ย่านพาณิชยกรรม ถือเป็นทำเลที่มีประสิทธิภาพที่ใครๆต่างก็ต้องการเลยก็ว่าได้ แน่นอนว่าเพราะมูลค่าที่ดินย่อมสูง สามารถต่อยอดสร้างผลประกอบการได้อย่างต่อเนื่อง แต่ก็ไม่ใช่สำหรับทุกทำเล เพราะทำเลตลาดที่เคย “ บูม ” มากๆในอดีต แต่ปัจจุบันกลับเหลือทิ้งไว้เพียงแต่ชื่อนั้น ก็มีอยู่ไม่น้อยเลยทีเดียว

ถ้าให้ลองนึกภาพชัดๆ ก็มีตัวอย่างเช่น ตลาดน้ำ ในอดีตหลายๆแห่ง ที่ปัจจุบันเปลี่ยนจากการสัญจรทางน้ำมาเป็นทางบก ตลาดน้ำหลายแห่งจึงต้องปิดตัวไป ต้องกลับมานั่งคิดวิธีการฟื้นฟูตลาดกันแทบตายอีกครั้ง หรืออีกตัวอย่างหนึ่ง ย่านทำเลตลาดอย่าง เวิ้งนาครเขษม ย่านพาณิชยกรรมเก่าแก่ของชาวกรุงเทพฯ ที่เป็นแหล่งรวมเครื่องดนตรีและเครื่องเสียง ทั้งๆที่มีัอัตลักษณ์อย่างชัดเจน แต่ก็ไม่อาจฝ่าฟันกระแสใหม่ของโลกาภิวัฒน์ในปัจจุบันไปได้

แต่การพลิกฟื้นย่านตลาดให้ยังคงมีชีวิตและสามารถทำมูลค่าได้อย่างของย่าน Williamsburg นั้นแตกต่างออกไป โดย TerraBKK Research จะขอนำเกร็ดความรู้ในเรื่องวิธีการ “บูม ตลาด” จากเทคนิคทางด้านการพัฒนาเมืองในชื่อ Gentrification ซึ่งเป็นวิธีการที่ย่าน Williamsburg แห่งนี้นำมาใช้จนประสบความสำเร็จ โดยหลักการ Gentrification นี้ คือหนึ่งในหลักการพัฒนาพื้นที่ (place-based approach) ทางผังเมือง ที่เน้นการเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์มากกว่าเรื่องของคุณภาพชีวิต โดยเป็นการดึงให้บุคคลภายนอกพื้นที่ที่มีความรู้และทรัพย์สินเข้ามาพัฒนาในพื้นที่ หรือการดึงเอกชนและนักลงทุนเข้ามาเพื่อพัฒนาย่านให้นั่นเอง ย่าน Williamsburg เป็นย่ายหนึ่งใน Brooklyn แห่งนคร New York จุดเริ่มต้นของการพัฒนาทำเลตลาดแห่งนี้อยู่ที่ถนน Bedford ซึ่งเป็นหนึ่งในอิทธิพลที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของ Brooklyn ที่อยู่ใกล้เคียงกัน เพราะก่อนหน้านี้ Williamsburg ไม่ได้เป็นน่าที่จับตามากนัก แต่เนื่องจากทำเลนี้อยู่ภาย Brooklyn ย่านศิลปินและศิลปะ โอกาสเติบโตจึงเกิดขึ้น

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา จำนวนร้านรวงและธุรกิจอิสระเริ่มเข้ามามากขึ้น ส่วนหนึ่งก็คือการขยายตัวมาจากย่านหลักของ Brooklyn อาทิเช่น ร้านกาแฟ, ร้านขายยา และร้านอาหาร หรือว่าง่ายๆว่า Williamsburg ใช้ประโยชน์ฺจากสเน่ห์ของ Brooklyn ในการดึงดูดเจ้าของธุรกิจจาก Brooklyn เข้ามาในพื้นที่ตนเอง แทนที่จะขัดแย้ง กลับกลมกลืนได้อย่างดี โดยล่าสุดร้านรวงใหญ่ๆอย่างเช่น Apple Store รวมไปถึงเคาน์เตอร์แบรนด์เครื่องสำอางค์ชั้นนำหลากหลายยี่ห้อ เริ่มมาจับจองพื้นที่ในการเปิด shop house ในทำเล Williamsburg เพราะแน่นอนว่า การที่มีพาณิชยกรรมที่เติบโตขึ้นในพื้นที่ แสดงให้เห็นถึงจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นนั่นเอง บนถนน Bedford ในตอนนี้ปรากฎร้านรวงตลอดแนว ด้วยความใกล้กับโรงละคร ทำให้ความครึกครื้นของถนนเส้นนี้ดูมีเรื่องราวมากขึ้น ถนนเส้นนี้กลายเป็นสัญลักษณ์ของย่านค้าปลีกที่ทำรายได้ดีที่สุดใน Brooklyn ด้วยค่าเช่าอาคารพาณิชย์ที่เพิ่มจาก 50 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต มาเป็น 347 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต อาคารเหล่านี้มักถูกจับจองโดยกลุ่มคนอิสระและศิลปิน ทำให้การค้าในย่านนี้ไม่เพียงแต่เป็นแค่ย่านของร้านค้าปลีก ร้านอาหาร และร้านกาแฟ แต่ยังเป็นย่านยอดนิยมของการจัดงานแสดงศิลปะ ขายของเก่า และงานอินดี้ (Independent) อื่นๆ

ที่อยู่อาศัยในถนน Bedford กลายเป็นแหล่งพำนักของเจ้าของธุรกิจอิสระและศิลปิน เมื่อมีกลุ่มคนเหล่านี้เข้ามา จึงเกิดอพาร์ตเม้นท์และคอนโดมากขึ้น ซึ่งเป็น Demand ที่แปรผันตรงความย่านที่อินเทรนด์แบบย่านนี้ โดยหลายอาคารได้รีโนเวทใหม่เล็กน้อยเพื่อดึงดูดให้เกิดการอยู่อาศัยภายในพื้นที่ อพาร์ตเม้นท์ใหญ่ๆจะมี facilities ครบครัน ราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ 3,000 ดอลลาร์สำหรับอพาร์ตเม้นท์ขนาดปกติ และราคาขายคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่หนึ่งล้านดอลลาร์ จนกระทั่งเมื่อเกิดแผนการก่อสร้างสถานีรถไฟหลังจากได้รับความเสียหายจากพายุเฮอริเคนแซดี้ ทำให้การเดินทางระหว่างย่าน Williamsburg และ Manhattan นั้นเชื่อมต่อกันได้ง่ายมากขึ้น โดยคาดการณ์การเปิดให้บริการในช่วงปี 2018-2019 สัญญานนี้ได้สร้างความตื่นตัวระหว่างเจ้าของตึกและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเป็นไปได้ทั้ง 2 ทางว่า ผู้เช่าซึ่งเป็นกลุ่มประชากรหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของย่านนั้น จะอยู่ต่อหรือจะย้ายออกไปก็ได้ ซึ่งการใช้วิธีการ Gentrification (การดึงคนนอกเข้ามาพัฒนาในพื้นที่) นั้นอาจไม่ได้ผลอีก ซึ่งคงต้องดูต่อไป ว่าย่านอินดี้แห่งนี้จะมีทางออกอย่างไร การจะยังคงทำให้ทำเลยังเป็นที่นิยมนั้น คงไม่ใช่เพียงแค่การ “บูม” มันขึ้นมาเพียงอย่างเดียว แต่ยังต้อง “บ่ม” ให้มันยังอยู่ต่อได้ หลายๆปัจจัยของการเปลี่ยนแปลง ที่มาจากโ๕รงสร้างพื้นฐานแบบนี้ หลักการพัฒนาแบบผังเมืองเองก็มีส่วนช่วยแก้ไขปัญหาได้เหมือนกัน หากเราเข้าใจและรู้จักนำมาใช้ -- เทอร์ร่า บีเคเค