“ไม่เชื่อก็ต้องเชื่อว่ากรุงเทพฯ จะเป็นเมืองที่ทำให้ครอบครัวห่างกันมากที่สุดในประเทศไทย !”

                รู้หรือไม่ว่า คนกรุงเทพต้องใช้เวลาในการเดินทางแต่ละวัน เฉลี่ยคนละ 2 ชั่วโมง ซึ่งมันนานยิ่งกว่าขับรถจากลำปางไปเชียงใหม่เสียอีก (หรือบางคนอาจจะเถียงขึ้นมาในใจว่า “ของชั้นนานกว่านั้นอีกแก”) ก็ในเมื่อสถานที่สำคัญทั้งหลายดันมากระจุกตัวในเมือง แล้วพื้นที่ในเมืองมันมีเยอะเสียเมื่อไหร่ คนจากทั่วทุกสารทิศรอบกรุงเทพฯ จึงจำเป็นต้องหลั่งไหลเข้าออกมาในช่วงเวลาเดียวกันแบบเลี่ยงไม่ได้ กว่าที่คุณพ่อคุณแม่จะเลิกงาน กว่าคุณลูกจะเลิกเรียนพิเศษ กว่าที่ทั้งสองจุดหมายจะมาบรรจบเจอกันที่บ้าน ฟ้าก็มืดและเหนื่อยล้ากันพอดี

                เหตุผลใหญ่ๆ ข้อนี้ จึงทำให้ทำเล CBD เป็นทำเลที่ยิ่งนับวันยิ่งมีมูลค่า เนื่องจากว่าถ้าอยากอยู่เองก็ใกล้ที่ทำงาน หรือหากอยากปล่อยเช่าก็มีโอกาสปล่อยได้มากโข โดยปัจจุบัน CBD ของกรุงเทพฯ คือทำเล สีลม-สาทร ซึ่งครองตำแหน่ง CBD มายาวนานกว่า 50 ปีต่อจาก เยาวราช-เจริญกรุง

ทำไม สีลม-สาทร ถึงครองตำแหน่ง CBD มาอย่างยาวนาน

                นับย้อนไปประมาณ 50-70 ปีก่อน บริเวณเจริญกรุงและเยาวราช คือความรุ่งเรืองของกรุงเทพฯ เช่นเดียวกับที่เราจะเห็น แดง ไบเล่ เดินเตร็ดเตร่อยู่ตามพื้นที่ต่างๆจากภาพยนต์เรื่อง 2499 อันธพาลครองเมือง ภาพของร้านรวงที่เกิดขึ้นเต็มสองฝั่งถนน และการเป็นย่านการค้าที่ใหญ่ที่สุด  ทำให้ตอนนั้นศูนย์กลางเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ จึงอยู่แถวๆ เยาวราช-เจริญกรุง

                สีลม-สาทร เป็นทำเลที่เขยิบมาไม่ไกลนักจากเยาวราช โดยช่วงนั้นเกิดความเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ  จึงเริ่มมีการพัฒนาตึกสูงในบริเวณถนนสีลม-สาทร-เจริญกรุง เวลาเปลี่ยนผันไป สีลม-สาทร กลายเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ที่แตกต่างจากเดิม เนื่องจากสีลม-สาทรมีทั้ง ธนาคารสำนักงานใหญ่, ตึกสำนักงานหลายสิบชั้น, โรงแรม, ร้านอาหาร, คลับบาร์, โรงพยาบาล, สวนสาธารณะ และโรงเรียน เรียกได้ว่าเป็น CBD ที่มีวิวัฒนาการทางเศรษฐกิจที่สอดคล้องกับยุคสมัยใหม่และครบครันในตัวมันเองอย่างสมบูรณ์

เวลา 1 ใน 3 ส่วนของเรา ถูกใช้ในที่ทำงาน

                ในเมื่องานคือเงิน เงินคืองาน จึงไม่แปลกที่คนส่วนใหญ่นั้นมักใช้เวลา 1 ส่วน 3 ของวันไปกับการทำงาน (หรือประมาณ 8 ชั่วโมงต่อวัน) และแน่นอนย่านที่เป็น CBD ของกรุงเทพฯ อย่าง สีลม-สาทร ที่เรียกได้ว่ามีแหล่งงานกระจุกตัวรวมกันมากที่สุดในกรุงเทพฯ จึงมีมนุษย์งานนับหมื่นพันคนสับเปลี่ยนหมุนเวียนเข้ามาอยู่ในพื้นที่นี้

                เพื่อความชัดเจน เราจึงได้หยิบยกอาคารสำนักงานที่เรียงรายอยู่ในพื้นที่ สีลม-สาทร มานับจำนวนดู ผลที่ออกมาก็คือ เพียงแค่เฉพาะอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ ก็มีจำนวนถึง 42 แห่งเข้าไปแล้ว ยังไม่นับรวมถึงอาคารขนาดเล็กที่ถูกดัดแปลงมาใช้เป็นออฟฟิศ ร้านคลับบาร์ และบริการต่างๆที่ซุกซ่อนอยู่ทุกมุม ซึ่งเราคาดประมาณเอาคร่าวๆว่าคงจะมีจำนวนเกินร้อยแห่งเลยทีเดียว

                แต่ความสำคัญของการเป็น CBD สำหรับ สีลม-สาทร ไม่ได้มีแค่เฉพาะจำนวนของแหล่งงานเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงเรื่องขนาดของออฟฟิศต่างๆ ซึ่งมีออฟฟิศระดับ Big Corporation อยู่หลายแห่ง แสดงถึงการเป็นแหล่งงานของบุคลากรคุณภาพ อีกทั้งยังมี Headquarter ของธนาคารถึง 5 แห่ง ได้แก่ ธนาคารยูโอบี, ธนาคารสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ด, ธนาคารกรุงเทพ, ธนาคารทิสโก้ และธนาคารแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ทำให้ความสำคัญของทำเลสีลม-สาทรนั้น ยกระดับขึ้นไปถึงการเป็นศูนย์กลางธุรกิจของประเทศอีกด้วย

สถานที่ CBD นั้นสำคัญไฉน?

                ว่ากันเรื่องจำนวนแหล่งงานไปแล้ว เราขอพามาดูต่อในเรื่องของจำนวน traffic ที่หมุนเวียนเข้ามาในทำเล สีลม-สาทร หรือ CBD กันบ้าง โดยเราหยิบยกมาเฉพาะจำนวนของผู้ที่เดินทางผ่าน รถไฟฟ้า BTS, MRT และทางถนน โดยอ้างอิงข้อมูลในปี 2558 ก็พบว่ามี Traffic ที่หมุนเวียนในทำเลสีลม-สาทรตลอดทั้งปีเกือบ 29 ล้านคน! โดยเฉลี่ยวันละประมาณ 80,000 คน ซึ่งมีความหนาแน่นต่อวันเท่ากับ 1 คนต่อ 2 ตารางเมตรเลยทีเดียว โดยทำเลที่มีคนมุ่งตรงเข้ามามากขนาดนี้ ย่อมมีความต้องการอยู่อาศัยตามไปด้วย ทำให้ สีลม-สาทร นั้นเป็นทำเลที่สุดจะ rare ในด้านการเป็นที่อยู่อาศัยอีกหนึ่งแห่ง เพราะนอกจากจะมีไม่มากแล้ว ยังราคาไม่ตกอีกด้วย

สีลม-สาทร ทำเลเดียวที่รวมโรงเรียนเอกชนชื่อดังของประเทศมากที่สุด

                จุดหมายในการเดินทางแต่ละวันของคนทั่วไปนั้นมีหลักๆอยู่ 2 ข้อ นั่นก็คือ ไปส่งลูกที่โรงเรียนและไปทำงาน โดย สีลม-สาทร มีโรงเรียนเอกชนชื่อดังมากที่สุดอีกแห่งของกรุงเทพ ซึ่งหมายความว่าสีลม-สาทร เป็นทำเล one-stop service ที่ทำให้พ่อแม่และลูกได้ใช้ชีวิตอยู่ในย่านเดียวกัน

                และถ้าว่ากันถึงเรื่องคุณภาพของการศึกษา ที่พ่อแม่ทุกคนย่อมอยากคัดเลือกแต่สิ่งที่ดีที่สุดให้กับลูก โรงเรียนส่วนใหญ่ในทำเล สีลม-สาทร ยังเป็นโรงเรียนเอกชนระดับต้นๆของประเทศ มีประวัติศาสตร์ที่ยาวนานนับร้อยปี นอกจากเรื่องคุณภาพของการเรียนการสอนที่ดีกว่าโรงเรียนทั่วไปแล้ว ค่าเล่าเรียนที่สูงยังช่วยคัดกรองสังคมในโรงเรียนเอกชนเหล่านี้ให้เป็นสังคมคุณภาพ อีกทั้งยังมีศิษย์เก่าคุณภาพที่เหนียวแน่นต่อกันมารุ่นต่อรุ่นนับเกือบ 100 ปี ซึ่งเราคงจะทราบกันดีอยู่แล้วว่าความสัมพันธ์ฉันท์รุ่นพี่รุ่นน้องในโรงเรียนเหล่านี้นั้น แน่นแฟ้นมากเพียงใด จึงไม่แปลกที่ผู้ปกครองอยากส่งลูกหลานเข้าไปเรียนเพื่อสร้างโอกาสทางสังคมในอนาคต ซึ่งเราก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าสังคมในโรงเรียนช่วยสร้างโอกาสเหล่านี้ได้จริงๆ

                แนวความคิดนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะแค่ประเทศไทยเท่านั้น แต่หลายประเทศทั่วโลกยังเห็นตรงกันว่า โรงเรียนเอกชนสามารถสร้างการเรียนรู้และสังคมที่ดีกว่าโรงเรียนรัฐหลายแห่งในหลายเหตุผล ทำให้ผู้ปกครองที่มีฐานะจึงไม่ลังเลใจที่จะส่งลูกหลานเข้าไปเรียน

                พูดกันตามความเป็นจริง ก็คือ สีลม-สาทร เป็นย่านที่จะช่วยให้เราเหลือเวลาเจอหน้ากับคนในครอบครัวมากขึ้น พ่อแม่สามารถเดินไปส่งลูกที่โรงเรียน (หรือจะให้ลูกเดินไปเองก็ได้) และกลับมาทานข้าวเย็นร่วมกันได้ตั้งแต่พระอาทิตย์ยังไม่ตกดิน เสร็จแล้วจะหากิจกรรมอื่นๆทำร่วมกันก็ยังไหว เพราะไม่ต้องเหนื่อยสะสมจากการเดินทาง แต่เราก็ปฏิเสธไม่ได้ว่า ไม่ใช่ทุกคนที่จะจ่ายค่าที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ได้ เพราะ สีลม-สาทร เป็น Super Compact Location ที่คัดกรองผู้อยู่อาศัยด้วยตัวของมันเอง

“ที่สุดของการอยู่อาศัย” แวดล้อมด้วยสังคมระดับ High-End

                และสิ่งสุดท้ายที่ขาดไปไม่ได้เลย เพื่อให้ครบทั้งแหล่งศึกษา สถานที่ทำงาน นั่นก็คือ “ที่อยู่อาศัย” หากจะหาซักทำเลที่สมบูรณ์สำหรับการอยู่อาศัย “สีลม-สาทร” คือหนึ่งในทำเลที่ทุกคนจะนึกถึง เพราะหัวใจอันดับ 1 ของการอยู่อาศัยคือ “ความปลอดภัย” และความปลอดภัยที่ดีจะเกิดขึ้นได้ต้องมีสิ่งแวดล้อมที่ดี ซึ่ง “สีลม-สาทร” ก็เป็นทำเลหนึ่งที่พร้อมไปด้วยสังคมระดับ High-End ที่ไม่ว่าจะเป็นโรงแรมหรูระดับ 4-5 ดาว ที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนมีระดับ ทำให้คุณได้มั่นใจกับสังคมคุณภาพที่อยู่รอบทำเลนี้

ทำเลที่รวมโรงแรมหรูระดับ 4-5 ดาวไว้มากที่สุดแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ

                การเป็น Destination ด้านที่พักอาศัยของนักธุรกิจชาวต่างชาติคือจุดเด่นอย่างหนึ่งของสีลม-สาทร ที่ “ครบเครื่อง” ทั้งอาคารสำนักงานและองค์กรขนาดใหญ่ อีกทั้งยังมีโรงแรมระดับ 4-5 ดาวไว้รองรับบรรดานักธุรกิจ/ผู้บริหาร ซึ่งหากดูจากแผนที่ด้านล่าง จะพบว่าจำนวนของโรงแรมระดับ 4-5 ดาว จะมีมากกว่าโรงแรม 2-3 ดาวด้วยซ้ำไป

คอนโดมิเนียมระดับ High-End คัดสรรสังคมคุณภาพ

               

การวัดคุณภาพของสังคมค่อนข้างจะวัดออกมาเป็นตัวเลขได้ยาก เพราะนั่นเรามักจะใช้ “ความรู้สึก” มากกว่าตัวเลขทางสถิติ แต่สิ่งหนึ่งที่ยังสามารถนำมายืนยันได้ นั่นก็คือ “ราคาของที่อยู่อาศัย” ยิ่งที่อยู่อาศัยมีราคาสูงเพียงใด กลุ่มคนซื้อก็คือ Real Demand ที่มีคุณภาพ ซึ่งเราจัดว่าเป็นกลุ่มลูกค้าเกรด A-B อีกทั้ง “สีลม-สาทร” ยังเป็นทำเลที่เจริญที่สุดของกรุงเทพฯ มาตั้งแต่สมัยก่อน ทำให้ที่นี่กลายเป็นที่อยู่อาศัยของเหล่ามหาเศรษฐีของเมืองไทย

                อีกเรื่องที่ไม่พูดถึงก็คงไม่ได้ กับราคาของคอนโดมิเนียมของทำเล “สีลม-สาทร” ที่สร้างปรากฎการณ์ New High ได้เกือบทุกยุค เรียกได้ว่ามีคอนโดระดับตำนานมากที่สุดแห่งหนึ่งก็ว่าได้ ไม่ว่าจะเป็น Sukhothai Residence ที่สร้างความฮือฮาในวงการอสังหาริมทรัพย์ในตอนนั้นเป็นอย่างมากกับการเปิดตัวในราคา 200,000 บาทต่อตร.ม. (ในยุคนั้นถือว่าแพงมาก) รวมถึงโครงการอื่นๆที่เป็นระดับ High-End แห่งยุค อย่าง Saladaeng Residence, The Met Sathorn, Saladaeng One และล่าสุดกับโครงการที่เป็น Top of the Year กับโครงการ Mahanakhon ที่ตั้งอยู่แถวช่องนนทรีและขึ้นแท่นเป็นคอนโดมิเนียมที่แพงที่สุดประจำปี 2556

                หากดูราคาขายของคอนโดมิเนียมแต่ละโครงการ พบว่าราคาของคอนโดมิเนียมในโซนนี้มาแรงเลยทีเดียว ยกตัวอย่างห้องมือสองอย่างต่ำๆ ก็ประมาณ 5 ล้านบาท เรียกว่าต้องเป็นผู้ที่มีรายได้อย่างต่ำ 70,000 บาทต่อเดือน จึงจะสามารถซื้อคอนโดในโซนนี้ได้ เมื่อ TerraBKK Research ได้สำรวจคอนโดมิเนียมมือสองที่ประกาศขายในทำเลนี้ทั้งหมด ก็พบว่าประกาศขายกันตั้งแต่ 130,000 บาทต่อตารางเมตรไปจนถึง 300,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งหากลองเคาะตัวเลขคิดย้อนกลับไปว่า แล้วใครกันนะที่จะเป็นคนซื้อคอนโดพวกนี้ TerraBKK Research ก็เคาะคำนวณได้ว่า กลุ่มรายได้ของคนที่มาซื้อคอนโดฯแถวนี้ ส่วนใหญ่ก็จะเป็นคนที่มีรายได้ตั้งแต่ 100,000 บาทต่อเดือนไปจนถึง 300,000 บาทต่อเดือน ซึ่งต้องเป็นระดับผู้บริหารขึ้นไปทั้งนั้น หรืออย่างน้อยๆก็ต้องเป็นกลุ่มลูกค้า B+ ทั้งนั้นที่อยู่ในทำเล “สีลม-สาทร” จึงทำให้มั่นใจได้ว่า คอนโดฯในย่านนี้พร้อมไปด้วยเพื่อนบ้านที่มีคุณภาพ สมกับคำว่า “สีลม-สาทร ทำเลคุณภาพที่สุดของการอยู่อาศัย”

ราคาขายมือสองแรงดีไม่มีตก

                การซื้อคอนโดฯที่ไม่เพียงแต่ไว้อยู่อาศัย แต่คือการมองถึงอนาคตข้างหน้าว่าจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหน TerraBKK Research ขอยกโครงการเด่นๆ ที่อยู่รอบสีสม-สาทร ย้อนกลับไปเมื่อเกือบ 10 ปีที่แล้ว ที่โครงการเหล่านี้เปิดตัวในราคาไม่ถึง 100,000 บาทต่อตารางเมตร แล้วกลับมาดูที่ตอนนี้...กับราคาขายเกือบ 200,000 บาทต่อตารางเมตร คงไม่ต้องบอกว่า “สีลม-สาทร” คือทำเลที่เติบโตเร็วแค่ไหน จากแผนที่ด้านล่างคงพอตอบคำถามได้เป็นอย่างดี ด้วยการเติบโตของราคาคอนโดมิเนียม หรือ Cap Gain ที่สูงถึง 5-10% ต่อปี

                จึงไม่แปลกนักหากแต่ละครั้งเมื่อมีโครงการใดมาเปิดในทำเลนี้ย่อมเป็น Talk of The Town เสมอ เพราะไม่ใช่เรื่องง่ายนักที่เราจะได้เห็นดีเวลลอปเปอร์ซักรายได้ครองที่ดินผืนงามใจกลางสีลม-สาทรแห่งนี้ อย่างในปีนี้เราจะได้เห็นอย่างน้อยๆก็ 2 โครงการ คือ “The Lofts Silom” จาก Raimon Land ที่เพิ่งเปิดขายไปเมื่อวันที่ 23 กรกฎาคมที่ผ่านมา ในราคาเริ่มต้น 9 ล้านบาท ที่จะตั้งอยู่ในซอยประมวญ บนพื้นที่ 2 ไร่กว่า สามารถเดินทางได้สะดวกทั้งจากฝั่งสีลม และฝั่งสาทร ตามมาติดๆกับโครงการจากแสนสิริที่อยู่ในซอยเดียวกับ The Lofts Silom ห่างกันเพียง 400 เมตร แต่อยู่ทางฝั่งสาทร ซึ่งยังไม่มีการเปิดเผยข้อมูลใดๆจากแสนสิริ หากมีข้อมูลเพิ่มเติม TerraBKK Research จะมาอัพเดทให้ภายหลัง วันนี้จึงขอนำรูปจาก The Lofts Silom มาฝากให้กับท่านที่สนใจกันก่อน

                ดังนั้นหากมองทั้งในแง่การอยู่อาศัยและการเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดฯในอนาคต “สีลม-สาทร” คงตอบโจทย์ทุกท่านได้เป็นอย่างดี เรียกได้ว่าแทบไม่มีข้อบกพร่อง ยังไม่รวมถึงเรื่องการเดินทางที่ครบทุกด้านทั้ง BTS, MRT, ทางด่วน และทางเรือ รวมถึงสถานที่อำนวยความสะดวกอื่นๆอีกมาก ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้าฯ ร้านอาหารระดับภัตตาคารทั้งหลาย ที่จะตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคุณให้สมบูรณ์มากยิ่งขึ้น และ

“สีลม-สาทร” คือทำเลที่ให้ครอบครัวได้ใช้ชีวิตอยู่ใกล้กัน

TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก