TerraBKK Research ได้ลงพื้นที่สำรวจทำเลบางหว้า อีกหนึ่งทำเลย่านฝั่งธนบุรีที่มีความน่าสนใจ ที่สามารถเชื่อมต่อไปยังถนนสายต่างๆ ทางฝั่งธนบุรีได้หลายสาย อีกทั้งยังเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าถึง 2 สายเข้าสู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญของกรุงเทพมหานคร สิ่งเหล่านี้ทำให้ TerraBKK Research เห็นว่า "บางหว้า" เป็นอีกทำเลหนึ่งที่น่าสนใจสำหรับการอยู่อาศัย จากเอกลักษณ์ด้านการคมนาคมและมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ค่อนข้างครบครัน อีกทั้งยังสามารถเข้าไปใช้สิ่งอำนวยความสะดวกบริเวณย่านราชพฤกษ์ และพุทธมณฑลสาย 1 ได้ด้วย ซึ่งจุดนี้นับว่า "เป็นจุดขายของบางหว้าที่แตกต่างกับทำเลติดรถไฟฟ้าย่านฝั่งธนบุรีในจุดอื่นๆ"

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

บางหว้าทำเลเชื่อมต่อการเดินทางที่สำคัญทางฝั่งธนบุรี

จุดเปลี่ยนที่ยกระดับบางหว้าขึ้นมาอีกขั้นหนึ่งก็คือ การเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม (สายสีลม) รถไฟฟ้าสายสำคัญที่เข้ามาช่วยร่นระยะเวลาการเดินทาง ของผู้คนทางฝั่งธนบุรีจากทาง ราชพฤกษ์ กัลปพฤกษ์ เพชรเกษม และพุทธมณฑล ให้สามารถเดินทางเข้าสู่ย่านใจกลางเมืองอย่าง สีลม สาทร สยาม เพลินจิต สุขุมวิท ได้สะดวกรวดเร็วมากยิ่งขึ้น นอกจากนั้นปัจจุบันบางหว้าถูกกำหนดให้เป็นสถานีปลายทางของรถไฟฟ้าสายสีเขียว เข้ม ทำให้ทำเลนี้เป็นจุดรับ-ส่ง เพื่อเปลี่ยนถ่ายการเดินทางที่มากที่สุดในย่านฝั่งธนฯ นอกจากจุดเด่นในเรื่องรถไฟฟ้าแล้ว ยังมีจุดเด่นในด้านการเดินทางด้วยรถยนต์ เรามองว่าบางหว้ามีลักษณะคล้ายห้าแยกลาดพร้าว กล่าวคือ เป็นจุดที่รวมถนนหลายเส้นตัดผ่าน และมีถนนวงแหวนสามารถเชื่อมเข้าสู่ถนนสายต่างๆ ได้อย่างรวดเร็วไม่ต้องเสียเวลาในการเดินทางมาก ถนนที่เชื่อมต่อกับบางหว้า ได้แก่ ราชพฤกษ์ กัลปพฤกษ์ และเพชรเกษม ทั้งสามเส้นนี้ต่างก็เป็นถนนสายหลักในทำเลนี้แทบทั้งสิ้น ทำให้ Traffic ในบริเวณนี้ค่อนข้างหนาแน่นมาก

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

บางหว้า ทำเลติดแหล่ง Lifestyle ที่ใหญ่ที่สุดของกรุงเทพฯ ฝั่งธนบุรี

ถ้าจะให้นึกถึงแหล่งกิน แหล่งแฮงค์เอ้าท์ ในย่านฝั่งธนบุรีแน่นอนผู้คนในย่านนี้ต่างก็ต้องนึกถึงถนนสายหลัก 2 สายนี้ ได้แก่ พุทธมนฑลสายหนึ่งและถนนราชพฤกษ์หลายๆ คนอาจจะพอทราบอยู่แล้วว่าราชพฤกษ์เป็นแหล่งรวมไลฟ์สไตล์ของผู้คนที่มีกำลัง ซื้อสูงทำให้บริเวณค่อนข้างจะมีร้านอาหารระดับพรีเมี่ยม (Premium) เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ส่วนพุทธมณฑลสาย 1 จะเป็นอีกระดับหนึ่งที่รองลงมาจากราชพฤกษ์ อาหารการกินมีราคาที่ไม่สูง ทำให้การใช้ชีวิตและการอยู่อาศัยบริเวณบางหว้า ค่อนข้างตอบสนองการใช้ชีวิตได้อย่างหลากหลาย เพราะสามารถเข้าไปใช้สิ่งอำนวยความสะดวกบนถนนสองสายหลักนี้ได้อย่างสะดวก สบาย ด้วยระยะทางไม่ห่างจากกันเพียง 2 กิโลเมตรเท่านั้น นอกจากแหล่งเที่ยว แหล่งของกิน และสถานที่ Hang out แล้วบางหว้ายังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เป็นความต้องการพื้นฐานของชีวิตค่อน ข้างครบ อาทิ ศูนย์การค้าซีคอน บางแค, โรงพยาบาลพญาไท 3, มหาวิทยาลัยสยาม และโรงเรียนสตรีวัดอัปสรสวรรค์ เป็นต้น ถ้าหากไปทางราชพฤกษ์ก็จะมีคอมมูนิตี้มอลล์ ทั้งเล็กและใหญ่อย่าง The Circle, The Bloc Community และ J - Arena เป็นต้น รวมถึงมีร้านอาหารนานาชาติเรียงรายอยู่ตามเส้นราชพฤกษ์อีกมากมาย สิ่งที่ดีอย่างหนึ่งของทำเลติดรถไฟฟ้า คือ เราสามารถเข้าไปใช้สิ่งอำนวยความสะดวกย่านใจกลางเมืองได้อย่างรวดเร็วและไม่เจอปัญหารถติดอีกด้วย

อีกหนึ่งสิ่งสำคัญที่เรียกว่าเป็นไฮไลท์ของย่านนี้เลยก็ว่าได้นั้นก็คือ แหล่ง Hang out ของฝั่งธนบุรีที่ต่างเป็นที่รู้จักกันดีไม่ว่าจะเป็นร้านอาหารชื่อดังที่ขายสืบทอดกันมาอย่างยาวนานหรือจะเป็นร้านคาเฟ่เก๋ๆ สำหรับฮิปสเตอร์ ปัจจุบันก็มีให้เห็นมากมาย เหมาะแก่การเช็คอินของคนในยุคนี้เป็นอย่างยิ่งจึงถือได้ว่าเป็นอีกหนึ่งแหล่งจุดนัดพบสำคัญของบรรดาขาเที่ยวทั้งหลายอีกหนึ่งแห่งเลยทีเดียว

ไลฟ์สไตล์สู่ฟู้ดสไตล์

หากใครที่ได้มีโอกาสมาเที่ยวในย่านธนบุรีและกำลังมองหาร้านคาเฟ่นั่งจิบกาแฟชิลล์ๆแล้วล่ะก็ ถนนพุทธมณฑลสาย 1 ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่เหมาะกับการนั่งสังสรรค์ในร้านบรรยากาศดีๆ ตกแต่งเก๋ๆ แนะนำร้าน Nennom cafe' ร้านนมสไตล์ปาร์ตี้ ร้านเปิดใหม่สุดฮิปตกแต่งเท่ห์ๆ เหมาะกับวัยรุ่นยุคนี้เป็นอย่างมาก ร้านตั้งอยู่บริเวณปากซอยถนนพุทธมณฑล ร้านหาได้ง่ายเพราะด้วยการประดับไฟตกแต่งร้านเป็นที่โดดเด่นมาก เมนูของทางร้านมีให้เลือกมากมายหลายรายการไม่ว่าจะเป็น นมสด ขนมปังปิ้ง เบอเกอรี่ หรือจะเป็นอาหารฟิวชั่น ฯลฯ ใครที่ได้มีโอกาสไปแถวนั้นก็อย่าลืมแวะเวียนไปชิมกันได้

ร้าน Nennom cafe'

ร้านอาหารสุดชิค

หากใครที่ชอบตระเวนลิ้มลองความอร่อย ถนนพุทธมณฑล สาย 1 ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกสุดเยี่ยม จัดว่าเป็นแหล่งที่รวบรวมอาหารการกินไว้มากเลยทีเดียว มีตั้งแต่ร้านรถเข็นเล็กๆ ไปจนถึงระดับเหลาบนภัตตาคารหรู บวกกับดีไซน์สุดชิคแนวสตรีทแถมยังมีเมนูอร่อยๆ มากมาย ไม่ว่าจะเป็น ร้านบะหมี่จอมพลัง บะหมี่ชามยักษ์ ที่หลายคนเริ่มคุ้นเคยกันบ้างแล้ว เพราะด้วยระยะเวลาไม่เท่าไหร่ ชื่อร้านบะหมี่แห่งนี้ก็เริ่มติดหูไปทั่วบนโลกออนไลน์ จุดขายของร้านอยู่ที่ความยิ่งใหญ่อลังการของบะหมี่แต่ละชาม ส่วนผสมทุกอย่างจัดเต็มกันแบบไม่อั้น ชามเดียวกินกันได้ทั้งแก๊งเลยทีเดียว ร้านนี้ตั้งอยู่บริเวณปากซอยถนนพุทธมณฑล สาย 1 ตกแต่งด้วยโคมไฟสีแดง สไตล์จีน ร้านเด่น หาง่าย

ร้านบะหมี่จอมพลัง

สำหรับใครที่ชอบนอนดึกย่านฝั่งธนบุรี เขตภาษีเจริญแห่งนี้ก็มีร้านอาหารเอาใจคนนอนดึกอีกด้วยกับ ร้านโจ๊กเปิดหม้อ เมนูรอบดึกที่คงไม่มีใครปฏิเสธชื่อเสียงของร้านนี้ เพราะด้วยความแปลกใหม่ไม่เหมือนใคร เนื่องจากได้นำโจ๊กธรรมดามาปรับแต่งรสชาติให้ออกมาน่ากินและสร้างทางเลือกใหม่ให้กับคนที่ชื่นชอบเมนูโจ๊ก จุดเด่นของโจ๊กเปิดหม้อ คือ ส่วนผสมหรือเครื่องที่มีให้เลือกแบบไม่อั้น มากกว่า 10 ชนิด ไม่ว่าจะเป็น ไข่ไก่ ไข่เค็ม ไข่เยี่ยวม้า กระดูกอ่อน หมูเด้ง หมูกรอบ ไส้ลวก ไส้ทอด ตับ กุ้ง ปลาหมึก หอยแมลงภู่ หมูสับ ไก่ฉีก ปาท่องโก๋กรอบ ขิง เห็ดต่างๆ เป็นต้น นอกจากนี้ สำหรับใครที่ต้องการเมนูพิเศษ ทางร้านได้จัดชุด เมนูโจ๊กต้มยำกุ้งแม่น้ำ และโจ๊กต้มยำกุ้งมังกร ซึ่งเมนูจัดเป็นชุดนั้น ปัจจุบันมีให้เลือกมากกว่า 7 เมนูแล้ว เห็นแบบนี้แล้วใครที่ยังไม่เคยลองก็ต้องจัดกันสักหน่อยร้านโจ๊กเปิดหม้อสาขาต้นตำหรับตั้งอยู่ปากทางสาย 1 ฝั่งเพชรเกษม อยู่ตรงข้ามกันกับร้านบะหมี่จอมพลังและร้าน Nennom cafe'

ร้านโจ๊กเปิดหม้อ สาขา พุทธมณฑล สาย 1

อ่านมาถึงจุดนี้เราก็พอจะเห็นภาพของทำเลบางหว้าได้ชัดเจนมากขึ้น ทั้งลักษณะของทำเลที่มีจุดเด่นด้านการคมนาคมและมีสถานีรถไฟฟ้าบางหว้าซึ่งเป็นสถานีที่ใกล้ย่านบริเวณชานเมืองมากที่สุดในการเดินทางเข้าสีลม-สาทร อีกทั้งยังใกล้แหล่ง Lifestyle ที่สำคัญที่สุดของย่านฝั่งธนบุรีส่งผลให้ทำเลบางหว้าสามารถตอบโจทย์ชีวิตความเป็นอยู่ให้มีความสมดุลมากยิ่งขึ้น (Life Balance)

เมกะโปรเจกต์บางหว้าจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีน้ำเงิน

ถ้าหากเราขับรถผ่านบริเวณแยกบางหว้า (เพชรเกษม-ราชพฤกษ์) เราจะพบการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายหัวลำโพง - บางแค ซึ่งจะถูกเชื่อมต่อกับสายสีเขียวเข้มที่สถานีบางหว้า ทำให้บางหว้าเป็นจุดเชื่อมต่อด้านคมนาคมที่สำคัญ การเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายที่จะแล้วเสร็จในปี พ.ศ.2562 จะทำให้ศักยภาพทำเลของบางหว้าเพิ่มสูงขึ้นจากการที่ผู้คนซึ่งอาศัยอยู่บริเวณบางหว้า กัลปพฤกษ์ ราชพฤกษ์ และคนที่อยู่ถัดออกไปสามารถเข้าสู่ หัวลำโพง สามย่าน สีลม อโศก รัชดาภิเษก ลาดพร้าว ได้โดยตรงไม่ต้องเสียเวลานั่ง BTS เปลี่ยนไปขึ้น MRT ที่สถานีสีลมหรืออโศกอีกต่อไป นอกจากนั้นจากที่เราทราบอยู่แล้วว่า ปัจจุบันผู้คนที่เดินทางด้วยรถไฟฟ้ามีอยู่จำนวนมาก การที่เราสามารถขึ้นรถไฟฟ้าได้ตั้งแต่ต้นสายจะทำให้เราประหยัดเวลาในการรอขบวนถัดไปในกรณีที่ผู้โดยสารใช้บริการเป็นจำนวนมากในช่วงเวลาเร่งด่วนได้ซึ่งตรงนี้ก็ เป็นอีกหนึ่งข้อดีที่ต้องพิจารณาด้วย

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

บางหว้ากับการใช้ประโยชน์ที่ดินจากกฎหมายผังเมืองกรุงเทพมหานครปี พ.ศ.2556

จากกฎหมายผังเมืองเราจะสังเกตเห็นว่าบางหว้าอยู่ระหว่างผังเมืองสีน้ำตาล ย.9 และผังเมืองสีส้ม ย.5 กับ ย.7 ทำให้บริเวณนี้เสมือนเป็นรอยต่อระหว่างการพัฒนาของเมืองเพราะทำเลที่มีสีของ ผังเมืองเข้มกว่าจะเป็นตัวบอกว่า พื้นที่บริเวณนี้มีประชากรอยู่อาศัยค่อนข้างหนาแน่นกว่าพื้นที่ที่มีสีอ่อนกว่าและยังบอกถึงศักยภาพในการใช้ประโยชน์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นได้อีกด้วย ดังนั้นการเจริญเติบโตของเมืองบริเวณทำเลบางหว้าทางฝั่งพื้นที่สีน้ำตาลจะสามารถเติบโตได้ดีกว่าพื้นที่สีส้ม เพราะประชากรในบริเวณสีน้ำตาลจะอาศัยอยู่หนาแน่นอนกว่าสามารถก่อสร้างอาคารได้สูงกว่าและมีเนื้อที่มากกว่าส่งผลต่อมูลค่าที่ดินที่มีโอกาสสูงขึ้นได้ในอนาคต

สถานการณ์คอนโดมิเนียมในทำเลเพชรเกษม-บางหว้า(สถานีหลักสอง-ท่าพระ)

สำหรับ ทำเลเพชรเกษม-บางหว้านั้น แต่เดิมมีโครงการคอนโดมิเนียมขึ้นมาไม่มากนัก เฉลี่ยปีละ 1-2 โครงการเท่านั้น แต่เมื่อปี 2553 ที่เริ่มมีข่าวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายเราก็เริ่มได้เห็น คอนโดมิเนียมเปิดในเส้นเพชรเกษมมากขึ้น อีกทั้งเมื่อสถานการณ์ของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายเริ่มชัดเจนขึ้นใน ปี 2554 กล่าวคือเริ่มเซ็นสัญญาก่อสร้างอย่างเป็นทางการคอนโดมิเนียมในทำเลก็ขยับ ขึ้นกว่า 20% แสดงให้เห็นถึงการตื่นตัวของผู้ประกอบการกับการพัฒนาจากภาครัฐที่ช่วยส่ง เสริมอสังหาริมทรัพย์ในทำเลนี้

TerraBKK Research จึงขอย้อนกลับไปดูสถิติการเปิดตัวโครงการของทำเลเพชรเกษม-บางหว้า ตั้งแต่ที่ตั้งของสถานีหลักสอง ใกล้กับเดอะมอลล์ บางแค ไปจนถึงสถานีท่าพระ ตรงแยกท่าพระ ซึ่งหากย้อนกลับไปดูตั้งแต่ปี 2545 พบว่าโครงการเปิดใหม่ในตอนนั้น มีราคาเปิดตัวเพียงตารางเมตรละ 16,000 บาท ปัจจุบันโครงการใหม่ในทำเลเพชรเกษมเปิดตัวกันตารางเมตรละ 50,000-60,000 บาท เรียกได้ว่าบรรดาโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ต่างก็ปรับราคาขึ้นปีละ 13% โดยประมาณ

