ข้อที่ 5 เอกสารไม่ครบเมื่อพร้อมขาย

เราควรตระเตรียมเอกสารที่สำคัญ ดังนี้

สำหรับผู้ขาย

  • บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา ( เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง) ของเจ้าของโฉนดที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
    กรณีที่จดทะเบียนสมรสแล้ว ต้องมีหนังสือให้ความยินยอม ในการซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์
    พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของคู่สมรส และสำเนาทะเบียนสมรสประกอบด้วย
  • โฉนดที่ดินฉบับจริง ผังแปลงระวาง
  • ภาพถ่ายอาคารหรือสิ่งก่อสร้าง หรือแบบร่าง ประกอบการประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างนำเสนอเจ้าหน้าที่ที่ดิน
  • สัญญาจะซื้อจะขาย

สำหรับผู้ซื้อ

  • บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา ( เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง) ของเจ้าของโฉนดที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
    กรณีที่จดทะเบียนสมรสแล้ว ต้องมีหนังสือให้ความยินยอม ในการซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์
    พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของคู่สมรส และสำเนาทะเบียนสมรสประกอบด้วย

Article in SELLER’S GUIDE

ผู้ขายไม่ได้เป็นฝ่ายรับผลประโยชน์แต่เพียงอย่างเดียวเท่านั้น ยังต้องเสียค่าใช้จ่ายต่างๆ อีกหลายอย่าง ซึ่งในการตั้งราคาขายบ้าน การไม่บวกรายจ่ายเหล่านี้เข้าไป จะทำให้เกิดอาการ เข้าเนื้อ ค่าใช้จ่ายของผู้ขายมีดังต่อไปนี้ 1. ค่าภาษีธุรกิจกิจเฉพาะ ในกรณีที่ครอบครองไม่เกิน 5 ปีจะต้องเสียร้อยละ 3.3 ของราคาประเมิณหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า 2. ค่าธรรมเนียมการโอน ร้อยละ 2ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยผู้ซื้อและผู้ขายชำระฝ่ายละครึ่ง 3. ค่าอากรแสตมป์ ร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิณที่สูงกว่า แต่ถ้าเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียค่าอากร แสตมป์ รวมทั้งต้องคำนวณ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ด้วย TerraBKK คู่มือซื้อขายบ้าน

การซ่อมก่อนขายที่ดีไม่ควรทำมากกว่าการทาสีใหม่และซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ และก่อนตั้งราคาขายต้องบวกค่าซ่อมส่วนนี้เข้าไปด้วย ซึ่งราคาซ่อมเป็นสิ่งที่ต้องประเมินขึ้นมาอีกครั้ง ซึ่ง Terrabkk มีวิธีประเมินราคาซ่อมบ้านมือสอง มาให้เพื่อเป็นแนวทาง           การประมาณราคาอย่างหยาบ เป็นการประมาณราคาเบื้องต้น หลักการคือใช้ตัวเลขต่อตารางเมตรคูณต้นทุนในการซ่อม ซึ่งราคาซ่อมจะแตกต่างกันไปตามวัสดุที่เลือกใช้ ค่าฝีมือช่าง และวิธีการ รวมถึงระยะเวลาในการซ่อม คือต้องทราบราคาหรือมีงบประมาณของวัสดุอยู่ในใจก่อนแล้วจึงจะประเมินด้วยวิธีนี้ได้ เช่น บ้านมีพื้นที่ 100 ตารางเมตร ใช้วัสดุที่ดี ช่างมือหนึ่ง อาจจะมีค่าซ่อมประมาณตารางเมตรละ 10,000 บาท ค่าซ่อมก็จะเป็น 100 X 10,000 = 1,000,000 บาท แต่ถ้าเลือกวัสดุในระดับรองลงมาและค่าแรงช่างสามารถต่อรองให้อยู่ในราคาที่ไม่สูงนัก ในเนื้อที่ที่เท่ากัน อาจจะมีค่าซ่อมประมาณตารางเมตรละ 5,000 บาท ค่าซ่อมจะเป็น 100 X 5,000 = 500,000 บาท           การประมาณราคาอย่างละเอียด เป็นการประมาณราคาโดยราคาจากคุณภาพวัสดุและพื้นที่ปรับปรุงตามจริง แบ่งออกเป็น 2 ส่วนใหญ่ๆ คือ ค่าวัสดุ ขึ้นอยู่กับรูปแบบ ผู้ผลิต และคุณภาพ หาข้อมูลได้จาก […]

เช่น ทรุดโทรม ระบบภายในไม่ดี สกปรก มีความชำรุดเล็กๆ น้อยๆ ควรซ่อมแซมให้เสร็จก่อนขาย เพราะแค่น้ำไหลไม่คล่อง ไฟดับบ่อย ก็ทำให้ผู้ซื้อต่อรองราคาได้มาก ดังนั้น TerraBkk จึงมีข้อแนะนำในการเตรียมบ้านให้พร้อมขาย ดังนี้ 1. ทำความสะอาด ขั้นตอนแรกที่สำคัญและจำเป็น กวาดหยากไย่ บนเพดาน ปัดฝุ่นเฟอร์นิเจอร์ เช็ดกระจก ล้างพัดลม ล้างตู้เย็น ดูดฝุ่น ถูพื้น ทำความสะอาดห้องครัว เช็ดคาบน้ำมันบริเวณเตา ขัดอ่างล้างจาน และขัดอ่างล้างหน้า ฝักบัว โถสุขภัณฑ์ในห้องน้ำ เปลี่ยนผ้าเช็ดมือ ผ้าเช็ดเท้า 2. จัดบ้าน จัดวางเฟอร์นิเจอร์ให้เป็นระเบียบ จัดให้โล่ง ดูสบายตา กำจัดของกระจุกกระจิกที่ไม่จำเป็น นำสิ่งของ รูปภาพ เฟอร์นิเจอร์ที่เป็นทรัพย์สมบัติของครอบครัว และไม่ต้องการขาย ออกไป 3. เช็คระบบน้ำ ระบบไฟ ให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ดี เพื่อไม่ให้ถูกลดราคา 4. ซ่อมแซมจุดเล็กๆ น้อยๆ ที่สามารถทำได้ TerraBKK, คู่มือซื้อขายบ้าน

เพราะ “ราคา” คือสิ่งที่มีผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อมากที่สุด ดังนั้นการกำหนดราคาบ้านที่ดี คือการกำหนด จากทำเล และสภาพบ้าน ไม่ใช่จากความพึงพอใจส่วนตัวของผู้ขาย ปัจจัยที่ผู้ซื้อใช้ในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านมีอยู่ มีอยู่ด้วยกัน 3 ข้อ คือ ทำเล สภาพอาคาร และราคา ซึ่งมีผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อมากที่สุด บ้านจะขายได้มาจากหลายปัจจัยต่างกัน บ้านที่อยู่ในทำเลดี แต่สภาพไม่ดี ย่อมไม่สามารถขายในราคาสูงกว่าบ้านที่ทำเลรองลงมาแต่สภาพดีกว่า ทุกการตัดสินใจของผู้ซื้อเกิดจากการไตร่ตรองด้านมูลค่า ภายใต้เงื่อนไข ราคาที่สมเหตุสมผล นั่นเอง ผู้ขายที่ตั้งราคาขายสูงลิ่ว เพราะหวังเจอลูกค้าที่กล้าสู้ราคา เนื่องจากชอบทำเล จนมองข้ามข้อบกพร่องต่างๆ ของบ้าน คงเป็นไปได้ยาก เพราะการซื้อบ้านมือสอง นอกจากต้นทุนราคาบ้านและค่าตกแต่งแล้ว ยังต้องบวกราคาค่าซ่อมแซมเข้าไปอีกด้วย ฉะนั้นบ้านที่มีสภาพไม่ดีต้องซ่อมแซมมาก และยังราคาแพง ผู้ซื้อย่อมรู้สึกถึงความไม่คุ่มค่านั่นเอง การขายผ่านนายหน้า เป็นที่เชื่อกันว่ามีโอกาสประสบความสำเร็จสูง จึงน่าจะตั้งราคาสูงๆ ได้ และอาจบวกค่านายหน้าลงไปอีก ทำให้บ้านขายไม่ได้ ทั้งๆ ที่มีผู้สนใจเข้าชมบ้านหลายต่อหลายครั้งก็ตาม ก็เพราะราคาที่ตั้งไว้ สูงเกินมูลค่าของบ้านนั่นเอง การกำหนดราคาที่ดี คือ การกำหนดจากทำเลและสภาพบ้าน บ้านจะขายได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับ ราคาที่สมเหตุสมผล TerraBKK คู่มือซื้อขายบ้าน

.
Close