ค้นหาข่าว

Case Study 16: ทำไมต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์?

FONT SIZE:

หากมีเงินเก็บซักก้อนหนึ่ง หลายคนคงมีคำถามว่าจะเอาไปลงทุนอะไรดีเพื่อให้เกิดกำไรสูงสุด? ซึ่งก็มีหลายทางเลือกสำหรับนักลงทุนทั้งหลาย ที่อยากจะทำเงินก้อนให้งอกเงย ไม่ว่าจะเป็นการนำเงินไปลงทุนในหุ้น, กองทุนรวมฯ, พันธบัตรรัฐบาล เป็นต้น และอีกทางเลือกหนึ่งที่บางคนคิดว่าเป็นเรื่องไกลตัว คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นวิธีที่ยุ่งยากที่สุด แต่ก็นำมาซึ่งผลตอบแทนที่ดีที่สุด

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนหลายทาง

1. กำไรจากส่วนต่างของราคาทรัพย์ตอนซื้อกับตอนขายที่มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นตามศักยภาพทำเล (Capital Gain)

2. กำไรที่ได้จากการปล่อยเช่า (Rental Yield)

3. การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังได้เปรียบกว่าการลงทุนแบบอื่นคือ สามารถใช้เงินคนอื่นมาลงทุนได้ (Other People’s Money: OPM) ซึ่งก็คือเงินของธนาคารที่บางครั้งอาจจะกู้ได้เกือบ 100% เรียกได้ว่าหากประสบความสำเร็จก็เท่ากับจับเสือมือเปล่านั่นเอง

แต่ทั้งนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แม้จะสร้างกำไรได้อย่างมากมาย แต่ก็มีข้อเสียเช่นกัน เนื่องจากเป็นการลงทุนที่ใช้เงินลงทุนสูง หากถอนตัวกลางคันคงไม่ใช่เรื่องที่ดี ด้วยดอกเบี้ยธนาคารหรือค่าใช้จ่ายอื่นๆที่ตามมาอีกมาก ทำให้ผู้ที่คิดจะลงทุนในด้านนี้ ควรศึกษาหาความรู้ให้รอบคอบตั้งแต่เริ่มต้น นอกจากนี้การลงทุนในด้านนี้ มีความยุ่งยากของกระบวนการต่างๆ ทั้งเรื่องกฎหมาย, เอกสาร, ขอยื่นกู้ และมีค่าธรรมเนียมรายทางอีกเล็กๆน้อยๆ แตกต่างจากการลงทุนในหุ้น ที่คุณเพียงติดต่อกับโบรคเกอร์ เพียงเท่านี้ก็สามารถเป็นเจ้าของหุ้นได้ในทันที

9 ขั้นตอนสู่การเป็นเจ้าของบ้าน “การซื้อบ้าน” เป็นเป้าหมายในฝันของชีวิตใครหลายๆคน เพราะบ้านเป็นปัจจัยที่จำเป็นในชีวิต ทำให้บ้านมีราคาที่สูงขึ้นตามความต้องการและอัตราเงินเฟ้อ การจะเก็บเงินเพื่อจะซื้อบ้านซักหลังนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายนัก ต้องผ่านหลายขั้นตอนทั้งการสำรวจราคา กู้ยืมธนาคาร ทำให้การซื้อบ้านเป็นเรื่องน่ากลัวสำหรับหลายคน แต่หากมีการเตรียมตัวที่ดี มีข้อมูลที่ถูกต้อง และเป็นไปตามขั้นตอน การซื้อบ้านก็ไม่ใช่เรื่องที่น่ากลัวอีกต่อไป

เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนมากยิ่งขึ้น TerraBKK Research จะขอยกตัวอย่างกรณีศึกษาต่อไปนี้ นายมั่นคงกับนายมั่งคั่งเป็นเพื่อนกัน ทั้งคู่มีเงินเก็บอยู่ 300,000 บาทเท่ากัน ทั้งคู่ปรึกษากันว่าจะนำเงินเก็บไปลงทุนด้วยวิธีใดดี

1. นายมั่นคงเลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 300,000 บาท การันตีผลตอบแทน 8% (3 ปี) และขายทิ้งในปีที่ 5

ลงทุนกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อัตราผลตอบแทนมากกว่า 6% กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นรูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อีกรูปแบบหนึ่งที่น่าสนใจ เนื่องจากไม่จำเป็นต้องใส่เงินลงทุนก้อนใหญ่ลงไปในอสังหาเพียงชิ้นเดียวแต่สามารถเลือกลงทุนเป็นหน่วยย่อยๆและลงทุนได้ทั้งใน อาคารสำนักงาน โรงแรม สนามบิน ศูนย์การค้า นิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น โดยการการลงทุนพัฒนาอสังหาฯเหล่านี้ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากบุคคลทั่วไปไม่สามารถลงทุนได้ แต่เมื่อทำออกมาเป็นกองทุนรวมอสังหาฯจึงเปิดโอกาสให้แก่บุคคลธรรมดาทั่วไปได้มีโอกาสร่วมลงทุนมากขึ้น

2. นายมั่งคั่งเลือกที่จะซื้อคอนโดฯมือสองที่ประกาศขายโดยเจ้าของที่เป็น First Jobber ผ่อนต่อไม่ไหว เลือกที่จะเก็บรถคันแรกไว้มากกว่าห้องชุด ในราคา 1,500,000 บาท เพื่อนำมาปล่อยเช่าในอัตรา 8,000 บาท/เดือน เป็นระยะเวลา 5 ปี แล้วขายทิ้งในปี 5 ในราคา 2,000,000 บาท

เงื่อนไข

- วางเงินสด 220,000 บาทและอีก 1,280,000 กู้ธนาคาร

- อัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกในอัตราดอกเบี้ย

โดย MLR = 6.75%

ปีที่ 1 คิด MLR -2.5% ดอกเบี้ย = 4.25%

ปีที่ 2 คิด MLR -1.5% ดอกเบี้ย = 5.25%

ปีที่ 3 เป็นต้นไป คิด MLR -0.5% ดอกเบี้ย = 6.25%

- ค่าธรรมเนียมการโอน 1% = 15,000 บาท

- ค่าจดจำนอง 1% = 15,000 บาท

- ค่าประเมินทรัพย์ = 2,500 บาท

- ค่าบริการอื่นๆของธนาคาร 0.05% = 640 บาท

- ค่าตกแต่ง 50,000 บาท

- ค่าส่วนกลาง 11,160 บาท/ปี

เมื่อเวลาผ่านไป 5 ปี ลองมาดูผลตอบแทนของทั้งคู่ ว่าใครจะได้ผลตอบแทนเยอะกว่ากัน

case16_summary

จากตารางจะเห็นว่านายมั่งคั่งได้อัตราผลตอบแทนสูงถึง 14% ต่อปี ซึ่งนายมั่นคงได้อัตราผลตอบแทนเพียง 8% ต่อปี เมื่อลองมาดูในรายละเอียดแต่ละปี จะพบว่านายมั่นคงมีรายรับประมาณอย่างสม่ำเสมอประมาณ 24,000 บาท/ปี ตรงกันข้ามกับนายมั่งคั่งที่ในแต่ละปีอาจจะต้องเสียเงินเพิ่มเพื่อไปหักลบกับดอกเบี้ยธนาคารที่เกินมา แต่สุดท้ายมูลค่าที่ทวีเพิ่มขึ้นของห้องชุด ทำให้นายมั่งคั่งได้กำไรไปถึง 278,027 บาท เทียบกับนายมั่นคงที่แม้จะมีรายได้เข้ามาสม่ำเสมอแต่ก็ได้กำไรไปเพียง 120,000 บาท

กรณี นายมั่นคงลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ 300,000 บาท การันตีผลตอบแทน 8% (3ปี)ปีที่ 4 ได้ 9% และปีที่ 5 ได้ 7%

case16_fund

กรณี นายมั่งคั่งลงทุนในคอนโดฯมือสอง 300,940 บาท (ซื้อในราคา 1,500,000 บาท) ปล่อยเช่า 8,000 บาท/เดือน ขายในปีที่ 5 ในราคา 2,000,000 บาท

case16_condo

ซึ่งเรื่องนี้ก็ทำให้เห็นว่า แม้นายมั่งคั่งต้องเสียค่าธรรมเนียมรายทางไปมากมาย และความยุ่งยากในกระบวนการกว่าจะได้ห้องชุดนี้มา และในระหว่างทางก็แทบไม่ได้กำไรเท่าไหร่เมื่อเทียบกับนายมั่นคง แต่การที่นายมั่งคั่งใช้วิธีนำเงินค่าเช่ามาผ่อนกับธนาคาร เท่ากับเราใช้เงินคนอื่นเพื่อมาลงทุนนั่นเอง ส่วนนี้เรียกว่าเป็นส่วนของกำไรที่เรามองไม่เห็นในรูปของเงินสด แต่ท้ายที่สุดแล้วมันจะอยู่ในรูปทรัพย์สินที่เพิ่มมูลค่าไปแล้วนั่นเอง และ TerraBKK เชื่อว่า การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จะทวีมูลค่าสูงสุด เมื่ออยู่บนพื้นฐานการวิเคราะห์และวางแผนอย่างเป็นระบบ” - เทอร์ร่า บีเคเค

Update! ราคาคอนโดฯมือสองทั่วกทม.ในโค้งสุดท้ายปลายปี 57 เริ่มเข้าสู่ช่วงโค้งสุดท้ายของปลายปี 2557 แล้ว ตลาดคอนโดฯเริ่มกลับมาร้อนแรงอีกครั้งตั้งแต่ช่วงไตรมาส 3 เป็นต้นมาวันนี้ TerraBKK Research ได้ทำการสำรวจและติดตามความเคลื่อนไหวของราคาคอนโดมิเนียมมือสอง ทั่วกรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นประโยชน์ให้แก่ผู้ที่สนใจจะซื้อ-ขายหรือลงทุนในคอนโดมิเนียม

เปิดราคาน่าลงทุนสำหรับคอนโดในแต่ละทำเล การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมสำหรับการลงทุน สามารถเลือกลงทุนได้หลายทางทั้งเก็งกำไรระยะยาวและการปล่อยเช่า แต่ทั้งนี้คอนโดฯในแต่ละทำเลย่อมมีอัตราผลตอบแทนที่แตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับศักยภาพของทำเลและ Supply ในตลาด การเลือกซื้อคอนโดฯที่ดีควรอยู่ในแนวรถไฟฟ้า มหาวิทยาลัย ใกล้ศูนย์การค้าและแหล่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

แสดงความคิดเห็น
ติดตามข่าวด่วน บทความอสังหาฯ การลงทุนบน Facebook คลิ๊กที่นี่

Recommended


บ้านแนะนำจาก Terra
ข่าวอื่นๆ ที่น่าสนใจ
Close