การเป็นเจ้าของบ้านสักหลัง ไม่ว่าจะซื้อบ้านหรือจะสร้างบ้าน น้อยคนนักที่จะทำด้วยเงินสดเต็มจำนวน แต่อย่างน้อย ๆ ก็คงต้องมีเงินสักก้อนนึง เพื่อเป็นเงินดาวน์ หรือ สำรองในการใช้จ่ายเบื้องต้น สำหรับใครไม่พร้อมเรื่องเงินทุนในการปลูกสร้างบ้าน ย่อมมีความจำเป็นในการยื่นขอสินเชื่อธนาคารพาณิชย์ เพื่อนำมาเป็นทุนในการปลูกสร้างบ้านในฝัน คงจะมีประโยชน์ไม่น้อย หากมีคำแนะนำในการเตรียมความพร้อมก่อนยื่นกู้ธนาคาร 4 เคล็ดลับ “กู้เงินสร้างบ้าน” ผ่านฉลุย ช่วยให้ท่านได้ทำความเข้าใจเรื่องราวการกู้เงินสร้างบ้านเพิ่มมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของกรรมสิทธิ์ที่ดิน , การเลือกจ้างผู้รับเหมา , เอกสารประกอบการปลูกสร้าง และเรื่องสำคัญที่สุด การเตรียมตัวให้พร้อมทางด้านการเงิน รายละเอียดดังนี้

1. ชัดเจนเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน

การขอสินเชื่อเกี่ยวกับการปลูกสร้าง อาจแบ่งออก 2 ประเภทหลัก แน่นอนว่าการกู้เงินก้อนโตอย่าง “การกู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้าน” ย่อมต้องมีความพร้อมเรื่องความสามารถในการชำระสูงกว่า ซึ่งเป็นหนึ่งเหตุผลที่ไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ ขณะที่ “การกู้เพื่อปลูกสร้างบ้าน” หากเป็นการปลูกสร้างบนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้กู้ คงสบายใจได้เปราะหนึ่ง แต่หากเป็นการปลูกสร้างบนที่ดินกรรมสิทธิ์ผู้อื่นแล้ว คงมีรายละเอียดเพิ่มขึ้นไม่น้อยที่ต้องกลับไปทำการบ้าน เช่น การปลูกสร้างบ้านบนที่ดินกรรมสิทธิ์ของพ่อแม่ แม้ลูกจะได้รับความยินยอมในการปลูกสร้างเรียบร้อยแล้ว แต่กรรมสิทธิ์ย่อมแยกกันอยู่ดี กรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นของพ่อแม่ กรรมสิทธิ์บ้านเป็นของลูก เมื่อต้องการขายเปลี่ยนมือในอนาคต อาจเกิดความวุ่นวายในเรื่องราวการทำธุรกรรมได้ ดังนั้น เคล็ดลับในการทำเอกสารที่ดินให้ชัดเจน คือ การเป็นผู้กู้และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในคนเดียวกัน เช่น
  • ผู้กู้ เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน เช่น พ่อแม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นของลูก เป็นต้น
  • ผู้กู้ ยื่นกู้ในนามของเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน เช่น กรณีพ่อแม่ไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ลูก ก็ยื่นกู้ในนามพ่อแม่ เป็นต้น
  • ผู้กู้ ยื่นกู้ร่วมกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน เช่น การยื่นกู้ธนาคารด้วยการกู้ร่วมชื่อของลูกและพ่อแม่ เป็นต้น

2.เลือกผู้รับเหมาคู่ใจที่มีคุณภาพ

การเลือกผู้รับเหมาคู่ใจที่มีคุณภาพ นอกจากจะช่วยลดปัญหาน่าปวดหัวระหว่างการก่อสร้างให้กับเจ้าของบ้านหรือผู้กู้ได้แล้ว ยังช่วยสร้างความเชื่อมั่นแก่ธนาคารในเรื่องประสบการณ์งานก่อสร้างและความรับผิดชอบในการทำงาน ไม่ทิ้งงาน เป็นต้น คำถามคือจะทราบได้อย่างไรว่า ผู้รับเหมาเจ้านี้มีคุณภาพจริง? หากเป็นคนทั่วไป มักเชื่อถือคำแนะนำของคนใกล้ตัวที่เคยใช้บริการ แต่สำหรับธนาคารจะเชื่อถือบริษัทใด ย่อมต้องมีหลักฐานอ้างอิงชัดเจน เช่น บริษัทสมาชิกของสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน (Home Builder Association) เป็นต้น บางธนาคารก็จับมือกับบริษัทรับสร้างบ้าน ลดปัญหาเบื้องต้นเรื่องคุณภาพผู้รับเหมา ช่วยให้ธนาคารพิจารณาอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ดังนั้น เคล็ดลับในการเลือกผู้รับเหมาที่มีคุณภาพ คือ การเลือกใช้บริการบริษัทรับเหมาที่ธนาคารไว้วางใจ

3.พร้อมแสดงเอกสารประกอบการปลูกสร้าง

การปลูกสร้างบ้านจำเป็นต้องติดต่อกับบุคคลหลายฝ่าย เช่น สถาปนิกออกแบบบ้าน , ผู้รับเหมาสร้างบ้าน , เจ้าหน้าที่รัฐรับรองการออกใบอนุญาตก่อสร้าง เป็นต้น อาจดูวุ่นวายกว่าการกู้ซื้อบ้านปกติทั่วไปสักหน่อย ซึ่งขั้นตอนเหล่านี้ จะต้องชี้แจงผ่านเอกสารประกอบการปลูกสร้าง ที่ผู้กู้จำเป็นต้องแสดงต่อธนาคาร เพื่อใช้ประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ เช่น
  • ภาพถ่ายโฉนดที่ดินหน้า/หลัง แสดงตำแหน่งแปลงที่ดินที่ต้องการปลูกสร้าง
  • แบบก่อสร้างและรายการวัสดุ แสดงลักษณะสิ่งปลูกสร้างและใช้ประเมินราคาบ้าน
  • สัญญาว่าจ้างปลูกสร้าง แสดงความชัดเจนถึงลำดับงานปลูกสร้างตั้งแต่เริ่มต้นจนเสร็จสิ้น
  • ใบอนุญาตก่อสร้าง แสดงว่าบ้านที่ต้องการปลูกสร้างถูกต้องตามกฎหมายชัดเจน
สำหรับ แบบบ้านที่เปิดให้โหลดฟรีในอินเตอร์เน็ต หากจะนำมาใช้งานจริง จำเป็นต้องเลือกแบบบ้านที่มีลายเซ็นสถาปนิกกำกับงานสถาปัตย์ , ลายเซ็นวิศวกรกำกับงานระบบ, รายการประมาณราคาก่อสร้าง (B.O.Q.) ฯลฯ อย่างชัดเจน เช่น แบบบ้านเพื่อประชาชน ของกรมโยธาธิการและผังเมือง เป็นต้น ก็จะช่วยลดขั้นตอนของการว่าจ้างสถาปนิกได้ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ต้องนำเอกสารไปยื่นขอ “ใบอนุญาตก่อสร้าง” เพื่อยืนยันความถูกต้องตามกฎหมายในการปลูกสร้างแบบบ้านบนแปลงที่ดินของผู้กู้ได้จริงด้วย ดังนั้น เคล็ดลับหนึ่งในการยื่นกู้สินเชื่อปลูกสร้างบ้านคือ การแสดงเอกสารประกอบการปลูกสร้างชัดเจนและครบถ้วนตามที่ธนาคารต้องการ

4. เตรียมตัวด้านการเงินส่วนตัว

การอนุมัติวงเงินสินเชื่อจะมากน้อย ขึ้นอยู่กับราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและความสามารถในการจ่ายชำระคืนของผู้ยืนกู้คนนั้น ๆ ในแง่ของ “ราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” หากเป็นการยื่นกู้เพื่อปลูกสร้างบ้าน อาจได้รับการอนุมัติเต็ม 100% ของสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างเลยทีเดียว ขณะที่ การยื่นกู้เพื่อซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง โดยปกติแล้ว ธนาคารมักพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้ 70%-90% ของราคาประเมินรวมที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง นั้นแสดงว่า ผู้กู้เองก็จำเป็นต้องมีเงินทุนส่วนตัว เพื่อเป็นเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น
  • ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ประกอบการยื่นกู้ เช่น การประเมินราคาบ้านและที่ดิน ค่าธรรมเนียมตามแต่ธนาคารกำหนด บางธนาคารก็มีการยกเว้น หากผู้รับเหมาเป็นบริษัทในสมาคมรับสร้างบ้านที่ธนาคารกำหนด เป็นต้น
  • เมื่อวงเงินอนุมัติเรียบร้อยแล้ว การเบิกงวดจากธนาคารจะเกิดขึ้นหลังจากที่ผู้รับเหมาทำผลงานเสร็จเรียบร้อยตามแผนงานนั้น ๆ หมายความว่า การสำรองเงินจ่ายเผื่อขาดเผื่อเกินในระหว่างก่อสร้าง จะต้องเป็นหน้าที่ของผู้กู้รับผิดชอบ นั้นเอง
  • การผ่อนชำระหนี้ธนาคาร เมื่อเข้าสู่ช่วงเวลาของงวดผ่อนชำระธนาคาร การบริหารรายรับและรายจ่ายอย่างสมดุลเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่ง มิฉะนั้นแล้ว อาจก่อเกิดปัญหาการเงินลุกลามใหญ่โต ก็เป็นได้ หรือจะลอง คำนวณดอกเบี้ยผ่อนบ้าน กันดูก่อน เผื่อเป็นแนวทางในการวางแผนการเงินของเราเอง
ส่วนในแง่ของ “ความสามารถในการจ่ายชำระคืน” โดยปกติแล้ว ภาระผ่อนชำระธนาคารรายเดือนไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน ธนาคารจะพิจารณาตามหลักฐานของผู้กู้คนนั้น ๆ เช่น หนังสือรับรองเงินเดือน , รายงานการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน , เครดิตบูโร ฯลฯ นอกจากนี้ หากผู้ยื่นกู้รู้จัก การจัดทำงบการเงินเตรียมสร้างบ้านหลังใหม่ ย่อมช่วยให้ผู้ยื่นกู้สามารถประเมินขีดความสามารถในการขอสินเชื่อ ประเมินวงเงินสินเชื่อด้วยตนเองแบบคร่าว ๆ ได้ ย่อมเป็นประโยชน์กับตัวผู้กู้เองไม่น้อย ดังนั้น เคล็ดลับในการเตรียมตัวด้านการเงินส่วนตัว คือ การเตรียมเงินทุนสำรอง พร้อมกับประเมินความสามารถในการผ่อนจ่ายของตนเอง นั่นเอง

ลองชมวีดิโอ เคล็ด (ไม่) ลับของการวางแผนชีวิตกับงบประมาณเพื่อบ้านในฝัน จาก Krungsri Guru กันก่อน เพื่อเป็นแนวทางให้ใครหลายๆ คนในการจัดสรรงบประมาณก่อนสร้างบ้าน

ขอบคุณข้อมูลจาก : Krungsri Guru