บนถนนแมนฮัตตัน ใจกลางนครนิวยอร์ค คราคร่ำไปด้วยเสียงฝีเท้าผู้คนระงมจอแจตั้งแต่เช้าจนตกดึก มูลค่าเงินที่สะพัดบนถนน ทำเลศักยภาพ เส้นนี้นั้นยิ่งกว่าจะประเมินราคาได้ หากใครเคยดูซีรี่ส์ยอดฮิตที่สุดแห่งจริตจก้านอย่าง Gossip Girl คงจะพอนึกภาพออกว่าความคึกคักและหรูหราของชีวิตชาวอัปเปอร์อีสต์ไซต์นั้นเป็นอย่างไร

บนถนนที่ใต้พื้นดินคือมูลค่ามหาศาล 

ราคาที่ดินในใจกลางกรุงเทพฯ ที่พุ่งปรี๊ดสูงขึ้นไม้เว้นแต่ละวันอาจทำให้เรารู้สึกขยาดกลัว

แต่ยังเทียบไม่ได้เลยกับราคาที่ดินบน ทำเลศักยภาพ ในแมนฮัตตัน ที่มีราคาสูงถึง 1,800 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต หรือประมาณ 656,620 บาทต่อตารางเมตร! ซึ่งถ้าหากอยากเป็นเจ้าของแมนชั่นหรือคอนโดมิเนียม จะต้องมีเงินถึง 1.13 ล้านดอลลาร์หรือ 38.29 ล้านบาท!

อะไรที่ทำให้แมนฮัตตันนั้นก้าวมาถึงจุดที่ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นทะยานสูงขนาดนี้?

ถ้าจะพูดสั้นๆก็คือความครบครันภายในทำเลนั่นเอง แมนฮัตตันมีทั้ง เซ็นทรัล พาร์ค, ไทม์ แสควร์, ตึกเอ็มไพร์ สเตต, มหาวิทยาลัย, โรงเรียน, โรงพยาบาล โรงหนัง, แกลลอรี่, สวนสัตว์, พิพิธภัณฑ์ และอีกนับไม่ถ้วนที่ไม่สามารถกล่าวได้ในหนึ่งย่อหน้า

โดยความสัมพันธ์ของการเป็นทำเลที่ดีนั้นก็คล้ายคลึงกัน นั่นคือมีสถานที่ที่รองรับพฤติกรรมสำคัญของมนุษย์และสามารถเข้าถึงได้ง่าย ทำไมราคาที่ดินทำเล CBD ซึ่งถือเป็น ทำเลศักยภาพ ถึงได้มีราคาแพงกว่าทำเลอื่นๆ? นั่นก็เพราะว่ามีแหล่งงานขนาดใหญ่ซึ่งเป็นสถานที่ที่คนส่วนใหญ่ใช้เวลาอยู่กับมันนั่นเอง และถ้าหากสิ่งแวดล้อมในทำเลนั้นมีดียิ่งกว่าแหล่งงานก็จะยิ่งทำให้เพิ่มศักยภาพไปอีก อย่างถนนวิทยุ ทำเลศักยภาพ สำหรับที่อยู่อาศัยชั้นดี โรงแรมหรู ศูนย์การค้า และไม่ไกลจากสวนลุมพินี คล้ายคลึงกับอัปเปอร์อีสต์ไซต์ย่านไฮโซของชาวแมนฮัตตันที่อยู่ติดกับเซ็นทรัลพาร์ค

ย่านที่เดินได้ช่วยทำให้ทำเลดี

ย่านแหล่งงานของกรุงเทพฯ ทั้งสีลม สาทร สยาม พระราม9 สุขุมวิท อโศก หรือแม้แต่อารีย์ มีปัจจัยสำคัญคล้ายกัน นั้นคือมีรถไฟฟ้าเข้าถึงและสามารถเดินได้ เคยฉุกใจคิดกันหรือไม่ว่า ทำไมอย่างบริเวณ ถนนวิภาวดี ที่มีอาคารสำนักงานสูงๆอยู่ด้วยกันหลายแห่ง ถึงไม่ได้โดดเด่นไปกว่าที่อื่นทั้งๆที่ก็เป็นแหล่งงานเหมือนกัน และไม่สามารถก้าวไปถึงจุดที่สามารถเป็น CBD ได้

เหตุผลก็เนื่องจากว่า ทำเลวิภาวดีไม่เอื้อหนุนให้สามารถเดินได้ และถึงแม้ว่าในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าพาดผ่าน ก็ไม่สามารถเดินได้เหมือนอย่าง CBD ของเราในปัจจุบัน นั่นก็เพราะว่าวิภาดีคือถนนที่รองรับรถยนต์เป็นหลัก ลองจินตนาการว่าจับเอาตึกออฟฟิศสูงๆในสีลมซัก 20 ตึก ไปวางบนนริมถนนวิภาวดีที่ยังไม่มีฟุตบาทรองรับ แล้วนึกภาพว่า พนักงานจำนวนกว่าพันคนจะไปกินข้าวกลางวันที่ไหน ถ้าต้องขับรถไปจะอยากออกไปอีกรึเปล่า?

การเดินสามารถลดข้อจำกัดของร้านรวง

เพื่อย้ำว่าแนวคิดของเรามีน้ำหนัก TerraBKK Research จึงขออ้างอิงจากผลการศึกษาของ Boarnet, Greenwald and McMillan (2008) เรื่องการปรับปรุงย่านให้เป็น Walkability หรือย่านที่สามารถเดินได้ ซึ่งผลปรากฎชี้ชัดว่าสามารถเพิ่มมูลค่าเศรษฐกิจหลายด้าน อาทิเช่น เกิดพื้นที่ค้าปลีก, เกิดพื้นที่แหล่งงานที่กระจุกตัวมากขึ้น, ลดค่าใช้จ่ายการเดินทาง, เพิ่มมูลค่าในทำเล และร่นระยะเวลาในการเดินทาง ซึ่งรวมๆแล้วสามารถเพิ่มผลประโยชน์จากการเป็นย่านที่เดินได้กว่า 131 ล้านดอลลาร์ เลยทีเดียว

ขอบคุณภาพจาก : http://www.vtpi.org

หนึ่งในการเพิ่มมูลค่าทางเศรษฐกิจที่เห็นได้ชัดจากผลการศึกษาของ Sztabinski (2009) ที่ได้ทดลองทดแทนที่จอดรถด้วยเลนจักรยาน ก็คือ 90% ของคนเดินเท้า, ปั่นจักรยาน หรือเดินทางด้วยขนส่งมวลชน มักจะเดินทางไปยังร้านค้าและยังมีการจับจ่ายมากกว่าผู้ขับรถส่วนตัวอีกด้วย อีกทั้งร้านค้าเล็กๆ ก็ไม่จำเป็นต้องเตรียมที่จอดรถเพื่อรองรับลูกค้า เพราะว่าลูกค้าสามารถ walk-in เข้ามาได้เลย ทำให้สามารถเข้าถึงได้ง่ายกว่าและบ่อยครั้งกว่า

ให้ค่าทำเลจากคะแนนการเดิน (Goodwalk Score)

walkscore.com เป็นเว็บไซต์ที่ให้ค่าทำเลตามความง่ายต่อการเดินเข้าถึงด้วยการเดิน ซึ่งย่านใหญ่ๆที่สำคัญในโลกแม้แต่แมนฮัตตันเอง ก็มีค่าคะแนน walkscore สูงถึง 99 คะแนน โดยความสำคัญของ walkscore ก็คือ ในเมืองใหญ่เหล่านี้ผู้คนเริ่มให้ความสำคัญกับค่าคะแนนนี้มากขึ้น เริ่มมีผลต่อการมองหาและการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากผู้คนส่วนใหญ่ต้องการที่จะลดค่าใช้จ่ายในการเดินทางมากที่สุดในทุกกิจกรรมของชีวิตประจำวัน

ขอบคุณภาพจาก : http://www.walkscore.com

สำหรับในกรุงเทพฯ ก็มีเว็บไซต์คล้ายๆแบบนี้เช่นเดียวกัน โดยชื่อว่า goodwalk ซึ่งมีการให้ค่าคะแนนในการเดินของแต่ละทำเล โดยเราได้ลองเปรียบเทียบทำเลวิภาวดีกับทำเลพระราม9 (New CBD) ก็ได้ผลตามที่สันนิษฐาน นั่นก็คือคะแนน Goodwalk Score ของพระราม9 มีค่ามากกว่าวิภาวดี และทำเลอื่นๆอย่าง สยาม สุขุมวิท สีลม สาทร หรือแม้แต่อารีย์ ก็มีค่าคะแนนที่สูงเช่นเดียวกัน

ถึงแม้ว่าอนาคตรถไฟฟ้าจะวิ่งขวักไขว่ทั่วเมืองซักแค่ไหน แต่การเลือกมองหาทำเลโดยให้ความสำคัญแค่สถานีรถไฟฟ้านั้นย่อมไม่ใช่คำตอบสุดท้าย ถ้าหากคุณต้องเสียค่ารถไฟฟ้าวันละหลายสิบบาทเพื่อไปทำงานทุกวัน ซ้ำยังต้องนั่งวินมอเตอร์ไซค์ต่ออีก นั่นย่อมไม่ใช่ทางเลือกที่ดีสุดอย่างแน่นอน - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก