ค้นหาข่าว

พื้นที่สาธารณะ เปลี่ยน เมือง

FONT SIZE:

หลายต่อหลายครั้งทึ่ พื้นที่สาธารณะ ในเมือง (Public Space) พิสูจน์ให้เห็นว่าสามารถเยียวยาและสร้างคุณค่าให้กับเมืองและประชากรในเมืองอย่างดีเยี่ยม เราได้เห็นบทความหนึ่งในเฟซบุ้คเพจ https://www.facebook.com/marketingeverythingbook ได้พูดถึง TED Talks ของ Amanda Burden ซึ่งเป็น City Chief Planner หรือนักผังเมือง ของมหานครนิวยอร์ก โดยเธอเชื่อว่าพื้นที่สาธารณะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างเมืองชั้นยอด ในที่นี้คือ The High Line

ภาพจาก : http://www.bbc.com/news/

The High Line แห่งมหานครนิวยอร์กถือเป็น พื้นที่สาธารณะ ต้นแบบที่นักออกแบบเมืองทั่วโลกนั้นต้องเคยเห็นผ่านมา โดยเกิดจากรางรถไฟเก่าที่ก่อตั้งเมื่อปี 1847 ถึงแม้โครงสร้างและระบบรางจะไม่ได้เสียหายและยังใช้งานได้อยู่ แต่ภายหลังจากยกเลิกเส้นทางเดินรถก็มีความทรุดโทรมจากวต้นไม้ที่ขึ้นรถเต็มไปหมด จนทำให้รางรถไฟเก่าสายนี้ถูกเรียกว่า Death Avenue ในช่วงปี 1980 ส่งผลให้ในปี 2001นายกเทศมนตรีนิวยอร์กในขณะนั้น Rudy Giuliani ได้ลงนามคำสั่งรื้อถอนรางรถไฟสายนี้

 

ภาพจาก : http://untappedcities.com/

คนกลุ่มหนึ่งเห็นว่าเป็นเรื่องน่าเสียดายที่จะรื้อถอนรางรถไฟไปเสียดื้อๆ เพราะตลอดเส้นทางมีดอกไม้ป่าและพืชพรรณอื่นๆเจริญงอกงามขึ้นที่นี่ จนเกิดการก่อตั้งกลุ่ม Friends of the High Line องค์กรไม่แสวงหากำไรที่มีจุดประสงค์การก่อตั้งเพื่อให้รางรถไฟเก่าสายนี้เป็น พื้นที่สาธารณะ ต่อมาในยุคของนายกเทศมนตรี Michael Bloomberg ก็ได้มีการอนุมัติงบประมาณ 50 ล้านเหรียญดอลลาร์สำหรับการพัฒนารางรถไฟสายนี้ แน่นอนว่าผู้ที่ได้รับหน้าที่ในขณะนั้นในฐานะนักผังเมืองก็คือ Amanda Burden ภายใต้โจทย์ฺจากนายกเทศมนตรีที่ว่า

“นิวยอร์กจะโตจากเมืองที่มีประชากร 8 ล้านคนเป็น 9 ล้านคน.. แล้วจะเอาคนอีกหนึ่งล้านคนไปไว้ที่ไหนดี?”

ภาพจาก : http://www.thehighline.org/

การจัด Zoning หรือแบ่งกลุ่มประเภทพื้นที่คือหลักการเบื้องต้นที่นักผังเมืองทั่วโลกนั้นเอามาใช้ในการวางแผนการพัฒนาเมือง แต่กุญแจสำคัญคือความคิดเห็นของประชากรในเมืองที่จะต้องมาส่วนร่วมและเห็นด้วยกับการจัดโซนนิ่งต่างๆ เราจะเห็นว่าในประเทศเรา เมื่อมีการวางผังเมืองแต่ละครั้งจะมีการเปิดรับฟังความคิดเห็นของประชาชน ซึ่งจะจัดอย่างน้อย 3 ครั้งต่อการวางผังเมืองแต่ละที่ แต่คนส่วนใหญ่จะไม่ทราบกระบวนการดังกล่าว หรือถึงแม้จะมีการเปิดรับฟังความคิดเห็นครั้งสุดท้ายก่อนประกาศใช้ผัง ซึ่งจะปิดประกาศไว้ที่หน่วยงานรัฐ เช่น ที่ว่าการอำเภอหรือเทศบาล

สิ่งที่ Amanda ทำคือการพยายามเข้าไปทำความรู้จักชุมชนภายในพื้นที่ เข้าถึง DNA และเรื่องราวของแต่ละบล็อคแต่ละถนนในเมือง โดยเวลาผ่านไป 12 ปี Amanda และทีมงานได้เปลี่ยนแปลงโซนนิ่งชุมชนได้ถึง 124 ชุมชน จำนวน 12,500 บล็อค ซึ่งคิดเป็น 40% ของมหานครนิวยอร์ก และสามารถทำให้ 90% ของตึกทั้งหมดที่สร้างใหม่ในนิวยอร์ก (ซึ่งมีผลมาจากการจัดโซนนิ่งที่ประกาศใช้) สามารถเดินเข้าถึงขนส่งสาธารณะได้ภายใน 10 นาที

เอาล่ะ หลังจากรู้ถึงหลักการทำงานของส่วนผังเมืองแล้ว เรากลับมาที่เรื่องของ the High Line กันต่อ อ่านมาถึงตรงนี้อาจเกิดคำถามขึ้นมาว่า แล้วการจัดโซนนิ่งกับการจัด พื้นที่สาธารณะ ของเมืองนั้นแท้จริงแล้วมีความสัมพันธ์กันอย่างไรกันแน่?

the High Line เป็นพื้นที่สาธารณะที่สามารถดึงดูดคนเข้าชมได้เกือบ 6 ล้านคนต่อปี เห็น traffic ขนาดนี้แล้วหลายคนอาจจะเริ่มมองเห็นสัญญาญของการพัฒนาบางอย่างขึ้นมา แน่นอนว่าคนจำนวนหกล้านคนต่อปีนั้นย่อมไม่ได้มาเดินผ่านอย่างเดียวแต่เข้ามาใช้ประโยชน์ด้วย โดยตัว the High Line เองมีการจัดวางองค์ประกอบภายใน ดังนี้

การแบ่งกิจกรรมใน the High Line เน้นไปที่การเข้าถึงและเชื่อมต่อกับสถานที่อื่นๆในเมือง หลักง่ายๆก็คือทำอย่างไรก็ได้ ซึ่งมาจากแนวคิดที่ว่า พื้นที่สาธารณะ คือพื้นที่ที่ผู้คนรู้สึกว่าได้รับการต้อนรับ ดึงดูดใจ และไม่แปลกแยก ทำให้กิจกรรมภายใน the High Line นั้นค่อนข้างเปิดกว้างและไม่อัดแน่นจนเกินไป ซึ่งไอไลท์ของ the High Line ก็คือการจัดแสดงผลงานศิลปะ (เนื่องจากนิวยอร์กเป็นเมืองที่มีศิลปินอยู่ในทุกมุมถนน) และพื้นที่สีเขียวตลอดทาง โดยพื้นที่สีเขียวเหล่านั้นมีจะตารางเวลาของการเบ่งบานของดอกไม้นานาพันธุ์หมุนเวียนกันไปตลอดทั้งปี สิ่งนี้คือการดึงดูดผู้คนรอบนอกที่ไม่ใช่เฉพาะแค่ภายในชุมชนเท่านั้นเข้ามา

แต่ the High Line ก็ยังเป็น Public Space ไม่ใช่ Commercial ถามว่าทำไม?

แน่นอนว่าการเกิดพื้นที่พาณิชยกรรมเพิ่มขึ้นมาในเมืองที่มีแต่ร้านค้าแต่ขาดแคลนพื้นที่สาธารณะนั้น น่าจะไม่ใช่ทางออกที่ดีที่สุด พื้นที่เชิงพาณิชย์ใน the High Line จึงมีแค่ร้านอาหารและเครื่องดื่มเท่านั้น เพราะ Amanda เชื่อว่าบทบาทการใช้พื้นที่ระหว่าง “ห้าง” กับ “พื้นที่สาธารณะ” นั้นต่างกันมาก แต่พื้นที่สาธารณะจะสร้างชีวิตชีวาให้กับเมือง สำคัญอย่างเดียวคือการไม่ปล่อยให้มัน “ตาย” ไปเสียก่อน พื้นที่ใกล้เคียง the High Line จึงถูกวางให้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่ เพราะจะมีประโยชน์อะไร? หากการเข้าถึง พื้นที่สาธารณะ จะต้องผ่าน “ห้าง” และสถานที่ต่างๆ กว่าจะถึง

ในปี 2010 Paul Pariser รองประธาณบริหารของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ Taconic Investment Partners คาดการณ์ว่าราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ติด the High Line ที่ในตอนนั้นมีราคาอยู่ที่ 200 เหรียญต่อตารางฟุต (2,200 เหรียญต่อตารางเมตร หรือ 72,600 บาทต่อตารางเมตร) จะสามารถขึ้นถึง 400 เหรียญต่อตารางฟุต (4,400 เหรียญต่อตารางเมตร หรือ 145,200 บาทต่อตารางเมตร) แต่ในปี 2017 ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ติด the High Line นั้นมีราคาซื้อขาย คอนโดมิเนียมมือสองอยู่ที่ประมาณ 400,00 - 800,000 บาทต่อตารางเมตร โดยราคาขายรวมสำหรับห้องขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำอยู่ที่ประมาณ 500,000 – 800,000 แสนเหรียญ หรือประมาณ 16 – 26 ล้านบาท สำหรับอพาร์ตเม้นท์ปล่อยเช่านั้น ราคาอพาร์ตเม้นท์เฉลี่ยประมาณ 3,000 – 4,000 เหรียญต่อเดือน (99,000 – 132,000 บาทต่อเดือน)

ภาพจาก : https://www.zillow.com/

การฟื้นฟูและพัฒนา the High Line และการจัดโซนนิ่งใหม่ในย่าน กระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์รอบ the High Line เนื่องจากทั้งดีเวลลอปเปอร์และสถาิปนิกชั้นนำของโลก อย่าง Rafael Vinoly, Isay Weinfeld และ Zaha Hadid ได้สร้างมูลค่ามหาศาลให้กับพื้นที่ และยังคงมีโครงการใหม่ๆที่เตรียมเปิดตัวอยู่ตลอดแนว ทำให้นิวยอร์กมีทั้งพื้นที่สาธารณะ, สถานที่ท่องเที่ยว, พื้นที่สีเขียว และพื้นที่แสดงงานศิลปะ กลมกลืนไปกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตขึ้นมากหลังจากยุคสูงสุดของนิวยอร์กเมื่อหลายปีที่ผ่านมา หัวใจสำคัญคือการรักษาพื้นที่สาธารณะให้ยัง “มีชีวิต” ไม่ใช่เพียงแค่พื้นที่เชิงสัญลักษณ์  - เทอร์ร่า บีเคเค

ภาพจาก : http://www.kuoni.co.uk/usa/new-york/new-york-high-line 

ภาพจาก : http://photo.andinadigital.com/

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก 

แสดงความคิดเห็น
ติดตามข่าวด่วน บทความอสังหาฯ การลงทุนบน Facebook คลิ๊กที่นี่

Recommended


บ้านแนะนำจาก Terra
ข่าวอื่นๆ ที่น่าสนใจ
Close