ทำเลอโศก-พระราม9 เป็นทำเลที่มักถูกหยิบยกมาพูดถึงอยู่บ่อยครั้ง เหตุผลก็ตามที่ทุกคนต่างรู้ดีว่าทำเลนี้เป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงจนทำให้อดพูดถึงไม่ได้ ของดีใครก็อยากชมเป็นธรรมดา และในครั้งนี้ก็จะเป็นอีกหนึ่งครั้งที่ TerraBKK Research จะขอหยิบยกทำเลอโศก-พระราม9 มาใหม่ แต่ครั้งนี้เราจะพูดถึงทำเลอโศก-พระราม9 ในประเด็นของความสะดวกสบายสำหรับการใช้ชีวิต เพราะนอกจากทำเลนี้จะมีศักยภาพด้านอสังหาริมทรัพย์สูงแล้ว ยังเป็นทำเลที่ครบเครื่องเรื่องการใช้ชีวิตต่อผู้อยู่อาศัยทุกรูปแบบ ทั้งคนที่ชื่นชอบการเป็นนกตื่นเช้าและคนที่ชอบเป็นนกเค้าแมวที่ไม่ยอมหลับใหล 

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อ Developer เจ้าใหญ่หัวทันสมัยอย่าง อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้เตรียมเปิดโครงการใหม่ ยึดทำเลแยกอโศก-พระราม9 ภายใต้แบรนด์ ASHTON Asoke-Rama9 อีกทั้งยังจูงมือแบรนด์คาเฟ่กาแฟดังอย่าง Dean & Deluca มาเปิด flagship store เพื่อเป็นจุดหมายปลายทางของคนสมัยใหม่ที่รักการใช้ชีวิตแบบเหนือระดับไม่ซ้ำใครมาเป็นจุดขายอีกด้วย ทำให้ทำเล อโศก-พระราม9 เป็นทำเลที่ทำให้เราต้องหวนกลับไปมองถึงความครบเครื่องเรื่องการใช้ชีวิตอีกครั้ง

 

1. ทำเลยอดฮิตที่นักธุรกิจจีนปักหมุด

จากความร่วมมือทางเศรษฐกิจของไทยและจีน ทำให้ปัจจุบันเราจะพบเห็นชาวจีนหันเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น ซึ่งหากมองในด้านอสังหาริมทรัพย์ ชาวจีนมักจะเลือกลงทุนกับคอนโดมิเนียมเพราะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติซื้อได้ โดยประเทศไทยเป็นประเทศที่ชาวจีนนิยมเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมเป็นลำดับที่ 6 และในช่วงปีที่ผ่านมา ประเทศไทยได้รับความนิยมจากจีนเพิ่มขึ้นถึง 180% แซงประเทศ 5 อันดับก่อนหน้าไปอย่างขาดลอย นอกจากนั้นจากข้อมูลของสำนักบริหารแรงงานต่างด้าวยังพบว่า นักธุรกิจจีนเข้ามาทำงานในไทยมาเป็นอันดับ2 รองจากญี่ปุ่น และเติบโตเฉลี่ย 13% ต่อปี ซึ่งทำเลที่นักธุรกิจจีนนิยมและเลือกที่จะปักหมุดคือช่วงทำเลอโศก-พระราม9 ดังที่เราจะเห็นได้ว่าในทำเลนี้มีสถานที่สำคัญของชาวจีนอย่าง สถานทูตจีน, ธนาคารแห่งประเทศจีน (Bank of China), Duty Free สำหรับทัวร์จีน (ข้างอาคาร Unilever) จึงไม่น่าแปลกใจหาก “อโศก-พระราม 9” คือทำเลทางธุรกิจของชาวจีน

2. ปริมาณรถยนต์บนถนน

รถติดแล้วดีอย่างไร? ใครๆก็อยากหลีกเลี่ยงถนนที่มีรถหนาแน่นกันทั้งนั้น แต่ก่อนที่เราจะมองไปที่ปัญหาบนท้องถนนเพียงแค่อย่างเดียว เราอยากชวนให้ย้อนมองกลับอีกมุมหนึ่งว่า การที่ถนนเส้นหนึ่งมีปริมาณรถที่มากเกินกว่าจะระบายได้นั้นบอกใบ้ถึงอะไร? นั่นหมายถึงในทำเลนั้นมีแหล่งรองรับกิจกรรมของคนจำนวนมากนั่นเอง ซึ่งปริมาณรถยนต์บนท้องถนนนั้นแสดงให้เห็นถึง traffic ของกลุ่มคนจำนวนมากที่เข้ามาใช้ประโยชน์ในทำเล

โดยจาก 5 อันดับถนนที่มีปริมาณการจราจรหนาแน่นที่สุดในกรุงเทพฯ (ข้อมูลปี 2558) พบว่าถนนรัชดาภิเษกมีปริมาณรถหนาแน่นมากที่สุดเป็นอันดับหนึ่งคือ 438,657 คันต่อวัน และถนนพระราม 9 มีปริมาณรถหนาแน่นเป็นลำดับที่ 4 คือ 313,663 คันต่อวัน ซึ่งถนนทั้งสองเส้นนี้ล้วนเป็นถนนเส้นหลักของทำเลอโศก-พระราม 9 สะท้อนให้เห็นถึงปริมาณ traffic จำนวนกว่า 700,000 คันต่อวัน ที่เข้าออกมาในทำเลซึ่งถือว่าค่อนข้างหนาแน่นและเข้มข้นมากทีเดียว

3. จำนวนผู้ใช้บริการรถไฟฟ้า MRT รายสถานี

นอกจากปริมาณความหนาแน่นบนท้องถนนแล้ว ในทำเลอโศก-พระราม 9 ยังมีการเข้าถึงของขนส่งสาธารณะ นั่นคือ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งพาดผ่านไปจนตลอดแนวเส้นถนนรัชดาภิเษกและมีปริมาณการใช้บริการที่ค่อนข้างหนาแน่นตลอดทุกช่วงวัน แสดงให้เห็นถึงศักยภาพและความหนาแน่นในการเข้าถึงของทำเลที่ไม่ได้มีเพียงแค่การเข้าถึงโดยรถยนต์เพียงอย่างเดียว

จากข้อมูลของสถิติการจราจรปี 2558 สำนักการจราจรและขนส่ง กทม. ในด้านปริมาณผู้ใช้บริการรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินตลอดทั้งปี พบว่าสถานีสุขุมวิทนั้นเป็นสถานีที่มีผู้ใช้บริการสูงที่สุด เนื่องจากว่าเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ที่สุดรวมถึงมีศูนย์การค้าและสิ่งอำนวยความสะดวกหลายแห่ง แต่ข้อมูลตัวเลขที่น่าสนใจก็คือ สถานีพระราม9 เป็นสถานีที่มีผู้ใช้บริการสูงที่สุดเป็นลำดับสองรองจากสถานีสุขุมวิท รองลงมาคือสถานีสีลม สถานีเพชรบุรี และสถานีห้วยขวาง ซึ่งล้วนเป็นสถานีที่อยู่ใกล้เคียงกับทำเล แสดงให้เห็นถึงปริมาณความหนาแน่นของ traffic ของผู้อยู่อาศัยและคนทำงานในทำเล ของสถานีนั้นๆ ได้เป็นอย่างดี โดยปริมาณของผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าที่เข้าออกภายในทำเลอโศก-พระราม9 นับตั้งแต่สถานี สุขุมวิท-เพชรบุรี-พระราม9-ศูนย์วัฒนธรรม-ห้วยขวาง-สุทธสาร-รัชดาภิเษก นั้น มีจำนวนถึง 3,969,325 คนต่อเดือน หรือ 47,631,900 คนต่อปี ซึ่งคิดเป็นประมาณ 50% ของจำนวนผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าใต้ดินทุกสถานีรวมกันเลยทีเดียว

4. จำนวนบริษัทและอาคารสำนักงาน

อย่างที่ทราบกันดีว่าทำเลอโศก-พระราม9 เรื่อยไปจนถึงรัชดาฯ เป็นทำเลที่เรียกได้ว่าเป็น NEW CBD ซึ่งก็คือเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ปัจจุบันเราจะเห็นจำนวนอาคารสำนักงานในทำเลนี้มากขึ้น โดยเฉพาะบนเส้นถนนรัชดาภิเษกเราจะได้เห็นภาพของออฟฟิสทั้งสร้างใหม่และกำลังสร้างอีกเต็มไปหมด มองๆไปก็เริ่มจะคล้ายสีลมเข้าไปทุกที ซึ่งหากมาเจาะดูถึงขนาดพื้นที่ของออฟฟิสเหล่านี้ รวมไปถึงค่าเช่าของอาคารสำนักงาน เราก็จะได้เห็นถึงพัฒนาการบางอย่าง ไล่มาตั้งแต่อโศก-เพชรบุรี-พระราม 9 ที่ดูเหมือนจะเป็นทำเลที่มีออฟฟิสหนาแน่นที่สุด รวมถึงมีค่าเช่าสูงด้วยเช่นกัน

โดยเฉพาะ “สถานีพระราม 9” ที่ปัจจุบันมี supply ของออฟฟิสมากกว่า 600,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นข้อได้เปรียบอย่างหนึ่ง เนื่องจากตอนนี้ Supply ของออฟฟิสกำลังขาดตลาด สวนทางกับความต้องการพื้นที่เช่าออฟฟิสมีสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะออฟฟิสที่อยู่ติดรถไฟฟ้าที่เริ่มหายากขึ้นเรื่อยๆ จากข้อมูลของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่าอัตราการเช่า (Occupancy Rate) ของออฟฟิสในย่านรัชดาภิเษกอยู่ที่ประมาณ 90% ซึ่งสูสีกับย่านสีลม ที่มีอัตราการเช่า (Occupancy Rate) ประมาณ 95%

5. ตลาดและแหล่งจับจ่ายที่รองรับตลอดทุกช่วงเวลา

ความครึกครื้นของทำเลนี้นั้นก็ไม่แพ้ที่ไหน โดยในทำเลอโศก-พระราม9 มีแหล่งจับจ่ายใช้สอยที่รองรับทุกระดับและทุกช่วงเวลา ตั้งแต่ศูนย์การค้าไปจนถึงตลาดสดและแบกับดิน เหตุผลก็เนื่องจากมีประชากรจำนวนมากอาศัยและหมุนเวียนกันใช้ชีวิตอยู่ในทำเลนี้นั่นเอง

  • ตลาดละลายทรัพย์ รัชดาฯ ซอย 4 - ตลาดนัดวันทำงานที่รองรับพนักงานบริษัทน้อยใหญ่ที่กระจายตัวอยู่ทุกพื้นที่ในทำเล โดยภายในตัวตลาดแบ่งเป็นโซนเสื้อผ้า โซนเบ็ดเตล็ด และโซนอาหาร เปิดให้บริการวันจันทร์-ศุกร์ ตั้งแต่เวลา 05.00-14.00 น. อีกทั้งยังมีผักสด ผลไม้ และผักออร์แกนิกส์ สำหรับการประกอบอาหารหรือเพื่อทานเป็นอาหารเช้าอีกด้วย
  • ตลาดรวมทรัพย์ - ตลาดใหญ่ขวัญใจพนักงานบริษัทย่านอโศกอย่างตึกแกรมมี่และมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ (มศว.) ด้วยพื้นที่ใหญ่กว่า 5 ไร่ สินค้าที่มีความหลากหลาย อาทิ เสื้อผ้า กระเป๋า รองเท้า เครื่องใช้ เครื่องสำอางค์ และอาหาร โดยพื้นที่ในตลาดถูกจัดแบ่งเป็นโซน มีจำนวนร้านค้ากว่า 500 ร้าน ตลาดตั้งอยู่บริเวณรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีพระราม9 ตั้งแต่เวลา 05.00 – 20.00 น.
  • ตลาดนัดว่องวานิช (ตลาดนัดพระราม9) – ตลาดนัดอีกแห่งที่รองรับการจับจ่ายใช้สอยของชาวออฟฟิศ โดยเปิดตามวันเวลาเดียวกันกับเวลาทำงานของพนักงานบริษัท สินค้าภายในตลาดมีความหลากหลาย ทั้งอาหาร เสื้อผ้า เครื่องใช้ต่างๆ ตั้งอยู่ริมถนนพระราม9 บริเวณข้างตึกวรสมบัติ ใกล้สี่แย อสมท. เปิดตั้งแต่เวลา 00-14.00 น.
  • ตลาดนัดตึกแกรมมี่ (ตลาดเพ็ชรอโศก) - ตลาดคู่ใจประชากรอโศกขนานแท้ โดยการขนาบข้างมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ (มศว.) และตึกจีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ซึ่งมักแวะเวีนยนมาใช้บริการกันเป็นประจำ โดยภายในตลาดจะแบ่งออกเป็น 2 โซน ได้แก่ โซนตลาดนัด ที่จำหน่ายสินค้าแฟชั่นและเครื่องสำอางค์เป็นต้น และโซนศูนย์อาหาร มีร้านค้าประมาณ 30 ร้าน รองรับที่นั่งกว่า 400-500 ที่นั่ง ตลาดนัดตึกแกรมมี่ตั้งอยู่บริเวณซอยสุขุมวิท23 เปิดให้บริการตั้งแต่วันจันทร์-ศุกร์ เวลา 00-14.00 น.

6. จำนวนห้างสรรพสินค้าและศูนย์การค้าเปิดใหม่

ทำเลอโศก-พระราม9 เป็นทำเลที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็วมาก โดยนับตั้งแต่ช่วงปี พ.ศ.2542-2547 ที่ได้มีการเปิดใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียวและรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ก็ได้เกิดโครงการใหม่ๆในทำเลนี้อย่างต่อเนื่อง เรียกได้ว่าเราจะสามารถเห็นความเปลี่ยนแปลงของทำเลอโศก-พระราม 9 ในทุกๆปีเลยทีเดียว โดยหลังจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินได้ 2 ปี เอสพลานาดรัชดา ก็ได้เปิดให้บริการ หลังจากนั้นก็มีศูนย์การค้าอีกหลายแห่งเปิดให้บริการตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินในปีต่อๆมา ได้แก่ Terminal21, Central Plaza Grand Rama9, Central Embassy, The District Em, The Shoppes Grand Rama9, The Street และ Show DC โดยศูนย์การค้าเหล่านี้เกิดขึ้นในช่วงปี 2549-2559 หรือในเวลาเพียงแค่ 10 ปีเท่านั้น

7. ปริมาณผู้ใช้บริการห้างสรรพสินค้าและศูนย์การค้า

จากการเปิดตัวของศูนย์การค้าต่างๆ ดังข้อที่ 6 กระตุ้นให้เกิดความครึกครื้นบนย่านอโศก-พระราม9 มากขึ้น โดยเราจะขอเจาะลึกถึงตัวเลขผู้ใช้บริการที่แต่ละศูนย์การค้าสามารถรองรับและตั้งเป้าผู้ใช้บริการ

ตัวเลขของแต่ละศูนย์การค้าใหญ่ๆ ที่เป็นที่นิยม โดยได้แก่ เอสพลานาดรัชดา, เทอร์มินอล21, เซ็นทรัล พลาซ่า แกรนด์ พระราม9, เซ็นทรัล เอ็มบาสซี่, เดอะ ดิสทริค เอ็ม, เดอะสตรีท และโชว์ดีซี ที่ได้ตั้งเป้าผู้ใช้บริการในแต่ละวันของทำเลอโศก-พระราม 9 แล้ว สูงถึง 454,000 คนต่อวันเลยทีเดียว ซึ่งนับว่าเป็นปริมาณการไหลเวียนของผู้ใช้บริการที่หนาแน่นมาก โดยพื้นที่ของศูนย์การค้าทั้ง 4 แห่งนี้มีขนาดรวมกันถึงประมาณ 1,507,900 ตารางเมตร โดยศูนย์การค้าที่มีขนาดพื้นที่ใหญ่ที่สุดและตั้งเป้าผู้ใช้บริการต่อวันสูงที่สุดคือ เดอะ ดิสทริค เอ็ม, ซึ่งมีพื้นที่ 650,000 ตารางเมตร และตั้งเป้าผู้ใช้บริการ 150,000 คนต่อวัน

8. จำนวนตึกสูงในอโศก-พระราม9

มีตัวเลขหนึ่งที่หลายคนอาจไม่เคยนึกถึงหรือมองข้ามไป คือจำนวนอาคารสูงในทำเลนี้มีจำนวนมาก ที่จะแสดงให้เห็นถึงศักยภาพของทำเลว่ามีประสิทธิภาพ สามารถใช้ประโยชน์ได้สูงสุดทั้งในแง่ของผังเมืองและด้านเศรษฐกิจ ซึ่งเมื่อ TerraBKK Research ได้รวบรวมคอนโดมิเนียมทั้งแบบ High-Rise และ Low-Rise ออกมา จากกราฟด้านล่างแสดงให้เห็นถึงคอนโดมิเนียมแบบ Low-Rise และ High-Rise ตามสถานีต่างๆ ซึ่งก็เป็นไปตามคาดคือ บรรดาคอนโดมิเนียมแบบ High-Rise หรือที่สูงมากกว่า 8 ชั้น ก็มักจะกระจุกตัวกันอยู่ช่วงตั้งแต่ศูนย์วัฒนธรรมเป็นต้นมา

9. ราคาเปิดตัวคอนโดมิเนียมในแต่ละปีที่เพิ่มสูงขึ้นถึง 15% ต่อปี

และก็มาถึงตัวเลขที่สำคัญที่สุด ใครๆก็อยากรู้ถึงมูลค่าคอนโดมิเนียมว่าในแต่ละปีเพิ่มขึ้นเท่าไหร่กันบ้าง TerraBKK Research จึงขอย้อนไปเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ว่าในปี 2006 คอนโดมิเนียมเปิดตัวในราคาเพียงตารางเมตรละ 40,000-50,000 บาทเท่านั้น ปัจจุบันคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในทำเลนี้เปิดตัวเกิน 200,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว!! เท่านั้นยังไม่พอ เมื่อเราได้รวบรวมทั้งข้อมูลราคากับจำนวนยูนิต การเติบโตของทั้ง 2 อย่างกลับสวนทางกัน กล่าวคือ ราคาก็เพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆปีละ 15% ส่วนจำนวนยูนิตที่เปิดก็น้อยลงทุกทีๆ ปีละ -8% นั่นก็คือ ของในตลาดก็น้อยลง แถมราคาก็แพงขึ้น

10. Mega Project ที่ถาโถมในทำเลทั้งจากภาครัฐและเอกชน

สำหรับในทำเลนี้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องมาตลอดนับตั้งแต่รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินได้เปิดให้บริการ อาทิเช่น AIA Capital Center, โครงการอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยแห่งใหม่, Unilever Tower (Unilever Headquarter), The Ninth Tower, G Tower, Show DC เป็นต้น ซึ่งยังมีการพัฒนาที่อยู่ระหว่างดำเนินการและยังไม่ก่อสร้างอีกหลายโครงการ โดยโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างได้แก่ โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ สาขาถนนเพชรบุรีตัดใหม่ (สาขาใหม่) โรงพยาบาลระดับ international ที่มีมูลค่าโครงการกว่า 8,200 ล้านบาท และโครงการ Singha Complex โครงการ Mixed-use Development ที่มีทั้งอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีกให้เช่า โรงแรม และคอนเสิร์ตฮอลล์

นอกจากนั้นยังมีโครงการในอนาคตทั้งจากภาครัฐและเอกชนที่ถ้าหากก่อสร้างแล้วเสร็จ จะสร้างความตื่นตาและครึกครื้นให้กับทำเลนี้มากขึ้นไปอีก โดยโครงการเหล่านี้ได้แก่ โครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ โดยการรถไฟแห่งประเทศไทยจะเปิดให้ภาคเอกชนเข้ามาพัฒนาที่ดินมักกะสันจำนวน 497 ไร่, โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม ซึ่งเป็นรถไฟฟ้าสายหลักที่เชื่อมโยงระหว่างฝั่งตะวันตกและฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานครเข้าถึงกัน โดยจะมี interchange ร่วมกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่สถานีศูนย์วัฒนธรรม โดยปัจจุบันอยู่ในระหว่างกระบวนการเสนอคณะรัฐมนตรี , แผนพัฒนาที่ดินศูนย์ซ่อมบำรุงของ รฟม.ห้วยขวาง ถนนพระราม9 และโครงการ The Super Tower – Mixed-use Development ที่จะมีความสูงถึง 615 เมตร และจะกลายมาเป็นตึกที่สูงที่สุดในประเทศไทยแทนที่ตึกมหานครอีกด้วย

จาก 10 ข้อดีของทำเลอโศก-พระราม 9 ก็คงไม่ใช่เรื่องแปลกนักหากจะบอกว่าคอนโดในทำเลนี้ขายดีมากแค่ไหน บางโครงการก็ใช้เวลา sold out อย่างรวดเร็ว แสดงให้เห็นถึง Demand ทั้งไทยและต่างชาติในทำเลนี้ที่ยังมีอย่างล้นเหลือ อย่างที่ TerraBKK Research ได้กล่าวไปตั้งแต่ต้นแล้วว่า คอนโดใหม่ในทำเลนี้ที่นับวันจะยิ่งแพงขึ้น ในจำนวนที่น้อยลงเรื่อยๆ ซึ่งในปี 2017 ที่ผ่านมาได้ 6 เดือนนี้ เราพบโครงการเปิดใหม่เพียง 2 โครงการ (และได้ sold out ไปแล้ว 1 โครงการ) และล่าสุดกับอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ได้ส่งแบรนด์ Ashton มาชิมลางในทำเลอโศก-พระราม 9 นี้ กับโครงการ “Ashton Asoke-Rama 9” ด้วยราคาเริ่มต้น 200,000 บาทต่อตารางเมตร บนแปลงที่ดินที่เรียกได้ว่าเป็น rare ของทำเลพระราม 9 คือแปลงหัวมุมถนนอโศก-พระราม 9 (Amsterdam เก่า) พร้อมขึ้นเป็นคอนโดมิเนียมที่สูงที่สุดในทำเลนี้ด้วยความสูง 46 และ 50 ชั้น โดยแบ่งเป็น 2 อาคาร ใช้ชื่อว่า The Alpha และ The Omega รวมจำนวนกว่า 599 ยูนิต

ทั้งนี้คงต้องรอดูกันต่อไปว่าการมาของอนันดาในครั้งนี้จะสร้างความเปลี่ยนแปลงอย่างไรให้กับทำเลอโศก-พระราม 9 นี้ต่อไป - เทอร์ร่า บีเคเค

คลิก www.ananda.co.th

 

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก