว้จากการเปิดขาย “ลุมพินี สวีท ดินแดง-ราชปรารภ” สร้างยอดขาย 251 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า857 ล้านบาท จากจำนวนห้องชุดทั้งหมด 491 ยูนิต คิดเป็น 51% ผลสำเร็จครั้งนี้เกิดจากคุณค่าผลิตภัณฑ์ (Product Value) ตามแนวคิด “Serenity in the city” ความสุขสงบทางจิตใจ ให้ความรู้สึกของบ้านที่อบอุ่น ด้วยการออกแบบให้มีพื้นที่พักผ่อนแทรกอยู่ในทุกส่วนของโครงการอย่างกลมกลืนด้วยจำนวนยูนิตที่เป็นส่วนตัว, New LPN Design ห้องชุดโปร่ง โล่ง สบาย, การกำหนดขนาดพื้นที่ห้องชุดตรงใจลูกค้า, ศักยภาพทำเลย่านอนุสาวรีย์และ“ชุมชนน่าอยู่สำหรับคนทุกวัย” อย่างไรก็ตาม สำหรับลูกค้าที่ยังคงสนใจโครงการดังกล่าว LPN ยินดีมอบส่วนลดพิเศษ 15 % ตั้งแต่วันนี้ – 31 พฤษภาคม 2560 สำหรับขนาด 1 ห้องนอน ราคา 3.99 […]

Hot Topics

Thailand เหมือนเดิม เพิ่มเติมคือ 4.0 Thailand เหมือนเดิม เพิ่มเติมคือ 4.0 เรื่องที่ยังเป็นประเด็นร้อนต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี และน่าจะยังอยู่ในกระแสไปอีกพักใหญ่ คงไม่พ้นเรื่อง Thailand 4.0 หนึ่งในนโยบายหลักของรัฐบาลชุดนี้นะครับ ผมอยากพูดถึงเรื่องนี้หน่อย เพราะว่ารายงานดัชนีภาวะธุรกิจ SME โดยกรุงศรี (Krungsri SME Index) ได้สำรวจความคิดเห็นของผู้ประกอบการ SME ต่อสถานการณ์ทา
10 วิธี นอนหลับ สบายในหน้าร้อน แบบไม่เปิดแอร์ 10 วิธี นอนหลับ สบายในหน้าร้อน แบบไม่เปิดแอร์ ช่วงนี้แม่บ้าน Sanook!Home หลายคนถึงกับทำปากคว่ำ เมื่อเห็นใบแจ้งหนี้ค่าไฟฟ้าตอนสิ้นเดือน เพราะค่าไฟสูงทุบสถิติจากเดือนก่อนๆ ไปหลายร้อยบาท ก็อากาศร้อนปรอทแตกขนาดนี้ จะให้ทนอุดอู้อยู่ในบ้าน หรือในห้องนอนแบบไม่เปิดแอร์ มีหวังสิ้นชีพ หลังจากกลุ้มใจกับค่าไฟบ้านมาหลายเดือน แม่บ้าน Sanook!Home ก็เกิดไอเดี
10 ธุรกิจทำเงิน ที่สามารถทำได้หลังเลิกงาน 10 ธุรกิจทำเงิน ที่สามารถทำได้หลังเลิกงาน ตามปกติแล้วถ้าใครทำงานประจำแล้ว ก็อาจจะไม่ได้เป็นเจ้าของธุรกิจ หรือถ้าใครเป็นเจ้าของธุรกิจแล้วก็ไม่คิดจะมาทำงานประจำ และสำหรับพนังงานประจำบางคนก็มีคำถามในใจว่า จะลาออกเมื่อไหร่ดี? เพราะอยากมีธุรกิจเป็นของตัวเองซะเหลือเกิน อยากเป็นเจ้านายตัวเอง อยากเก็บเกี่ยวผลผลิตที่ตัวเองปลูกมันขึ้นมา เราจึงรวบร
อารมณ์ ความคิด และความเชื่อเกี่ยวกับเรื่องเงิน อารมณ์ ความคิด และความเชื่อเกี่ยวกับเรื่องเงิน เชื่อไหมคะ ว่าความเครียดทางการเงินในเชิงลบ ส่งผลกระทบต่อการทำงานเป็นอันดับต้น ๆ เลย ทั้งนี้จากการวิจัยล่าสุดจาก Willis Towers Watson แสดงให้เห็นว่า 59% ของพนักงานจะรู้สึกเครียดในที่ทำงานเนื่องจากความกังวลเรื่องเงิน ดังนั้น วันนี้ MoneyGuru.co.th จึงนำบทความเกี่ยวกับการตรวจสอบด้านอารมณ์ ความคิด และ
กรุงเทพโพลล์ เผยชาวบ้านมั่นใจ คสช. ปฏิรูปสำเร็จ ชี้ 3 ปีชาติพัฒนาเล็กน้อย หวังเคร่งใช้ กม. กรุงเทพโพลล์ เผยชาวบ้านมั่นใจ คสช. ปฏิรูปสำเร็จ ชี้ 3 ปีชาติพัฒนาเล็กน้อย หวังเคร่งใช้ กม. กรุงเทพโพลล์ เผยชาวบ้าน 40.9% ชี้ 3 ปี คสช.ประเทศพัฒนาขึ้นเล็กน้อย 50.1% หวังปฏิรูปบังคับใช้กฎหมายเคร่งครัด เป็นธรรม 56.4%มั่นใจจะทำสำเร็จ วันนี้ (27 พ.ค.) กรุงเทพโพลล์ ศูนย์วิจัยมหาวิทยาลัยกรุงเทพ ได้ดำเนินการสำรวจความคิดเห็นประชาชน เรื่อง ก้าวเข้าสู่ปีที่ 4 ของคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) โ
.
Close