“เจริญกรุง” เส้นเลือดใหญ่เชื่อมต่อศูนย์กลางเศรษฐกิจสีลม-สาทร-เยาวราช

          ในปี 2560 กรุงเทพฯ คือเมืองที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติมาเที่ยวมากที่สุดอันดับ 1 จาก 132 เมืองทั่วโลก จากผลสำรวจ Global Destination Cities Index โดย สำนักข่าวซีเอ็นเอ็น (CNN) เนื่องจากกรุงเทพฯ เป็นเมืองที่ผสมผสานความหลากหลาย เสน่ห์ของแต่ละย่าน และวัฒนธรรมของคนไทยไว้ด้วยกัน

          ถนนเจริญกรุง เป็นถนนอีกเส้นหนึ่งที่เป็นจุดเริ่มต้นของความเจริญทางวัฒนธรรมและเศรษฐกิจที่ส่งผลมายังปัจจุบัน โดยนอกจากถนนเจริญกรุงจะเป็นถนนเส้นแรกของประเทศไทยแล้ว ยังเป็นพื้นที่แรกเริ่มของการพัฒนาเมืองแบบสมัยใหม่อีกด้วย โดยในปี 2453 มีการพัฒนาตึกแถว ตลาดร้านค้า และระบบราง จะเรียกว่าเป็นศูนย์กลางความเจริญหรือ CBD ของกรุงเทพฯ ในสมัยนั้นเลยก็ว่าได้ เทียบกับบริเวณ สีลม-สาทร สมัยใหม่ในปัจจุบัน

          สำหรับย่านเจริญกรุง ที่ถึงแม้จะอยู่ในทำเลใจกลางเมือง ใกล้กับ สีลม-สาทร เพียงชั่วอึดใจ แต่เจริญกรุงนั้นยังคงส่องประกายของความเป็นสมัยใหม่และความร่วมสมัย ซึ่งเป็นเสน่ห์ของกรุงเทพฯ ไว้ได้อย่างครบถ้วน และในปัจจุบันกำลังมีแผนการพัฒนาย่านจากหลายหน่วยงาน ซึ่งจะทำให้เจริญกรุงกลายเป็น ย่านธุรกิจสร้างสรรค์ แห่งแรกของกรุงเทพฯ อีกด้วย

จากย่านเศรษฐกิจเก่าแก่ สู่ย่านเศรษฐกิจสร้างสรรค์ (Creative District)

          จากรายงานโครงการ The Revival of District โดย TCDC พบว่าธุรกิจเกิดใหม่ในรอบหนึ่งปี มากกว่า 70% คือธุรกิจร้านอาหารและเครื่องดื่ม ที่มีการออกแบบร้านและเมนูที่แตกต่างไปจากเดิม โดยนักลงทุนหน้าใหม่ในทำเลมากกว่า 50% เป็นชาวยุโรป โดยเฉพาะฝรั่งเศสและอิตาลี และธุรกิจเกิดใหม่สัดส่วน 85% อยู่ในอาคารเก่าอย่าง โรงงาน หรือโกดัง โดยปรับปรุงอาคารและพื้นที่ภายใน แต่ยังรักษาโครงสร้างเดิมไว้ ซึ่งเป็นข้อมูลที่บ่งชี้ชัดว่า เจริญกรุงกำลังกลายเป็นแหล่งไลฟ์สไตล์ ที่มีเสน่ห์มาจากสถาปัตยกรรม วัฒนธรรม และลักษณะเฉพาะตัวของย่านความเจริญเก่าแก่ของกรุงเทพฯ

          ศูนย์สร้างสรรค์งานออกแบบ (TCDC) ร่วมกับ สำนักงานกองทุนสนับสนุนการสร้างเสริมสุขภาพ (สสส.) ร่วมกันจัดทำโครงการสร้างสรรค์เจริญกรุง Co-Create Charoenkrung ทำให้เจริญกรุงเป็นต้นแบบย่านพัฒนาร่วมสมัยเพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยว นักลงทุน และผู้ประกอบการในย่านมากขึ้น ชูโรงด้วยการพัฒนาพื้นที่แบบผสมผสานระหว่างพาณิชยกรรมดั้งเดิมและพาณิชยกรรมแบบสร้างสรรค์ เห็นได้ชัดจากการที่ปัจจุบันเจริญกรุงเป็นทำเลที่รวบรวมแหล่งไลฟ์สไตล์เชิงสร้างสรรค์ไว้มากที่สุดอีกแห่งของกรุงเทพฯ อาทิเช่น River City Bangkok, Warehouse30 และ TCDC นอกจากนั้นยังมีในพื้นที่ใกล้เคียงอีกอย่าง The Jam Factory, LHONG1919 และ ช่างชุ่ย

          นอกจากการพัฒนาเชิงพาณิชย์แล้ว ในด้านการพัฒนาระดับย่านบนถนนเจริญกรุง ยังมีโครงการจาก TCDC อีกถึง 5 โครงการ ได้แก่ โครงการพัฒนาพื้นที่ริมน้ำ, โครงการพัฒนาอาคารที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์, โครงการพัฒนาพื้นที่สีเขียวขนาดเล็ก, โครงการเชื่อมตรอก ซอก ซอย และโครงการออกแบบป้ายสัญลักษณ์ โดยได้ถูกจัดแสดงในงาน Bangkok Design Week 2018 ครอบคลุมทั่วย่านเจริญกรุง

ภาพบรรยากาศจำลองย่านสร้างสรรค์เจริญกรุง

เชื่อมต่อย่านธุรกิจสีลม-เยาวราช

          TerraBKK  มองว่าทำเลเจริญกรุง คือทำเลที่เชื่อมต่อย่านเศรษฐกิจดั้งเดิมและธุรกิจสมัยใหม่ นั่นก็คือสีลม-เยาวราช โดยทำเลเจริญกรุง เป็นเหมือนทำเลที่อยู่อาศัยของประชากรในเยาวราช เนื่องจากการเป็นย่านพาณิชยกรรมเข้มข้นและไม่สามารถพัฒนาได้มากนักเพราะติดเงื่อนไขทางผังเมือง ทำให้ทำเลที่อยู่อาศัยทางเลือกจึงเขยิบมาที่ทำเลเจริญกรุง

          อีกหนึ่งในความน่าสนใจของทำเลเจริญกรุงคือ ในปี 2562 จะมีการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง-ท่าพระ ซึ่งทำให้ทำเลเจริญกรุงนั้นสามารถเข้าถึงรถไฟฟ้าได้ถึง 2 สาย ได้แก่ สายสีเขียว (สถานีสะพานตากสิน) และสายสีน้ำเงิน (สถานีวัดมังกร) โดยความพิเศษของสถานีวัดมังกรคือ เป็นสถานีที่ถูกออกแบบและตกแต่งแนวสถาปัตยกรรมจีนผสมผสานกับยุโรป (Sino-Portugyese) เพื่อให้สอดคล้องกับวิถีชีวิตและวิถีการค้าชาวจีน สถานีวัดมังกรจึงเป็น 1 ใน 4 สถานีที่จัดว่าเป็นสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินที่สวยที่สุดในประเทศไทย

ภาพจาก facebook.com/bkktrains

          นอกจากนั้นปัจจุบันมีการลงทุนเชิงพาณิชย์บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยามากขึ้น เริ่มการปลุกกระแสพื้นที่ริมน้ำจากโครงการ ASIATIQUE The Riverfront ตามมาด้วย Yodpiman River Walk และ The Landmark Waterfront ทำให้แหล่งไลฟ์สไตล์บนนถนนเจริญกรุงมีความหลากหลาย และกลายเป็นย่านสำคัญของกรุงเทพฯ อีกทั้งยังมีโครงการพัฒนาเชิงพื้นที่จากทางภาครัฐตลอดแนวริมแม่น้ำเจ้าพระยา โดยสำหรับทำเลเจริญกรุงครอบคลุม 6 โครงการออกแบบพื้นที่ ทำให้เราสามารถคาดหวังว่า ในอนาคตอีกไม่นานนี้ เจริญกรุงจะกลับมาคึกคักเหมือนกับอดีตอย่างแน่นอน

          จากแผนที่โครงการพัฒนาทั้งจากภาครัฐและเอกชน จะเห็นได้ว่ามีการเกาะกลุ่มของโครงการพัฒนาพื้นที่มากในบริเวณซอยเจริญกรุง 20-64 TerraBKK จึงขอแบ่งพื้นที่ย่านเจริญกรุงออกเป็นเจริญกรุงตอนต้นและเจริญกรุงตอนปลายตามแผนที่ด้านล่าง โดยแบ่งด้วยถนนจันทน์เป็นหลัก

          ทั้งนี้เมื่อเราได้แบ่งเจริญกรุงออกเป็น 2 ส่วน คือเจริญกรุงตอนต้นและเจริญกรุงตอนปลาย พบว่าคอนโดมิเนียมส่วนมากจะเปิดแถวเจริญกรุงตอนปลายมากกว่าตอนต้น ทำให้คอนโดมิเนียมแถวเจริญกรุงตอนต้นกลายเป็นของหายาก ที่ 3-4 ปีจะเปิดตัวซักครั้งหนึ่ง และเป็นจำนวนยูนิตที่ไม่มากนัก สวนทางกับราคาที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ หากใครกำลังมองหาคอนโดมิเนียมในย่านเจริญกรุง ... “เจริญกรุงตอนต้น” ถือเป็นโซนที่น่าสนใจและเหมาะแก่การอยู่อาศัยเป็นอย่างดี

การเติบโตราคาคอนโดฯมือสองกว่า 8-15% ต่อปี

          ประเด็นแรกที่น่าสนใจว่าทำไมต้องเป็น “เจริญกรุงตอนต้น” สิ่งที่เห็นได้ชัดคือ ราคาคอนโดมิเนียมมือสองที่มีการขายกันในตลาด ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงถึง 8-15% ต่อปี เรียกได้ว่าคอนโดมิเนียมมือสองในตอนนี้มีราคาขายอยู่ที่  ตารางเมตรละ 160,000 บาทแล้ว ในขณะที่เจริญกรุงตอนปลายมีราคาคอนโดมือสองปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 4-12% ต่อปี ราคาขายคอนโดมิเนียมมือสองปัจจุบันอยู่ที่ ตารางเมตรละ 100,000 บาท จึงเห็นได้ชัดถึงความได้เปรียบของทำเล “เจริญกรุงตอนต้น” ที่สามารถเดินทางเข้าสู่ “สีลม-สาทร” ได้ง่าย จึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Cap Gain หรือราคาขายต่อเพิ่มสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด

อยากเป็นเจ้าของให้รีบจับจอง ของดีมักมีไม่บ่อยนัก

          อย่างที่ได้บอกไปในตอนแรกว่า จำนวน Supply ของเจริญกรุงตอนต้นมีไม่มากนัก และ 3-4 ปีจึงจะเปิดกันซักครั้งหนึ่ง จากกราฟด้านล่างแสดงให้เห็นว่าจำนวนยูนิตหรือ Supply ใหม่ที่เปิดตัวในแต่ละปีลดลงเรื่อยๆ และประมาณ 3-4 ปีที่ผ่านมามี Supply ใหม่ไม่ถึง 500 ยูนิตต่อปี ในขณะที่ราคาโครงการเปิดใหม่ก็ปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ

          เพราะทำเลที่ดี ไม่ได้วัดกันแค่การเติบโตของราคาเท่านั้น ... Supply ที่เข้ามาในตลาดในปริมาณที่ไม่มากจนเกินไป ทำให้ของที่มีอยู่กลายเป็นของมีค่ามากขึ้น จึงทำให้เราต้องบอกว่า คอนโดฯในย่านเจริญกรุงตอนต้นคือ “ของดีที่มีไม่บ่อยนัก อยากได้ให้รีบจับจอง”

และโครงการคอนโดมิเนียมที่เราแนะนำในทำเลเจริญกรุงตอนต้นที่ยังเปิดขายอยู่ในปัจจุบันคือ "The Room เจริญกรุง 30"

สำหรับโครงการอื่นๆที่ยังเปิดขายในทำเลเจริญกรุงตอนต้น รวมถึง The Room เจริญกรุง 30 มีทั้งหมด 3 โครงการ ดังนี้