Terra Pick !!!
Market outlook

คู่มือซื้อขาย

รวมเกร็ดความรู้สู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ อาทิ แนะนำขั้นตอนการซื้อบ้าน แนะนำขั้นตอนการขายบ้าน แนะนำการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย และการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ

ประกาศขาย ประกาศเช่า ฟรี กับ TerraBKK เพื่อมุ่งตรงสู่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง พร้อมซื้ออสังหาฯ

เพียงกรอกข้อมูล 3 ขั้นตอน 1) ข้อมูลการติดต่อ 2) รายละเอียดทรัพย์สินและอัพโหลดรูปทรัพย์สิน จำนวน 10รูป 3) กดปุ่มลงประกาศ เมื่อกดลงประกาศ (submit) แล้ว ทางทีมงานจะตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูล และจะดำเนินการลงประกาศทรัพย์ของท่านภายใน 1 วันทำการ

Buyer's Guide : 6 ข้อพึงรู้เมื่ออยากมีบ้าน
ขั้นที่ 1 ตรวจสอบความสามารถในการซื้อ โดยธนาคารมีเงื่อนไขที่ใช้พิจารณาอนุมัติสินเชื่อดังนี้ ปล่อยกู้กับผู้ที่มีหน้าที่การงานที่มั่นคง คือ มีรายได้ประจำสม่ำเสมอ และไม่มีหนี้สินอื่นๆ รุงรัง วงเงินอนุมัติ สินเชื่อ ไม่เกิน 95% ของราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สินค้ำประกัน จำนวนเงินที่ผ่อนไม่ควรเกิน 30% ของรายได้ ต่อเดือน ระยะเวลาผ่อนชำระได้นานสูงสุด จนถึงอายุ 65 ปี ทำเล คือสิ่งที่บ้านมือสองสามารถเอาชนะบ้านโครงการใหม่ได้อย่างขาดลอย เนื่องจากสามารถตั้งอยู่ในทุกพื้นที่ ทั้งพื้นที่ชุมชน และพื้นที่เศรษฐกิจซึ่งเป็นที่ต้องการของคนส่วนใหญ่ แต่พื้นที่เหล่านั้นอาจถูกจำกัดด้วยเงื่อนไขต่างๆ เช่นมีประชากรอาศัยอยู่ในบริเวณนั้นอย่างหนาแน่นจนไม่สามารถสร้างกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อจำหน่ายโดยใครกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งได้ และเมื่อบ้านในพื้นที่ดังกล่าวถูกประกาศขายออกมา ย่อมเป็นที่ต้องการแน่นอน ปัจจุบันบ้านมือสอง เป็นส่วนประกอบสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นับวันจะได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในการจะเป็นเจ้าของบ้านมือสอง สิ่งหนึ่งที่จำเป็นต้องมีคือทุนทรัพย์ที่จะใช้แลกเปลี่ยนเพื่อให้ได้บ้านนั้นมาครอบครอง หากไม่ได้มีเงินก้อนซึ่งเป็นเงินเย็นอยู่ต้องมีการกู้ยืมจากสถาบันการเงินซึ่งมีเงื่อนไข 2 ข้อด้วยกัน จำนวนเงินที่กู้ ไม่ควรเกินกำลังในการผ่อนชำระของตัวเอง โดยพิจารณาจากรายได้สุทธิ ซึ่งคำนวณได้จาก รายรับ (หลังหัก คชจ.) – เงินผ่อนหนี้สินอื่นๆ = รายได้สุทธิ ระยะเวลาผ่อนชำระ ขึ้นอยู่กับอายุและรายได้ของผู้กู้ โดยนำเอา อายุของผู้กู้ + ระยะเวลากู้ยืม = ไม่เกิน 65 […]
ขั้นที่ 2 เตรียม Check List บ้านในฝัน เพราะบ้านคุ้มค่าเกิดจากการฉลาดเลือก ทำเลต้องดี คือใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงเรียนลูก เป็นทำเลที่สามารถต่อยอดหรือมีมูลค่าเพิ่มในอนาคต ระบุขนาดของบ้าน จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ ห้องแม่บ้าน ที่จอดรถ ระบุสภาพแวดล้อมและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ต้องการ ตามหาบ้านคุ้มค่าต้องเลือกบ้านที่สามารถปล่อยเช่าต่อได้ และสามารถทำกำไรจากการขายในอนาคตได้ โดยบ้านที่คุ้มค่าอาจเป็นได้ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง ซึ่งมีข้อดีข้อเสียต่างกันไป • บ้านใหม่จะได้เปรียบในด้านความสะดวกสบาย รูปทรงทันสมัย อายุการใช้งานของวัสดุที่จะใช้ได้ยาวนานกว่า • ข้อเสียของบ้านใหม่คือ ราคาแพง ทำเลห่างไกล ระบบสาธารณูปโภคไม่ครบ • ในขณะที่บ้านมือสองจะมีข้อดีคือ มักตั้งอยู่ในทำเลกลางเมือง มีสาธารณูปโภคครบครัน ราคาถูกกว่า • ข้อเสียของบ้านมือสองคือ ผ่านการใช้งานมาแล้ววัสดุจึงมีความสึกหรอ ต้องมีค่าซ่อมพ่วงมาด้วย การซื้อบ้านมือสองต้องตรวจดู 3 สิ่งก่อนการตัดสินใจซื้อ คือ • สภาพภายนอก • ระบบภายใน • โครงสร้างอาคาร และต้องประเมินราคาบ้านโดยนำราคาซ่อมมาบวกเข้าไปด้วย จึงจะเป็นราคาที่แท้จริงของบ้านหลังนั้น ต้องเลือกบ้านบนพื้นฐานของความเป็นจริง คือดูจากความต้องการของครอบครัวและความสามารถในการซื้อเป็นหลัก ควรซื้อบ้านที่จ่ายได้ ตอบสนองความต้องการได้ครบถ้วนหรือมากที่สุด และต้องคุมความต้องการให้อยู่ เพื่อไม่ให้เลือกบ้านหลังที่ซื้อแล้วจะทำให้ชีวิตลำบากขึ้น TerraBKK คู่มือซื้อขายบ้าน
ขั้นที่ 3 สามสัญญาต้องรู้ต้องใช้ สัญญาจอง สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาซื้อขาย *เมื่อการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินเสร็จสมบูรณ์ เจ้าหน้าที่จะส่งมอบโฉนดที่ดินพร้อมใบ ทด.13 ให้กับผู้ซื้อ           สัญญาจองซื้อ เป็นสัญญาลักษณะใหม่ ที่ปัจจุบันผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ พัฒนาขึ้น เพื่อนำมาใช้แทน “สัญญาจะซื้อจะขาย” เพื่อใช้เลี่ยงข้อจำกัดในการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำให้เกิดความเสี่ยงขึ้นในฝั่งผู้ชื้อ           ในการทำธุรกิจบ้านจัดสรร ตามขั้นตอนปกติผู้ประกอบการจะต้องไปซื้อที่ดินมาก่อน เสร็จแล้วจึงจะทำแผนผังไปขออนุญาตจากหน่วยงานราชการต่างๆ เมื่อได้รับอนุญาตแล้ว จึงจะสามารถทำการโฆษณาประชาสัมพันธ์เปิดการขาย แต่ผู้ประกอบธุรกิจเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมาย โดยทำการขาย ในระหว่างที่ยังไม่สามารถซื้อที่ดินได้ หรือมีที่ดินแล้ว ยังไม่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานราชการ เป็นการล่วงหน้า จึงเลี่ยงมาใช้ สัญญาจองซื้อแทนที่จะเป็น สัญญาจะซื้อจะขาย            เมื่อผู้ซื้อตกลงใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็จะต้องวางเงินจองเอาไว้ก่อน ทางผู้ขายก็จะออกใบรับเงินจองให้ สัญญาจองซื้อ นี้จะระบุเงื่อนไขให้ผู้ซื้อต้องผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ และระบุเงื่อนไขด้วยว่า เมื่อผู้ขายได้รับอนุญาตให้ปลูกสร้างจากหน่วยงานราชการแล้ว ผู้จะซื้อจะต้องเข้ามาทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งมักมีเงื่อนไขระบุว่าหากไม่มาทำสัญญาจะซื้อจะขาย จะถือเป็นการยกเลิกสัญญาและจะริบเงินมัดจำทั้งหมด            แต่หากครบกำหนดผ่อนชำระและผู้ขายไม่ยอมขึ้นโครงการหรือไม่สามารถขออนุญาตก่อสร้างได้ ผู้ซื้อทำได้เพียง เรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยจะบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เพราะไม่มีการกำหนดสิ่งที่ผู้ขายจะต้องปฏิบัติตอบแทนไว้           สัญญาจะซื้อจะขาย กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสืออย่างเดียว เพราะหากว่ามีการวางมัดจำ หรือการชำระหนี้บางส่วนก็สามารถฟ้องร้องกันได้ตามกฎหมาย หากไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือ แต่ผู้ซื้อได้วางมัดจำไว้บางส่วนส่งมอบให้แก่ผู้ขายแล้ว ถึงเวลานัดโอนที่ดิน ผู้ขายไม่ยอมไปโอนที่ดิน กรณีนี้แม้ว่าจะไม่มีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายก็ตาม […]
ขั้นที่ 4 ค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมการโอน ร้อยละ 2 ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยผู้ซื้อและผู้ขายชำระฝ่ายละครึ่ง ค่าจดจำนอง ร้อยละ 1 ของวงเงินกู้ ค่าอากรแสตมป์ สำหรับจำนวนเงินตั้งแต่ 200 บาท ขึ้นไป หรือเศษของ 200 บาท ต่อ 1 บาท ของราคาขายหรือราคาประเมิน เว้นแต่ราคาใดจะสูงกว่า มิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟฟ้า โดยปกติสามารถโอนให้กันได้เลย โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย อยู่ที่การตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายผู้ขายจะให้ผู้ซื้อจ่ายค่าประกันแก่ตนเองก็ได้ หรือจะทำเรื่องโอนแล้วขอคืนเงิน ณ การไฟฟ้าและการประปา ก็ได้เช่นกัน มีข้อข้องใจมากมายที่ถกเถียงเข้ามาเกี่ยวกับค่าธรรมเนียม ในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่นั้นผู้ซื้อและผู้ขาย ต้องร่วมกันรับผิดชอบฝ่ายละครึ่ง (ร้อยละ 50 หรือหารสอง) ดังนั้นทาง TerraBkk จึงรวบรวมข้อเท็จจริงตอบข้อซักถาม สามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ ไขข้อข้องใจ ภาระหารสองจากการโอนบ้าน TerraBKK คู่มือซื้อขายบ้าน
ขั้นที่ 5 ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินที่มีผลมากที่สุดตามกฎหมาย ณ ปัจจุบัน คือโฉนดที่ดิน ซึ่งทำให้ผู้ถือกรรมสิทธฺ์เหนือที่ดินนั้น สามาถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างเต็มที่ ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัย ทำการเกษตร ประกอบอาชีพ หรือขาย นอกจากสิ่งที่กล่าวมาแล้ว โฉนดที่ดินยังมีความสำคัญด้านอื่นที่อาจคาดไม่ถึงด้วย แสดงกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย โฉนดที่ดินเป็นเอกสารที่รับรองโดยราชการ สามารถใช้เป็นหลักฐานพิสูจน์ความเป็นเจ้าของตามกฎหมายได้ และทำให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่ บอกที่ตั้ง โฉนดที่ดินจะมีเลขที่กำกับไว้ทุกฉบับ ทำให้เราทราบได้ว่าที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ที่ไหน และติดกับแปลงใดบ้าง เป็นที่ตาบอดหรือไม่ ป้องกันการรุกที่ การมีโฉนดที่ดิน ทำให้สามารถชี้จุดได้ชัดเจนว่าที่ผืนใดมีขนาดเท่าใด แม้เวลาจะผ่านมาเนิ่นนาน เปลี่ยนเจ้าของมาหลายรุ่น แต่โฉนดที่ดินจะบอกความจริงได้เสมอ การอ้างสิทธิเหนือที่ดินโดยมิชอบ จึงไม่ใช่เรื่องง่าย ใช้ในการลงทุน โฉนดดินสามารถแปรเป็นเงินโดยนำไปจำนองเพื่อนำเงินมาลงทุนได้ โดยที่ที่ดินนั้นก็ยังอยู่เช่นเดิม เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เช่นประกันตัวผู้ต้องหา ค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน แสดงหลักฐานตามกฎหมาย หากมีข้อพิพาททางกฎหมาย เช่นไม่แน่ใจว่าที่ดินของใครมีพื้นที่ถึงจุดไหน หรือกรณีมรดก โฉนดที่ดินก็สามารถช่วยแก้ไขปัญหาเหล่านี้ได้ ประโยชน์หลักๆ ของโฉนดที่ดินคือการแสดงกรรมสิทธิ์แก่เจ้าของ เพื่อการใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นอย่างเต็มที่ แต่ยังมีประโยชน์รองๆ ที่คนนึกไม่ถึงอีกหลายข้อ ซึ่งช่วยให้ปัญหาหลายๆ อย่างคลี่คลายได้อย่างง่ายดาย ดังนั้นจึงต้องมีความชัดเจนในอาณาเขตและชื่อผู้ถือครอง บทความโดย : TerraBKK.com
ขั้นที่ 6 การตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินก่อนซื้อ เรื่องนี้สำคัญสุดๆ เพราะมีแต่มืออาชีพเท่านั้นที่รู้ ขอบคุณข้อมูลดีๆ จากคุณหมอที่ดิน ในการซื้อที่ดินแต่ละครั้งโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินที่มีราคาแพงๆ หากคนซื้อไม่อยากเจอเรื่องยุ่งๆ ให้ปวดหัวทั้งก่อนการโอนและหลังการโอนแล้ว มีสิ่งที่ต้องตรวจสอบหลายเรื่อง เป็นต้นว่าการไปตรวจดูที่ดิน ดูหมายเลขหลักเขตที่ดิน ลองวัดระยะและคำนวณเนื้อที่คร่าว ๆ ว่าตรงหรือใกล้เคียงกับที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินหรือไม่ ดูว่ามีใครอยู่ในที่ดิน เป็นคนเช่าหรือคนบุกรุก หรืออยู่โดยอาศัยสิทธิอะไร ตรวจดูว่าที่ดินนั้นอยู่ในแนวเขตเวนคืน เขตปฏิรูปที่ดิน เขตจัดรูปที่ดิน หรือมีข้อจำกัดทางด้านผังเมืองหรือไม่ ตรวจดูว่าที่ดินนั้นมีค้างภาษีบำรุงท้องที่หรือไม่ และสิ่งที่สำคัญที่สุดซึ่งถือเป็นหัวใจของการซื้อที่ดินเลยก็ว่าได้ นั่นก็คือการไปขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน แต่ปรากฏว่าผู้ซื้อที่ดินโดยทั่วไปไม่สนใจ เหตุผลหลักคือเห็นว่ามีโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของให้ตรวจดูอยู่แล้ว และอีกเหตุผลหนึ่งคือ ไม่ทราบว่าจะต้องตรวจดูอะไรบ้าง จึงขอแนะนำว่าก่อนจะซื้อหรือรับจำนองที่ดินควรยื่นคำขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินเพื่อตรวจดูเรื่องต่อไปนี้ 1. โฉนดที่คนขายนำมาให้ดูนั้นเป็นโฉนดปลอมหรือไม่ การตรวจสอบเรื่องนี้มีความจำเป็นมาก เพราะจะได้ยินว่ามีการปลอมแปลงโฉนดไปหลอกขายหลอกจำนองกันเองบ่อย ๆ ซึ่งในทางปฏิบัติแล้ว ถ้าไม่นำโฉนดที่ดินที่คนขายนำมาให้ดู ไปตรวจสอบเปรียบเทียบกับโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินแล้ว จะไม่สามารถบอกได้ว่าโฉนดที่ดินนั้นเป็นโฉนดจริงหรือโฉนดปลอม เนื่องจากเหตุผลสองประการ ประการแรก การปลอมแปลงโฉนดที่ดินมักปลอมแปลงจากแบบพิมพ์โฉนดที่ดินของกรมที่ดินที่สูญหายไป หรืออาจปลอมแปลงจากโฉนดที่ดินที่ออกไปโดยถูกต้องแล้ว โดยการแก้ไขข้อความให้ผิดไปจากเดิม หากไม่นำไปเปรียบเทียบกับโฉนดของสำนักงานที่ดิน จะเข้าใจว่าเป็นโฉนดจริง เพราะกระดาษและข้อความที่พิมพ์อยู่ในโฉนดปลอมจะเหมือนกับโฉนดที่ดินอื่น ๆ ที่เป็นรุ่นเดียวกัน ประการที่สอง ผู้ซื้อไม่มีทางทราบว่า ลายมือ ลายเซ็น ของเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องเป็นอย่างไร จึงไม่มีทางรู้ว่าข้อความที่เขียนลงตามปกติ หรือกรณีมีการขีดฆ่า ตกเติม ซึ่งในการปฏิบัติงานมักมีอยู่เป็นปกตินั้น เป็นลายมือ […]
Seller's Guide : 5 เรื่องพลาดของผู้ขาย
ข้อที่ 1 ตั้งราคาผิด เพราะ “ราคา” คือสิ่งที่มีผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อมากที่สุด ดังนั้นการกำหนดราคาบ้านที่ดี คือการกำหนด จากทำเล และสภาพบ้าน ไม่ใช่จากความพึงพอใจส่วนตัวของผู้ขาย ปัจจัยที่ผู้ซื้อใช้ในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านมีอยู่ มีอยู่ด้วยกัน 3 ข้อ คือ ทำเล สภาพอาคาร และราคา ซึ่งมีผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อมากที่สุด บ้านจะขายได้มาจากหลายปัจจัยต่างกัน บ้านที่อยู่ในทำเลดี แต่สภาพไม่ดี ย่อมไม่สามารถขายในราคาสูงกว่าบ้านที่ทำเลรองลงมาแต่สภาพดีกว่า ทุกการตัดสินใจของผู้ซื้อเกิดจากการไตร่ตรองด้านมูลค่า ภายใต้เงื่อนไข ราคาที่สมเหตุสมผล นั่นเอง ผู้ขายที่ตั้งราคาขายสูงลิ่ว เพราะหวังเจอลูกค้าที่กล้าสู้ราคา เนื่องจากชอบทำเล จนมองข้ามข้อบกพร่องต่างๆ ของบ้าน คงเป็นไปได้ยาก เพราะการซื้อบ้านมือสอง นอกจากต้นทุนราคาบ้านและค่าตกแต่งแล้ว ยังต้องบวกราคาค่าซ่อมแซมเข้าไปอีกด้วย ฉะนั้นบ้านที่มีสภาพไม่ดีต้องซ่อมแซมมาก และยังราคาแพง ผู้ซื้อย่อมรู้สึกถึงความไม่คุ่มค่านั่นเอง การขายผ่านนายหน้า เป็นที่เชื่อกันว่ามีโอกาสประสบความสำเร็จสูง จึงน่าจะตั้งราคาสูงๆ ได้ และอาจบวกค่านายหน้าลงไปอีก ทำให้บ้านขายไม่ได้ ทั้งๆ ที่มีผู้สนใจเข้าชมบ้านหลายต่อหลายครั้งก็ตาม ก็เพราะราคาที่ตั้งไว้ สูงเกินมูลค่าของบ้านนั่นเอง การกำหนดราคาที่ดี คือ การกำหนดจากทำเลและสภาพบ้าน บ้านจะขายได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับ ราคาที่สมเหตุสมผล TerraBKK คู่มือซื้อขายบ้าน
ข้อที่ 2 สภาพบ้านไม่พร้อมขาย เช่น ทรุดโทรม ระบบภายในไม่ดี สกปรก มีความชำรุดเล็กๆ น้อยๆ ควรซ่อมแซมให้เสร็จก่อนขาย เพราะแค่น้ำไหลไม่คล่อง ไฟดับบ่อย ก็ทำให้ผู้ซื้อต่อรองราคาได้มาก ดังนั้น TerraBkk จึงมีข้อแนะนำในการเตรียมบ้านให้พร้อมขาย ดังนี้ 1. ทำความสะอาด ขั้นตอนแรกที่สำคัญและจำเป็น กวาดหยากไย่ บนเพดาน ปัดฝุ่นเฟอร์นิเจอร์ เช็ดกระจก ล้างพัดลม ล้างตู้เย็น ดูดฝุ่น ถูพื้น ทำความสะอาดห้องครัว เช็ดคาบน้ำมันบริเวณเตา ขัดอ่างล้างจาน และขัดอ่างล้างหน้า ฝักบัว โถสุขภัณฑ์ในห้องน้ำ เปลี่ยนผ้าเช็ดมือ ผ้าเช็ดเท้า 2. จัดบ้าน จัดวางเฟอร์นิเจอร์ให้เป็นระเบียบ จัดให้โล่ง ดูสบายตา กำจัดของกระจุกกระจิกที่ไม่จำเป็น นำสิ่งของ รูปภาพ เฟอร์นิเจอร์ที่เป็นทรัพย์สมบัติของครอบครัว และไม่ต้องการขาย ออกไป 3. เช็คระบบน้ำ ระบบไฟ ให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ดี เพื่อไม่ให้ถูกลดราคา 4. ซ่อมแซมจุดเล็กๆ น้อยๆ ที่สามารถทำได้ TerraBKK, คู่มือซื้อขายบ้าน
ข้อที่ 3 ประเมินราคาซ่อมบ้านก่อนตั้งราคาขาย การซ่อมก่อนขายที่ดีไม่ควรทำมากกว่าการทาสีใหม่และซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ และก่อนตั้งราคาขายต้องบวกค่าซ่อมส่วนนี้เข้าไปด้วย ซึ่งราคาซ่อมเป็นสิ่งที่ต้องประเมินขึ้นมาอีกครั้ง ซึ่ง Terrabkk มีวิธีประเมินราคาซ่อมบ้านมือสอง มาให้เพื่อเป็นแนวทาง           การประมาณราคาอย่างหยาบ เป็นการประมาณราคาเบื้องต้น หลักการคือใช้ตัวเลขต่อตารางเมตรคูณต้นทุนในการซ่อม ซึ่งราคาซ่อมจะแตกต่างกันไปตามวัสดุที่เลือกใช้ ค่าฝีมือช่าง และวิธีการ รวมถึงระยะเวลาในการซ่อม คือต้องทราบราคาหรือมีงบประมาณของวัสดุอยู่ในใจก่อนแล้วจึงจะประเมินด้วยวิธีนี้ได้ เช่น บ้านมีพื้นที่ 100 ตารางเมตร ใช้วัสดุที่ดี ช่างมือหนึ่ง อาจจะมีค่าซ่อมประมาณตารางเมตรละ 10,000 บาท ค่าซ่อมก็จะเป็น 100 X 10,000 = 1,000,000 บาท แต่ถ้าเลือกวัสดุในระดับรองลงมาและค่าแรงช่างสามารถต่อรองให้อยู่ในราคาที่ไม่สูงนัก ในเนื้อที่ที่เท่ากัน อาจจะมีค่าซ่อมประมาณตารางเมตรละ 5,000 บาท ค่าซ่อมจะเป็น 100 X 5,000 = 500,000 บาท           การประมาณราคาอย่างละเอียด เป็นการประมาณราคาโดยราคาจากคุณภาพวัสดุและพื้นที่ปรับปรุงตามจริง แบ่งออกเป็น 2 ส่วนใหญ่ๆ คือ ค่าวัสดุ ขึ้นอยู่กับรูปแบบ ผู้ผลิต และคุณภาพ หาข้อมูลได้จาก […]
ข้อที่ 4 ไม่คำนวณภาษี และค่าธรรมเนียมอื่นๆ ผู้ขายไม่ได้เป็นฝ่ายรับผลประโยชน์แต่เพียงอย่างเดียวเท่านั้น ยังต้องเสียค่าใช้จ่ายต่างๆ อีกหลายอย่าง ซึ่งในการตั้งราคาขายบ้าน การไม่บวกรายจ่ายเหล่านี้เข้าไป จะทำให้เกิดอาการ เข้าเนื้อ ค่าใช้จ่ายของผู้ขายมีดังต่อไปนี้ 1. ค่าภาษีธุรกิจกิจเฉพาะ ในกรณีที่ครอบครองไม่เกิน 5 ปีจะต้องเสียร้อยละ 3.3 ของราคาประเมิณหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า 2. ค่าธรรมเนียมการโอน ร้อยละ 2ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยผู้ซื้อและผู้ขายชำระฝ่ายละครึ่ง 3. ค่าอากรแสตมป์ ร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิณที่สูงกว่า แต่ถ้าเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียค่าอากร แสตมป์ รวมทั้งต้องคำนวณ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ด้วย TerraBKK คู่มือซื้อขายบ้าน
ข้อที่ 5 เอกสารไม่ครบเมื่อพร้อมขาย เราควรตระเตรียมเอกสารที่สำคัญ ดังนี้ สำหรับผู้ขาย บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา ( เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง) ของเจ้าของโฉนดที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กรณีที่จดทะเบียนสมรสแล้ว ต้องมีหนังสือให้ความยินยอม ในการซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์ พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของคู่สมรส และสำเนาทะเบียนสมรสประกอบด้วย โฉนดที่ดินฉบับจริง ผังแปลงระวาง ภาพถ่ายอาคารหรือสิ่งก่อสร้าง หรือแบบร่าง ประกอบการประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างนำเสนอเจ้าหน้าที่ที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขาย สำหรับผู้ซื้อ บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา ( เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง) ของเจ้าของโฉนดที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กรณีที่จดทะเบียนสมรสแล้ว ต้องมีหนังสือให้ความยินยอม ในการซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์ พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของคู่สมรส และสำเนาทะเบียนสมรสประกอบด้วย
Mortgage Guide : 6 ข้อเสนอดีดี จากสถาบันการเงิน
ข้อเสนอที่ 1 กู้บ้านผ่านชัวร์ สาเหตุที่ทำให้กู้ไม่ผ่านมาจาก 2 กรณีหลัก คือ สินทรัพย์มีมูลค่าน้อยกว่าวงเงินที่ขอ และผู้กู้ขาดคุณสมบัติ ในการกู้ โดยผู้มีคุณสมบัติที่ดีคือ ผู้มีอาชีพมั่นคง(มนุษย์เงินเดือน) หรือผู้มีเงินออมและการเดินบัญชีสม่ำเสมอ มีกำลังในการผ่อนชำระตามวงเงินขอกู้ ไม่มีหนี้สินล้นตัว ไม่ติดเครดิตบูโร มีเงินดาวน์อย่างน้อย 20% และไม่มีประวัติการกู้ฉุกเฉิน หลักทรัพย์ค้ำประกันมีมูลค่าไม่เพียงพอต่อวงเงินที่ยื่นขอ การยื่นขอกู้โดยมีหลักทรัพย์ค้ำปประกัน เช่นกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมนั้น ทางธนาคารจะมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประกอบการพิจารณาด้วย หากมูลค่าสินทรัพย์ไม่ถึงที่ขอไว้ ธนาคารก็จะไม่อนุมัติ ผู้กู้ขาดคุณสมบัติที่ทางสถาบันการเงินระบุไว้ มีเหตุผลล้านแปดที่ทางธนาคารจะไม่อนุมัติวงเงินให้ใครคนใดคนหนึ่ง เพราะเหตุผลเรื่องการขาดคุณสมบัติ ซึ่งแต่ละธนาคารก็จะมีคุณสมบัติพิเศษที่ใช้ประกอบการพิจารณาที่แตกต่างกันไปบ้าง แต่ส่วนใหญ่จะดูความพร้อมด้านสุขภาพและวินัยทางการเงินเป็นหลัก และจะพิจารณาจากข้อต่างๆ ต่อไปนี้ อาชีพมั่นคง ข้าราชการจะเป็นกลุ่มที่เข้าข่ายนี้มากที่สุด เพราะถือเป็นองค์กรที่มั่นคงที่สุดในประเทศนี้ รองลงมาคือพนักงานประจำบริษัทใหญ่ๆ ซึ่งมีอายุงานอย่างน้อย 6 เดือน และประกอบอาชีพในพื้นที่ที่มีความเสี่ยงน้อย ยกตัวอย่างให้เห็นชัดๆ ก็คือ ครูที่ทำงงานในเขตปริมณฑล จะมีความเสี่ยงน้อยกว่าครูที่ทำงานใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ ก็จะทำให้ได้รับการพิจารณาอนุมัติวงเงินง่ายกว่า มีกำลังในการผ่อนชำระ คือมีรายได้ประจำต่อเดือนมาก และเมื่อหักค่าใช้จ่ายแล้วมีเงินเหลือพอสำหรับจ่ายค่างวด ไม่มีหนี้สินล้นพ้นตัว ไม่ได้แปลว่ามีไม่ได้ จำนวนหนี้สินมีได้ แต่ไม่ใช่มากจนแต่ละเดือนแทบไม่เหลือใช้หรือเก็บออม การมีหนี้สินมาก แสดงให้เห็นถึงความไม่พร้อมด้านการบริหารจัดการเงิน แล้วหนี้สินเท่าไหร่ในแต่ละเดือนที่ถือว่ามากไป? หากเป็นธนาคารกสิกรไทยจะมีเกณฑ์พิจารณาคือ […]
ข้อเสนอที่ 2 ดอกเบี้ยในการกู้ซื้อบ้าน ดอกเบี้ยในการกู้ซื้อบ้าน แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ MLR (Minimum Loan Rate) และ MRR (Minimum Retail Rate) MLR คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ใช้กับเงินกู้ระยะยาวที่กำหนดระยะเวลาแน่นอน MRR คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี จ่ายดอกเบี้ยไปเรื่อยๆ ไม่มีกำหนดเวลาชำระคืนที่ตายตัว จนกว่าเงินต้นจะหมด           หากมองในระยะยาว ดอกเบี้ยแบบ MRR จะยืดหยุ่นกับการจ่ายเงินต้น ผู้กู้สามารถจ่ายดอกเบี้ยตามกำลังของตัวเองได้ แต่จะไม่อาจกำหนดเวลาให้ชัดเจนลงไป ว่าเมื่อไหร่เงินต้นจะหมดลง สำหรับธนาคารแล้วดอกเบี้ยแบบ MLR จะมีความเสี่ยงน้อยกว่า เพราะมีช่วงเวลาที่กำหนดไว้ชัดเจนว่าเมื่อไหร่จะได้รับการชำระทั้งหมด เท่ากับมีการประกันไว้ว่าธนาคารจะได้รับเงินต้นคืนแน่นอน ดอกเบี้ยที่จะได้รับถือเป็นผลกำไร ทำให้ธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยแบบ MLR ต่ำกว่าดอกเบี้ยแบบ MRR เสมอ เพื่อจูงใจให้ผู้กู้เลือกโปรแกรมชำระหนี้แบบนี้           การที่แต่ละธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยไม่เท่ากัน เนื่องจากแต่ละธนาคารมีต้นทุนที่ต่างกัน และพิจารณาให้กู้จากปัจจัยที่ต่างกัน นอกจากนี้ควรพิจารณาความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยย้อนหลังประกอบด้วย หากเป็นไปได้ควรเลือกธนาคารที่มีอัตราผันผวนน้อย เปรียบเทียบเงื่อนไขและอัตราดอกเบี้ยจากหลายๆ ธนาคารเพื่อประกอบการตัดสินใจ TerraBKK คู่มือซื้อขายบ้าน
ข้อเสนอที่ 3 การกู้ร่วม เป็นทางออกที่ดีสำหรับผู้กู้ที่มีคุณสมบัติไม่พอ ธนาคารไม่อนุมัติวงเงิน จึงต้องมีผู้อื่นมาร่วมเป็นลูกหนี้ด้วย เพื่อเพิ่มความสามารถในการกู้ ให้ได้รับวงเงินกู้ที่สูงขึ้น การกู้ร่วมควรเกิดขึ้นระหว่างญาติพี่น้องหรือคนใกล้ชิด           การกู้ร่วมคืออะไร คือการเพิ่มฐานรายได้ของผู้กู้ให้เพียงพอต่อการผ่อนชำระหนี้ในวงเงินที่ต้องการ ด้วยการใช้อีกบุคคลหนึ่งมาเป็นลูกหนี้ร่วมกัน ลูกหนี้ทั้งสองต้องร่วมกันผ่อนชำระหนี้ก้อนนี้ให้หมดภายในระยะเวลาที่กำหนด การกู้ร่วมจะมีผู้กู้หลัก 1 คน และผู้กู้ร่วมได้ตามแต่เงื่อนไขของสถาบันการเงินซึ่งแต่ละแห่งจะกำหนดไว้ไม่เท่ากัน แต่ส่วนมากไม่เกิน 1 – 2 คน            คุณสมบัติผู้กู้ร่วม โดยรวมแล้วคุณสมบัติของผู้กู้ร่วมจะไม่ต่างกับผู้กู้ทั่วไป คือต้องเป็นผู้มีรายได้และอาชีพมั่นคง เป็นผู้บรรลุนิติภาวะแล้ว ไม่มีหนี้สินล้นพ้นตัว และไม่มีประวัติเสียหายด้านการเงิน (เช่นติดเครดิตบูโร เป็นต้น) บางธนาคารกำหนดชัดเจนว่าผู้กู้ร่วมต้องมีความสัมพันธ์ใกล้ชิดกับผู้กู้ เช่น เป็นบิดามารดา เป็นสามี – ภรรยา หรือพี่น้องท้องเดียวกันเท่านั้น เนื่องจากทางธนาคารต้องการความมั่นใจว่าผู้กู้ร่วมต้องมีความรับผิดชอบต่อหนี้ร่วมกับผู้กู้ได้จริงๆ           ขั้นตอนการกู้ร่วม ไม่ต่างกับการขอกู้เพียงคนเดียว เพียงแต่การกู้ร่วมจะมีชื่อลูกหนี้สองคน และใช้หลักฐานรายได้ของทั้งคู่ประกอบการพิจารณา           วงเงิน การกู้ร่วมจะได้วงเงินเท่ากับบุคคล 2 คน ยื่นขอกู้รวมกัน            เช่น ต้องการยื่นขอสินเชื่อบ้านราคา 2.1 ล้านบาท            ผู้กู้มีฐานเงินเดือน 30,000 บาท            […]
ข้อเสนอที่ 4 การรีไฟแนนซ์ คือ การเปลี่ยนเจ้าหนี้จากสถาบันการเงินหนึ่งไปสู่อีกสถาบันหนึ่ง เนื่องจากมีข้อเสนอที่ดีกว่า เช่นดอกเบี้ยน้อยกว่า หรือต้องการจัดระเบียบทางการเงินใหม่ ควรทำในกรณีที่ยังมีหนี้เหลืออีกหลายปี หากเหลือระยะเวลาในการใช้หนี้สั้นๆ จะถือว่าไม่คุ้มค่า สาเหตุที่ต้องรีไฟแนนซ์ เกิดจาก 2 สาเหตุหลักๆ คือ มองเห็นโอกาสและเงื่อนไขด้านดอกเบี้ยที่ดีกว่า กับต้องการพักหายใจเพื่อจัดระบบบริหารทางการเงินของตัวเองใหม่ เหตุผลแรกควรทำในกรณีที่ดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อบ้านในปัจจุบันถูกลงกว่าสัญญาเดิมมาก จะเป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายในระยะยาวได้หลายปี ส่วนการรีไฟแนนซ์เพื่อจัดระเบียบทางการเงินใหม่ มักมีสาเหตุมาจากภาระหนี้ที่มีเข้ามาหลายทาง และผู้กู้ต้องการจ่ายหนี้ค่าบ้านต่อเดือนน้อยลง รวมทั้งได้ส่วนต่างมาใช้จ่าย ทั้งสองกรณีจะคุ้มค่าหากเป็นการจ่ายที่น้อยลงในระยะยาวเท่านั้น หากสามารถผ่อนชำระหนี้เดิมให้หมดได้ในเวลาไม่เกิน 1 – 2 ปี ไม่ควรรีไฟแนนซ์ ขั้นตอนการรีไฟแนนซ์ เหมือนกับขั้นตอนการยื่นขอกู้ใหม่ทุกอย่าง ทั้งด้านเอกสาร และขั้นตอนปฏิบัติ ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ แบ่งออกเป็น 3 ก้อนด้วยกันคือ ค่าใช้จ่ายกับสถาบันการเงินเดิม ได้แก่ ค่าปรับในกรณีไถ่ถอนหลักประกันก่อนระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งระยะเวลาโดยทั่วไปจะอยู่ที่ 3 ปีนับจากวันเริ่มกู้ ประมาณ 2-3% ของยอดหนี้ ค่าใช้จ่ายให้กับสถาบันการเงินแห่งใหม่ ได้แก่ ค่าใช้จ่ายในการประเมินมูลค่าหลักประกัน ค่าธรรมเนียมการใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ และค่าธรรมเนียมการทำประกันอัคคีภัยเพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยง หากยังมีกรมธรรม์เดิมอยู่ สามารถแจ้งยกเลิกการโอนผลประโยชน์จากสถาบันการเงินเดิม เพื่อเปลี่ยนให้สถาบันการเงินแห่งใหม่เป็นผู้รับผลประโยชน์ ค่าใช้จ่ายให้กับกรมที่ดิน ได้แก่ […]
ข้อเสนอที่ 5 บ้านสินทรัพย์ทวีมูลค่า คือ การนำโฉนดบ้านที่มีอยู่แล้วไปจำนองเพื่อแปลงสินทรัพย์เป็นทุน หลักการพิจารณาและเตรียมเอกสารเหมือนการยื่นกู้ใหม่ทุกอย่าง โดยมีจุดประสงค์คือ ต้องเงินเพื่อไปทำอย่างอื่นต่อไป โดยใช้อสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์อยู่แล้วไปเป็นหลักประกัน หลักเกณฑ์ในการขอสินเชื่อประเภทนี้ แทบไม่ต่างกับการขอสินเชื่อเพื่อการมีบ้าน คือ วงเงินกู้ อยู่ที่ไม่เกิน 70 – 80% ของราคาประเมิน หลักทรัพย์ ระยะเวลาในการกู้ไม่เกิน 30 ปี หรือรวมกับอายุผู้กู้ ณ ขณะนั้นแล้วไม่เกิน 65 – 70 ปี           ข้อแตกต่างระหว่างสินเชื่อประเภทนี้กับสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านคือ การขอสินเชื่อนี้ต้องมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน โดยเอาโฉนดที่ดินไปวางไว้เป็นประกันกับสถาบันการเงิน แต่เจ้าของบ้านก็ยังสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้ตามปกติ และเมื่อสิ้นสุดการผ่อนชำระแล้วสามารถไถ่ถอนโฉนดออกมาจากธนาคารได้ ส่วนคุณสมบัติผู้กู้หรือขั้นตอนต่างๆ เหมือนกับการขอสินเชื่อเพื่อการมีบ้านทุกประการ โดยอัตราดอกเบี้ยของธนาคารต่างๆ จะแตกต่างกันไป แต่ส่วนมากจะอยู่ที่ 7 – 12.0% การขอสินเชื่อประเภทนี้ คือการแปลงสินทรัพย์ให้เป็นทุนประเภทหนึ่ง ซึ่งต้องศึกษาเงื่อนไขของแต่ละธนาคารอย่างละเอียดก่อนการตัดสินใจ TerraBKK คู่มือซื้อขายบ้าน
ข้อเสนอที่ 6 การขอประนอมหนี้เมื่อยังไม่ถูกฟ้องร้อง แต่มีการผิดนัดชำระหนี้และได้รับการเตือนให้ชำระจากสถาบันการเงิน สามารถขอประนอมหนี้เพื่อรักษาบ้าน ได้ด้วย 7 วิธี ดังนี้ 1. เจรจาขอผ่อนผันการชำระ เป็นการขอผ่อนผันการค้างชำระได้นานที่สุดถึง 36 เดือน โดยทำได้ 3 แบบคือ การชำระเป็นงวดๆติดต่อกันทุกเดือน จนกว่าหนี้จะหมดไป ชำระทั้งหมดแบบมีกำหนดเวลา คือชำระครั้งเดียวทั้งหมด ไม่แบ่งจ่าย ชำระเป็นงวดๆ เป็นก้อนตามระยะเวลาที่ตกลงกัน คือการแบ่งจ่ายเป็นงวดๆ งวดละก้อน ตามแต่จะตกลง โดยไม่ต้องเป็นเดือนๆ 2. เจรจาขยาย เวลาชำระหนี้ คือการขยายเวลาในการผ่อนชำระออกไป ลูกหนี้สามารถขอขยายออกไปได้ถึง 30 ปี หรือจนกว่าอายุของผู้กู้ไม่เกิน 70 ปี เมื่อขยายเวลาออกไปจะต้องมีการประเมินหนี้ใหม่ เวลาที่ยาวนานขึ้น ทำให้ค่าผ่อนชำระต่อเดือนลดลงไปด้วย 3. ขอกู้เพิ่มชำระดอกเบี้ย ลูกหนี้สามารถขอกู้เพิ่มเพื่อชำระเฉพาะค่าดอกเบี้ยค้างชำระได้ ในกรณีที่ดอกเบี้ยท่วมเงินต้นแล้วจริงๆ พร้อมๆ กับการขอขยายเวลากู้เงินออกไปได้ด้วย โดยมีเงื่อนไขว่า ในระยะเวลา 3 เดือนก่อนกู้เพิ่ม ลูกหนี้ต้องชำระเงินอย่างสม่ำเสมอ และเงินกู้งวดใหม่ต้องมากกว่าไม่เกินร้อยละ 25 ของวงเงินงวดเดิม 4. ขอชำระเฉพาะดอกเบี้ยรายเดือน การขอชำระเฉพาะดอกเบี้ยรายเดือนจะได้รับนุญาตในกรณีของลูกหนี้ที่มีประวัติดีเท่านั้น […]
FOREIGN REAL ESTATE OWNERSHIP : 3 เรื่องสำคัญของชาวต่างชาติ
ข้อที่ 1 การถือกรรมสิทธิ์อสังหาฯ โดยชาวต่างชาติ ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ครอบครองกรรมสิทธิ์ผืนแผ่นดินไทย ชาวต่างชาติสามารถซื้ออาคารชุดได้ ในสัดส่วนไม่เกิน 49% ของพื้นที่อาคารทั้งหมด หากชาวต่างชาติสมรสกับชาวไทย จะสามารถซื้อที่ดินได้ แต่ต้องเป็นชื่อคู่สมรสชาวไทยเท่านั้น อสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้มีอยู่ 3 ประเภทคือ คอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด อาคารที่ไม่ติดกับพื้น (ซื้อเฉพาะห้อง) ที่ ดินและอาคารทุกชนิดที่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่าแบบระยะยาวมากกว่า 30 ปีขึ้นไป โดยการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ 3 ประเภทที่กล่าวมาข้างต้นสำหรับชาวต่างชาติ สามารถจำแนกได้ดังนี้ คอนโดมิเนียม ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้เท่าที่ต้องการ แต่ต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในอาคารนั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะต้องขอจดหมายรับรองสัดส่วนต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งจะต้องนำไปยื่นกับกรมที่ดินเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ ต้องชำระค่าคอนโดมิเนียมทั้งหมดด้วยเงินสกุลต่างประเทศ 100% และโอนมาจากธนาคารต่างประเทศ พร้อมแนนบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศจากธนาคารเป็นหลักฐานการโอนเงินเพื่อนำไปแสดงต่อที่ทำการที่ดิน เพื่อป้องกันการฟอกเงิน บ้าน และ ที่ดิน ตามปกติแล้วชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินได้ ยกเว้นในกรณีต่อไปนี้ แต่งงานกับคนไทย – สามารถใช้ชื่อคนไทยในการซื้อบ้าน/ที่ดินได้ แต่เงินที่นำมาซื้อบ้าน/ที่ดินนั้น จะต้องเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยเพียงฝ่ายเดียว ซึ่งวิธีนี้จะจะไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้จริง เพราะเป็นชื่อของคู่สมรสคนไทย ทำสัญญาเช่าระยะยาว – ทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลา 30 ปี หมายถึงการไม่ได้เป็นเจ้าของจริงๆ แต่ก็ยังได้รับสิทธิ์ในการดำเนินการดูแลเป็นระยะเวลา 30 ปี และยังสามารถต่อสัญญา […]
ข้อที่ 2 ชาวต่างชาติกับมรดกที่ดิน ชาวต่างชาติหลายคนแต่งงานกับคนไทย และมาตั้งรกรากที่นี่ โดย ลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยไว้ร่วมกัน สำหรับสร้างครอบครัว ภายใต้ชื่อคู่สมรสชาวไทย เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้การครอบครองที่ดินของชาวต่างชาติต้องปฏิบัติ ดังนี้ 1. คนต่างชาติมีสิทธิรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรมตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 93 โดยจะต้องผ่านความเห็นชอบจากรัฐมนตรีในการได้มาซึ่งที่ดินนั้น แต่เมื่อรวมกับที่มีอยู่แล้วไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ตามความในมาตรา 87 ( ประมวลกฎหมายที่ดิน ปี 2497 หน้า 30 ) 2. ถ้าสัญญาซื้อขายที่ฝ่าฝืนมาตรา 86 ถือว่ามีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 150 “นอกจากชาวต่างชาติจะสามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยอาศัยบทบัญญัติอื่น ๆ เช่น เกี่ยวกับกฎหมายการลงทุน ชาวต่างชาติยังสามารถรับมรดกที่ดินในฐานะเป็นทายาทโดยธรรมได้ตามมาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งบัญญัติไว้ดังนี้ “มาตรา 93 คนต่างชาติได้มาซึ่งที่ดินโดยได้รับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรม รัฐมนตรีจะอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินนั้น แต่เมื่อรวมกับที่มีอยู่แล้วไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ตามความในมาตรา 87 ก็ได้” และสามารถตีความว่าสามารถรับมรดกที่ดินได้แม้เป็นกรณีมีคนทำพินัยกรรมยกที่ดินให้ได้ด้วย แต่มีข้อแม้ว่าคนต่างชาตินั้นต้องเป็นทายาทโดยธรรมของคนที่ทำพินัยกรรมยกที่ดินให้อยู่ก่อนแล้ว เช่น แม่ของคนต่างชาติเป็นคนไทย คนต่างชาตินั้นจึงเป็นทายาทโดยธรรมของแม่ หากแม่จะทำพินัยกรรมยกที่ดินให้ลูกคนต่างชาตินั้นก็ยังถือว่าเขาเป็นทายาทโดยธรรมอยู่เช่นเดิม บทความโดย : TerraBKK.com
ข้อที่ 3 การขอได้มาซึ่งที่ดินของหญิงไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างชาติ 1. หลักเกณฑ์การขอได้มาซึ่งที่ดินของคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างชาติ คนไทยที่มีคู่สมรสทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างชาติ มีสิทธิรับโอนที่ดินในฐานะที่เป็น“สินส่วนตัว” (กรณีมีคู่สมรสที่ชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างชาติ) และในฐานะที่เป็น “ทรัพย์ส่วนตัว” (กรณีมี คู่สมรสที่มิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างชาติ) ได้โดยไม่จำกัดจำนวนเนื้อที่ โดยมีหลักเกณฑ์ ดังต่อไปนี้ 1. กรณีรับให้ที่ดิน เมื่อสอบสวนแล้วปรากฏว่า เป็นการรับให้ในฐานะที่เป็น สินส่วนตัวของคนไทย (กรณีมี คู่สมรสที่ชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างชาติ) หรือเป็นทรัพย์ส่วนตัวของคนไทย (กรณีมีคู่สมรสที่ ไม่ชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างชาติ) พนักงานเจ้าหน้าที่จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ให้กับผู้ขอต่อไป #terraads 2. กรณีซื้อที่ดิน กรณีคู่สมรสต่างชาติอยู่ในประเทศไทย 1) กรณีคนต่างชาติเป็นคู่สมรสที่ชอบด้วยกฎหมาย ให้คนไทยและคู่สมรสต่างชาติยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกัน ในหนังสือรับรอง (ตามภาพประกอบ หนังสือรับรอง ตัวอย่างที่ 1) ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียนสิทธิและ นิติกรรมว่า เงินทั้งหมดที่นำมาซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรส 2) กรณีคนต่างชาติเป็นคู่สมรสที่มิชอบด้วยกฎหมายให้คนไทยและคู่สมรสต่างชาติยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกัน ในหนังสือรับรอง (ตามภาพประกอบ หนังสือรับรอง ตัวอย่างที่ 1) ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ว่า เงินทั้งหมดที่นำมาซื้อที่ดินเป็นทรัพย์ส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่ทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน #terramore หนังสือรับรอง ตัวอย่างที่ 1 […]
.
Close