ตั้งราคาขาย ต้องรวม ดอกเบี้ย จ่ายธนาคาร

ราคา คือ ตัวบ่งชี้ที่สำคัญว่าทรัพย์ที่ท่านครอบครองนั้นจะทวีค่าหรือด้อยค่าในอนาคต เพราะอสังหาฯจะเป็นทรัพย์ที่ทวีมูลค่าเมื่อตั้งอยู่บนพื้นฐานการวางแผนและการวิเคราะห์อย่างเป็นระบบ แล้ว“ราคาบ้าน” สะท้อนอะไรบ้าง

โครงการใหม่ ราคาบ้าน ประกอบด้วย 5 องค์ประกอบหลัก 1) ที่ดิน 2) ก่อสร้างสร้าง 3) ค่าบริหารจัดการ 4) ค่าใช้จ่ายการขายและการตลาด และ 5) กำไร

Note: การซื้อโครงการใหม่หากเป็นโครงการที่โฆษณาผ่านสื่อต่างๆ มากเท่าไหร่ ท่านก็ต้องยอมจ่ายแพงตามมูลค่าการโฆษณามากเท่านั้น แต่อยู่โครงการใหม่ก็คือความโชคดี เพราะท่านคือผู้ใช้บริการมือหนึ่งได้อยู่โครงการใหม่แกะกล่อง แต่การต่อรองราคามีโอกาสเกิดขึ้นได้น้อยมาก ส่วนใหญ่ลด 3-5% (บางโครงการอาจลดถึง 10% เพราะอะไรหรือ?)

“ราคาขายโครงการใหม่ถูกกำหนดขึ้นจากต้นทุนรวมของทั้งโครงการ และบวกรวมกับค่าความนิยมของตราสินค้า เมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่งขันในพื้นที่นั้นๆ ดังนั้นยากที่ท่านจะสามารถต่อรองราคาได้”

บ้านมือสอง ประกอบด้วย 5 องค์ประกอบหลัก 1) ราคาบ้านที่ซื้อมา 2) ค่าซ่อมแซมต่อเติม 3) ค่าธรรมเนียมการโอน 4) ดอกเบี้ยเงินกู้ และ 5) กำไรจากการเปรียบเทียบราคาตลาด หรือราคาขายละแวกบ้าน

Note: ราคาบ้านมือสอง ส่วนใหญ่มักเป็นบ้านราคาต่ำกว่ามูลค่าตลาด เพราะเจ้าของมักตั้งราคาขายจากราคาที่ซื้อมา รวมค่าใช้จ่ายซ่อมแซมต่อเติม ลืมหรือไม่ได้คำนวณดอกเบี้ยที่จ่ายให้ธนาคาร และบางรายไม่เคยสำรวจราคาตลาดในละแวกแถวบ้านเลย ดังนั้นจึงเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อที่ชื่นชอบทำเล หรือขนาดบ้านหลังนั้น

“เมื่อท่านต้องการให้บ้านของท่านเป็นทรัพย์ทวีมูลค่า ควรหมั่นสังเกตุตรวจสอบราคาขายละแวกแถวบ้านอย่างสม่ำเสมอ เพราะผู้ซื้อจะซื้อบ้านตามราคาตลาด และเมื่อใดที่ราคาตลาดปรับตัวขึ้นสูงกว่าต้นทุนใหม่ของบ้านท่าน เวลานั้น บ้านหลังงาม จะไม่ใช้ภาระก้อนโตอีกต่อไป” ในทางกลับกันหากท่านสามารถซื้อบ้านต่ำกว่าราคาตลาดมากเท่าไหร่ ท่านก็มีโอกาสทำกำไรจากการขายต่อได้สูงมากขึ้นเท่านั้น

TerraBKK ขอนำเสนอต้นทุนสำคัญเบื้องต้นที่ท่านควรคำนึงเมื่อประสงค์จะขายบ้านคือต้องไม่ลืมที่จะคิดดอกเบี้ยจ่ายธนาคารตามจำนวนปีที่ท่านถือครองรวมเข้าไปด้วย ดังนี้ หากท่านซื้อบ้านมาที่ราคา 1 ล้านบาท วงเงินกู้100% จากนั้น 5 ปีต่อมาท่านต้องการขายบ้านหลังนั้นจงพึงระลึกไว้ว่า ณ ปีที่ 5 บ้านหลังนี้มีต้นทุนอยู่ที่ 1.2 ล้านบาทแล้ว และหากยิ่งท่านปล่อยเวลาผ่านไปจนถึงปีที่ 10 บ้านหลังนี้ก็จะมีต้นทุนเบื้องต้นเพิ่มขึ้นเป็น 1.4 ล้านบาท และจะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