อีกหนึ่งทำเลที่ทาง TerraBKK Research ภูมิใจนำเสนอและยังไม่ได้พูดถึง ถือเป็นทำเลศักยภาพที่มีการพัฒนาไปได้ไกลมากในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา นั่นคือทำเล "เลียบด่วนรามอินทรา" หรือชื่อเต็ม ๆ มาจาก "ถนนประดิษฐ์มนูธรรม" ซึ่งอยู่ใต้ทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา เส้นทางนี้ถือเป็นเส้นทางสายหลักและเป็นวงแหวนชั้นในของกรุงเทพฝั่งตะวันออก ใช้สำหรับการสัญจรไปมาเพื่อเชื่อมเมืองชั้นนอกเข้าสู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจอย่าง อโศก สีลม พระราม 9 รัชดา เป็นต้น ในปัจจุบันย่านเลียบด่วนรามอินทรามีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ มากมายรองรับความเป็นอยู่ของคนในพื้นที่ อาทิเช่น ทางด่วน ศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า ศูนย์รวมความบันเทิง และแหล่ง Lifestyle อื่น ๆ อีกมากมาย จะมีความน่าสนใจอย่างไร มีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1. วิเคราะห์ศักยภาพทำเลผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ปี พ.ศ.2556

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

สิ่งที่เราควรทำความเข้าใจเป็นอันดับแรกในการวิเคราะห์ถึงศักภาพทำเล คือ การวิเคราะห์ถึงการใช้ประโยชน์ในที่ดินของทำเลนั้น จะถูกแสดงอยู่ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปี พ.ศ.2556 สำหรับผังเมืองบริเวณย่านเลียบด่วนรามอินทรานั้น ส่วนใหญ่ร้อยละ 90% เป็นผังเมืองสีเหลือง แสดงถึง พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.4 (FAR 3:1, OSR ร้อยละ 10) จะมีก็เพียงบริเวณซอยประดิษฐ์มนูธรรม 15 เท่านั้น (ที่ตั้งของ Lotus, Central Plaza East Ville และ CDC) เป็นพื้นที่สีแดง พ.1 (FAR 5:1, OSR ร้อยละ 6) เพื่อการพาณิชยกรรม ทำให้การพัฒนาของศูนย์การค้ากระจุกตัวอยู่บริเวณพื้นที่ผังเมืองสีแดงนี้ค่อนข้างมากกว่าบริเวณอื่น ๆ ดังนั้น ภาพของการพัฒนาที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ของโซนนี้จึงค่อนข้างมีจำกัดอยู่พอสมควร ทำให้การพัฒนาส่วนใหญ่ออกมาในรูปของที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์เป็นหลัก และมีพาณิชยกรรมขนาดใหญ่กระจุกเป็นบางพื้นที่เท่านั้น เราจึงไม่เห็นอาคารสำนักงานแนวสูงในย่านเลียบด่วนรามอินทรานี้

2. ศักยภาพทำเลของย่านเลียบด่วนรามอินทรา

เลียบด่วนรามอินทรา หรือ ถนนประดิษฐ์มนูธรรม ถือเป็นถนนสายหลักซึ่งเปรียบเสมือนวงแหวนรอบในของกรุงเทพมหานคร รองจากวงแหวนรอบนอก (ถนนกาญจนาภิเษก) ทำให้ถนนเส้นนี้มีการจราจรที่หนาแน่นตลอดเวลา ถนนเลียบด่วนรามอินทราเป็นถนนที่เชื่อมกับเส้นทางการคมนาคม 3 สายหลักด้วยกัน ได้แก่ ถนนลาดพร้าว ถนนเกษตรนวมินทร์ ถนนรามอินทรา และเป็นถนนที่เชื่อมโยงเมืองฝั่งตะวันออก เป็นการดึง Traffic จากพื้นที่ต่าง ๆ มารวมไว้บนถนนสายนี้ เช่น จากพื้นที่ลาดพร้าว จตุจักร รามอินทรา เกษตรนวมินทร์ สายไหม วัชรพล วังทองหลาง บางเขน บึงกุ่ม บางกะปิ ซึ่งมีประชากรอยู่อาศัยรวมประมาณกว่า 1.2 ล้านคน เข้าสู่พื้นที่ชั้นในของกรุงทพมหานครในย่านเอกมัย สุขุมวิท พระราม9 และเชื่อมเข้าสู่ทางด่วนศรีรัช ไปย่านสีลม สาทร ได้

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

ภาพรวมของพื้นที่ ส่วนใหญ่แล้วการใช้ประโยชน์ที่ดินในทำเลที่ติดถนนใหญ่จะเป็นร้านค้า ศูนย์รวมความบันเทิงร้านอาหารทั้งรูปแบบที่เป็นดั้งเดิมและรูปที่ดู Modern ขึ้นมาและมีการพัฒนาศูนย์การค้าที่กระจุกตัวอยู่เฉพาะบางพื้นที่เหมือนที่ได้เรียนไปแล้วในส่วนของผังเมือง ศักยภาพทำเลของย่านเลียบด่วนรามอินทราเป็นทำเลที่มีการลงทุนของภาคเอกชนอย่างหนาแน่น โดยเฉพาะบริเวณ Home Pro, Lotus สาขาเลียบด่วนรามอินทราจะเป็นที่ตั้งของโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่และ แหล่งรวม Life Style เกิดใหม่ล่าสุดที่พึ่งเปิดตัวไปเมื่อเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมาก็คือ Mega Project : Central Festival East Ville มีขนาดใหญ่ถึง 51 ไร่ ด้วยเนื้อที่กว่า 160,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการกว่า 6,000 ล้านบาท เป็นศูนย์การค้าแนวใหม่ภายใต้แนวคิด "The First Full-Scale Lifestyle Outdoor Shopping Center in Thailand" และอีกไม่นานในช่วงปลายเดือน มกราคม พ.ศ.2559 ก็จะมีการเปิดตัวโครงการ The Crystal Veranda ซึ่งเป็นเฟสที่ 3 ซึ่งเป็นการก่อสร้างเพิ่มเติมจากโครงการเดิม ด้วยขนาดโครงการรวมทั้งเฟส 1-2-3 รวม 35 ไร่ 125,000 ตารางเมตร นอกจาก 2 Lifestyle Shopping Mall แล้วยังมีแหล่ง Lifestyle อื่น ๆ อีกเช่น Chic Republic, The Promenade, The Walk, Nawamin City Avenue, สถานบันเทิงแสง สี เสียง ยามค่ำคืน และตลาดนัดที่มี Theme รูปแบบใหม่ที่กำลังเป็นนิยม เป็นต้น สำหรับแนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปของค้าปลีก ดูเหมือนจะไม่หยุดอยู่เพียงเท่านี้ ยังมีอีกหลายโครงการที่จะคอยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับย่านเลียบด่วนรามอินทราขึ้นมาอีกระดับหนึ่ง

นอกจากจะเป็นศูนย์การค้าแล้ว ย่านเลียบด่วนรามอินทรายังเป็นศูนย์รวมด้านเฟอร์นิเจอร์ การดีไซน์ และการตกแต่งบ้าน เนื่องจากมีศูนย์ คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ (CDC Crystal Design Center) ซึ่งภายในเปรียบเสมือนเป็นศูนย์ให้คำปรึกษาด้านการตกแต่งบ้าน ครบวงจร ตอบสนองการใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ที่อยากจะมีบ้านที่สวยงาม ตอบรับกับรสนิยมได้เป็นอย่างดี

การอยู่อาศัยในย่านนี้ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะเส้นเลียบด่วนรามอินทราส่วนใหญ่แล้ว จะเป็นบ้านเดี่ยวระดับ Middle จนถึง High-end ราคามากกว่า 15 ล้านบาท จนถึงระดับมากกว่า 100 ล้านก็มีให้เห็นเช่นกันหลายโครงการ เพราะด้วยระยะทางที่ห่างจากย่านธุรกิจเพียงไม่ถึง 15 กิโลเมตรเท่านั้นและมีทางด่วนรองรับการคมนาคม ทำให้ย่านนี้เป็นแหล่งรวมผู้คนที่มีกำลังซื้อที่ค่อนข้างสูงอยู่พอสมควร เพราะถ้ากำลังซื้อไม่ดีจริง การพัฒนาของเอกชนอย่าง Central, CDC, The Crystal และอื่น ๆ อีกมากมายคงไม่เกิดขึ้นมากขนาดนี้ ทำให้เป็นเครื่องชี้วัดทางอ้อมว่ากำลังซื้อของผู้คนในแถบนี้ค่อนข้างดี นอกจากบ้านเดี่ยวแล้วยังมีโครงการที่เป็นทาวน์เฮ้าส์โครงการเช่นกัน ผู้ที่ต้องการหาซื้อที่อยู่อาศัยแถวนี้ก็เป็นอีกหนึ่งเส้นทางที่น่าสนใจและมีอนาคตอีกที่หนึ่งเลยทีเดียว

3. ศักยภาพทำเลในอนาคต

ทำเลเลียบด่วนรามอินทรา ยังมีโครงการ Mega Project ของรัฐและเอกชนรอพัฒนาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองไปยังพื้นที่ดังกล่าว โครงการที่จะเข้ามาเพิ่มมูลค่าให้แก่ทำเลมีดังต่อไปนี้

โครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีเทา คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบแผนแม่บทระบบขนส่งทางรางในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลซึ่งรวมถึงโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทา ช่วงวัชรพล-สะพานพระราม 9 ที่ได้กำหนดให้อยู่ในโครงข่ายเพิ่มเติมที่กำหนดเปิดให้บริการภายในปี พ.ศ. 2572 โดยให้อยู่ภายใต้ความรับผิดชอบของกรุงเทพมหานคร โดยมีรายละเอียดเบื้องต้นดังนี้

  • ช่วงวัชรพล - ลาดพร้าว : เป็นระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Monorail) มีโครงสร้างยกระดับตลอดเส้นทางเริ่มต้นบริเวณซอยวัชรพล จุดตัดกับถนนรามอินทรา มุ่งหน้าลงใต้ผ่านซอยนวลจันทร์ ข้ามถนนเกษตร-นวมินทร์ และสิ้นสุดที่จุดตัดกับถนนลาดพร้าว ระยะทางประมาณ 8 กม. จำนวน 5 สถานี
  • ช่วงลาดพร้าว - พระราม 4 : เป็นระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Monorail) มีโครงสร้างยกระดับตลอดเส้นทางเริ่มต้นบริเวณถนนลาดพร้าว มุ่งหน้าลงทิศใต้ ผ่านถนนประชาอุทิศ ยกข้ามทางพิเศษศรีรัช เลี้ยวเข้าถนนเพชรบุรีตัดใหม่ เลี้ยวเข้าซอยทองหล่อจนพบจุดตัดถนนสุขุมวิทจึงยกระดับข้ามโครงสร้างระบบรถไฟฟ้าสายสีเขียวบริเวณสถานีทองหล่อ เพื่อเข้าสู่ซอยสุขุมวิท 38 แล้วเบี่ยงแนวเข้าสู่ซอยสุขุมวิท 40 จนถึงจุดตัดกับถนนพระราม 4 สิ้นสุดที่ทางแยกรัชดา - พระราม 4 บริเวณตลาดคลองเตย ระยะทางประมาณ 12 กม. จำนวน 10 สถานี
  • ช่วงพระราม 4 - สะพานพระราม 9 : เป็นระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Monorail) มีโครงสร้างยกระดับตลอดเส้นทางเริ่มต้นบริเวณทางแยกรัชดา - พระราม 4 บริเวณตลาดคลองเตย เลี้ยวเข้าถนนพระราม 3 มุ่งหน้าลงทิศใต้ เชื่อมกับถนนรัชดาภิเษกเลียบแนวทางด่วนเฉลิมมหานคร ยกข้ามทางขึ้นลงทางด่วนฯในบางช่วง จนสิ้นสุดที่จุดตัดกับถนนพระราม 3 อีกครั้งที่บริเวณสะพานพระราม 9 ระยะทางประมาณ 6 กม. จำนวน 6 สถานี

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

Land Bank ของเหล่า Developer รายใหญ่

1. กลุ่ม K.E.Land ของคุณกวีพันธ์ เอี่ยมสกุลรัตน์ Land Lord รายใหญ่ช่วงเลียบด่วนรามอินทรา ซึ่งพัฒนา The Crystal และ Crystal Design Center (CDC) บริเวณเลียบด่วน ปัจจุบันยังมีที่ดินของบริษัทในย่านเลียบทางด่วนยังเหลืออยู่ ได้แก่

  • ที่ดินติด ถนนเกษตร-นวมินทร์ พื้นที่ 15 ไร่
  • ที่ดินบริเวณจุดตัด ทางด่วนกับถนนเกษตร-นวมินทร์ ฝั่งเดียวกับเดอะคริสตัล พื้นที่ 100 ไร่

2. กลุ่ม TCC Land ของคุณเจริญ ศิริวัฒนภักดี มีที่ดินติด ถนนเกษตร-นวมินทร์ โดยจะพัฒนาเป็นโครงการ Mix-used บนที่ดินผืนใหญ่กว่า 100 ไร่ ทำเลตรงข้ามโครงการ Nawamin City Avenue ลักษณะที่ดินผืนนี้อยู่ติดถนน 2 ฝั่ง ด้านหน้าติดถนนประเสริฐมนูกิจ หน้ากว้าง 300-400 เมตร และมีความลึกกว่าร้อยเมตร มีแผนจะพัฒนาเป็นอาคารศูนย์การประชุมและแสดงสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม 200 ห้อง และที่จอดรถกว่า 2,000 คัน

ภาพจาก : TCC Land

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

3. กลุ่ม บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) (GLAND) มีที่ดินติดกลับกลุ่ม TCC Land จำนวนกว่า 300 ไร่ หลังหมู่บ้าน The Royal Residence ปัจจุบันยังไม่มีแผนที่จะพัฒนา

TerraBKK Research มองว่า ทำเลเลียบด่วนรามอินทราเป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีชีวิตชีวา มีสีสัน และเป็นหนึ่งในทำเลที่มีกำลังซื้อค่อนข้างสูงคอยขับเคลื่อนให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถพัฒนาได้อย่างต่อเนื่องและมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นได้

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก