ค้นหาข่าว

ผังเมืองใหม่กรุงเทพฯ เอื้อ Mixed-use ให้เอกชน ?

FONT SIZE:

สิ่งที่น่าสนใจในปี 2560 นี้คือ การที่เราเริ่มมมองเห็นนักพัฒนารายใหญ่ๆ เริ่มกระโดดมาพัฒนา อสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use Real Estate) มากขึ้นโดย TerraBKK Research จะขอขยายความของคำว่า Mixed-use เพื่อให้เข้าใจได้อย่างง่ายก่อนว่าแท้จริงแล้วโครงการแบบ Mixed-use คืออะไร? แตกต่างกับอสังหาริมทรัพย์แบบอื่นอย่างไร? และเอื้อให้เกิดประโยชน์อะไรบ้าง?

อสังหาริมทรัพย์นั้น สามารถแบ่งประเภทแบบหนึ่งได้ 2 ประเภทใหญ่ๆ นั่นคือ สังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย (Residential RealEstate) เน้นการซื้อขาย และ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate) เพื่อการเช่า เช่น ศูนย์การค้า โรงงาน หรือสำนักงานให้เช่า เป็นต้น โดยโครงการ Mixed-use เป็นโครงการที่ผสมผสานทั้งการอยู่อาศัยและพาณิชยกรรม กล่าวคือ Mixed-use เป็นโครงการที่มีทั้ง ศูนย์การค้า สำนักงาน ความบันเทิง และที่อยู่อาศัย นั่นเอง ปัจจัยสำคัญที่การพัฒนาโครงการแบบ Mixed-use นั้น เริ่มเป็นที่สนใจสำหรับนักพัฒนารายใหญ่มากขึ้นถึงในระดับ Global Trend

เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรเมืองและมูลค่าที่ดินในเมืองจากอดีต ซึ่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์เพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง อาจไม่คุ้มค่าและไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้คุ้มค่าเต็มศักยภาพอีกต่อไป การพัฒนาโครงการแบบ Mixed-use จึงเป็นผลลัพธ์ที่ได้ออกมา ยกตัวอย่างเช่น โรงแรมดุสิตธานี เมื่อ 20 ปีก่อน ได้ FAR (การสร้างอาคารต่อขนาดที่ดิน) เท่ากับ 4:1 แต่ปัจจุบัน FAR เท่ากับ 12:1 ซึ่งหมายความว่าสามารถสร้างตึกได้สูงกว่าในอดีตถึง 3 เท่า ทำให้การลงทุนสร้างใหม่บนที่ดินเดิม สามารถใช้ที่ดินได้เต็มศักยภาพมากกว่ามาก อีกทั้งการพัฒนาแบบ Mixed-use นทำเล CBD ยังสามารถเรียก traffic ได้มากกว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งโดยเฉพาะ

เหตุที่เราหยิบยกเรื่องของโครงการ Mixed-use มาพูดถึงอีกครั้ง ก็เนื่องจาก โครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่ปรับปรุงครั้งสุดท้ายรั้งที่ 3 เมื่อวันที่ 16 พฤษภาคม 2556 โดยผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับนี้จะประกาศใช้ในปลายปี 2561 และมีผลบังคับใช้ในปี 2562 ซึ่งมีข้อกำหนดใหม่ๆที่เอื้อประโยชน์ต่อภาคเอกชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการแบบ Mixed-use มีอะไรบ้างไปดูกัน

  • เปิดทางให้เจ้าของที่ดินรายใหญ่สามารถปรบการก่อสร้างเพิ่มเติมขึ้นมาจากข้อกำหนดผังเมืองเดิมได้ เมื่อมีการลงทุนทางด้านสาธารณประโยชน์เชื่อมต่อกับการลงทุนของภาครัฐ โดยเจ้าของโครงการจะได้สิทธิ์ปรับเปลี่ยนสีผังเมืองการใช้ประโยชน์ที่ดินทุกประเภทกิจการ ภายในที่ดิน 1 แปลง
  • สามารถยกระดับที่ดินให้เป็นให้เป็นพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) ได้ 10% ของแปลงที่ดิน อีกทั้งยังสามารถปรับเป็นพื้นที่สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) ได้ เช่น สามารถพัฒนาที่ดินที่อยู่ในเขตสีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ให้เป็นคอนโดมิเนียมหรือตึกสูงได้ ทั้งนี้สิทธิ์ดังกล่าวสามารถครอบคลุมในพื้นที่สีเขียวหรือสีเขียวทแยงขาวได้เช่นเดียวกัน
  • ให้สิทธิ์เจ้าของโครงการสามารถยื่นคำขอเปิดระบบ UPD – Unit Plan Development โดยที่ดินสำหรับพื้นที่ชานเมืองจะต้องมีขนาดตั้งแต่ 100-200 ไร่ พื้นที่ชั้นกลาง 50 ไร่ และพื้นที่ชั้นใน 20 ไร่
  • เปิดให้เอกชนซื้อขายโอนสิทธิ์พื้นที่สร้างอาคารสูงในอากาผสได้ทุกพื้นที่ในโซนนิ่งเดียวกัน หรือ TDR (Transfer of Development Rights) โดย TDR ที่ได้รับ จะเป็นในรูปแบบของการพัฒนาอาคาร ที่สามารถเพิ่มชั้นความสูงอาคาร, จำนวนอาคาร, ความหนาแน่นของอาคารได้มากขึ้น โดยเจ้าของสิทธิหรือ Sending Areas ก็จะสามารถได้ประโยชน์ในด้านการควบคุมการหนาแน่นในพื้นที่ให้ลดลง เพื่อการอนุรักษ์รักษาสิ่งแวดล้อม, รักษาพื้นที่เกษตรกรรม, รักษาพื้นที่ทางประวัติศาสตร์หรือพื้นที่รองรับน้ำได้ โดยมีข้อจำกัดคือ ถึงแม้จะมีการซื้อขายหรือโอนสิทธิในการพัฒนา แต่โฉนดยังคงเป็นของเจ้าของที่ดินหรือเจ้าของ Sending Areas

ตัวอย่างเช่น : ที่ดินสองแปลง อยู่ในเขตพื้นที่ที่มีค่า FAR 10:1 โดยที่ดินแปลงแรกที่ใช้ประโยชน์ที่ดินเพียง 1 เท่า จะสามารถขายสิทธิการพัฒนาอีก 9 เท่า ให้กับที่ดินอีกแปลงได้ เป็นต้น

ซึ่งข้อกำหนดใหม่นี้ก็น่าจะจูงใจเอกชนหลายเจ้าใหญ่ๆที่มีแผนพัฒนาีที่ดินให้เป็นโครงการ Mixed-use ได้มากเลยทีเดียว โดยบทความของ ฐานเศรษฐกิจ ได้กล่าวว่า กรณีที่กลุ่มเซ็นทรัลจับมือกับกลุ่มดุสิตธานี รื้อทุบทิ้งโรงแรมเดิมสร้างมิกซ์ยูส ที่เป็นทั้งโรงแรม อาคารสูง คอมเพล็กซ์ ศูนย์การค้า 8,900 ล้านบาท พัฒนาเชื่อมยาวไปถึงตึกอับดุลราฮีมถนนพระราม 4 มูลค่าโครงการทั้งหมด 21,900 ล้านบาท ถ้าเจ้าของโครงการรวมแปลงมีพื้นที่ตามกำหนดและลงทุนสร้างถนนสายหลักให้เชื่อมต่อกับถนนสีลม เชื่อมต่อกับถนนพระราม 4 ให้สามารถเข้าโครงการนี้ได้ ก็สามารถยื่นเรื่องขอต่อกทม.เพื่อขอใช้สิทธิ์สร้างอาคารสูงพิเศษขึ้นมากกว่าผังเมืองเดิมได้อีก 20%

สำหรับตอนนี้กรุงเทพฯ มีโครงการ Mixed-use ที่เป็น Mega Project มูลค่านับหมื่นล้านกว่า 12 โครงการ โดยมีกำหนดก่อสร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2560 – 2568 มูลค่ารวมทุกโครงการกว่า 770,900 ล้านบาท และถ้าหากโครงการเหล่านี้สร้างเสร็จ ก็จะประจวบพอกับการก่อสร้างรถไฟฟ้าที่โยงใยครอบคลุมเกือบทั้งพื้นที่กรุงเทพมหานครพอดิบพอดี นับว่าเป็นเรื่องน่ายินดีและน่าติดตามอย่างยิ่ง - เทอร์ร่า บีเคเค

แสดงความคิดเห็น
ติดตามข่าวด่วน บทความอสังหาฯ การลงทุนบน Facebook คลิ๊กที่นี่

Recommended


บ้านแนะนำจาก Terra
ข่าวอื่นๆ ที่น่าสนใจ
Close