นับตั้งแต่ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ปี 2556 ได้ถูกกำหนดให้เป็นผังที่ไม่มีวันหมดอายุ ก็ยังไม่ได้เห็นความเคลื่อนไหวและแนวโน้มของการปรับผังที่เปลี่ยนไปมากเท่าไรนัก ล่าสุด TerraBKK Research ได้ทราบมาว่าสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร ได้มีแนวคิดของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ในการทำให้กรุงเทพฯ เป็น เมืองกระชับ (Compact City) ที่เน้นการสนับสนุนอาคารพาณิชย์และอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ อาคารที่อยู่อาศัยแนวดิ่ง ซึ่งจะมุ่งเน้นให้เกิดการพัฒนาเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในและชั้นกลาง เท่านั้น เช่นในพื้นที่ สีลม สาทร และมักกะสัน โดยสำนักผังเมืองได้ออกแบบเครื่องมือที่ใช้ในการควบคุมเพื่อให้เป็นไปตามแนวคิดนี้คือ มาตรการทางผังเมือง ซึ่ง TerraBKK Research ได้นำเสนอไว้ในบทความ “มาตรการทาง ผังเมือง รู้ไว้ ได้เปรียบ”

ต่อเนื่องจากบทความก่อนหน้านี้ TerraBKK จะขอพาไปเจาะลึกถึงรายละเอียดในแต่ละมาตรการ ว่ามีข้อกำหนดและการบังคับใช้อย่างไร โดยในครั้งนี้จะนำเสนอมาตรการแรกคือ มาตรการควบคุม หรือมาตรการเชิงลบ (Negative Measures) ซึ่งเป็นมาตรการที่ใช้เพื่อควบคุมการพัฒนาจากภาคเอกชน มีทั้งหมด 9 ข้อ ดังนี้ 1. การควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Land use control) หรือที่จะคุ้นเคยกันอย่างดีในรูปแบบของผังสี ที่กำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทต่างๆ โดยกำหนดเป็นโซนหรือย่าน เช่น ย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง), ย่านพัฒนาที่อยู่อาศัย (สีน้ำตาล), ย่านพาณิชยกรรม (สีแดง) เป็นต้น ซึ่งเป็นไปเพื่อให้แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคต (Future Land Use Plan) เป็นไปตามนโยบายการพัฒนาที่กำหนดไว้ในผังเมืองรวม โดยการควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินประกอบด้วยมาตรการ 2 ลักษณะคือ

  • มาตรการควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน - ระบุถึงกิจกรรมการใช้ประโยชน์ที่ดินที่อาจก่อให้เกิดผลกระทบหรืออาจได้รับผลกระทบจากกิจกรรมการใช้ประโยชน์ที่ดินหลัก ในย่านการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภท เช่น ย่านที่อยู่อาศัย ย่านพาณิชยกรรม ย่านอุตสาหกรรม และย่านเกษตรกรรม
  • มาตรการควบคุมความหนาแน่น - การใช้ประโยชน์ที่ดินในแต่ละประเภทจะประกอบด้วยมาตรการความหน่แน่นต่างๆ เช่น การควบคุมอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio หรือ FAR), อัตราส่วนพื้นที่ปกคลุมอาคาร (Building Coverage Ratio หรือ BCR), อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่ออาคารรวม (Open Space Ratio หรือ OSR) , การควบคุมความหนาแน่นของมวลอาคาร (Bulk Control), ระยะถอยร่นของอาคาร (Building set back), ความสูงของอาคาร (Building height), ขนาดต่ำสุดของแปลงที่ดิน (Minimum lot size) และอัตราส่วนพื้นที่ทางชีวภาพ Biotope area ratio (BAR) ซึ่งมาตรการเหล่านี้จะเป็นตัวกำหนดว่าในที่ดินแปลงหนึ่งที่อยู่ในพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภท จะสามารถสร้างอาคารเนื้อที่เท่าไร

2. การควบคุมการจัดสรรที่ดิน (Land subdivision control) - สำหรับที่ดินแปลงใหญ่ที่ต้องการแบ่งย่อย โดยจะควบคุมความกว้างและขนาดพื้นที่ต่ำสุดของแปลงที่ดิน, การควบคุมมาตรฐานของถนน, การควบคุมมาตรฐานสาธารณูปโภค และการควบคุมมาตรฐานสาธารณูปการ 3. การควบคุมอาคาร (Building control) - ใช้ควบคุมองค์ประกอบของอาคารทั้งขนาด รูปทรง ความสูง ตำแหน่ง ระยะห่างระหว่างอาคาร พื้นที่โล่งว่าง เป็นต้น โดยมีมาตรการควบคุมแนวอาคาร, มาตรการควบคุมช่องเปิดท้องฟ้า, มาตรการควบคุมขนาดของมวลอาคาร, การควบคุมรูปแบบด้านหน้าอาคาร, การควบคุมสีและวัสดุอาคาร การใช้บังคับมาตรการจะเกิดขึ้นเมื่อมีการยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคาร โดยเจ้าหน้าที่ภาครัฐจะทำหน้าที่ตรวจสอบรายละเอียดข้อเสนอโครงการว่าเป็นไปตามระเบียบข้อบังคับในการควบคุมอาคารด้านต่างๆ หรือไม่ 4. การยกเว้นพิเศษ (Special Exceptions) - การยกเว้นพิเศษจะเป็นไปเพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นของการบังคับใช้มากขึ้น การยกเว้นในที่นี้ ได้แก่  การยกเว้นการใช้บังคับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและการอนุญาตการใช้ประโยชน์ที่ดินพิเศษ โดยเงื่อนไขนั้นจะต้องผ่านทางหน่วยงานที่ดูแลพื้นที่อยู่ 5. การควบคุมเขตพื้นที่ซ้อนทับ (Overlay zoning) - เป็นการเพิ่มรายละเอียดจากข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีอยู่เดิม แต่เพิ่มรายละเอียดให้เฉพาะเจาะจงมากขึ้นโดยมีกระบวนการการกำหนดเขตพื้นที่ซ้อนทับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินอยู่ 3 ขั้นตอน คือ 1.กำหนดวัตถุประสงค์ของเขตพื้นที่ซ้อนทับที่ชัดเจน เฉพาะเจาะจง และสอดคล้องกับผังเมืองรวม 2.ระบุตำแหน่งที่ตั้งและขอบเขตพื้นที่ของเขตพื้นที่ซ้อนทับ 3.กำหนดรายละเอียดของกฎเกณฑ์และข้อกำหนดที่เฉพาะเจาะจงสำหรับเขตพื้นที่ซ้อนทับนั้น 6. ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบเน้นผลลัพธ์ (Performance zoning) - เป็นการจัดทำเกณฑ์ประเมินพื้นที่โดยภาครัฐ เพื่อดูว่าในพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินนั้นๆ สามารถทำกิจกรรมอื่นๆนอกเหนือจากที่กำหนดได้หรือไม่ ยกตัวอย่างเช่น ในพื้นที่อยู่อาศัย (สีเหลือง) หลังจากได้จัดทำเกณฑ์การประเมินพื้นที่ ผลลัพธ์ออกมาว่าสามารถปลูกสร้างอาคารพาณิชยกรรมขนาดใหญ่ (สีแดง) ในพื้นที่ได้ เป็นต้น โดยการประเมินพื้นที่นี้เรียกว่า Point rating system 7. การจัดทำแผนผังโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned unit development) - เป็นแนวคิดการควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน ระบบโครงสร้างพื้นฐาน และอาคารภายในโซนให้เป็นระเบียบ ซึ่งในกลุ่มอาคารหรือพื้นที่ที่มีการจัดทำแผนผังโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ จะมีข้อกำหนด กฎเกณฑ์ เพิ่มขึ้นมาใหม่จากข้อกำหนดในการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบเดิม เช่น ในพื้นที่มีทั้งอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ อาคารที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ แผนผังโครงการก็จะเป็นการรวมแปลงที่ดินให้เกิดการดูแลร่วม และจัดการปันผลประโยชน์ของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอย่างเท่าเทียมกัน โดยมาตรการนี้จะเกิดขึ้นได้ในเขตผังเมืองรวม 8. การควบคุมการจอดรถยนต์ (Parking control) - เป็นมาตรการเพื่อส่งเสริมให้เกิดการใช้ระบบขนส่งมวลชน และลดปัญหาจราจรในเมือง โดยมีทั้งสำหรับการจอดรถยนต์นอกถนน (Off-street parking) เช่น มาตรการยกเลิกหรือลดระดับเกณฑ์ขั้นต่ำสำหรับที่จอดรถในอาคารสร้างใหม่ ค่าธรรมเนียมทดเทียนการจัดหาพื้นที่จอดรถสำหรับอาคาร กำหนดเขตผลประโยชน์จากค่าจอดรถ เงินสดแลกพื้นที่จอดรถ เกณฑ์ขั้นสูงสำหรับที่จอดรถในเขตธุรกิจกลางเมือง การแสดงหลักฐานว่ามีพื้นที่จอดรถก่อนการซื้อรถ เป็นต้น และมาตรการการจอดรถยนต์บนถนน (On-street parking) ได้แก่ การประสานนโยบายและมาตรการจอดรถบนถนนและนอกถนน การเก็บค่าธรรมเนียมจอดรถบนถนน และการใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่เพื่ออำนวยความสะดวกในการจ่ายค่าธรรมเนียม 9. ประมวลระเบียบและมาตรฐานการพัฒนา (Unified development codes) - เป็นเรื่องที่ดำเนินการโดยภาครัฐ โดยขั้นตอนแรกคือการทบทวนกฎ ระเบียบ และข้อบังคับทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการควบคุมและส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดิน รวมไปถึงแนวทางและมาตรฐาน การออกแบบด้านต่างๆ ขั้นตอนต่อมาเป็นการวิเคราะห์ข้อดีข้อด้อยของแต่ละมาตรการและเครื่องมือที่มีอยู่ ขั้นตอนที่ 3 เป็นการร่างประมวลกฎ ระเบียบ และข้อบังคับการพัฒนาขึ้นใหม่ ทั้งหมดดังกล่าวเป็นเพียงรายละเอียดจาก 1 ใน 4 มาตรการทางผังเมืองรวมเท่านั้น ซึ่งจะเห็นได้ว่าในผังเมืองรวมหนึ่งผังนั้น ประกอบไปด้วยเนื้อหายิบย่อยมากมาย ปัญหาจากความไม่เข้าใจคือ ไม่สามารถติดตามและวางแผนการพัฒนาได้อย่างคล่องตัว ดังนั้นก่อนที่ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่จะคลอดออกมา TerraBKK Research จะนำเนื้อหาในด้านผังเมืองที่น่าสนใจและเห็นว่าส่งผลโดยตรงต่อแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาให้ติดตามกันต่อไป -- เทอร์ร่า บีเคเค

ขอบคุณข้อมูลจาก : สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก