วิธีเพิ่ม FAR ตามข้อกำหนดผังเมืองรวม

Nov 10, 2020 | อ่าน 74,815

สำหรับบุคคลทั่วไปอาจจะยังไม่คุ้นเคยกับคำว่า FAR และ OSR มากเท่าไร แต่สำหรับ developer แล้ว FAR นั้นถือเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เพราะนั่นหมายถึงสิทธิในการเพิ่มพื้นที่อาคารที่จะสามารถเพิ่มมูลค่าอาคารได้อีก จริงๆแล้ว FAR คือหนึ่งในข้อกำหนดทางผังเมืองรวมที่มีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย โดยคำว่า FAR ย่อมาจาก Floor Area Ratio หรือ อัตราส่วนอาคารต่อพื้นที่ดิน และ OSR ย่อมาจาก Open Space Ratio หรือ อัตราส่วนที่ว่างต่ออาคาร อย่างที่ทราบกันอยู่แล้วว่าในผังเมืองนั้นจะมีการกำหนดสีหรือการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น สีเหลืองหมายถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สีน้ำตาลหมายถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินหนาแน่นมาก หรือสีแดงหมายถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบพาณิชยกรรม ซึ่งภายในข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภทนี้ นอกจากจะแบ่งแยกบทบาทของย่านแล้ว ยังมีตัวควบคุมเพื่อให้การใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นไปตามที่กำหนดไว้อีกด้วย TerraBKK Research จะขอยกตัวอย่้างคร่าวๆ เพื่อสร้างความเข้าใจเบื้องต้นเกี่ยวกับ FAR, OSR และข้อกำหนดอื่นๆทางผังเมือง โดยยกตัวอย่างพื้นที่บริเวณแยกรัชดา-ลาดพร้าว (บริเวณสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินลาดพร้าว) ดังรูป

จากภาพภายในวงกลม มีการใช้ประโยชน์ที่ดินอยู่ 3 ประเภท นั่นคือ สีส้ม ย.7 หรือการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง, สีน้ำตาล ย.9 หรือการใช้ประโยชน์ที่ดินหนาแน่นมาก และสีน้ำเงิน ส.-19 หรือการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทสถานที่ราชการ หากมีที่ดินบริเวณนี้ 1,600 ตารางเมตร จะมีวิธีการคิด FAR และ OSR ดังนี้

ที่ดิน 1,600 ตารางเมตร ในพื้นที่สีส้ม ย.7 มีค่า FAR = 5 หมายความว่าจะสามารถสร้างอาคารได้ 1,600x5=8,000 ตารางเมตร และมีค่า OSR=6 หมายความว่าจะต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 8,000x6/100 = 480 ตารางเมตร
ที่ดิน 1,600 ตารางเมตร ในพื้นที่สีส้น้ำตาล ย.9 มีค่า FAR = 7 หมายความว่าจะสามารถสร้างอาคารได้ 1,600x7=11,200 ตารางเมตร และมีค่า OSR=4.5 หมายความว่าจะต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 11,200x4.5/100 = 504 ตารางเมตร

ส่วนที่ดินสีน้ำเงินนั้น โดยทั่วไปเอกชนหรือบุคคลทั่วไปไม่สามารถพัฒนาได้ เนื่องจากงดเว้นให้เป็นสถานที่ราชการ และไม่มีค่า FAR กำหนด จากค่า FAR ที่มีผลต่อพื้นที่ที่สามารถสร้างอาคารได้ สามารถตีความได้ว่า ยิ่งพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินแบบใดมีค่า FAR มาก ก็ยิ่งสามารถสร้างอาคารได้พื้นที่มาก โดยค่า FAR และ OSR จะแปรผันตามพื้นที่ที่้เน้นให้เกิดการพัฒนาแนวดิ่งหรือพื้นที่เมืองชั้นในที่ไม่หลงเหลือที่ดินให้พัฒนามากนัก ซึ่งค่า FAR ที่สูงที่สุด จะอยู่ในพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินสีแดงหรือพาณิชยกรรมนั่นเอง ในผังเมืองรวมกรุงเทพฉบับใหม่ จะมีการเพิ่มข้อกำหนดนอกเหนือไปจาก FAR และ OSR นั่นคือ BAF (Biotope Area Factor) หรือพื้นที่ที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ โดยจะกำหนดให้มีอัตราส่วนไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของพื้นที่ OSR เช่น OSR = 504 ตารางเมตร ก็จะต้องมีพื้นที่ BAF ไม่น้อยกว่า 252 ตารางเมตร นอกเหนือจากพื้นที่ OSR เดิม แต่ในข้อกำหนดผังเมืองรวมกรุงเทพ ก็ยังมี มาตรการส่งเสริมการพัฒนา (Incentive Measure) เพื่อยกเว้นและผ่อนปรนสำหรับผู้ประกอบการ โดยมีการให้ Bonus FAR หรือค่า FAR เพิ่มจากที่มีอยู่ในผังสี โดยมีเงื่อนไขอยู่ทั้งหมด 4 ข้อด้วยกัน ได้แก่ 1. การจัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือผู้อยู่อาศัยเดิมภายในพื้นที่โครงการ - นั่นคือหากมีการจัดสรรที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไขข้างต้น จะได้ Bonus FAR 4 ตร.ม. ต่อพื้นที่เพิ่ม 1 ตร.ม. 2. การจัดให้มีพื้นที่ว่างเพื่อการใช้ประโยชน์สาธารณะ - ในกรณีนี้อยู่ในพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินเฉพาะ ย.8-ย.10 (สีน้ำตาล) และ พ.2-พ.5 (สีแดง) โดยหากจัดสรรให้เป็นพื้นที่โล่งเพื่อส่วนร่วม อย่างเช่น พื้นที่ทางเดินบริเวณห้างสรรพสินค้า จะมีพื้นที่เพิ่ม 5 ตร.ม. ต่อพื้นที่ว่าง 1 ตร.ม. 3. การจัดให้มีที่จอดรถยนต์ในพื้นที่ภายในรัศมี 500 เมตรโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า - ในกรณีนี้ผ่อนปรนเฉพาะสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย, สถานีอ่อนนุช, สถานีลาดกระบัง, สถานีหัวหมาก, สถานีบางบำหรุ, สถานีตลิ่งชัน, สถานีอุดมสุข และสถานีแบริ่งเท่านั้น โดยที่จอดรถยนต์ 1 คัน จะได้พื้นที่เพิ่ม 30 ตร.ม. 4. การจัดให้มีพื้นที่สำหรับการกักเก็บน้ำฝนในอาคารหรือแปลงที่ดิน - อย่างเช่นการทำ roof top garden หรือการทำที่ระบายน้ำฝน โดยเงื่อนไขคือ การกักเก็บน้ำฝน 1 ลบ.ม. ต่อพื้นที่ดิน 50 ตร.ม. สามารถเพิ่ม FAR ในอัตราส่วนร้อยละ 5 5. การก่อสร้างอาคารประหยัดพลังงาน - ในกรณีนี้ อาคารดังกล่าวจะต้องผ่านเกณฑ์มาตรฐานของ Green Building เท่านั้น ข้อกำหนดดังกล่าว จัดทำขึ้นเพื่อกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาพื้นที่ควบคู่ไปกับการควบคุมมาตรฐานทางสิ่งแวดล้อม เพื่อให้เกิดการพัมนาร่วมกันทั้งภาครัฐและเอกชน อีกทั้งยังส่งเสริมให้มีการผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ไม่ได้มีเพียงแค่เพื่อที่อยู่อาศัยอย่างเดียว แต่เพื่อให้เกิดการใช้พื้นที่เมืองร่วมกันได้อย่างมากขึ้น -- เทอร์ร่า บีเคเค