หลังจากได้มีการวางแผนแม่บทการพัฒนาด้านคมนาคมขนส่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งระบบขนส่งทางรางในเมือง ซึ่งเป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้ว ว่าได้มีการวางระบบโครงข่ายขนส่งทางรางในเมืองจนถึงชานเมืองในส่วนต่อขยายเพิ่มเติมหลายส่วนและเริ่มเป็นรูปธรรมชัดเจนมากขึ้น ทำให้ดูเหมือนว่าความคึกคักในด้านการพัฒนาที่ดินของกรุงเทพมหานครนั้นค่อนข้างจะมีสีสันเป็นพิเศษ ผนวกกับการปรับแก้การบังคับใช้กฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับล่าสุด ให้เป็นผังเมืองที่ไม่หมดอายุแต่จะเป็นการปรับแก้กฎหมายและประกาศใช้ตามความเหมาะสม ทั้งนี้ก็เพื่อเอื้อให้เกิดความยืดหยุ่นและเท่าทันต่อสถานการณ์การพัฒนาและการเติบโตของเมืองหลวงของเราที่ไม่หยุดนิ่งนั่นเอง สิ่งที่น่าสนใจของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับล่าสุดอีกอย่างหนึ่ง ก็คือหลักการพัฒนาที่รัฐเตรียมนำมาใช้ เพื่อสร้างแรงจูงใจให้เกิดการพัฒนาพื้นที่จากภาคเอกชน ซึ่งถือเป็นเรื่องใหม่สำหรับบ้านเรา นั่นคือ การโอนสิทธิการพัฒนาพื้นที่ หรือ Transfer of Development Rights (TDR) ซึ่งจะช่วยรักษาพื้นที่ที่ต้องการอนุรักษ์และสามารถพัฒนาพื้นที่ที่ต้องการได้นั่นเอง

                  การโอนสิทธิการพัฒนาพื้นที่ หรือ TDR นี้ เป็นแนวคิดทางด้านผังเมืองที่มีมานานหลายทศวรรษ และได้มีการปรับใช้กันแล้วในหลายประเทศ หลักการของแนวคิด TDR นี้ คือการซื้อขาย “สิทธิ” ในด้านพัฒนาบนที่ดิน ระหว่าง พื้นที่ที่ต้องการจะควบคุมการพัฒนาหรืออนุรักษ์ (Sending Areas) และ พื้นที่ที่มีการเจริญเติบโตและได้รับการสนับสนุนการพัฒนา (Receiving Areas) โดย TDR ที่ได้รับ จะเป็นในรูปแบบของการพัฒนาอาคาร ที่สามารถเพิ่มชั้นความสูงอาคาร, จำนวนอาคาร, ความหนาแน่นของอาคารได้มากขึ้น โดยเจ้าของสิทธิหรือ Sending Areas ก็จะสามารถได้ประโยชน์ในด้านการควบคุมการหนาแน่นในพื้นที่ให้ลดลง เพื่อการอนุรักษ์รักษาสิ่งแวดล้อม, รักษาพื้นที่เกษตรกรรม, รักษาพื้นที่ทางประวัติศาสตร์หรือพื้นที่รองรับน้ำได้ โดยมีข้อจำกัดคือ ถึงแม้จะมีการซื้อขายหรือโอนสิทธิในการพัฒนา แต่โฉนดยังคงเป็นของเจ้าของที่ดินหรือเจ้าของ Sending Areas

ตัวอย่างเช่น : ที่ดินสองแปลง อยู่ในเขตพื้นที่ที่มีค่า FAR 10:1 โดยที่ดินแปลงแรกที่ใช้ประโยชน์ที่ดินเพียง 1 เท่า จะสามารถขายสิทธิการพัฒนาอีก 9 เท่า ให้กับที่ดินอีกแปลงได้ เป็นต้น

TDR

การนำแนวคิด TDR มาปรับใช้

กำหนดวัตถุประสงค์ของการโอนสิทธิการพัฒนา : โดยอาจเชื่อมโยงกับวิสัยทัศน์ นโยบาย และทิศทางของการพัฒนาของเมืองในอนาคตคด

กำหนดพื้นที่ที่สามารถโอนสิทธิการพัฒนา : พื้นที่แต่ละส่วนนั้นมีศักยภาพที่แตกต่างกัน ซึ่งการกำหนดพื้นที่เป็นการช่วยให้สามารถควบคุมไม่ให้เกิดการพัฒนาอย่างไร้รูปแบบได้

ในการนำ TDR มาปรับใช้ อาจไม่ได้ครอบคลุมทั่วทุกเขตในกรุงเทพฯ นอกจากนั้นการกำหนดประเภทของพื้นที่ที่สามารถโอนสิทธิ TDR ได้ อาจไม่จำเป็นที่จะต้องมีแค่ Sending Areas และ Receiving Areas แต่ยังครอบคลุมไปถึง พื้นที่ที่ไม่สามารถโอนสิทธิได้ (Neutral Areas) คือพื้นที่ที่ไม่เหมาะสมทั้งในด้านการให้หรือรับสิทธิ TDR และ พื้นที่เอนกประสงค์ (Optional Areas) คือพื้นที่ที่มีความเหมาะสมทั้งด้านการให้และรับสิทธิ TDR ด้วยเช่นกัน โดยมีเงื่อนไขว่าจะต้องเป็นพื้นที่ที่พร้อมจะรองรับการพัฒนา และจะไม่ทำให้เกิดการกระจายตัวของเมืองอย่างไร้รูปแบบ (Urban Sprawl) ในอนาคตนั่นเอง

ประโยชน์ของ การโอนสิทธิการพัฒนาพื้นที่ (TDR)

เพิ่มแรงจูงใจการพัฒนาที่ดินสำหรับภาคเอกชน : โดยสามารถลดข้อจำกัดการพัฒนาในพื้นที่ที่กำหนด FAR ได้ การโอนสิทธการพัฒนาจะสามารถเพิ่มจำนวนพื้นที่อาคารและสร้างผลกำไรได้มากขึ้น

เพิ่มความหนาแน่นในพื้นที่ที่ต้องการยกระดับการพัฒนา : ไม่เพียงแต่ภาคเอกชน แต่ในระดับเมืองหรือชุมชนก็สามารถทำได้เช่นกัน โดยการโอนสิทธิการพัฒนา จะสามารถทำให้ใช้ประโยชน์ของพื้นที่ดินได้มากขึ้น ย่านชุมชนสามารถเพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรม, จำนวนที่อยู่อาศัย โดยไม่จำเป็นต้องใช้ Bonus FAR แค่เพียงอย่างเดียว -- เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก