ข้อเสนอที่ 2 ดอกเบี้ยในการกู้ซื้อบ้าน

ดอกเบี้ยในการกู้ซื้อบ้าน แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ MLR (Minimum Loan Rate) และ MRR (Minimum Retail Rate)

  • MLR คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ใช้กับเงินกู้ระยะยาวที่กำหนดระยะเวลาแน่นอน
  • MRR คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี จ่ายดอกเบี้ยไปเรื่อยๆ ไม่มีกำหนดเวลาชำระคืนที่ตายตัว จนกว่าเงินต้นจะหมด

          หากมองในระยะยาว ดอกเบี้ยแบบ MRR จะยืดหยุ่นกับการจ่ายเงินต้น ผู้กู้สามารถจ่ายดอกเบี้ยตามกำลังของตัวเองได้ แต่จะไม่อาจกำหนดเวลาให้ชัดเจนลงไป ว่าเมื่อไหร่เงินต้นจะหมดลง สำหรับธนาคารแล้วดอกเบี้ยแบบ MLR จะมีความเสี่ยงน้อยกว่า เพราะมีช่วงเวลาที่กำหนดไว้ชัดเจนว่าเมื่อไหร่จะได้รับการชำระทั้งหมด เท่ากับมีการประกันไว้ว่าธนาคารจะได้รับเงินต้นคืนแน่นอน ดอกเบี้ยที่จะได้รับถือเป็นผลกำไร ทำให้ธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยแบบ MLR ต่ำกว่าดอกเบี้ยแบบ MRR เสมอ เพื่อจูงใจให้ผู้กู้เลือกโปรแกรมชำระหนี้แบบนี้

          การที่แต่ละธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยไม่เท่ากัน เนื่องจากแต่ละธนาคารมีต้นทุนที่ต่างกัน และพิจารณาให้กู้จากปัจจัยที่ต่างกัน นอกจากนี้ควรพิจารณาความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยย้อนหลังประกอบด้วย หากเป็นไปได้ควรเลือกธนาคารที่มีอัตราผันผวนน้อย เปรียบเทียบเงื่อนไขและอัตราดอกเบี้ยจากหลายๆ ธนาคารเพื่อประกอบการตัดสินใจ

TerraBKK คู่มือซื้อขายบ้าน

Article in MORTGAGE GUIDE

แต่มีการผิดนัดชำระหนี้และได้รับการเตือนให้ชำระจากสถาบันการเงิน สามารถขอประนอมหนี้เพื่อรักษาบ้าน ได้ด้วย 7 วิธี ดังนี้ 1. เจรจาขอผ่อนผันการชำระ เป็นการขอผ่อนผันการค้างชำระได้นานที่สุดถึง 36 เดือน โดยทำได้ 3 แบบคือ การชำระเป็นงวดๆติดต่อกันทุกเดือน จนกว่าหนี้จะหมดไป ชำระทั้งหมดแบบมีกำหนดเวลา คือชำระครั้งเดียวทั้งหมด ไม่แบ่งจ่าย ชำระเป็นงวดๆ เป็นก้อนตามระยะเวลาที่ตกลงกัน คือการแบ่งจ่ายเป็นงวดๆ งวดละก้อน ตามแต่จะตกลง โดยไม่ต้องเป็นเดือนๆ 2. เจรจาขยาย เวลาชำระหนี้ คือการขยายเวลาในการผ่อนชำระออกไป ลูกหนี้สามารถขอขยายออกไปได้ถึง 30 ปี หรือจนกว่าอายุของผู้กู้ไม่เกิน 70 ปี เมื่อขยายเวลาออกไปจะต้องมีการประเมินหนี้ใหม่ เวลาที่ยาวนานขึ้น ทำให้ค่าผ่อนชำระต่อเดือนลดลงไปด้วย 3. ขอกู้เพิ่มชำระดอกเบี้ย ลูกหนี้สามารถขอกู้เพิ่มเพื่อชำระเฉพาะค่าดอกเบี้ยค้างชำระได้ ในกรณีที่ดอกเบี้ยท่วมเงินต้นแล้วจริงๆ พร้อมๆ กับการขอขยายเวลากู้เงินออกไปได้ด้วย โดยมีเงื่อนไขว่า ในระยะเวลา 3 เดือนก่อนกู้เพิ่ม ลูกหนี้ต้องชำระเงินอย่างสม่ำเสมอ และเงินกู้งวดใหม่ต้องมากกว่าไม่เกินร้อยละ 25 ของวงเงินงวดเดิม 4. ขอชำระเฉพาะดอกเบี้ยรายเดือน การขอชำระเฉพาะดอกเบี้ยรายเดือนจะได้รับนุญาตในกรณีของลูกหนี้ที่มีประวัติดีเท่านั้น […]

คือ การนำโฉนดบ้านที่มีอยู่แล้วไปจำนองเพื่อแปลงสินทรัพย์เป็นทุน หลักการพิจารณาและเตรียมเอกสารเหมือนการยื่นกู้ใหม่ทุกอย่าง โดยมีจุดประสงค์คือ ต้องเงินเพื่อไปทำอย่างอื่นต่อไป โดยใช้อสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์อยู่แล้วไปเป็นหลักประกัน หลักเกณฑ์ในการขอสินเชื่อประเภทนี้ แทบไม่ต่างกับการขอสินเชื่อเพื่อการมีบ้าน คือ วงเงินกู้ อยู่ที่ไม่เกิน 70 – 80% ของราคาประเมิน หลักทรัพย์ ระยะเวลาในการกู้ไม่เกิน 30 ปี หรือรวมกับอายุผู้กู้ ณ ขณะนั้นแล้วไม่เกิน 65 – 70 ปี           ข้อแตกต่างระหว่างสินเชื่อประเภทนี้กับสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านคือ การขอสินเชื่อนี้ต้องมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน โดยเอาโฉนดที่ดินไปวางไว้เป็นประกันกับสถาบันการเงิน แต่เจ้าของบ้านก็ยังสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้ตามปกติ และเมื่อสิ้นสุดการผ่อนชำระแล้วสามารถไถ่ถอนโฉนดออกมาจากธนาคารได้ ส่วนคุณสมบัติผู้กู้หรือขั้นตอนต่างๆ เหมือนกับการขอสินเชื่อเพื่อการมีบ้านทุกประการ โดยอัตราดอกเบี้ยของธนาคารต่างๆ จะแตกต่างกันไป แต่ส่วนมากจะอยู่ที่ 7 – 12.0% การขอสินเชื่อประเภทนี้ คือการแปลงสินทรัพย์ให้เป็นทุนประเภทหนึ่ง ซึ่งต้องศึกษาเงื่อนไขของแต่ละธนาคารอย่างละเอียดก่อนการตัดสินใจ TerraBKK คู่มือซื้อขายบ้าน

คือ การเปลี่ยนเจ้าหนี้จากสถาบันการเงินหนึ่งไปสู่อีกสถาบันหนึ่ง เนื่องจากมีข้อเสนอที่ดีกว่า เช่นดอกเบี้ยน้อยกว่า หรือต้องการจัดระเบียบทางการเงินใหม่ ควรทำในกรณีที่ยังมีหนี้เหลืออีกหลายปี หากเหลือระยะเวลาในการใช้หนี้สั้นๆ จะถือว่าไม่คุ้มค่า สาเหตุที่ต้องรีไฟแนนซ์ เกิดจาก 2 สาเหตุหลักๆ คือ มองเห็นโอกาสและเงื่อนไขด้านดอกเบี้ยที่ดีกว่า กับต้องการพักหายใจเพื่อจัดระบบบริหารทางการเงินของตัวเองใหม่ เหตุผลแรกควรทำในกรณีที่ดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อบ้านในปัจจุบันถูกลงกว่าสัญญาเดิมมาก จะเป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายในระยะยาวได้หลายปี ส่วนการรีไฟแนนซ์เพื่อจัดระเบียบทางการเงินใหม่ มักมีสาเหตุมาจากภาระหนี้ที่มีเข้ามาหลายทาง และผู้กู้ต้องการจ่ายหนี้ค่าบ้านต่อเดือนน้อยลง รวมทั้งได้ส่วนต่างมาใช้จ่าย ทั้งสองกรณีจะคุ้มค่าหากเป็นการจ่ายที่น้อยลงในระยะยาวเท่านั้น หากสามารถผ่อนชำระหนี้เดิมให้หมดได้ในเวลาไม่เกิน 1 – 2 ปี ไม่ควรรีไฟแนนซ์ ขั้นตอนการรีไฟแนนซ์ เหมือนกับขั้นตอนการยื่นขอกู้ใหม่ทุกอย่าง ทั้งด้านเอกสาร และขั้นตอนปฏิบัติ ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ แบ่งออกเป็น 3 ก้อนด้วยกันคือ ค่าใช้จ่ายกับสถาบันการเงินเดิม ได้แก่ ค่าปรับในกรณีไถ่ถอนหลักประกันก่อนระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งระยะเวลาโดยทั่วไปจะอยู่ที่ 3 ปีนับจากวันเริ่มกู้ ประมาณ 2-3% ของยอดหนี้ ค่าใช้จ่ายให้กับสถาบันการเงินแห่งใหม่ ได้แก่ ค่าใช้จ่ายในการประเมินมูลค่าหลักประกัน ค่าธรรมเนียมการใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ และค่าธรรมเนียมการทำประกันอัคคีภัยเพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยง หากยังมีกรมธรรม์เดิมอยู่ สามารถแจ้งยกเลิกการโอนผลประโยชน์จากสถาบันการเงินเดิม เพื่อเปลี่ยนให้สถาบันการเงินแห่งใหม่เป็นผู้รับผลประโยชน์ ค่าใช้จ่ายให้กับกรมที่ดิน ได้แก่ […]

เป็นทางออกที่ดีสำหรับผู้กู้ที่มีคุณสมบัติไม่พอ ธนาคารไม่อนุมัติวงเงิน จึงต้องมีผู้อื่นมาร่วมเป็นลูกหนี้ด้วย เพื่อเพิ่มความสามารถในการกู้ ให้ได้รับวงเงินกู้ที่สูงขึ้น การกู้ร่วมควรเกิดขึ้นระหว่างญาติพี่น้องหรือคนใกล้ชิด           การกู้ร่วมคืออะไร คือการเพิ่มฐานรายได้ของผู้กู้ให้เพียงพอต่อการผ่อนชำระหนี้ในวงเงินที่ต้องการ ด้วยการใช้อีกบุคคลหนึ่งมาเป็นลูกหนี้ร่วมกัน ลูกหนี้ทั้งสองต้องร่วมกันผ่อนชำระหนี้ก้อนนี้ให้หมดภายในระยะเวลาที่กำหนด การกู้ร่วมจะมีผู้กู้หลัก 1 คน และผู้กู้ร่วมได้ตามแต่เงื่อนไขของสถาบันการเงินซึ่งแต่ละแห่งจะกำหนดไว้ไม่เท่ากัน แต่ส่วนมากไม่เกิน 1 – 2 คน            คุณสมบัติผู้กู้ร่วม โดยรวมแล้วคุณสมบัติของผู้กู้ร่วมจะไม่ต่างกับผู้กู้ทั่วไป คือต้องเป็นผู้มีรายได้และอาชีพมั่นคง เป็นผู้บรรลุนิติภาวะแล้ว ไม่มีหนี้สินล้นพ้นตัว และไม่มีประวัติเสียหายด้านการเงิน (เช่นติดเครดิตบูโร เป็นต้น) บางธนาคารกำหนดชัดเจนว่าผู้กู้ร่วมต้องมีความสัมพันธ์ใกล้ชิดกับผู้กู้ เช่น เป็นบิดามารดา เป็นสามี – ภรรยา หรือพี่น้องท้องเดียวกันเท่านั้น เนื่องจากทางธนาคารต้องการความมั่นใจว่าผู้กู้ร่วมต้องมีความรับผิดชอบต่อหนี้ร่วมกับผู้กู้ได้จริงๆ           ขั้นตอนการกู้ร่วม ไม่ต่างกับการขอกู้เพียงคนเดียว เพียงแต่การกู้ร่วมจะมีชื่อลูกหนี้สองคน และใช้หลักฐานรายได้ของทั้งคู่ประกอบการพิจารณา           วงเงิน การกู้ร่วมจะได้วงเงินเท่ากับบุคคล 2 คน ยื่นขอกู้รวมกัน            เช่น ต้องการยื่นขอสินเชื่อบ้านราคา 2.1 ล้านบาท            ผู้กู้มีฐานเงินเดือน 30,000 บาท            […]

สาเหตุที่ทำให้กู้ไม่ผ่านมาจาก 2 กรณีหลัก คือ สินทรัพย์มีมูลค่าน้อยกว่าวงเงินที่ขอ และผู้กู้ขาดคุณสมบัติ ในการกู้ โดยผู้มีคุณสมบัติที่ดีคือ ผู้มีอาชีพมั่นคง(มนุษย์เงินเดือน) หรือผู้มีเงินออมและการเดินบัญชีสม่ำเสมอ มีกำลังในการผ่อนชำระตามวงเงินขอกู้ ไม่มีหนี้สินล้นตัว ไม่ติดเครดิตบูโร มีเงินดาวน์อย่างน้อย 20% และไม่มีประวัติการกู้ฉุกเฉิน หลักทรัพย์ค้ำประกันมีมูลค่าไม่เพียงพอต่อวงเงินที่ยื่นขอ การยื่นขอกู้โดยมีหลักทรัพย์ค้ำปประกัน เช่นกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมนั้น ทางธนาคารจะมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประกอบการพิจารณาด้วย หากมูลค่าสินทรัพย์ไม่ถึงที่ขอไว้ ธนาคารก็จะไม่อนุมัติ ผู้กู้ขาดคุณสมบัติที่ทางสถาบันการเงินระบุไว้ มีเหตุผลล้านแปดที่ทางธนาคารจะไม่อนุมัติวงเงินให้ใครคนใดคนหนึ่ง เพราะเหตุผลเรื่องการขาดคุณสมบัติ ซึ่งแต่ละธนาคารก็จะมีคุณสมบัติพิเศษที่ใช้ประกอบการพิจารณาที่แตกต่างกันไปบ้าง แต่ส่วนใหญ่จะดูความพร้อมด้านสุขภาพและวินัยทางการเงินเป็นหลัก และจะพิจารณาจากข้อต่างๆ ต่อไปนี้ อาชีพมั่นคง ข้าราชการจะเป็นกลุ่มที่เข้าข่ายนี้มากที่สุด เพราะถือเป็นองค์กรที่มั่นคงที่สุดในประเทศนี้ รองลงมาคือพนักงานประจำบริษัทใหญ่ๆ ซึ่งมีอายุงานอย่างน้อย 6 เดือน และประกอบอาชีพในพื้นที่ที่มีความเสี่ยงน้อย ยกตัวอย่างให้เห็นชัดๆ ก็คือ ครูที่ทำงงานในเขตปริมณฑล จะมีความเสี่ยงน้อยกว่าครูที่ทำงานใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ ก็จะทำให้ได้รับการพิจารณาอนุมัติวงเงินง่ายกว่า มีกำลังในการผ่อนชำระ คือมีรายได้ประจำต่อเดือนมาก และเมื่อหักค่าใช้จ่ายแล้วมีเงินเหลือพอสำหรับจ่ายค่างวด ไม่มีหนี้สินล้นพ้นตัว ไม่ได้แปลว่ามีไม่ได้ จำนวนหนี้สินมีได้ แต่ไม่ใช่มากจนแต่ละเดือนแทบไม่เหลือใช้หรือเก็บออม การมีหนี้สินมาก แสดงให้เห็นถึงความไม่พร้อมด้านการบริหารจัดการเงิน แล้วหนี้สินเท่าไหร่ในแต่ละเดือนที่ถือว่ามากไป? หากเป็นธนาคารกสิกรไทยจะมีเกณฑ์พิจารณาคือ […]

.
Close