ควรทำอย่างไรถ้าคู่สัญญาไม่ไปจดทะเบียนตามนัด
โดย คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8
ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ปกติจะมีการกำหนดรายละเอียดเรื่องวิธีการชำระเงิน การริบมัดจำ การชดใช้ค่าเสียหายเมื่อมีการทำผิดสัญญา และที่สำคัญจะต้องระบุวันจดทะเบียนโอนที่ดินไว้ด้วย ปัญหาที่คู่สัญญาไม่ต้องการให้เกิดขึ้นก็คือ เมื่อถึงวันโอนฝ่ายหนึ่งไปรอที่สำนักงานที่ดินตามนัดแล้วแต่รอเท่าไรอีกฝ่ายก็ไม่มา ถ้าเป็นอย่างนี้อีกฝ่ายจะต้องทำอย่างไรเพื่อไม่ให้เสียเปรียบ เพราะเมื่อพิพาทเป็นคดีความแล้ว แต่ละฝ่ายมักอ้างและนำสืบว่าฝ่ายตัวเองทำตามสัญญาแต่เป็นอีกฝ่ายหนึ่งทำผิดสัญญา อย่าคิดว่าอีกฝ่ายจะซื่อสัตย์สุจริตให้การตามความเป็นจริง แต่อาจเป็นคนเหลี่ยมจัดสร้างเรื่องและนำสืบเป็นอย่างอื่นได้แบบสมจริงก็ได้ อย่างเช่นให้คนมาคอยเฝ้าว่าอีกฝ่ายรออยู่ในสำนักงานที่ดินตลอดหรือไม่ หากฝ่ายที่มารอเบื่อที่จะคอยต่อไปและรีบกลับไป คนที่คอยเฝ้าสังเกตการณ์ก็จะบอกให้อีกฝ่ายรู้ และรีบมาสำนักงานที่ดินและดำเนินการบางอย่างเพื่อใช้เป็นหลักฐานว่าเขาได้มาจริง ก็จะกลายเป็นว่าฝ่ายที่มาก่อนถูกกล่าวหาว่าฝ่ายผิดสัญญาก็ได้ หากฝ่ายที่มาก่อนไม่ได้ดำเนินการอะไรเลยเพราะตายใจว่าได้มาแล้ว ก็อาจเสียเปรียบในเชิงพยานหลักฐานได้ ทำให้ยุ่งยากในการพิสูจน์ว่าฝ่ายใดเป็นฝ่ายถูก ดังนั้น การป้องกันความผิดพลาดในเรื่องนี้จึงสำคัญ ต่อไปนี้เป็นคำแนะนำว่าควรดำเนินการอย่างไร
1. ให้ทำตามสัญญาต่อไปโดยเคร่งครัด
ไม่ว่าเราจะเป็นฝ่ายขายหรือฝ่ายซื้อ หากคู่สัญญาไม่ไปตามนัดหมาย อีกฝ่ายก็ยังต้องทำตามสัญญาให้ครบถ้วน ต้องรออยู่ในสำนักงานที่ดินจนหมดเวลาราชการ เพราะหากไม่ทำตามสัญญาให้ครบถ้วน ก็อาจถูกกล่าวหาว่าเป็นฝ่ายผิดนัดหรือผิดสัญญาได้เช่นกัน เพราะตามปกติคู่สัญญาที่มีข้อขัดข้องไม่อาจดำเนินการต่อไปได้ หากมีความจริงใจจะซื้อขายกันต่อ ก็มักจะมาขอผ่อนผันและมาตกลงกันใหม่ก่อนถึงวันโอน แต่ถ้าคู่สัญญาฝ่ายที่จะผิดสัญญาตั้งใจว่าจะไม่ทำตามสัญญาอยู่แล้ว เช่น จะขายให้คนอื่นที่ให้ราคาดีกว่า หรือฝ่ายซื้อไม่มีเงินมาซื้อหรือเปลี่ยนใจไปซื้อที่แปลงอื่นแล้ว มักจะต้องอ้างหรือหาข้อแก้ตัวอย่างอย่างใดอย่างหนึ่งเพื่อไม่ทำตามสัญญา อาจใช้วิธีนุ่มนวลมาขอร้องขยายเวลา หรืออะไรก็ตาม ถ้าหากอีกฝ่ายยอมก็แล้วไป ก็มาทำสัญญาเพิ่มเติม แต่ถ้าเป็นคนมีเล่ห์เหลี่ยม อาจใช้เล่ห์เพทุบายอย่างไรก็ได้เพื่อไม่ให้เขาตกเป็นผู้ผิดนัด เช่น ฝ่ายผู้ซื้อไม่อยากซื้อต่อแต่ก็ไม่อยากเสียมัดจำเพราะคนขายไม่ยอมเลื่อนเวลาให้ เขาก็อาจไม่ยอมติดต่อมาหรือไม่ยอมรับการติดต่อไปอีกเลยทั้ง ๆ ที่จะถึงวันที่จะโอนหรือรับโอนตามสัญญาแล้ว เขาอาจทำอย่างนั้นเพื่อทำให้อีกฝ่ายคิดว่าเขาคงไม่ไปตามนัดแล้ว และหวังว่าจะละเลยไม่ไปตามสัญญา ก็จะเปิดช่องให้เขาอ้างได้ว่าอีกฝ่ายก็ผิดสัญญาด้วยเช่นกัน และถ้าเขารีบมาที่สำนักงานที่ดินและดำเนินการบางอย่างเพื่อแสดงว่าได้มาจริงไม่ได้ผิดสัญญา ฝ่ายที่มาก่อนก็อาจเพลี่ยงพล้ำได้
2. ให้ยื่นคำขอบางประเภทเพื่อเป็นหลักฐานว่าได้มาตามนัดแล้ว
ก่อนจะยื่นคำขอใด ๆ จะต้องเข้าใจว่าสำนักงานที่ดินไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะรับรองว่าคู่สัญญาได้ไปรอดำเนินการตามสัญญาจริง ดังนั้น หากจะไปยื่นคำขอให้เจ้าหน้าที่บันทึกรับรองว่าได้มาดำเนินการตามสัญญาแล้ว เจ้าหน้าที่จะไม่รับรองให้ คือเจ้าหน้าที่อาจรับคำขอไว้แต่จะมีคำสั่งว่ารับรองให้ตามคำขอไม่ได้ แต่อย่างไรก็ตามการที่ได้ยื่นคำขอจนได้มีคำสั่งลงมาเช่นนั้น ก็เป็นการแสดงว่าผู้ขอได้มาดำเนินการที่สำนักงานที่ดินโดยปริยายนั่นเอง ในแง่เหตุผลที่เจ้าหน้าที่ไม่รับรองให้ก็เพราะไม่รู้เรื่องสัญญาที่ทำกันไว้ ไม่รู้ว่าผู้ขอเป็นคู่สัญญาจริงหรือไม่ และก็ไม่หน้าที่คอยเฝ้าดูว่าผู้ขอได้ไปอยู่ดำเนินการทั้งวันหรือไม่ หากดำเนินการตามที่ขอให้รับรอง อาจโดนกล่าวหาว่ารับรองเท็จหรือร่วมมือกับอีกฝ่ายก็ได้ แต่ไม่ว่าเจ้าหน้าที่จะยอมรับคำขอในลักษณะดังกล่าวหรือไม่ เราก็สามารถยื่นคำขอในเรื่องอื่น ๆ ที่สำนักงานที่ดินสามารถรับดำเนินการให้ได้ และก็ใช้เป็นหลักฐานว่าเราได้ไปที่สำนักงานที่ดินแล้วเช่นกัน คำขอต่าง ๆ ที่สามารถยื่นให้สำนักงานที่ดินดำเนินการได้นั้นมีสองประเภทใหญ่ ๆ คือ
2.1 คำขอที่คู่สัญญายื่นเพื่อขอให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
คำขอประเภทนี้ใช้แบบฟอร์ม ท.ด. 1 เป็นคำขอ ซึ่งปกติเจ้าหน้าที่จะจัดทำให้พร้อมกับสัญญาหรือแบบฟอร์มอื่น เช่น ถ้าเป็นการขายก็ใช้ ท.ด. 13 ร่วมด้วย แต่เนื่องจากคำขอทำสัญญาต่าง ๆ คู่สัญญาต้องไปยื่นพร้อมกันทั้งสองฝ่ายจึงจะดำเนินการได้ ในกรณีซื้อขายเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ไปจึงยื่นคำขอแบบนี้ไม่ได้โดยปริยาย
2.2 คำขอเบ็ดเตล็ดที่ไม่เกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
คำขอประเภทนี้ใช้แบบฟอร์ม ท.ด. 9 ใช้ยื่นคำขอเบ็ดเตล็ดทุกอย่าง เช่น ขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดินว่าที่ดินแปลงนั้น ๆ เป็นของใครมีการถูกยึดหรืออายัดหรือไม่ คำขอตรวจดูตัวโฉนดที่ดิน แผนที่ และเอกสารที่เก็บไว้ในสารบบที่ดิน(โดยหยิบตัวจริงมาดูกับตาเลยไม่ใช่ฟังการรายผลเฉย ๆ เลย) การขอคัดหรือถ่ายเอกสารและให้รับรองสำเนาต่าง ๆ คำขออายัดที่ดิน คำขอให้รับรองราคาประเมินที่ดิน
ในการยื่นคำขอประเภทนี้จะต้องเสียค่าธรรมเนียมเล็กน้อย จะมีการออกใบเสร็จให้ผู้ขอเก็บตัวจริงไว้เป็นหลักฐานหนึ่งฉบับและตัวสำเนาติดเรื่องไว้หนึ่งฉบับ และผู้ขอจะระบุในคำขอให้เจ้าหน้าที่สองคนเซ็นเป็นพยานว่าผู้ขอได้มายื่นคำขอตาม ทด. 9 นี้จริงก็ได้ ซึ่งการยื่นคำขอตามแบบฟอร์มนี้ปกติแล้วจะให้มีพยานก็ได้ไม่มีก็ได้ แต่เมื่อต้องการพยานหลักฐานแน่นหนาก็ควรขอให้มีพยานด้วย และกรณีนี้ต้องเสียค่าพยานคนละ 10 บาท ซึ่งจะมีระบุค่าพยานไว้ในใบเสร็จด้วยเช่นกัน ในกรณีฟ้องร้องกันก็อ้างคำขอและอ้างเจ้าหน้าที่คนทำเรื่องและพยานที่เซ็นในคำขอมาเป็นพยานได้ว่าได้มายื่นคำขอนั้นจริง ก็จะมีหลักฐานชัดเจนหนักแน่นพิสูจน์ได้ว่ามารอดำเนินการตามสัญญาจริงโดยปริยายนั่นเอง
2.3 ควรยื่นคำขอเพิ่มเติมเมื่อใกล้เลิกงานอีกหนึ่งคำขอ
แม้ว่าจะยื่นคำขอไปหนึ่งเรื่องแล้วก็ตาม แต่ก็เป็นเพียงการใช้ยืนยันว่าได้มาในช่วงเวลาที่ยื่นคำขอนั้นเท่านั้น ยังยืนยันไม่ได้ว่าได้คอยอยู่ดำเนินการตลอดเวลาราชการ ดังนั้น ถ้าจะให้ดีก็ให้ยื่นคำขอเบ็ดเตล็ดประเภทอื่นเพิ่มเติมในช่วงใกล้จะเลิกงาน เพื่อใช้เป็นพยานหลักฐานว่าได้อยู่ตลอดเวลา คำขอที่เหมาะในการยื่นได้ทั้งฝ่ายผู้ขายและผู้ซื้อคือ ขอให้ถ่ายเอกสารและรับรองสำเนา ท.ด. 9 ฉบับที่ได้ยื่นไว้ครั้งแรกนั่นเอง ซึ่งปกติคำขอทุกเรื่องจะต้องมีการลงบัญชีรับทำการและจะต้องลงเวลายื่นคำขอด้วย เพื่อบอกได้ว่าได้มีการยื่นคำขอใดก่อนหลังกัน อนึ่ง คำขอเบ็ดเตล็ดนี้สามารถยื่นขอในช่วงเวลาอื่นเพิ่มเติมอีกก็ได้ตามที่เราต้องการ เพราะไม่มีกฎหมายหรือระเบียบใดห้ามไว้
2.4 คำแนะนำสำหรับฝ่ายผู้ซื้อในการยื่นคำขอเบ็ดเตล็ดเพิ่มเติม
2.5 คำแนะนำสำหรับฝ่ายผู้ขายในการยื่นคำขอ ท.ด. 9 เพิ่มเติม
ฝ่ายผู้ขายจะขอถ่ายเอกสาร ท.ด. 9 ที่ได้ยื่นคำขอฉบับแรกก็ได้ หรือจะขอหนังสือรับรองราคาประเมินโดยอ้างว่าจะเอาไปประกอบการตั้งราคาขายที่ดิน หรือประกันตัวผู้ต้องหา หรือแค่อยากรู้ราคาประเมินที่แท้จริงเป็นทางการก็ได้ และจะขอตรวจหลักฐานที่ดินว่ามีการอายัดหรือไม่ก็ได้ เพราะการเป็นเจ้าของที่ดินบางครั้งก็มีการยึดหรืออายัดได้โดยเจ้าของยังไม่ได้รับแจ้ง เพราะอยู่ในระหว่างส่งหนังสือแจ้งว่าที่ดินถูกยึดหรืออายัดแต่ยังส่งหนังสือไม่ถึงเจ้าของที่ดินก็ได้ การยื่นคำขอเหล่านี้แม้บางครั้งอาจดูไม่จำเป็น แต่เนื่องจากจุดประสงค์ต้องการพยานหลักฐานว่ายังอยู่รอดำเนินการในสำนักงานที่ดิน ก็ให้ยื่นคำขอไปโดยไม่ต้องสนใจความคิดหรือการท้วงติงของคนอื่น ให้ยืนยันว่าขอยื่นคำขอตามประสงค์ต่อไป
3. การหาพยานบุคคลเพิ่มเติม
ในการจะหาพยานบุคคลมาช่วยเป็นพยานนั้นมีหลักการง่าย ๆ ว่าควรต้องให้บุคคลนั้นคุ้นเคยจำหน้าเราได้โดยการมีปฏิสัมพันธ์กันมาก ๆ เข้าไว้ เพราะการจะจำได้ดีจะต้องมีเหตุการณ์ร่วมกัน(เช่นการยื่นคำขอหลายครั้งและทำเรื่องคนเดียวกันหรือไปสอบถามเจ้าหน้าที่คนเดียวกันหลายหน) จะต้องทำให้รู้ปัญหาของเราได้ และตัวเราเองก็ต้องจำหน้าและจำชื่อเจ้าหน้าที่ให้ได้เช่นกัน สำหรับเจ้าหน้าที่นั้นปกติถ้าแต่งชุดราชการก็ดูป้ายชื่อที่หน้าอก(ให้จดชื่อไว้กันลืมด้วย) แต่ถ้าไม่ได้แต่งชุดราชการ ก็ให้ไปดูที่บอร์ดรายชื่อเจ้าหน้าที่ที่ติดอยู่ที่ผนังซึ่งจะต้องมีติดไว้ทุกสำนักงานที่ดิน เวลาติดต่อทำเรื่องก็ต้องพยายามเล่าเรื่อง เล่าปัญหาของเราให้ฟังรวมถึงความคืบหน้าหรือไม่คืบหน้าไปด้วย อย่านั่งเฉย ๆ ต้องจำไว้ว่า ปกติเจ้าหน้าที่รับเรื่องทำเรื่องซ้ำ ๆ กันก็มักไม่ได้จำว่าคนนั้นมาทำอะไร จะไม่ค่อยให้ความสำคัญอะไรเป็นพิเศษ แต่หากว่าเราไปขอทำเรื่องพร้อมกับเล่าเรื่องปัญหาของเราไปด้วย เขาก็จะทำเรื่องและฟังไปด้วยและก็มักจะจำเนื้อหาหรือเหตุการณ์ที่เราไปเล่าได้ ยิ่งเรื่องที่มีลักษณะพิเศษก็มักจะจำได้ดี ในแบบทำนองว่าตอนยื่นคำขอครั้งแรกก็เล่าแล้วว่าคู่สัญญาไม่มา พอมายื่นคำขออีกเรื่องหนึ่งก็บอกว่าที่เราขอยื่นคำขอแรกนั้นตอนนี้อีกฝ่ายก็ยังไม่มา การเข้ามาพบกันสองสามหนและทราบความคืบหน้าของเรื่องราวก็จะทำให้จำเรื่องได้แม่นขึ้นนั่นเอง เมื่อเวลาอ้างเขาเป็นพยานในศาลเขาก็จะจำได้ และให้การได้อย่างคล่องแคล่วไม่ติด ๆ ขัด ๆ เนื่องจากรู้เรื่องดีอยู่แล้ว
ขอบคุณบทความดี ๆ โดย คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8 ข้อมูล ณ วันที่ 25 กรกฎาคม 2560
