ธ.เกียรตินาคิน วิเคราะห์ เจาะลึก “ร่างผังเมืองใหม่จังหวัดนนทบุรี” กระตุ้นผู้ประกอบการอสังหาฯ ปรับตัวรับมือ

Dec 21, 2017 | อ่าน 5071

ทีมที่ปรึกษาโครงการ สายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน เผยปัจจุบัน ระบบขนส่งมวลชน (รถไฟฟ้าสายสีม่วงที่เปิดใช้แล้วในปัจจุบัน) รวมถึงสายสีชมพูและแดงที่กำลังก่อสร้างอยู่ ซึ่งเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ของภาครัฐ เป็นปัจจัยหลักในการส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาเมืองและการขยายตัวของภาคอสังหาฯ ในจังหวัดนนทบุรี แนะผู้ประกอบการอสังหาฯ รับมือผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่ที่มีโอกาสบังคับใช้กลางปี 2561 ศึกษาเงื่อนไขและข้อกำหนดที่อาจส่งผลต่อการพัฒนาโครงการในอนาคต โดยเฉพาะโครงการแนวสูงและยังมีมาตรการจูงใจให้ FAR โบนัส ซึ่งจะช่วยเพิ่มพื้นที่อาคารได้ด้วยเช่นกัน

ทีมที่ปรึกษาโครงการ สายสินเชื่อธุรกิจธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) ได้ศึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลร่างผังเมืองนนทบุรี (ฉบับปิดประกาศ90วัน) ซึ่งได้ทำการเปรียบเทียบกับสถานการณ์ปัจจุบันกับข้อบัญญัติท้องถิ่นที่บังคับใช้อยู่ โดยมุ่งเน้นในเรื่องของการจัดสรรที่อยู่อาศัย อาคารพักอาศัยรวม (เช่น อพาร์ตเมนท์) อาคารชุด (คอนโดมิเนียม) และโรงแรมเป็นหลักนั้น สรุปประเด็นสำคัญๆ ได้ดังนี้

สรุปร่างผังเมืองนนทบุรี ฉบับปิดประกาศ 90 วัน

จากข้อมูลร่างผังเมืองฉบับนี้พบว่า ในเรื่องของการจัด Zoning ยังคงมีลักษณะพื้นที่ Zone ที่สอดคล้องไปกับผังเมืองฉบับเดิม และมีการเพิ่มเติมเรื่องความหนาแน่นของเมืองในบริเวณแนวรถไฟฟ้า รวมถึงเพิ่มพื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรม

อย่างไรก็ดี จากรายละเอียดของร่างผังเมืองฉบับนี้ ได้มีการเปลี่ยนแปลงไปจากร่างเดิมหลายอย่าง รวมถึงมีการจัดทำข้อกำหนด และการแบ่งพื้นที่ให้ละเอียดขึ้น คล้ายกับของกรุงเทพฯ อาทิ การให้ความสำคัญในเรื่องความหนาแน่นของพื้นที่ ในแต่ละบริเวณ โดยมีการกำหนด FAR (Floor Area Ratio) การกำหนดขนาดความกว้างของถนนในหลายๆบริเวณในการพัฒนาโครงการอาคารพักอาศัยรวม อาคารชุด รวมไปถึงการทำการจัดสรรที่อยู่อาศัย การจูงใจด้วยการให้โบนัส FAR

สถานการณ์ปัจจุบัน และวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงของการใช้พื้นที่ตามร่างผังเมืองจังหวัดนนทบุรี (แนวราบ/แนวสูง/โรงแรม)

1. เดิมในพื้นที่จังหวัดมีอัตราส่วนพื้นที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้าง (Floor Area Ratio : FAR) 10:1 ทั้งจังหวัด ในร่างผังเมืองฉบับนี้มีการกำหนด FAR ที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่ สูงสุดคือ 8:1 ซึ่งมีพื้นที่ไม่ใหญ่มากนั้น และยังมีข้อกำหนดเรื่องความกว้างถนนด้วย ถึงจะทำได้เต็มศักยภาพ

2. เดิมในพื้นที่จังหวัด ไม่มีพื้นที่ที่ห้ามทำการจัดสรร แต่ในร่างผังเมืองฉบับนี้ มีกำหนดพื้นที่ ที่ห้ามทำการจัดสรร ได้แก่พื้นที่เกษตรกรรม และพื้นที่อุตสาหกรรม ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ฝั่งตะวันตกของจังหวัด

3. การพัฒนาโครงการจัดสรรมีเรื่องของความกว้างขนาดถนนเข้ามากำหนดในหลายพื้นที่ ซึ่งส่งผลให้พื้นที่ในซอยจะไม่สามารถพัฒนาโครงการได้หลายพื้นที่ ผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง ที่ไม่สามารถซื้อที่ดินติดถนนใหญ่ได้ อาจจะไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ รวมถึงหากที่ดินต้องติดถนนขนาดใหญ่ก็จะมีราคาที่ดินสูงส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาสูง ราคาขายบ้านก็จะสูงตามไปด้วย

4. การพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวม และอาคารชุดพักอาศัย ถูกกำหนดด้วยขนาดความกว้างของถนนเช่นกัน ปัญหาก็คือ 80% ของถนนในจังหวัดยังมีขนาดเล็ก (6-8 เมตร)เป็นส่วนมาก หากต้องการพัฒนาให้ได้เต็มศักยภาพต้องอยู่ในรัศมีรถไฟฟ้า(สายสีม่วงที่เปิดให้บริการแล้ว) แต่หากเลยรัศมีรถไฟฟ้าออกไป ศักยภาพของที่ดินหลายพื้นที่จะลดลงอย่างมาก

5. การพัฒนาที่ดินเพื่อทำโรงแรม หากอยู่ในพื้นที่เพื่อการพาณิชยกรรม จะสามารถทำได้เต็มที่ ไม่มีเงื่อนไขของขนาดถนน แต่หากพัฒนาในพื้นที่อยู่อาศัยจะถูกกำหนดด้วยขนาดความกว้างถนนทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นโรงแรมขนาดเล็กหรือขนาดใหญ่ ซึ่งภาพรวมจะเข้มกว่ากรุงเทพฯ โดยเฉพาะโรงแรมขนาดเล็ก(ไม่เกิน50ห้อง)

6. การวางโครงข่ายคมนาคมในร่างผังเมืองฉบับนี้ มีการพูดถึงถนนสาย ก สาย ข จนถึงสาย ฉ ที่มีความกว้างถึง 50 เมตร ซึ่งหากผ่านพื้นที่บริเวณใดก็จะต้องเว้นระยะ เสมือนว่าโดนเวนคืนแล้ว และในร่างฉบับนี้ ไม่ได้กล่าวถึงการใช้สิทธิ์ความกว้างถนนตามแผนที่วางไว้อีกด้วย ซึ่งต่างจากกรุงเทพฯ ที่ระบุการให้สิทธิ์ตามความกว้างถนนสาย ก และ สาย ข ที่มีการวางแผนไว้

7. มีมาตรการจูงใจหรือการให้ FAR โบนัสในร่างผังเมืองฉบับนี้มีกล่าวไว้ 4 เรื่อง (โดยรวมจะช่วยเพิ่มพื้นที่อาคารได้สูงสุดไม่เกิน 20%)

- การเว้นที่ว่างด้านหน้าเพื่อสาธารณประโยชน์

- การให้พื้นที่จอดรถเพิ่ม กรณีเป็นอาคารสาธารณะใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่กำหนด

- การร่นระยะ15ม.ในถนน 7 สายหลักของจังหวัด

- การจัดให้มีที่ว่างของอาคารมากกว่าที่กฎหมายกำหนด

แต่สามารถเลือกใช้เพียงข้อใดข้อนึงเท่านั้น และที่น่าสังเกตคือไม่มีการให้โบนัสใน 2 เรื่อง คือ เรื่องพื้นที่หน่วงน้ำ และเรื่องอาคารเขียว เหมือนของกรุงเทพฯ

ประเด็นและข้อสังเกต

หากร่างผังเมืองฉบับนี้ ถูกประกาศใช้ด้วยเนื้อหาหลักๆ ที่เป็นไปตามนี้ ผลที่ตามมาคือ หลายพื้นที่ในจังหวัด จะไม่สามารถจัดสรรได้ รวมถึงการจำกัดบริเวณในการพัฒนาบ้านแถว หรือทาวน์เฮ้าส์ จะถูกตีกรอบให้อยู่ในบริเวณแคบ หรือต้องมีที่ดินที่ติดกับถนนที่มีเขตทางกว้างขึ้น ที่น่าสังเกตุคือ ปัจจุบัน ข้อเท็จจริงของการขยายตัวของเมืองนั้น ขยายไปทางทิศตะวันตก ค่อนไปทางเหนือ บริเวณที่จะออกไปทางจังหวัดสุพรรณบุรี แต่ในพื้นที่ดังกล่าว ร่างผังเมืองกลับห้ามทำการจัดสรรประเภทบ้านแถว ส่งผลต่อทั้งผู้พัฒนาและผู้บริโภค ที่อาจจะต้องซื้อบ้านที่มีราคาสูงขึ้น หรือไกลมากขึ้นไปในจังหวัดข้างเคียง เนื่องจากที่ดินที่อนุญาตให้ทำบ้านแถว จะอยู่ในเมืองมากขึ้นและต้องติดถนนที่มีขนาดใหญ่ขึ้น นั้นหมายถึงต้นทุนค่าที่ดินของผู้ประกอบการที่สูงขึ้นด้วย แต่อีกมุมนึงหากโครงการใดที่พัฒนา หรือได้รับการอนุญาตจัดดสรรก่อนหน้าที่ร่างผังเมืองฉบับนี้จะประกาศใช้ก็จะเป็นโอกาส เนื่องจากว่าอนาคตจะไม่มี Supply ใหม่เข้ามาในตลาดเป็นคู่แข่งเพิ่มขึ้น

สำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียม บริเวณที่ดีที่สุด คือบริเวณที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.7 และ ย.8) ซึ่งไม่มีเงื่อนไขของขนาดความกว้างถนน

ประเด็นที่น่าสนใจสำหรับโครงการแนวสูงนั้น พื้นที่ ที่ FAR สูงสุดในจังหวัด (8 เท่า) คือ พ.4 ซึ่งอยู่ในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง แต่ในพื้นที่ดังกล่าว กลับมีเงื่อนไขในเรื่องของความกว้างถนนเข้ามากำกับ ซึ่งหากไม่อยู่ในรัศมีรถไฟฟ้าและติดถนนที่มีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตร ก็จะพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวม, คอนโดมิเนียม ได้เพียง 2,000 ตารางเมตร / อาคาร เท่านั้น

สำหรับการพัฒนาโรงแรมนั้นการกำหนดขนาดถนนมีความแตกต่างจากกรุงเทพฯ อย่างชัดเจน โดยในร่างผังเมืองฉบับนี้กำหนดขนาดถนนที่มากขึ้น ในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นมาก ในขณะที่กรุงเทพ พื้นที่ที่มีความหนาแน่นมากขนาดถนนที่กำหนดจะเล็กลง แต่ก็ยังมีบริเวณที่มีศักยภาพเพิ่มขึ้น สามารถพัฒนาได้เพิ่มขึ้นจากเดิม คือบริเวณตำบลไทรม้า