เพราะอะไร “เอกมัย” จึงถูกจัดอยู่ในสุขุมวิทตอนกลาง
ถ้าพูดถึงชื่อถนนสุขุมวิทแล้ว ถนนเส้นนี้ยาวเหยียดไปจนถึงจังหวัดตราด ด้วยระยะทางกว่า 488 กิโลเมตร! แต่ทุกวันนี้เราใช้คำว่า “สุขุมวิท” กับในตัวเมืองเท่านั้น เช่นแถวอโศก พร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย แต่ถึงจะวัดแค่ในเมืองก็ยังถือว่าเป็นระยะทางที่ยาวอยู่ดี เราจึงมีการแบ่งสุขุมวิทออกเป็นชั้นๆ คือสุขุมวิทตอนต้น ตอนกลาง และตอนปลาย หากจะวัดถึงความเจริญจริงๆ คงต้องยกให้สุขุมวิทตอนต้นและตอนกลางเป็นหลัก อันเป็นโซนที่เป็นแหล่ง Business และ Community อย่างแท้จริง แต่สังเกตไหมว่า ทุกครั้งที่มีการแบ่งโซนสุขุมวิทตอนกลาง ทำไมทุกคนจึงไม่ลังเลเลยที่จะจัด “เอกมัย” ไว้สุขุมวิทตอนกลาง บางครั้งเราก็จะตัดที่พระโขนง บางครั้งเราก็ตัดที่อ่อนนุช ทั้งๆที่ก็อยู่ห่างกันออกไปไม่กี่ซอย แน่นอนว่าความเป็นเอกมัยมีจุดเด่นตรงที่ขนานไปกับทองหล่อและอยู่ห่างกันเพียง 500 เมตร แถมมีซอยเชื่อมกันเป็นระยะๆ ทั้งทองหล่อซอย 10, ซอยแจ่มจันทร์ เอกมัยจึงถูกพ่วงเข้าไว้กับทองหล่อเสมอมา
จาก “พร้อมพงษ์” สู่ “เอกมัย”
หากพูดถึงทำเลสุขุมวิทตอนต้นและตอนกลาง ภาพที่จะฉายชัดมาในใจหลายๆคนคงเป็นเรื่องย่านชั้นดี ที่อุดมไปด้วยร้านค้า ร้านอาหาร คาเฟ่ บริการ และที่อยู่อาศัยระดับ luxury เนื่องจากเป็นที่รู้กันว่า ทำเลสุขุมวิทตอนต้นและตอนกลางนั้น เป็นที่อยู่อาศัยดั้งเดิมของเศรษฐีเมืองไทยและตระกูลดังต่างๆ และ เอกมัย ก็ได้รับการยกให้เป็นสุขุมวิทตอนกลาง ซึ่ง TerraBKK Research มองว่าเพราะมีตัวแปรหลักคือ 3 ปัจจัยนี้ เกิดขึ้นพร้อมๆกัน
1. การคมนาคมและการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวก
ทำเลสุขุมวิทนั้นมีโครงข่ายที่เชื่อมต่อกัน โดยมีถนนเส้นหลักคือ ถนนสุขุมวิท เชื่อมระหว่างย่านเข้าด้วยกัน โดยมีถนนเส้นรองคือซอยสุขุมวิท ที่ใช้เชื่อมกับระหว่างถนนย่านได้แก่ ถนนเพชรบุรีและถนนพระราม4 แต่ข้อด้อยหนึ่งของสุขุมวิทคือซอยย่อยส่วนใหญ่ไม่สามารถทะลุถึงกันได้ ทำให้แต่ละโซนบนถนนสุขุมวิทถูกแบ่งออกกันอย่างชัดเจน เช่น โซนอโศก, โซนนานา, โซนพร้อมพงษ์ แต่สำหรับซอยสุขุมวิท 55 (ทองหล่อ) และซอยสุขุมวิท 63 (เอกมัย) มีซอยที่สามารถเชื่อมถึงกันได้ นั่นคือ ทองหล่อซอย 10 และซอยแจ่มจันทร์ ทำให้ทั้งสองย่านนี้จึงมีข้อได้เปรียบ และสามารถเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกซึ่งกันและกันได้ จึงมีการใช้ประโยชน์หลากหลายกว่าซอยสุขุมวิทอื่นๆ
2. การขยายตัวของคอนโดมิเนียม จากสุขุมวิทตอนต้นสู่เอกมัย
ถ้าย้อนกลับไปซัก 20 ปีที่แล้ว ตอนที่รถไฟฟ้าเพิ่งเปิดให้บริการ ช่วงนั้นยังไม่ใช่ยุคบูมของคอนโดมิเนียม การเกิดขึ้นของคอนโดย่อมกระจุกแต่ในตัวเมืองจริงๆเท่านั้น ภาพด้านล่างแสดงให้เห็นว่าสมัยก่อนคอนโดจะเกิดขึ้นแค่สุขุมวิทตอนต้น คือไม่เกินแถวพร้อมพงษ์ออกมาเท่าไหร่นัก แต่ ณ วันนี้ปี 2017 ที่รถไฟฟ้าขยายออกไปนอกตัวเมืองมากขึ้นโดยกระจายมาตามเส้นรถไฟฟ้า ของเก่าที่มีก็ราคาสูงขึ้น ของใหม่จะเข้าไปเติมก็ยากเพราะแทบไม่มีที่ดินเปล่าแล้ว ทางเดียวก็คือต้องขยายตัวออกมาตามเส้นรถไฟฟ้า จากพร้อมพงษ์มุ่งสู่ทองหล่อและเอกมัย ไล่มาตามลำดับ ทำให้ไม่ใช่เรื่องแปลกหากการแบ่งโซนของสุขุมวิทจะถูกเปลี่ยนแปลงไปตามกาลเวลาและความเหมาะสม
เมื่อดูจากภาพด้านล่าง จะเห็นว่าคอนโดมิเนียมเริ่มลามมาถึง “เอกมัย” ช่วง 10 ปีที่แล้ว และถูกเติม Supply เข้ามาเรื่อยๆ โดยที่สุขุมวิทตอนต้นเริ่มชะลอตัวลงเพราะที่ดินเปล่ามีอยู่อย่างจำกัด และปัจจุบันนี้ “เอกมัย” ก็มีพื้นที่ว่างเหลือน้อยเต็มที โดยเฉพาะเอกมัยฝั่งใต้ (ฝั่งที่ติด BTS) ดูจะหนาแน่นเป็นพิเศษ
3. ราคาประเมินที่ดินโต 50% เทียบเท่าทองหล่อ
อีกสิ่งที่จะช่วยยืนยันการเติบโตของ “เอกมัย” ได้เป็นอย่างดี คือราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์ ซึ่งหากเอามาวัดกันเฉพาะซอยสำคัญๆบนถนนสุขุมวิท “เอกมัย” ก็ไม่ได้น้อยหน้าไปกว่าซอยอื่นเลย โดยเฉพาะการเติบโตของราคาประเมินที่ดินที่เรียกว่าเติบโตเร็วที่สุดในบรรดาซอยอื่นเสียด้วยซ้ำ
จากกราฟจะเห็นได้ว่าแรกเริ่มเดิมที ราคาประเมินที่ดินของเอกมัยในปีประเมิน 2547-2550 มีราคาใกล้เคียงกับพร้อมพงษ์ แต่ในช่วงหลังราคาของเอกมัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจนใกล้เคียงกับสุขุมวิทตอนต้นอย่างซอยนานาแล้ว ในขณะที่อัตราการเติบโตของราคาประเมินที่ดินก็สูงถึง 50% เทียบเท่าทองหล่อ ... จัดว่ามาแรงแซงทุกโค้งของจริง
นอกจากนี้ยังคงมีตัวแปรสำคัญอีกหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็นโครงการจากภาครัฐและเอกชน หรือลักษณะของผู้คนที่อยู่อาศัยในย่านสุขุมวิทแห่งนี้ เพื่อเน้นย้ำความเป็นสุขุมวิทตอนกลาง และเพื่อเตรียมความพร้อมการเข้าสู่การเป็นสุขุมวิทตอนต้นให้มากขึ้น
โครงการพัฒนาและปรับปรุงฟื้นฟูย่านทองหล่อ-เอกมัย โดย UDDC
หนึ่งในพื้นที่นำร่องของการพัฒนาและปรับปรุงฟื้นฟูย่าน ซึ่งศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) ทำร่วมกับกรุงเทพมหานคร โดยมองว่าทำเลทองหล่อ-เอกมัยมีศักยภาพในหลายๆด้าน ทั้งการเป็นจุดเชื่อมต่อกับกรุงเทพชั้นกลางและชั้นนอก รวมไปถึงการเป็นพื้นที่ที่มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่หลากหลาย โดยแนวทางของการพัฒนาและปรับปรุงฟื้นฟูย่านทองหล่อ-เอกมัย คือการปรับปรุงโครงข่ายถนนตรอกซอยต่างๆ ให้สามารถเชื่อมต่อกันได้มากขึ้น กำหนดพื้นที่ที่เน้นการส่งเสริมการพัฒนา เพิ่มพื้นที่สีเขียว ปรับปรุงคลองเป้งให้มีทัศนียภาพที่ดีและเดินได้ ซึ่งในอนาคต เราจะได้เห็นทองหล่อ-เอกมัยในบทบาทของย่านธุรกิจสร้างสรรค์ที่นำเทรนด์ของเมือง ย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นและแหล่งงานนานาชาติ รวมไปถึงสามารถเดินได้และมีระบบ feeder รองรับ
เอกมัย ใครอยู่?
เมื่อลองเปรียบเทียบความแตกต่างภายในถนนเอกมัย เพื่อจัดกลุ่มลักษณะการใช้ประโยชน์ภายในย่าน พบว่ามีความแตกต่างกันเล็กน้อย ซึ่งสามารถจำแนกออกมาได้ 6 ประเภทการใช้ประโยชน์ ได้แก่ ย่านที่อยู่อาศัยแนวสูง, พื้นที่วัด, ย่านร้านอาหาร / คาเฟ่ / สถานบันเทิง, ย่านอาคารพาณิชย์ / หอพัก / ชุมชนเก่า, ย่านที่อยู่อาสัยแนวราบ และย่านพาณิชยกรรม / ที่อยู่อาศัยแนวสูง
เอกมัยตอนกลาง ความคึกคักของถนนเอกมัยนั้นจะเกาะกลุ่มอยู่บริเวณเอกมัยตอนกลาง (สี่แยกซอยเอกมัย 12 - ซอยทองหล่อ 10) ซึ่งมีการรวมกลุ่มกันของร้านอาหาร คลับบาร์ และคาเฟ่ต่างๆ ที่เป็นที่นิยมของคนกรุงเทพ และเนื่องจากสามารถเชื่อมกับทองหล่อและซอยปรีดี พนมยงค์ 31 ทำให้ช่วงเอกมัยตอนกลางนั้นจึงเป็นเหมือนศูนย์กลางกิจกรรมและแหล่งHangout ของเอกมัย
เอกมัยตอนใต้ มีความหนาแน่นของกิจกรรมมาก เนื่องจากใกล้กับสถานี BTS เอกมัยในระยะที่เดินสะดวก ทำให้มีการหมุนเวียนของผู้คนเข้ามาได้ง่าย แต่บริเวณที่ไม่ติดกับถนนเอกมัยนั้น จะสามารถแบ่งได้เป็นที่อยู่อาศัยแนวสูงอยู่ในซอยเศรษฐบุตร และที่อยู่อาศัยแนวราบอยู่ในซอยเอกมัยฝั่งเลขคู่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยของเศรษฐีดั้งเดิม
เอกมัยตอนเหนือ จะมีลักษณะที่เอนไปทางถนนเพชรบุรี สามารถแบ่งได้สองฝั่ง โดยเอกมัยฝั่งเลขคี่นั้นจะค่อนข้างคึกคักกว่า เพราะยังคงมองเห็นร้านอาหารและบริการต่างๆได้ชัดเจน เนื่องจากฝั่งนี้จะเชื่อมกับทองหล่อ ส่วนเอกมัยตอนเหนือฝั่งเลขคู่จะไม่ค่อยพบเห็นการพัฒนาภายในซอย เนื่องจากเป็นซอยแคบ ไม่ทะลุถึงกัน ส่วนใหญ่จึงเป็นการเกาะกลุ่มของชุมชนเก่า อาคารพาณิชย์และอพาร์ทเม้นท์ปล่อยเช่า
“เอกมัย” ซื้อไว้ไม่มีผิดหวัง
ท้ายที่สุดที่กล่าวมาทั้งหมดคงไม่มีประโยชน์เท่าไหร่นักหากจะบอกว่า “เอกมัย” คือส่วนหนึ่งของโซนสุขุมวิทตอนกลาง แต่เรากำลังจะบอกว่า การจัดโซนของสุขุมวิทสะท้อนถึงความเจริญ, การเปลี่ยนแปลงของเมืองและการขยายตัวของเส้นสุขุมวิทที่ค่อยๆลามออกมาทางเอกมัยมากขึ้น ส่งผลมายังการเปลี่ยนแปลงของราคาและค่าเช่าที่อยู่อาศัย เมื่อ TerraBKK Research ย้อนกลับไปดูการเปลี่ยนแปลงของราคาคอนโดมิเนียม Re-Sale หรือการนำมาขายต่อเป็นมือสอง พบว่ามีการเติบโตเฉลี่ย 6% ต่อปี บางโครงการก็สูงกว่า 10% ต่อปี
หรือใครจะซื้อไว้ปล่อยเช่า อย่างต่ำๆค่าเช่าของเอกมัยอยู่ที่ประมาณเดือนละ 15,000 บาทขึ้นไป แต่ถ้าเฉลี่ยๆภาพรวมทั้งโซนแล้วก็ประมาณเดือนละ 25,000-55,000 บาท ผลตอบแทนที่ได้ 4-6% ต่อปี ซึ่งราคาของคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ถือว่ายังน่าซื้อน่าลงทุนอยู่ เพราะต้องบอกว่าเป็นความดีความชอบของเอกมัยที่จะเรียกว่าเป็นจุด connect ระหว่างสุขุมวิทตอนกลางและตอนปลาย ทำให้ราคาของคอนโดมิเนียมแถวนี้ไม่ได้สูงจนเกินไปนัก คอนโดมือสองตารางเมตรละ 100,000 ต้นๆ ก็ยังพอมีให้เห็น “เอกมัย” จึงกลายเป็นทำเลที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่โฟกัสชาวต่างชาติเป็นหลัก โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ที่เหล่านักลงทุนจัดให้เป็นผู้เช่าเกรด A
ครั้งหนึ่งทีมงาน TERRABKK เคยลงพื้นที่สัมภาษณ์ชาวญี่ปุ่นที่อาศัยในไทย ถึงการอยู่อาศัยแถวเอกมัย-พระโขนงว่าทำไมจึงเลือกที่จะอยู่แถวเอกมัย-พระโขนง ซึ่งก็พบว่าคนญี่ปุ่นที่เลือกอาศัยในโซนนี้เป็นเพราะค่าครองชีพที่ถูกกว่าพร้อมพงษ์-ทองหล่อนั่นเอง
จากภาพทั้งหมดเหล่านี้ ทำให้ TERRABKK มองว่าวันหนึ่ง “เอกมัย” อาจจะกลายเป็นสุขุมวิทตอนต้นไปก็ได้ และมีปัจจัยอื่นๆอย่างแหล่ง Shopping และ Business ที่ช่วย Drive ให้โซนนั้น “เข้าใกล้” คำว่า “สุขุมวิทชั้นใน” มากขึ้น - TERRABKK
บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้
TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก
