ค้นหาข่าว

Case Study 14: แนวคิดใหม่ “หนุ่มสาวผู้บริหารระดับกลาง Middle Managers” กับการบ้าน 2 หลัง

FONT SIZE:

รูปแบบไลฟ์สไตล์ (Life Style) และความต้องการในการอยู่อาศัยของผู้คนเริ่มเปลี่ยนแปลงไป สังเกตได้จากผู้คนเริ่มหาที่อยู่อาศัยที่ติดกับแนวรถไฟฟ้าเพื่อสะดวกสำหรับการเดินทาง หลีกเลี่ยงปัญหารถติดในช่วงเวลาทำงาน ที่จอดรถในเมืองไม่เพียงพอ ระยะเวลาการเดินทางจากนอกเมืองเข้าสู้ในเมืองใช้เวลาหลายชั่วโมง  นำไปสู่แนวคิดการซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองมากขึ้น ปรับความเป็นอยู่ให้เข้ากับยุคสมัยที่เปลี่ยนแปลงไป TerraBKK Research เห็นความเปลี่ยนแปลงและความน่าสนใจสำหรับการมีที่อยู่อาศัยในเมืองไว้สำหรับวันทำงาน และในวันหยุดออกนอกเมืองมาพักผ่อนหลีกหนีความวุ่นวายมาอยู่บริเวณชานเมือง แนวคิดการมีที่อยู่อาศัย 2 แห่งทั้งในเมืองและชานเมือง และเห็น Life Style การอยู่อาศัยแบบนี้มีมากขึ้นในกลุ่มนักบริหารระดับกลาง 35 ปีขึ้นไป รายได้ประมาณ 100,000 บาทต่อเดือน และมีความสามารถซื้อบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไป

TerraBKK Research จึงจัดทำ Case Study ชิ้นนี้ขึ้นมาเพื่อให้เห็นช่องทางการอยู่อาศัยในรูปแบบนี้ ในส่วนของความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน สำหรับผู้ที่สนใจมีคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองสำหรับวันทำงานและมีบ้านชานเมืองสำหรับวันพักผ่อน มีรายละเอียดที่น่าสนใจ ดังนี้

สมมุติฐาน

  • รายได้ของครอบครัวต่อเดือน เท่ากับ 150,000 บาทขึ้นไป (ระดับการทำงาน MiddleManagers) อายุ 35 ปี (ทั้งสามีและภรรยา)
  • มีความต้องการซื้อทั้งบ้านและคอนโดพร้อมกัน ตอนอายุ 35 ปี เพื่ออยู่คอนโดในวันจันทร์-ศุกร์ และกลับไปอยู่บ้านเดี่ยวกับครอบครัววันเสาร์-อาทิตย์ หลังจากวัยเกษียณออกไปอยู่ชานเมืองหลีกเลี่ยงความวุ่นวาย

ซื้ออสังหาริมทรัพย์อยู่อาศัย

  • ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อสำหรับอยู่อาศัย โอนกรรมสิทธิ์ วันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ.2557
      • ราคาขายห้องชุด 3,000,000 บาท ขนาดห้อง 52 ตารางเมตร  ขอกู้ธนาคารประมาณ 80% ของราคาประเมินธนาคาร

    (คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

      • ราคาขายบ้านเดี่ยว 7,350,000 บาท ขนาดห้อง 72  ตารางวา  ขอกู้ธนาคารประมาณ 90% ของราคาประเมินธนาคาร

    (คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

  • ราคาประเมินของธนาคาร คิด 100% ของราคาขาย
  • อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคาใหญ่แห่งหนึ่ง สำหรับวงเงินกู้ 1-5 ล้านบาท (MLR 7.125%)
    • งวดที่ 1-36 เดือน MLR-1.00%
    • หลังจากนั้น MLR
  • อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคาใหญ่แห่งหนึ่ง สำหรับวงเงินกู้ตั้งแต่ 5 ล้านบาท (MLR 7.125%)
    • งวดที่ 1-36 เดือน MLR-1.50%
    • หลังจากนั้น MLR-1.75%
  • ผ่อนชำระเงินกู้ห้องชุด เดือนละ16,169.24  บาท (รวมเงินต้นและดอกเบี้ย)
  • ผ่อนชำระเงินกู้บ้านเดี่ยว เดือนละ 38,079.67 บาท (รวมเงินต้นและดอกเบี้ย)
  • ค่าส่วนกลาง 30 บาทต่อตารางเมตร (ห้องชุด) เดือนละ 1,560 บาท
  • ค่าส่วนกลาง 25 บาทต่อตารางวา (บ้านเดี่ยว) เดือนละ 1,800 บาท
  • ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นปีละ 3% ต่อปีแบบทบต้น
    • ราคาขายคอนโดเมื่ออายุ 55 ปี หลังเกษียณ (31 ธันวาคม พ.ศ.2577) ราคาขายเท่ากับ อ 5,418,334 บาท
  • ขายห้องชุด เมื่อผ่อนชำระงวด วันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ.2577
  • ราคาประเมินของกรมที่ดิน คิด 70% ของราคาขาย
    • ราคาประเมินห้องชุดจากกรมที่ดิน  2,100,000 บาท
    • ราคาประเมินบ้านเดี่ยวจากกรมที่ดิน 5,145,000 บาท
  • นำเงินขายห้องชุดมา ปิดหนี้บ้านเดี่ยว 31 มกราคม พ.ศ.2578 ด้วยจำนวนเงินต้นคงเหลือ 3,097,153 บาท

ค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์

  • ซื้อบ้านเดี่ยว (วันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ.2557)
    • ออกค่าโอนกรรมสิทธิ์ (คิดจากราคาประเมิน) (คนละครึ่ง)  51,450 บาท
    • ค่าจดจำนอง 66,150 บาท
    • ค่าอากรแสตมป์                3,308 บาท
    • ค่าประเมินและค่าใช้จ่ายอื่นๆกับธนาคาร 3,675 บาท
    • ค่าประกันอัคคีภัย             10,000 บาท/ปี
    • ค่าแคชเชียร์เช็ค               20 บาท
  • ซื้อห้องชุด (วันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ.2557)
    • ออกค่าโอนกรรมสิทธิ์ (คิดจากราคาประเมิน) (คนละครึ่ง)   21,000 บาท
    • ค่าจดจำนอง 24,000 บาท
    • ค่าอากรแสตมป์ 1,200 บาท
    • ค่าประเมินและค่าใช้จ่ายอื่นๆกับธนาคาร 1,500 บาท
    • ค่าประกันอัคคีภัย 4,000 บาท/จ่ายทุก 3 ปี
    • ค่าแคชเชียร์เช็ค               20 บาท
  • ขายห้องชุด (31 มกราคม พ.ศ.2578)
  • ค่าโอนกรรมสิทธิ์ (คิดที่ราคาประเมินกรมที่ดิน) (คนละครึ่ง) 37,928 บาท
    • ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย     139,642 บาท
    • ค่าอากรแสตมป์ 27,092 บาท

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

จากการคำนวณกระแสเงินสดสุทธิเฉพาะการซื้ออสังหาริมทรัพย์ 2 ชิ้น ทั้งบ้านและคอนโด (ไม่รวมกระแสเงินสดที่เป็นรายรับ หรือรายจ่ายในชีวิตประจำวัน) เราจะเห็นได้ว่าการซื้อที่อยู่อาศัยในลักษณะนี้จะมี รายจ่ายประจำปีอยู่ที่ 701,307 บาท/ปี หรือประมาณ 58,442 บาท/เดือน ภาระค่าใช้จ่ายสำหรับครอบครัวที่มีรายได้ 150,000 บาทขึ้นไป อยู่ประมาณะ 35% หรือ 1 ใน 3 ของรายได้ ถือว่าเป็นสัดส่วนของการซื้อที่อยู่อาศัยที่พอเหมาะสำหรับการลงทุน และภาระค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นถือว่าคุ้มค่าสำหรับการลงทุน แต่ทั้งนี้ก็ต้องคำนึงถึง รายรับ-รายจ่าย ของแต่ละครอบครัวว่าสามารถรับรายจ่ายที่เพิ่มขึ้นได้หรือไม่

จะเห็นว่าการลงทุนซื้อคอนโดในเมืองไว้สำหรับอยู่อาศัยเมื่อเวลาผ่านไป 20 ปี มูลค่าคอนโดจะสูงขึ้นและเมื่อถึงช่วงเกษียณอายุก็สามารถขายคอนโดมิเนียมเพื่อมาปิดหนี้บ้านหลังที่สองได้เช่นกัน ทำให้ปลอดหนี้จากบ้านหลังที่สองในช่วงเกษียณอายุได้อีกด้วย และจากการทำ Case Study ข้างต้นในความเป็นจริงแล้วรายได้ของครอบครัวจะต้องเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 3% ต่อปีแบบทบต้น ดังนั้นจะทำให้รายได้ของครอบครัวมากเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันอย่างแน่นอน

ข้อได้เปรียบที่เห็นได้ชัดเจน คือ ในช่วงวันทำงานก็มีที่อยู่อาศัยในเมือง ในช่วงวันเกษียณก็มีที่อยู่อาศัยสำหรับพักผ่อนนอกเมืองหลีกหนีความวุ้นวายออกมา สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ผู้ซื้อต้องคำนึงถึงอนาคตอย่างน้อย 5 ปี เพราะในช่วง 5 ปี โดยเฉพาะช่วงอายุ 30 ปี เป็นต้นไป ส่วนใหญ่เป็นช่วงหลังแต่งงานต้องคำนึงถึงขนาดของครอบครัวว่าจะมีลูกกี่คน เราจะทำงานอยู่ทำเลไหน ลูกเรียนโรงเรียนอะไร เพราะสิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวกำหนดขนาดความเหมาะสมของการเลือก บ้านและคอนโด ว่าเราจะเลือกกี่ห้องนอน ขนาดกี่ตารางเมตร ทำเลอยู่บริเวณไหน เพื่อไม่ให้ลำบากต่อการเดินทาง และการใช้ชีวิตที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไปในอนาคต

Case Study ข้างต้นสามารถนำไปปรับใช้เป็นแนวคิดต่อยอดสำหรับผู้มีรายได้น้อยได้ ผู้ที่มีรายได้น้อยอาจจะต้องอยู่บ้านหลังเล็กลง หรืออยู่ในคอนโดมือสองที่มีราคาถูกกว่าและอยู่ในสภาพที่ดีซึ่งมีขายมากมายในตลาด เพื่อลดภาระในการผ่อนต่องวด ให้เพียงพอกับค่าใช้จ่ายมากขึ้น ทำให้ความฝันของการมีบ้านเดี่ยวของแต่ละคนเป็นจริงมากขึ้นอีกด้วย

อายุ รายได้ บอกความสามารถซื้อบ้านในฝัน ความต้องการมีบ้านเป็นของตนเอง หรือต้องการแยกครอบครัว เป็นพฤติกรรมยอดนิยมของคนเมือง ซึ่งแตกต่างกับสังคมชนบทที่มักอยู่เป็นครอบครัวใหญ่ โดยเฉพาะกรุงเทพมหานครเมืองแห่งการโฆษณา เราเสพสื่อโฆษณากระตุ้นการขาย ก่อเกิดความปราถนาในการครอบครองตลอดทั้งวัน แล้วอย่างไรดีอยากซื้อบ้าน อยากได้คอนโด อยากอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดี แต่ไม่รู้ว่าตนเองมีความสามารถซื้อได้เท่าไหร่?

ทำงานที่ไหน ซื้อบ้านใกล้ที่นั่น การมีบ้านในทำเลที่ดีเช่นใจกลางเมือง ซึ่งพร้อมด้วยระบบคมนาคมที่สะดวกสบาย ศูนย์กลางเศรษฐกิจและสิ่งอำนวยความสะดวก คือการเลือกสิ่งที่ดีที่สุดให้กับชีวิต เพราะนอกจากจะสะดวกด้านการเดินทาง ยังได้เปรียบในการเข้าถึงสาธารณูปโภค ซึ่งสามารถตอบสนองรูปแบบการใช้ชีวิตของคนในยุคปัจจุบันได้เป็นอย่างดี

คอนโดมิเนียมมือสองในกรุงเทพ ไม่ได้มีแนวโน้มราคาถูกลงแต่กลับเพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ยปีละ 4% คอนโดมิเนียมมือสองตั้งแต่ปี 2524 จนถึงปี 2556 พบว่าอายุอาคารไม่ได้มีความสัมพันธ์อย่างมีนัยสำคัญทางสถิติให้ราคาห้องชุดถูกหรือแพงกว่ากันเลย ดังนั้นความเชื่อที่ว่าคอนโดเก่าที่สร้างมานานแล้วมีแนวโน้มที่มูลค่าจะลดลงเมื่ออาคารเก่ามากๆนั้น คงไม่เป็นความจริง และพบว่าคอนโดมิเนียมมือสองส่วนใหญ่ราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 4%

แสดงความคิดเห็น
ติดตามข่าวด่วน บทความอสังหาฯ การลงทุนบน Facebook คลิ๊กที่นี่

Recommended


ข่าวอื่นๆ ที่น่าสนใจ
Close