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

เมื่อเราดูในภาพรวมของทั้งทำเลไปแล้ว TerraBKK Research ขอลงรายละเอียดของโครงการที่ยังเหลือขายอยู่ว่ามีการปรับราคาขายเพิ่มขึ้นกันอย่างไรบ้าง? จากการลงสำรวจพบว่ายังมีโครงการเหลือขายหรือที่ยัง Active อยู่ประมาณ 6-7 โครงการ แต่ที่น่าสนใจคือ โครงการเหล่านี้ได้มีการปรับราคาขายเพิ่มขึ้นจากวันเปิดตัวประมาณ 2-5% ต่อปี โดยเฉพาะโครงการ The President สาทร-ราชพฤกษ์ อยู่ติดกับสถานีบางหว้า ที่ปัจจุบันเปิดขายไปแล้ว 3 เฟส มีราคาขายปัจจุบันอยู่ที่ตารางเมตรละ 85,000 บาท เพิ่มขึ้นมากกว่า 50% นับตั้งแต่เปิดโครงการในปี 2555 (เพิ่มขึ้นปีละ 13%) ถือได้ว่าเป็นโครงการที่มีการปรับราคาสูงที่สุดในทำเลนี้เลยก็ว่าได้ ปัจจุบันโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ที่ยังเหลือขาย มีราคาประมาณตารางเมตรละ 50,000-60,000 บาท ซึ่งอยู่ในแถบท่าพระและบางแคเป็นส่วนใหญ่

TerraBKK Research ได้ทำการลงสำรวจโครงการคอนโดมิเนียม Resale กันบ้าง ว่าหากซื้อเพื่อลงทุนระยะยาวโครงการในทำเลนี้จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้มากน้อยเพียงใด? จากการสำรวจก็พบว่าคอนโดมิเนียมในทำเลนี้มีการเพิ่มขึ้นของราคาประมาณ 10% ต่อปี และโซนที่โดดเด่นที่สุดคือแถบสถานีบางหว้าที่มีการเพิ่มขึ้นของราคาสูงถึง 18% ต่อปี อันเนื่องมาจากเป็นสถานีเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีลม ที่สามารถเข้าสู่ตัวเมืองได้อย่างง่ายดาย ตรงนี้จึงเป็นจุดได้เปรียบของบางหว้า ที่จะทำให้โครงการคอนโดมิเนียมสามารถขายต่อได้ในราคาที่สูงกว่านั่นเอง

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

ทั้งนี้จากเส้นเพชรเกษมทั้งเส้นนั้น "สถานีบางหว้า" ดูจะเป็นทำเลที่น่าสนใจมากที่สุด ทั้งจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าเมื่อขายทิ้ง (Cap Gain) และการปรับเพิ่มขึ้นของราคาโครงการใหม่ที่สูงกว่าทำเลอื่นๆ

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

โครงการเปิดใหม่ในเส้นรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหลักสอง-ท่าพระ

สำหรับโครงการเปิดใหม่ในช่วง 1-2 ปีมานี้ นับตั้แต่สถานีหลักสองจนไปถึงสถานีท่าพระ พบว่ามีโครงการเปิดใหม่ทั้งสิ้น 3 โครงการ ดังนี้

โครงการ The Prodigy Phetkasem 62 เปิด ตัวเมื่อเดือนมีนาคม 2558 ด้วยราคาเริ่มต้นตารางเมตรละ 79,000 บาท จำนวน 1,273 ยูนิต แบ่งเป็นห้องประเภท Studio - 2 ห้องนอน โครงการตั้งอยู่ในทำเลที่อยู่ใกล้สถานีบางแค 330 เมตร ปัจจุบันมีห้องนำมา Resale ในราคาประมาณตารางเมตรละ 80,000-83,000 บาท

โครงการ Unio Condo Charan 3 เปิด ตัวเมื่อเดือนมิถุนายน 2558 ด้วยราคาเริ่มต้นตารางเมตรละ 35,700 บาท จำนวน 1,932 ยูนิต ในทำเลที่อยู่ห่างจากสถานีท่าพระ 900 เมตร โดยทั้งโครงการมีเพียงห้องขนาดเดียวคือ 28 ตารางเมตร แต่แบ่งเป็น 2 ประเภทคือ Studio ราคาเริ่มต้น 999,900 บาท และ 1 ห้องนอน ราคา 1,350,000-1,450,000 บาท

โครงการ Chewathai Phetkasem 27 โครงการ ใหม่ล่าสุดที่จะเปิดตัวในเดือนตุลาคม 2559 นี้ ด้วยราคาเริ่มต้นตารางเมตร 82,000 บาท จำนวน 638 ยูนิต แบ่งเป็นห้องประเภท Studio - 2 ห้องนอน โครงการตั้งอยู่ในทำเลใกล้สถานีบางหว้า 350 เมตร ซึ่งบางหว้าเองถือว่าเป็นทำเลที่น่าสนใจและเหมาะแก่การลงทุนมากที่สุดในเส้นเพชรเกษม - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก