จากบทความเรื่อง ผังเมือง ที่ TerraBKK Research ได้นำเสนอทั้งเรื่องความเข้าใจเบื้องต้นของ ผังเมือง ภาพรวมของมาตรการทาง ผังเมือง ทั้ง 4 มาตรการอย่างคร่าวๆ และนำเสนอมาตรการควบคุม หรือ มาตรการเชิงลบ (Negative Measures) ไปแล้ว และในบทความนี้จะนำเสนอเรื่อง มาตรการทางผังเมืองลำดับที่สอง นั่นคือ มาตรการดำเนินโครงการพัฒนา หรือ มาตรการเชิงบวก (Positive Measures) ซึ่งเป็นมาตรการเพื่อส่งเสริมการพัฒนาของภาคเอกชน ที่ดำเนินการโดยภาครัฐหรือร่วมมือกับภาคเอกชน

เนื่องจากผังเมืองนั้นมีหน้าที่ในการชี้นำทิศทางการพัฒนาของเมือง โดยจะต้องครอบคลุมการพัฒนาในทุกมิติ ซึ่งหากจะดำเนินการให้สำเร็จจึงจำเป็นต้องมีการสร้างหรือจัดหาโครงสร้างพื้นฐาน การคมนาคมขนส่ง สาธารณูปโภค ซึ่งได้แก่ ไฟฟ้า ประปา การสื่อสารโทรคมนาคม การป้องกันน้ำท่วมและการระบายน้ำ การรวบรวมและบำบัดน้ำเสีย และการจัดเก็บและกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล ฯลฯ และสาธารณูปการ ซึ่งได้แก่ การศึกษา การแพทย์และสาธารณสุข การนันทนาการ การศาสนา และการบริหารปกครอง ฯลฯ โดยมาตรการนี้เป็น การชี้นำการพัฒนาของภาคเอกชน (Infrastructure-led development)  โดยกลไกการดำเนินการนั้นอาจเป็นการบันทึกข้อตกลงและความร่วมมือระหว่างหน่วยงาน (Memorandum of Understanding หรือ MOU), การตั้งคณะทำงานสำหรับโครงการพัฒนาเมือง (Urban development task force) ซึ่งในเมืองไทยตอนนี้ก็ได้มีความร่วมมือกจากภาคเอกชนในก่อร่วมกันก่อตั้งบริษัทพัฒนาเมือง อย่าง บริษัทพัฒนาเมืองจากจังหวัดขอนแก่น KKTT และบริษัทพัฒนาเมืองจากจังหวัดภูเก็ต ซึ่งได้เป็นต้นแบบของบริษัทพัฒนาเมืองให้กับจังหวัดอื่นๆ อีกทั้งยังมีกลไกโดยให้เอกชนเป็นผู้ดำเนินการและรัฐเป็นผู้จัดจ้าง หรือการสร้างการเป็นหุ้นส่วนระหว่างภาครัฐและเอกชน (Public-private partnerships หรือ PPP) เป็นต้น โดยมาตรการดำเินินโครงการพัฒนาหรือมาตรการเชิงบวก ประกอบไปด้วย 4 ข้อ ได้แก่

1. การจัดทำแผนงบประมาณโครงสร้างพื้นฐาน (Capital improvement program) - การจัดทำแผนงบประมาณโครงสร้างพื้นฐานต้องจะมีความสอดคล้องกับการจัดทำงบประมาณ ทั้งในระยะสั้นและระยะกลาง มีรายละเอียดเกี่ยวกับช่วงเวลา ตำแหน่งที่ตั้ง และแหล่งที่มาของงบประมาณ แผนการลงทุนนี้ครอบคลุมโครงสร้างพื้นฐานด้านกายภาพ  กำหนดเวลาของการลงทุน การประมาณต้นทุนโครงการและแหล่งเงินทุน แผนการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเป็นเครื่องมือสำคัญในการนำผังเมืองรวมและแผนยุทธศาสตร์ต่างๆ ของเมืองไปสู่การปฏิบัติ โดยมีวัตถุประสงค์และประโยชน์ คือ สร้างความเชื่อมโยงและสอดคล้องกันระหว่างโครงการพัฒนาต่างๆ ในเมือง, บำรุงรักษาและการซ่อมแซมโครงสร้างพื้นฐานให้เกิดขึ้นในเวลาที่เหมาะสมและทันท่วงที, เพิ่มความมั่นใจให้กับประชาชน ผู้ประกอบการ และนักพัฒนาที่ดินเกี่ยวกับตำแหน่งที่ตั้งและกรอบเวลาของการจัดเตรียมโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ, วิเคราะห์และระบุทางเลือกในการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่ประหยัดและเหมาะสมที่สุด, เปิดโอกาสให้ประชาชนเข้ามามีส่วนร่วมในกระบวนการจัดทำงบประมาณและการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ, ลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นและสิ้นเปลืองอันเนื่องมาจากการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่ ไม่เหมาะสมเพราะไม่ได้วางแผนไว้ก่อน, หลีกเลี่ยงการเพิ่มอัตราการเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ และการกู้ยืมเงินเพื่อนำมาใช้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานใหม่, สร้างความสมดุลระหว่างขีดความสามารถด้านการเงินของท้องถิ่นกับความต้องการ ในการพัฒนาที่ดินของภาคเอกชน

2. การสงวนสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับโครงสร้างพื้นฐานในอนาคต (Land reservation) - การสงวนสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินคือการกันพื้นที่บางส่วนเพื่อรอการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานหรือการพัฒนาอื่นๆตามแผนนโยบาย โดยเฉพาะโครงการถนน โครงการสาธารณูปโภค และโครงการสาธารณูปการ ซึ่งจะเป็นไปตามแผนงบประมาณโครงสร้างพื้นฐาน และสามารถทำได้โดยอำนาจตามกฎหมาย ได้แก่ การจัดทำแผนผังทางการ (Official Map) หรือการจัดทำเป็นแผนผังรังวัดถนน (Mapped Street)

3. การกำหนดระดับการบริการสาธารณะขั้นพื้นฐานและการบริหารความสอดคล้องของบริการพื้นฐาน (Adequate public facilities and concurrency management) - เป็นการออกข้อบัญญัติเพื่ออนุญาตเจ้าของโครงการในกรณีที่การพัฒนานั้น จำเป็นที่จะต้องมีการจัดเตรียมการพัฒนาสาธารณูปโภคหรือสาธารณูปการในระดับที่เพียงพอกับประชาชนในพื้นที่โครงการใหม่ ยกตัวอย่างเช่น โรงเรียนซึ่งจัดอยู่ในสาธารณูปการ หากต้องการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ การพิจารณาระยะทางระหว่างบ้านและโรงเรียน (พื้นที่สาธารณูปการและพื้นที่โครงการใหม่) อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสมหรือไม่ เป็นต้น การกำหนดระดับการบริการสาธารณะขั้นพื้นฐานมีเงื่อนไขสำคัญคือ การดำเนินการตามมาตรฐานที่ได้ตั้งไว้อย่างเคร่งครัด

4. ผังโครงการพิเศษ (Special project plan) - ผังโครงการพิเศษคือเครื่องมือที่ใช้ในการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งจะถูกกำหนดให้อยู่ในเขต ผังเมือง รวม และมีลำดับขั้นตอนของการดำเนินโครงการที่ชัดเจน ซึ่งจะสามารถทำให้เกิดขึ้นจริงได้ในแผนนโยบายของผังเมืองรวม และจะระบุรายละเอียดการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน มีข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน การควบคุมประเภทและความหนาแน่นของการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมทุกประการ -- เทอร์ร่า บีเคเค

ขอบคุณข้อมูลจาก : สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก