"สะพานควาย-ประดิพัทธ์" ทำเลเชื่อมต่อสถานีกลางบางซื่อและย่านธุรกิจอารีย์

หลังจากที่ TerraBKK Research ส่องทำเลศักยภาพย่านใจกลางเมืองไปมากพอสมควร ทางเรายังมีอีกหนึ่งทำเลซึ่งไม่ได้พูดถึง ทำเลนี้ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงแต่ซ่อนตัวอยู่อย่างเงียบๆมาเป็นเวลานาน และด้วยแนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เริ่มไม่มีที่ดินสำหรับการพัฒนาและราคาที่ดินย่านใจกลางเมืองเริ่มมีราคาสูงเกินกว่าจะพัฒนาโครงการได้เหมือนสมัยก่อน ทำให้ทำเลใจกลางเมืองที่อยู่ห่างออกมาจากศูนย์กลางธุรกิจกลายเป็นอีกหนึ่งทำเลที่เราต้องให้ความสำคัญ หนึ่งในทำเลนั้นก็ คือ “ทำเลสะพานควาย”

สะพานควาย เป็นทำเลที่อยู่ต่อจากอารีย์และก่อนถึงสวนจตุจักร ถือเป็นอีกหนึ่งทำเลที่อยู่ในย่านใจกลางเมือง โดยในช่วงหลายสิบปีที่ผ่านมาทำเลแห่งนี้ไม่ค่อยมีการพัฒนาอะไรมากนัก แต่เริ่มเห็นการพัฒนามากขึ้นก็ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาเริ่มมีการขยับตัวของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง คอนโดมิเนียม และอาคารสำนักงาน มากขึ้นทำให้เราเริ่มมั่นใจว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์น่าจะค่อยๆ ขยายออกมารอบนอกมากขึ้น จากแนวโน้มตรงนี้ TerraBKK Research จึงมองเห็นโอกาสในอนาคตของทำเลในย่านนี้ นอกจากนั้นสะพานควายยังมีสิ่งที่น่าสนใจให้เราได้ติดตามกัน

จากผังเมืองกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 เราจะเห็นทำเลสะพานควายถูกวางให้อยู่ในพื้นที่หนาแน่นมาก เพราะประกอบไปด้วยผังเมืองสีแดงและผังเมืองสีน้ำตาลซึ่งเป็นผังสีที่กำหนดให้สามารถใช้ประโยชน์ได้สูงที่สุด โดยที่ดินที่ติดถนนพหลโยธินและถนนประดิพัทธ์จะถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดงเพื่อการพาณิชยกรรม พ.3 (FAR 7:1, OSR 4.5) สามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ รวมถึงอาคารสูงประเภทต่างๆ ได้อย่างเต็มที่ไม่ว่าจะเป็น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า คอนโดมิเนียม เป็นต้น ส่วนที่ดินในซอยย่านสะพานควายรวมถึงที่ดินติดถนนสุทธิสารวินิจฉัยจะเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.9 (FAR 7:1, OSR 4.5) โซนสีน้ำตาลที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากทำให้ศักยภาพในการใช้ประโยชน์ที่ดินอาจจะน้อยกว่าพื้นที่สีแดง ถ้าเรามองไปด้านบนบริเวณทำเลหมอชิต-สวนจตุจักร เราจะพบผังเมืองบริเวณนั้นจะเป็นจะเป็นพื้นที่สีแดงขนาดใหญ่และพื้นที่สีน้ำเงิน โดยโซนนั้นจากแผนของทางรัฐบาลพยายามจะโปรโมทให้ทำเลบริเวณหมอชิต-จตุจักร เป็นศูนย์กลางด้านการคมนาคมที่ครบวงจรของกรุงเทพมหานครในอนาคต จึงมีแนวโน้มว่าจะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชยเข้ามาเปิดตัวในอนาคตหลังจากที่ระบบการคมนาคมแล้วเสร็จ แน่นอนว่าเมื่อทำเลดังกล่าวเจริญขึ้นก็จะส่งผลดีต่อทำเลสะพานควายซึ่งอยู่ห่างจากกันเพียงหนึ่งสถานีเท่านั้น ซึ่งตอนนี้เริ่มเห็นความคืบหน้าของการก่อสร้างส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต – สะพานใหม่-คูคต

ทำเลสะพานควาย เป็นทำเลที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นในเกาะแนวรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวอ่อน (หมอชิต-แบริ่ง) โดยตั้งอยู่ระหว่างสถานีหมอชิตกับสถานีอารีย์และติดกับถนนพหลโยธินซึ่งเป็นถนนสายหลักใช้สำหรับการเดินทางของทำเลเส้นนี้โดยถนนเส้นนี้สามารถเชื่อมเข้าสู่ย่านหมอชิต อารีย์ อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ต่อไปยังพญาไท และสยาม นอกจากนั้นยังใกล้กับทางด่วนศรีรัชฯ ที่เชื่อมกับถนนประดิพัทธ์ซึ่งเป็นถนนสายหลักของคนที่อยู่อาศัยในย่านสะพานควาย ด้วยระบบการคมนาคมที่ครบถ้วนทำให้การเดินทางและการใช้ชีวิตในบริเวณนี้ค่อนข้างสะดวกทั้ง ถนนที่เป็นจุดเชื่อมต่อกับถนนเส้นหลักต่างๆ เช่นถนนพหลโยธิน ถนนพระราม 6 ถนนวิภาวดีรังสิต , ทางด่วน และรถไฟฟ้า ในอนาคตทำเลบริเวณบางซื่อซึ่งอยู่ห่างเพียงเล็กน้อยจากสะพานควายจะถูกเลือกให้เป็นทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (New CBD) และทำเลศูนย์กลางคมนาคมแห่งใหม่ที่สำคัญ โดยรถไฟฟ้าและรถไฟความเร็วสูงที่คาดว่าจะเข้ามาเชื่อมต่อบนสถานีกลางบางซื่อ ได้แก่

สำหรับ “ทำเลสะพานควาย” มีถนนอยู่หนึ่งเส้นที่ถือเป็นถนนสายสำคัญและเปรียบได้กับเส้นเลือกสายหลักที่หล่อเลี้ยงผู้คนในโซนนี้นั่นก็คือ “ถนนประดิพัทธ์” มีขนาดของความกว้างถึง 4 ช่องจราจร มีความยาวประมาณ 2 กิโลเมตร แต่ด้วยความยาวเพียง 2 กิโลเมตร ถนนเส้นนี้รายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่พร้อมเสิร์ฟให้กับผู้ที่อยู่อาศัยในย่านสะพานควาย โดยเฉพาะช่วงกลางคืนจะมีร้านอาหารเปิดในบริเวณนี้ค่อนข้างมาก นอกจากเรื่องอาหารการกินที่ครบครันแล้ว ถนนเส้นนี้เป็นที่ตั้งของโรงแรมขนาดใหญ่หลากหลายแบรนด์ และเป็นถนนสายหลักที่ใช้เชื่อมเข้าสู่ทางด่วนศรีรัชฯ ช่วยแก้ปัญหาการจราจรบนถนนพหลโยธินในช่วงเวลาเร่งด่วนได้ คนกรุงเทพมหานครคงทราบกินดีอยู่แล้วว่าทางด่วนศรีรัชเป็นทางด่วนเส้นหลักที่เชื่อมเข้าสู่ย่านสำคัญๆ ทั้งหมดของกรุงเทพมหานคร ไม่ว่าจะเป็นอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ สีลม สาทร พระราม 3 และพระราม 9 เป็นต้น ถ้าหากเราได้มีโอกาสไปเดินสำรวจบนถนนประดิพัทธ์ เราจะพบว่าถนนเส้นนี้เป็นถนนที่มีโรงแรมเกิดขึ้นเยอะมาก ได้แก่ โรงแรมประดิพัทธิ์, โรงแรมกานต์มณี, โรงแรมอลิซาเบธ, และโรงแรมแอมบาสซี่ เป็นต้น ด้วยโรงแรมที่ค่อนข้างมาก จึงทำให้มีนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติในทำเลนี้ค่อนข้างมากตามไปด้วย

สิ่งอำนวยความสะดวกในย่านสะพานควาย ในทำเลนี้มีสิ่งอำนวยความสะดวกขั้นพื้นฐานค่อนข้างครบครันไม่ว่าจะเป็น ห้างสรรพสินค้า BigC, โรงพยาบาลเปาโล เมโมเรียล พหลโยธิน และร้านอาหารที่หลากหลายโดยเฉพาะยามค่ำคืนจะมีตลาดซึ่งมีของกินให้เลือกกินมากมาย นอกจากนั้นสะพานควายยังอยู่ใกล้กับศูนย์การค้าและแหล่งช้อปปิ้งไลฟ์สไตล์ที่อยู่ห่างกันเพียง 1-2 กิโลเมตรเท่านั้น ไม่ว่าจะเป็น La Villa Aree – Community Mall ใจกลางเมืองที่ได้รับความนิยมสูง, ตลาดนัดสวนจตุจักร - ตลาดนัดไลฟ์ไสตล์ขนาดใหญ่ที่มีสินค้าให้เลือกมากมาย, JJ Green - ตลาดนัดกลางคืนที่ได้รับความนิยมสูงมากในปัจจุบัน, Union Mall - ศูนย์การค้าแฟชั่นของวัยรุ่นและวัยทำงานชั้นนำของประเทศไทย, ตลาด อ.ต.ก. - ตลาดสดต้นแบบแหล่งรวมความอร่อยของสินค้าจากทั่วประเทศ จากสิ่งอำนวยความสะดวกที่กล่าวมานี้เป็นเพียงบางส่วนเท่านั้นจะเห็นได้ว่าทำเลนี้ค่อนข้างตอบโจทย์สำหรับการอยู่อาศัยสามารถเข้าไปใช้สิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างกันได้

สะพานควายคือหนึ่งในทำเลที่ติดรถไฟฟ้าสายหลักสีเขียวอ่อนและอยู่ห่างจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่มีขนาดใหญ่ที่สุดของกรุงเทพมหานครเพียงเล็กน้อยเท่านั้น นั่นก็คือ โครงการสถานีกลางบางซื่อ ตั้งอยู่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบางซื่อ รวมเนื้อที่ทั้งหมด 2,325 ไร่ เป็นพื้นที่สำหรับก่อสร้างสถานีกลางและสำหรับกิจกรรมที่ ร.ฟ.ท. ใช้อยู่เดิม โครงการสถานีกลางบางซื่อเป็นการปรับโครงสร้างการคมนาคมครั้งใหญ่ครั้งหนึ่งของการรถไฟแห่งประเทศไทย ได้ถูกวางแผนให้เป็นศูนย์กลางคมนาคมขนส่งระบบราง และให้มีการใช้ประโยชน์จากพื้นที่โดยรอบโครงการอีกด้วย

นอกจากนั้นบนเส้นถนนพหลโยธินปัจจุบันกำลังมี การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน (ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) มูลค่าโครงการกว่า 58,384 ล้านบาท จะแล้วเสร็จในปี พ.ศ.2563 การเข้ามาของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายนี้จะยิ่งเป็นตัวช่วยเพิ่มมูลค่าอย่างมากให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่เกาะรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อนให้มีมูลค่าสูงขึ้นเนื่องจากการเดินทางที่สะดวกโดยนั่งรถไฟฟ้าเพียงแค่ต่อเดียวและเพิ่ม Traffic ให้กับทำเลติดรถไฟฟ้าให้เพิ่มสูงขึ้นได้

ส่วนอีกหนึ่งโครงการเป็นโครงการก่อสร้างถนนเชื่อมสะพานเกียกกาย–ถนนกำแพงเพชร เป็นการขยายถนนประดิพัทธิ์จาก 4 ช่องจราจรเป็น 8 ช่องจราจร และคร่อมคูน้ำพร้อมสร้างสะพานข้ามในทิศทางเลี้ยวขวาบริเวณทางแยกตัดกับถนนเทอดดำริห์และถนนพระราม 6 โดยมีงบประมาณ 2,639 ล้านบาท แยกเป็นค่าออกแบบ 13 ล้านบาท ค่าเวนคืน 2,217 ล้านบาท ค่าก่อสร้าง 409 ล้านบาท

การเข้ามาของโครงการเมกะโปรเจคไม่ว่าจะเป็นโครงการของภาครัฐหรือภาคเอกชนต่างก็เข้ามาเสริมศักยภาพทำเลและเข้ามาช่วยเพิ่มสีสันในอนาคตให้กับทำเลนี้ และยิ่งปัจจุบันทำลสะพานควายเริ่มมีการพัฒนารูปแบบใหม่มากขึ้นรวมถึงเจ้าของที่ดินเดิมในย่านสะพานควายเริ่มปล่อยที่ดินเข้าสู่ท้องตลาดเราคงได้เห็นการพัฒนาสิ่งใหม่ๆ ในทำเลนี้เพิ่มขึ้นอย่างแน่นอนซึ่งจะส่งผลต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นต่อไปในอนาคตอย่างแน่นอน

ทำเลพหลโยธิน เป็นทำเลที่ทำให้เรานึกถึง แหล่งงาน ที่ตั้งของอาคารสำนักงาน การเดินทางสัญจรของผู้คน ทั้งหมดนี้ล้วนแต่สะท้อนถึงความเป็นชุมชนของพื้นที่แห่งนี้ เมื่อมองย้อนไปถึงความต้องการด้านที่อยู่อาศัย TerraBKK Research ต้องขอกล่าวถึงสถานการณ์ภาพรวมคอนโดมิเนียมทำเลพหลโยธินจากสถานีหมอชิตยาวไปถึงสถานีสนามเป้า ตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ภาพรวมการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ดูเหมือนจำนวนยูนิตจะลดลงไปเรื่อย ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมมือสองในทำเลนี้ ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 7.5-15% ต่อปี มีรายละเอียดดังนี้

การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ TerraBKK Research ได้รวบรวมข้อมูลการเปิดตัวคอนโดมิเนียมกว่า 60 แห่ง ในทำเลพหลโยธินเพื่อติดตามสถานการณ์ตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมาพบว่า ช่วงปี 2006-2010 จำนวนการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่เฉลี่ย 8 โครงการต่อปี หน่วยเปิดขายแต่ละปีเฉลี่ยอยู่ในหลักพันยูนิต หลังจากนั้น การเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ก็ลดจำนวนลงไปเรื่อย เฉลี่ยไม่เกิน 3 โครงการต่อปี จำนวนหน่วยเปิดขายโดยรวม จึงน้อยลงอย่างเห็นได้ชัดเมื่อเปรียบเทียบกับอดีต เนื่องจากที่ดินหายาก และราคาสูง

สำหรับราคาเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในทำเลนี้ ปรับตัวสูงขึ้นมาเรื่อยตามความเจริญของพื้นที่ จากราคาขายเฉลี่ย 56,500 บาทต่อตารางเมตร ขยับขึ้นมาเกาะกลุ่มอยู่ในช่วง 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร อยู่หลายปี ก่อนจะแตะราคาขายระดับเงินแสนต่อตารางเมตรในปัจจุบัน อย่างโครงการที่กำลังก่อสร้างและใกล้เสร็จเร็วๆ นี้ คือ Signature by Urbano ซึ่งราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 170,000 บาทต่อตารางเมตร หรือที่เพิ่งปิดการขายโครงการไป The Editor ราคาขายเฉลี่ยอราว 160,000 บาทต่อตารางเมตร

การเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมิเนียมมือสอง สะท้อนได้ถึงการเติบโตของมูลค่าเพิ่มเพื่อการลงทุนในระยะยาว สำหรับทำเลพหลโยธิน ราคาคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 7.5-15% ต่อปี จากราคาเฉลี่ยวันเปิดตัว 83,000-119,000 บาทต่อตารางเมตร ขยับมาเป็นราคาขายมือสองเฉลี่ยในปัจจุบัน 134,000-160,000 บาทต่อราคาเมตร พื้นที่ “หมอชิต” โดดเด่นเรื่องการเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมิเนียมมือสอง ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากโครงการ เดอะ ไลน์ จตุจักร-หมอชิต ที่สามารถ Sold Out ได้ภายในเวลาไม่นาน สร้างกระแสตอบรับได้อย่างดี สิ่งที่น่าจับตามองต่อจากนี้ คงเป็นพื้นที่ “สะพานควาย” ที่ในปีนี้ค่ายแสนสิริ วางแผนปิดตัวอีกหนึ่งโครงการใหม่บนถนนประดิพัทธ์ ซึ่งการเปิดตัวครั้งนี้คงสร้างสีสัน และปลุกนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เจ้าอื่น ให้เรียงแถวตามกันมาอีกหลายโครงการ เช่นเคย--เทอร์ร่า บีเคเค