บทเรียนจากอดีต สู่การตกผลึกที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย

Sep 14, 2017 | อ่าน 2,379

เพราะ “บ้าน” คือหนึ่งในปัจจัยสี่ที่ทุกคนขาดไม่ได้ เป็นการลงทุนครั้งสำคัญที่สุดในชีวิตของทุกคน ไม่ว่าจะรวยหรือจน แต่ละคนทำงานเก็บเงินก็เพื่อจะมีบ้านในสักวันหนึ่ง ท่ามกลางอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโตขึ้นเป็นดอกเห็ด มีที่อยู่อาศัยให้เลือกสารพัดโครงการอยู่ทุกหัวระแหง

แต่แน่ใจแล้วหรือ? ที่อยู่อาศัยเหล่านี้ ตอบโจทย์กลุ่มคนใหญ่ที่สุดในประเทศนี้ ซึ่งก็คือ “กลุ่มผู้มีรายได้น้อย”

อีกเกร็ดหนึ่งบนเวทีสัมมนา “TREA TALKS REAL ESTATE 2017” ซึ่งจัดขึ้นโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมกับ TERRA BKK ร่วมกับพันธมิตรทางธุรกิจมากมาย ได้ชี้ให้เห็นความสำคัญของการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อกลุ่มผู้อยู่อาศัยเหล่านี้ พวกเขาคือ Demand ที่มีความสำคัญต่อการขับเคลื่อนประเทศชาติเช่นเดียวกับคนกลุ่มอื่นๆ ชนิดที่ว่า

Supply ซึ่งก็คือเหล่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลาย (Developer) ไม่ควรมองข้าม

ความจริงเกี่ยวกับปัญหาที่อยู่อาศัยเมืองไทย

รศ.ดร. กุณฑลทิพย พานิชภักดิ์ ภาควิชาเคหการ จุฬาฯ ฉายภาพให้เห็นถึง ‘ความจริง’ อีกแง่มุมหนึ่ง เกี่ยวกับ ‘ปัญหาที่อยู่อาศัยของคนไทย’ รวมถึงนำเสนอทางเลือกที่เป็นไปได้ในการออกแบบบ้าน พื้นที่สาธารณะ และสภาพแวดล้อมของเมืองสมัยใหม่ที่จะทำให้คุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น

ผู้มีรายได้น้อย คือใคร? สำคัญอย่างไร? ยกตัวอย่างศูนย์การค้าที่ประสบความสำเร็จ 10 % ของศูนย์การค้า คือ ผู้บริหาร อีก 80% ซึ่งเป็นตัวหนุนให้ศูนย์การค้านั้นเดินไปได้ คือ พนักงานขาย พนักงานต้อนรับ ยาม คนทำความสะอาด คนส่งสินค้า ฯลฯ หมายความว่า เมืองขาดผู้มีรายได้น้อยไม่ได้ เพราะเขาคือกำลังสำคัญในการขับเคลื่อน

60% ของผู้มีรายได้น้อย มีรายได้ไม่เกิน 24,500 บาท / เดือน นั่นแปลว่าความสามารถในการจ่ายเพื่อที่อยู่อาศัยเฉลี่ยไม่เกินเดือนละ 3,400 บาท เท่ากับราคาบ้านที่จะเป็นเจ้าของได้ คือ ไม่เกิน 450,000 บาท แต่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านเราเติบโตได้ทั้งหมดจากภาคเอกชนเป็นตัวนำ แม้แต่บ้านการเคหะก็ราคาเท่ากับ 6 แสนบาทแล้ว ขณะที่ภาคเอกชนสร้างที่อยู่อาศัยราคาต่ำสุดอยู่ที่ 1 ล้านขึ้นไป จึงเกิดความไม่สมดุลระหว่างราคาและปริมาณ ในเรื่องอุปสงค์และอุปทาน
เมื่อเกิดความไม่สอดคล้องกันของที่อยู่อาศัย ก่อให้เกิดปัญหาสังคมตามมามากมาย

1.ขาดแคลนที่อยู่อาศัย ทำให้เกิดชุมชนแออัด ชุมชนบุกรุก ชุนผู้มีรายได้น้อยกระจายอยู่ทั่วทุกๆ เมืองในประเทศไทย และแปรรูปไปเป็นชุมชนแออัดตามแนวราบและแนวสูง ส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตไม่ใช่เพียงผู้มีรายได้น้อย แต่ถึงทุกคนในสังคม

2.ปัญหาขาดแคลนระบบสาธารณูปโภค กลายเป็นที่อยู่อาศัยที่ขาดสุขภาวะกันทั่วทั้งเมือง เพราะที่ผ่านมาต่างคนต่างทำ ปล่อยภาระที่อยู่อาศัยองผู้มีรายได้น้อยเป็นของรัฐบาลแต่เพียงผู้เดียวหรือเปล่า?

3.ปัญหาที่จะเกิดขึ้นในทศวรรษหน้า ในแง่กระบวนการการเป็นเมืองหรือ โลกาภิวัตน์ (Globalization) เมืองจะเติบโตอย่างรวดเร็ว ผู้คนจะอพยพเข้ามาทำงานอยู่ในเมือง ทั้งคนไทยและนานาชาติ แต่แน่ใจได้เลยว่า 60% ของคนเหล่านั้นคือผู้มีรายได้น้อย

ท่ามกลางปัญหาเหล่านี้ โลกส่งสัญญาณที่มีแนวโน้มที่ดีในการแก้ปัญหา เกิดการประกาศปฏิญญาสากล World Habitat III ร่วมกันว่าเมืองทุกเมืองต้องพัฒนาร่วมกันเพื่อไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง ต่อมาเกิดยุทธศาสตร์ชาติเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย ระยะ 20 ปี เน้นการประสานกันทำงานร่วมกันของทุกภาคส่วน อีกทั้งยังมีการริเริ่ม นโยบายการจัดการและพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสุขภาวะ สมัชชาแห่งชาติ โดยมุ่งหวังสร้างเมืองน่าอยู่

ความท้าทายใหม่ หากทุกคนยังต่างคนต่างทำ ต่างเป้าหมายเหมือนเดิม บ้านเมืองของเราก็จะเหมือนกับบราซิล ถึงเวลาแล้วที่เรามาเปลี่ยนเป้าหมายใหม่ไปสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยชุมชนและเมืองเพื่อสุขภาวะพัฒนาเมืองแบบไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง

Developer คือ ผู้ชี้นำการพัฒนาเมืองและเป็นผู้มีศักยภาพในการบริหารจัดการ เพราะฉะนั้นคนเหล่านี้คือความหวัง และด้วยบรรษัทพัฒนาเมืองที่กำลังจะเกิดขึ้น จะก่อให้เกิดการเป็นหุ้นส่วนของทุกภาคส่วนในสังคมเปลี่ยนจากการเป็นเป้าหมายของฉัน เป็นเป้าหมายของเรา เปลี่ยนจากกำไรของฉัน เป็นกำไรของเรา

การเชื่อมโยงระบบคมนาคม อีกทางเลือกของทางออก

ดูเหมือนว่าทางออกของปัญหาที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย คือ ปัญหาระดับชาติที่ไม่รู้ว่าจะเริ่มสางปมที่ตรองไหนดี ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ อดีตรัฐมนตรีและผู้บริหาร บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) อาสาแชร์สองมุมมอง ทั้งมุมของผู้ประกอบการและผู้เคยบริหารประเทศ ว่าจะเริ่มต้นอย่างไรดีในการรับมือมิติของเมือง ธุรกิจ และวิถีชีวิตของผู้คนจะเปลี่ยนไป โดยแสดงความคิดเห็นเรื่อง The Future ออกมาถึง 3 ประเด็นหลักคือ What / Where / Who ก่อนชี้ให้เห็นว่าการเชื่อมโยงระบบคมนาคมและระบบขนส่งมวลชนให้เป็นเครือข่ายที่สมบูรณ์ จะเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่ารอด ซึ่งสามารถสรุปประเด็นสำคัญออกมาได้ ดังนี้

Where : ปัญหาของเรียลเอสเตท คือ ผลิตออกมาแล้วจะขนของไปขายที่ไหน เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่วัตถุที่ขนย้ายได้ เราทำของที่ไหนก็ต้องขายที่นั้น โดยโลเคชั่นยังคงถือเป็นสิ่งสำคัญในการทำอสังหาฯ ปัจจุบันนี้ CBD แห่งใหญ่ไม่พ้นรัชดาภิเษก, พระรามเก้า ที่จัดว่าเป็นโลเคชั่นที่ดี เพราะมีแอร์พอร์ตลิงค์, รถไฟฟ้าใต้ดิน-บนดิน, ทางด่วน ฉะนั้นความหมายที่แท้จริงของโลเคชั่น คือ Transformation (ทรานส์ฟอร์เมชั่น)

What ในอนาคตจะสร้างอะไรขายดี : จากอดีตจะเห็นได้ว่า จุดไหนมีรถไฟฟ้ามาถึงก็จะมีอสังหามากขึ้น ผู้ประกอบการยังคงยึดรถไฟฟ้าเป็นหลัก แต่ในอนาคตทาวน์เฮ้าส์จะเป็นทางเลือกสำหรับคนรุ่นใหม่มากขึ้น

Who ใครคือผู้ซื้อในอนาคต : ปัจจุบันที่อยู่อาศัยมีราคาอยู่ 3 ระดับ คือ 5 แสน - 2 ล้าน สำหรับระดับล่าง / 2 ล้าน - 10 ล้าน สำหรับระดับกลาง (Medium) และ 10 ล้านขึ้นไป สำหรับพรีเมี่ยม (Premium) แต่ข้อมูลจากสรรพากรระบุว่าในปี 2557 ผู้มีเงินได้สุทธิ 0 – 150,000 บาท มีจำนวนผู้เสียภาษีราว 6 ล้านกว่าคน (ดูจากภาพเปรียบเทียบ) แต่คนกลุ่มนี้ไม่สามารถผ่อนที่อยู่อาศัยได้อยู่แล้ว และหากเปรียบเทียบตัวเลขผู้เสียภาษีประเทศแล้ว ผู้ประกอบการต้องมองแล้วว่าเราจะแย่งลูกค้ากันอย่างไร
8 ปีที่ผ่านมารายได้เฉลี่ยคนไทยเพิ่ม 30% แต่ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มอีก 38% ทาวน์เฮ้าส์ 46% คอนโด 69% และที่ดิน 80% ตลาดล่างจะยิ่งโดนบีบหนัก เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินกว่าการเพิ่มรายได้ ในอนาคตผู้ประกอบการจะหันมาเล่นตลาด 2-10 ล้านเยอะขึ้น ตัวเลขนี้บ่งบอกว่าอนาคตคนจนจะโดนผลักออกจากกรุงเทพ ทั้งๆ ที่พวกเขาเป็นฟันเฟืองใหญ่ของสังคม ทำให้การกำหนดนโยบายค่าโดยสารมีผลกระทบมาก

รัฐบาลต้องตระหนักถึงการกำหนดราคาของค่าโดยสาร เพราะถ้าตั้งราคาทั้งหมดยอดเท่ากัน สมมุติ 20 บาท ทั้งเส้น แลนด์สเคปของอสังหาฯ จะเปลี่ยนทันที ราคาค่าโดยสารและขนส่ง จะกลายเป็นหัวใจของอสังหาฯ
รัฐต้องเข้ามามีบทบาทลดความเหลื่อมล้ำเรื่องที่อยู่อาศัย เหมือนกับฮ่องกงและสิงคโปร์ โดยอาจเป็นคนลงทุนที่ดิน และให้เอกชนพัฒนาให้คนมีรายได้น้อยได้อยู่ และควรต้องพัฒนาครั้งละมาก 500 -1000 ไร่ เพื่อสร้างอิมแพ็ค เพื่อให้คุณภาพชีวิตของพวกเขาดีขึ้น มีนโยบายบัตรรถไฟฟ้าราคาไม่แพง เข้าเมืองมาทำงานได้ง่าย ก็เป็นทางเลือกหนึ่งที่รัฐต้องคิด