ค้นหาข่าว

กองทุน TPRIME REIT อสังหาฯ ใจกลางอโศกและชิดลม

FONT SIZE:

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) หรือในอดีตรู้จักกันในนามของ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ได้กลับมาสร้างความตื่นเต้นอีกครั้งกับการนำเอาอสังหาริมทรัพย์ชั้นในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District) เข้ามาจัดตั้งเป็น REIT ประกอบไปด้วย 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ Exchange Tower – Freehold อาคารสำนักงานและพื้นที่เช่าเพื่อการพาณิชย์ตั้งอยู่ในพื้นที่บริเวณศูนย์กลางเขตธุรกิจ ณ สี่แยกอโศกสุขุมวิท และโครงการ Mercury Tower – Leasehold อาคารสำนักงานและพื้นที่เช่าเพื่อการพาณิชย์ตั้งอยู่ในพื้นที่บริเวณศูนย์กลางเขตธุรกิจ ณ สี่แยกชิดลม แค่เห็นทรัพย์สองชิ้นนี้กับทำเลที่สุดยอดระดับนี้หลายท่านคมจะเริ่มสนใจขึ้นมาบ้าง เรามาดูกันว่ากอง REIT กองนี้จะน่าสนใจอย่างไร

รายละเอียดทรัพย์สิน

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

1. โครงการเมอร์คิวรี่ ทาวเวอร์ (Mercury Tower)

  • ที่ตั้ง: 540 ถนนเพลินจิต แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร
  • ขนาดที่ดิน: 3 ไร่
  • ขนาดพื้นที่ใช้สอย (Gross Floor Area) : 52,882.00 ตารางเมตร
  • ขนาดพื้นที่ให้เช่า (Net Leasable Area) : 24,765.43 ตารางเมตร
  • ลักษณะอาคาร : เมอร์คิวรี่ ทาวเวอร์ เป็นอาคารที่ออกแบบก่อสร้างเพื่อใช้เป็นอาคารสำนักงานและเพื่อการพาณิชย์ 25 ชั้น มีชั้นใต้ดิน 6 ชั้น
  • กรรมสิทธิ์การถือครอง: สิทธิการเช่า (Leasehold)
  • ระยะเวลาการเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโครงการที่เหลืออยู่ : ประมาณ 19 ปี (ระยะเวลาการเช่าจะสิ้นสุดวันที่ 21 พฤศจิกายน 2578 ซึ่งเป็นระยะเวลาการเช่าที่รวมถึงสิทธิในการต่ออายุการเช่าเพิ่มเติมเป็นระยะเวลา 3 ปีแล้ว)
  • ลักษณะทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุน:
    • สิทธิการเช่าที่ดินและอาคารรวมถึงระบบสาธารณูปโภค พร้อมทั้งส่วนควบและสิทธิการเช่าในอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องกับเมอร์คิวรี่ ทาวเวอร์
    • กรรมสิทธิ์ในส่วนต่อเติมอาคารของโครงการเมอร์คิวรี่ ทาวเวอร์ รวมถึงงานระบบและอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้อง
    • สิทธิการใช้สะพานทางเชื่อมต่อรถไฟฟ้าระหว่างอาคารเมอร์คิวรี่ ทาวเวอร์กับสถานีรถไฟฟ้าชิดลม (ทั้งนี้ ผู้จัดการกองทรัสต์อยู่ระหว่างการเจรจากับบีทีเอส เพื่อดำเนินการโอนสิทธิใช้ทางเชื่อมต่อและหน้าที่ภายใต้สัญญาต่อเชื่อมพื้นที่ที่บางกอก ออฟฟิศ มีอยู่เดิมมายังกองทรัสต์ซึ่งต้องได้รับความยินยอมจากบีทีเอสก่อน)
  • มูลค่าที่จะเข้าไปลงทุน : ไม่เกิน 2,420 ล้านบาท

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

2. โครงการเอ็กเชน ทาวเวอร์ (Exchange Tower)

  • ที่ตั้ง: 388 ถนนสุขุมวิท เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร
  • ขนาดที่ดิน: มีเนื้อที่ดินตามเอกสารสิทธิรวม 4 ไร่ 1 งาน 61 ตารางวา
  • ขนาดพื้นที่ใช้สอย (Gross Floor Area) : 80,944.42 ตารางเมตร
  • ขนาดพื้นที่ให้เช่า (Net Leasable Area) : 42,887.82 ตารางเมตร
  • ลักษณะอาคาร : เอ็กเชน ทาวเวอร์เป็นอาคารที่ออกแบบก่อสร้างเพื่อใช้เป็นอาคารสำนักงานและเพื่อการพาณิชย์ 41 ชั้น มีชั้นใต้ดิน 3 ชั้น
  • กรรมสิทธิ์การถือครอง: เจ้าของกรรมสิทธิ์ (Freehold)
  • ลักษณะทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุน:
    • กรรมสิทธิ์ของที่ดิน อาคารรวมถึงระบบสาธารณูปโภค พร้อมทั้งส่วนควบและกรรมสิทธิ์ในอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องกับโครงการเอ็กเชน ทาวเวอร์ ผ่านการถือหุ้นอย่างน้อยร้อยละ 99.99 ของหุ้นทั้งหมดในบริษัทเอ็กเชน ทาวเวอร์
    • สิทธิการใช้สะพานทางเชื่อมต่อรถไฟฟ้าระหว่างอาคารเอ็กเชน ทาวเวอร์กับสถานีรถไฟฟ้าอโศก ตามสัญญาที่บริษัทเอ็กเชน ทาวเวอร์ มีอยู่กับบริษัท เอ็กเชน คอนเนคชั่น ซึ่งเป็นผู้มีสิทธิใช้สะพานทางเชื่อมต่อรถไฟฟ้าดังกล่าวจากบีทีเอส
  • มูลค่าที่จะเข้าไปลงทุน : ไม่เกิน 4,800 ล้านบาท

วัตถุประสงค์ของการระดมทุน

สำหรับวัตถุประสงค์ของการระดมทุนในครั้งนี้ คือ เพื่อระดมทุนจากนักลงทุนจำนวนไม่เกิน 5,475 ล้านบาท และเงินจากการกู้ยืมเงินระยะยาว จำนวนรวมไม่เกิน 2,150 ล้านบาท (ระดมทุน+กู้ระยะยาว เท่ากับ 7,525 ล้านบาท) นำไปลงทุนโครงการทั้งสองมูลค่าทรัพย์สินรวมไม่เกิน 7,220 ล้านบาท สำหรับกอง REIT ตัวนี้มีการใช้แหล่งเงินทุนส่วนหนึ่งจากการกู้ยืมเงิน โดยกองทรัสต์จะเข้าทำสัญญาเงินกู้กับธนาคารพาณิชย์ สถาบันการเงิน บริษัทประกันภัย และ/หรือนิติบุคคลประเภทอื่นใดที่สามารถให้สินเชื่อ โดยวงเงินกู้ยืมแบ่งเป็น 3 ส่วนได้แก่

  • วงเงินกู้ที่ 1 จำนวนไม่เกิน 2,150 ล้านบาท เพื่อเป็นแหล่งเงินทุนส่วนหนึ่งในการลงทุนในทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรกและ/หรือเพื่อให้บริษัทเอ็กเชน ทาวเวอร์กู้ยืมหรือเพื่อให้กองทรัสต์เข้ารับภาระหนี้เงินกู้ที่บริษัทเอ็กเชน ทาวเวอร์มีอยู่เดิมในฐานะผู้ให้กู้
  • วงเงินกู้ที่ 2 จำนวนไม่เกิน 110 ล้านบาท เพื่อใช้สนับสนุนการซ่อมบารุงและปรับปรุงทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรกและ/หรือบริษัทเอ็กเชน ทาวเวอร์ (ทั้งนี้รวมถึงกรณีให้บริษัทเอ็กเชน ทาวเวอร์ กู้ยืมเพื่อใช้สนับสนุนการซ่อมบำรุงและปรับปรุงทรัพย์สินของบริษัทเอ็กเชน ทาวเวอร์) และเพื่อใช้สนับสนุนการดำเนินงานและบริหารทรัพย์สินของกองทรัสต์และ/หรือบริษัทเอ็กเชน ทาวเวอร์
  • วงเงินกู้ที่ 3 จำนวนไม่เกิน 20 ล้านบาท เพื่อค้ำประกันการใช้สาธารณูปโภค และมีหลักประกันการกู้ยืมภายใต้สัญญาเงินกู้

ราคาประเมินมูลค่าสินทรัพย์

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

ศักยภาพสินทรัพย์ TPRIME REIT

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

อัตราการใช้บริการพื้นที่ของแต่ละโครงการ (Occupancy Rate) จะเห็นได้ว่าสินทรัพย์ทั้งสองประเภทนี้มีอัตราการใช้พื้นที่สูงถึงระดับมากกว่า 90% ถือว่าเป็นตัวเลขที่สูงมากอย่างน้อยก็เป็นเครื่องพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์ทั้งสองยังอยู่ในความต้องการของตลาด จนแทบจะไม่มีพื้นที่ว่างเหลือให้สำหรับคนเช่าอื่น ด้วยปัจจัยด้านทำเลที่ดีจริง ๆ การออกแบบตัวอาคารที่เหมาะและตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการเช่าจนทำให้อัตราการเช่าทรัพย์สินทั้งสองเต็มตลอดเวลา

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

ผลการดำเนินงานโครงการเมอร์คิวรี่ ทาวเวอร์ จะเห็นว่า ในช่วงที่ผ่านมาสร้างรายได้สูงถึง 301.9 ล้านบาท ภายใต้ Occupancy Rate96.66% และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าอย่างต่อเนื่องซึ่งปีก่อนหน้าเราไม่มีข้อมูลว่า Occupancy Rate เป็นเท่าไรซึ่งคาดการณ์ว่าช่วงนั้นน่าจะมี Occupancy Rate ต่ำกว่าช่วงปัจจุบันจนส่งผลให้รายได้ค่อนข้างต่ำเพียง 157.3 ล้านบาทเท่านั้น สำหรับปี 2559 ถ้าเราคำนวณ EBITDA Margin จะอยู่ที่ 55.3%

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

ผลการดำเนินงานโครงการเอ็กเชน ทาวเวอร์ จะเห็นว่า ในช่วงที่ผ่านมาสร้างรายได้สูงถึง 493.4ล้านบาท ภายใต้ Occupancy Rate99% และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าอย่างต่อเนื่องซึ่งปีก่อนหน้า และสามารถรักษาระดับ Occupancy Rate ให้อยู่ในระดับที่คงที่ได้ สำหรับปี 2559 ถ้าเราคำนวณ EBITDA Margin สูงถึง71% และมี Net Profit Margin 40%

ผลตอบแทนการลงทุน TPRIME REIT

หากพิจารณากรณีไม่มีเงินกู้ยืม ประมาณการอัตราประโยชน์ตอบแทนในปีแรก (ไม่รวมผลตอบแทนจากเงินลดทุน) ที่ผู้ลงทุนจะได้รับจากการลงทุนในกองทรัสต์ซึ่งประกอบด้วยทรัพย์สินที่ลงทุนในรูปแบบกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า (เมื่อกองทรัสต์ลงทุนในทรัพย์สินหลักที่ลงทุนครั้งแรกที่ราคาสูงสุด 7,220 ล้านบาท) อยู่ที่ 5.17%

หากพิจารณาในกรณีมีการกู้ยืมเงิน ประมาณการอัตราประโยชน์ตอบแทนในปีแรก (ไม่รวมผลตอบแทนจากเงินลดทุน) ของกองทรัสต์จะเท่ากับ6.102% แม้ว่าจะสูงกว่ากรณีที่ไม่มีการกู้ยืมเงินแต่ผู้ลงทุนจะมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นจากการกู้ยืมเงินของกองทรัสต์ด้วยเช่นกัน

ทั้งหมดนี้คือข้อมูลที่ TerraBKK Research ได้รวบรวมมาให้ผู้ที่สนใจหรืออยากลงทุนในกอง REIT โดยเฉพาะล่าสุดกอง TPRIME REIT ถือเป็นอีกหนึ่งกองที่มีความน่าสนใจ หากต้องการอ่านข้อมูลอย่างละเอียดฉบับเต็มสามารถอ่านได้ในเว็บไซต์ของทาง ก.ล.ต. (คลิ๊กที่นี่) - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก

แสดงความคิดเห็น
ติดตามข่าวด่วน บทความอสังหาฯ การลงทุนบน Facebook คลิ๊กที่นี่

Recommended


บ้านแนะนำจาก Terra
ข่าวอื่นๆ ที่น่าสนใจ
Close