หลายครั้งที่ TERRABKK เจอคำถามหลังไมค์มาว่า ทำไมขายคอนโดไม่ออกซักที ช่วยหาคนซื้อให้หน่อยหรือมีใครสนใจจะซื้อมั๊ย? ซึ่งบอกได้เลยว่ากลุ่มคนซื้อน่ะมี แต่ราคาพี่มันแพงไปไหม... ทุกคนก็มักจะบอกว่า โอ๊ยยย ไม่แพงหรอก นี่ขายจะเท่าทุนแล้วนะ พี่คะ... แพงไม่แพงมันดูจากตรงไหนน่ะหรอ ไม่ยากเลย เข้า Google หรือเว็บประกาศขายบ้านต่างๆ ลองเซิชดูว่า โครงการที่เราประกาศขายเนี่ย มันมีใครมาขายแข่งกะเราบ้าง แล้วเค้าขายกันเท่าไหร่ ขนาดห้องเท่าไหร่ อยู่ชั้นอะไร ลองโทรถามดูขายได้หรือยัง? ถ้าขายไปแล้วขายไปนานหรือยัง? แค่นี้ก็จะเป็นข้อมูลได้คร่าวๆได้แล้วว่าต้องตั้งราคาประมาณไหนถึงจะขายได้ แต่วันนี้ไม่ต้องเสียเวลาแล้ว ใครมีคอนโดที่กำลังปล่อยขายแถวพหลฯ-จตุจักร ทีมงาน TERRABKK ได้ทำการ survey ให้ใน 10 โครงการเด่นๆแถว พหลฯ-จตุจักร ว่าราคาไหนขายได้ และราคาไหนขายไม่ออก

                ไล่ไปตั้งแต่โครงการที่เปิดในปี 2006 คือโครงการ Lumpini Ville Phahol-Suthisan และโครงการ Lumpini Place Phahol-Saphankwai ที่ทั้ง 2 โครงการเปิดตัวมาในราคาเพียงตารางเมตรละ 30,000-40,000 บาทเท่านั้น 10 ปีผ่านไป ตอนนี้หลายห้องประกาศขายกันตั้งแต่ตารางเมตรละ 75,000 บาท ไปจนถึง 95,000 บาท และราคาที่ขายออกก็คืออออ... ราคาไม่เกินตารางเมตรละ 85,000 บาท

 

            ไปต่อที่โครงการ Ideo Mix Phaholyothin ที่เปิดตัวในย่าน พหลฯ-จตุจักร เมื่อปี 2007 ในราคาตารางเมตรละ 80,000 บาท ปัจจุบันห้องที่ปล่อยขายตอนนี้ราคาตารางเมตรละ 125,000-145,000 บาท และราคาที่ขายออกก็คืออออ... ราคาไม่เกินตารางเมตรละ 135,000 บาท

            มาทางฝั่งจตุจักรกันบ้างที่นานๆทีจะมีโครงการคอนโดฯมาขึ้นแถวหมอชิต กับโครงการ U Delight at Jatujak เปิดตัวไปเมื่อปี 2009 ซึ่งในสมัยนั้นหาคอนโดแถวหมอชิตได้ยากมาก โครงการนี้จึงขายดีเทน้ำเทท่า หมดภายในเวลาอันรวดเร็ว และตอนนี้ราคาของห้องมือสองที่ประกาศขายกันทั่วไปก็จะอยู่ที่ประมาณตารางเมตรละ 85,000-100,000 บาท และราคาที่ขายออกก็คืออออ... ราคาไม่เกินตารางเมตรละ 87,000 บาท ซึ่งโครงการนี้ค่อนข้างน่าสนใจตรงที่ราคาที่ขายได้และขายไม่ได้นี่ค่อนข้างชัดเจน ตรงที่ถ้าต่ำกว่า 87,000 บาทต่อตารางเมตรนี่จะขายได้เร็วมาก แต่ถ้าราคาเกินจากนี้อาจจะขายได้ แต่ใช้เวลานาน ส่วนใหญ่เป็นประกาศที่ค้างตั้งแต่ต้นปี 2016

                และในปี 2010 มีอีก 2 โครงการที่เปิดในปีนี้ คือ Onyx Phaholyothin และ Rhythm Phahol-Ari ซึ่งทั้งคู่มีราคาเปิดขายที่ใกล้ๆกันคือ ตารางเมตรละ 90,000 บาท แต่ทั้งนี้ด้วยตัว Onyx Phaholyothin ที่ใกล้ BTS สะพานควายมากกว่า ทำให้ราคามือสองปัจจุบันสูงกว่า Rhythm ด้วยราคาตลาดประมาณ 140,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ต้องบอกว่าตั้งแต่ทีมงานโทร Survey มาพบห้องที่ขายออกไปเพียง 2 ห้องเท่านั้น ในราคา 140,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนห้องที่ยังขายไม่ออกก็ล้วนลงขายกันตั้งแต่ต้นปี 2016  กลับมาที่ Rhythm กันบ้างที่ราคาตลาดอยู่ที่ตารางเมตรละ 120,000-140,000 บาท แต่ราคาที่ขายออกอยู่ที่ 120,000 บาทต่อตารางเมตร จากตรงนี้ท่านผู้อ่านคงจะเห็นสัญญาณลางๆเบาๆมาจากโครงการ Onyx ว่า ราคามันสูงจนจะเท่าโครงใหม่แถวนั้นอยู่แล้ว

                ต่อกันที่ปี 2014 กับโครงการ Chapter One the Campus Ladprao ที่มีราคาเปิดตัวตารางเมตรละ 87,000 บาท ตอนนี้ราคาตลาดที่ขายกันก็ประมาณ 95,000-130,000 บาทต่อตารางเมตรไม่เกินนี้ ซึ่งต้องบอกว่าเป็นโครงการที่ไม่ค่อยเห็นมีใครประกาศขายเท่าไหร่นัก จากการ Survey ของทีมงานก็พบว่า ราคาที่ขายออกก็คืออออ... ราคาไม่เกินตารางเมตรละ 110,000 บาท

                มาถึงพี่น้องตระกูล THE LINE ทั้งฝั่งจตุจักรและสะพานควาย ที่เปิดตัวห่างกันคนละปี มาเริ่มที่ THE LINE คนพี่อย่าง THE LINE Jatujak-Mochit กันก่อนที่สร้างปรากฎการณ์ที่น่าตกใจกันไป 2 ระลอก ... ตกใจครั้งแรกกับราคาเปิดตัวที่สูงถึง 160,000 บาทต่อตารางเมตร ยัง ยังไม่พอ ถึงเปิดตัวราคาแรงขนาดนี้แต่ก็ขายหมดตั้งแต่วัน Pre-sale นะจ๊ะ (ลุกขึ้นปรบมือเลยค่ะ) 2 ปีผ่านไป คนต่อแถวจองวันนั้นคือคนที่ปล่อยขายห้องในวันนี้ที่ขายกันในราคาตารางเมตรละ 175,000-190,000 บาท และราคาที่ขายออกก็คืออออ... ราคาไม่เกินตารางเมตรละ 185,000 บาท (ซึ่งเป็นห้องที่ประกาศขายตั้งแต่กลางปี 2016)

                มาต่อที่ THE LINE ตัวน้องอย่าง THE LINE Phahol-Pradipat ที่เพิ่งเปิดตัวไปเมื่อปีที่แล้วนี้เอง กับราคาเริ่มต้นเบากว่าคนพี่ 135,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งตอนนี้ก็มีคนมาปล่อยขายดาวน์กันบ้างแล้วในราคาตารางเมตรละ 165,000 บาทต่อตารางเมตร (ราคาประมาณนี้เกือบทุกห้อง) ซึ่งก็มีห้องที่ขายไปบ้างแล้ว โดยเป็นห้องที่ลงประกาศตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว (แต่ปัจจุบันโครงการนี้ยังมีเปิดขายห้องใหม่อยู่ ในราคา 168,000 บาทต่อตารางเมตร)

                และโครงการสุดท้ายยย ที่เปิดตัวมาไล่เลี่ยกับ THE LINE ก็คือ IDEO Phaholyothin-Chatuchak โครงการนี้เปิดตัวในราคา 150,000 บาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันขายดาวน์กันในราคา 155,000-170,000 บาทต่อตารางเมตร และราคาที่ขายออกก็คืออออ... ราคาไม่เกินตารางเมตรละ 160,000 บาท (ปัจจุบันโครงการนี้ยังมีเปิดขายห้องใหม่อยู่ ในราคา 165,000 บาทต่อตารางเมตร)

มาสรุปกันอีกทีกับกราฟด้านล่าง ที่จุดสีเหลืองคือ “ราคา ณ วันเปิดตัว” สุดสีแดงเข้มคือ “ราคาตลาดที่ขายกัน” และจุดสีแดงอมชมพูคือ “ราคาที่ขายได้จริง”

 

                เห็นอย่างนี้แล้วลองกลับมามองห้องตัวเองที่ถืออยู่ว่า ที่ขายไม่ออกเพราะเป็นที่โครงการหรือเป็นที่ราคา? ซึ่งข้อมูลที่ TERRABKK นำเสนอนี้อาจจะไม่ต้องเชื่อเราทั้งหมดก็ได้ เพราะมันก็ยังมีอีกหลายปัจจัยที่ทำให้ห้องนั้นขายไม่ออก เช่น ทิศทาง, ชั้น, วิว, การตกแต่ง แต่ TERRABKK ก็อยากให้ทุกคนที่กำลังขายคอนโดหรือแม้แต่ขายบ้านก็ตาม ลองหันกลับมา Survey คู่แข่งดูว่า แล้วราคาไหนที่ขายได้ ราคาไหนที่ขายไม่ออก - TERRABKK