อ่อนนุช - วงแหวน ทำเลเติมเต็มกรุงเทพฯ ตะวันออก

Sep 14, 2017 | อ่าน 6,608

ทุกวันนี้ กรุงเทพฯ เติบโตจนไม่ได้มีแค่พื้นที่ใจกลางเมืองที่เป็นศูนย์กลางการพัฒนาอีกต่อไปแล้ว อย่างในอเมริกา เราจะเห็นว่าใน มหานครนิวยอร์ค นอกจากใจกลางนิวยอร์คแล้ว ยังมีอีกหลายทำเลอย่างเช่น Brooklyn หรือ Manhattan ที่มีความเจริญและเอกลักษณ์ของทำเลไม่แพ้ใจกลางนิวยอร์ค เช่นเดียวกับที่ในปัจจุบัน การพัฒนาของกรุงเทพนั้นเริ่มแตกดอกออกผลไปสู่ทุกสารทิศรอบนอก และอีกหนึ่งส่วนต่อขยายของมหานครที่เราหยิบยกมาในครั้งนี้คือ ตะวันออก หรือ East Business District (EBD) บริเวณ อ่อนนุช-วงแหวน

EBD เกิดขึ้นมาตั้งแต่เมื่อไร?

ถ้าหากจะลองมองย้อนกลับไปอดีต วิวัฒนาการการพัฒนาของกรุงเทพฯ ตะวันออกนั้น น่าจะเริ่มตั้งแต่ช่วงปี 2536 ซึ่งตรงกันกับการเปิดให้บริการครั้งแรกของ เซ็นทรัล พลาซ่า บางนา ถึงแม้กระสการพัฒนาเมกะโปรเจคต่างๆจะเงียบหายไปนานถึง 13 ปี แต่สัญญานการพัฒนาก็กลับมาในทำเลบางนาอีกครั้งในปี 2549 ที่ สนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ สนามบินที่ใหญ่และทันสมัยที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ในขณะนั้นได้เปิดให้บริการ เกิดกระแสการบุกเบิกที่ดินและย่านที่อยู่อาศัยโดยรอบทำเล โดยภาครัฐได้มีแผนพัฒนาย่านทำเลรอบสนามบินสุวรรณภูมิ โดยใช้ชื่อว่า ”เมืองใหม่สุวรรณภูมิ” เลยทีเดียว ต่อมาอีกไม่นาน ที่ดินแปลงใหญ่บริเวณหัวมุมถนนบางนา-ตราด ก็ผุดศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดของกรุงเทพตะวันออกอย่าง เมกะ บางนา ทำให้ความคึกคักของ EBD หวนคืนกลับสู่ทำเลนี้อย่างเต็มรูปแบบ และยังมีเมกะโปรคเจคที่ตามมาอย่าง การรีโนเวท เซ็นทรัล พลาซ่า บางนา, แผนปรับปรุงสนามบินสุวรรณภูมิ เฟส 2-3 และ Bangkok Mall ซึ่งกำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้

ภาพรวมของทำเลอ่อนนุช-วงแหวน

เนื่องจากที่ผ่านมา TerraBKK ได้ทำการวิเคราะห์และบอกเล่าถึงพัฒนาการความเจิรญของทำเลบางนามาบ่อยครั้งแ้ล้ว แต่เรายังไม่ได้เจาะไปถึงหนึ่งช่วงทำเล นั่นคือ ช่วงอ่อนนุช-วงแหวน ซึ่งเรามองว่าทำเลนี้ใกล้เคียงกับแลนมาร์คสำคัญในกรุงเทพตะวันออกหลายแห่ง อีกทั้งยังใกล้เส้นทางคมนาคมที่สำคัญและสะดวก ซึ่งเราจะพามาเจาะภาพรวมของศักยภาพทำเลอ่อนนุช-วงแหวน โดยมีรายละเอียดดังนี้

การคมนาคมและสิ่งอำนวยความสะดวก

ทำเลอ่อนนุช-วงแหวน มีถนนเส้นหลัก (ถนนที่ใช้สัญจรระหว่างย่าน) หลายเส้นทางและล้วนเป็นถนนเส้นสำคัญของกรุงเทพ ได้แก่ ถนนบางนา-ตราดและถนนวงแหวนรอบนอก มีถนนเส้นรองที่ใช้เพื่อเดินทางไปสู่ถนนเส้นสำคัญอื่นๆ ได้แก่ ถนนศรีนครินทร์, ถนนอ่อนนุช และถนนลาดกระบัง และถนนเส้นย่อยที่เดินทางตามตรอกซอยต่างๆมากมาย ที่สามารถใช้ลัดออกสู่ถนนเส้นหลักอื่นๆ อีกทั้งยังสามารถเดินทางไปรถไฟฟ้าสายสีเขียวได้ทั้งถนนบางนา-ตราดและถนนอ่อนนุช รวมไปถึงสามารถใช้ถนนศรีนครินทร์หรือถนนวงแหวนรอบนอกเพื่อไปสู่รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิ้งค์ได้เช่นกัน

อีกทั้งยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการใช้ชีวิตที่ครบครัน ตามหลักของย่านการอยู่อาศัยที่ดี โดยมีศูนย์การค้าได้แก่ ซีคอน สแควร์, พาราไดซ์ พาร์ค, เมกะ บางนา, เซ็นทรัล พลาซ่า บางนา และ ธัญญะ พาร์ค ตลาดสำหรับจับจ่ายและเดินเล่น ได้แก่ ตลาดเอี่ยมสมบัติ, ตลาด อตก.วีด้า และ ตลาดรถไฟศรีนครินทร์

รวมไปถึงสาธารณูปการพื้นฐานที่สำคัญอย่างโรงเรียนและโรงพยาบาล ได้แก่ โรงพยาบาลวิภาราม, โรงพยาบาลจุฬารัตน์ 9, โรงพยาบาลไทยนครินทร์ โรงเรียนในละแวกทำเล ได้แก่ โรงเรียนราชดำริ, โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษาพัฒนาการ, โรงเรียนปิยะจิตวิทยา, โรงเรียนคลองกลันตัน, โรงเรียนวชิรธรรมสาธิต และ โรงเรียนบริบาลเบญจรักษ์

ขอบเขตทำเลอ่อนนุช-วงแหวน

ขอบเขตที่เรากำหนดเป็นโซน วงแหวน-อ่อนนุช คือกรอบสี่เหลี่ยมที่ด้านขวาเป็น ถนนศรีนครินทร์ ด้านบนคือถนนอ่อนนุชและถนนลาดกระบัง ด้านซ้ายคือถนนกิ่งแก้ว และด้านล่างคือถนนบางนา-ตราดและทางพิเศษบูราพาวิถี

ศักยภาพทำเลด้านผังเมือง

อ่อนนุช-วงแหวน อยู่ในช่วงพื้นที่คาบเกี่ยวของผังเมืองสองจังหวัด นั่นคือ กรุงเทพมหานครและสมุทรปราการ ซึ่งพื้นที่ส่วนใหญ่นั่นอยู่ใน พื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ทำให้อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในทำเลนี้มักจะเป็นแนวราบหรือชุมชนบ้านจัดสรร นอกจากนั้นหากลองสังเกตดีๆจะพบว่าด้านล่างและด้านข้างของทำเล จะมี พื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมสีแดง อยู่ด้วยกันทั้งสิ้น ซึ่งสามารถตีความได้ว่าทำเลที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยสีเหลืองหรือชุมชนแนวราบตรงนั้น สามารถเข้าถึงพื้นที่พาณิชยกรรม อันเป็นที่ตั้งของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ได้อย่างสะดวกเนื่องจากมีระยะทางที่ค่อนข้างใกล้ ส่วน พื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางสีส้ม จะเกาะติดกับถนนอ่อนนุชและถนนศรีนครินทร์ ซึ่งเป็นโซนที่กำหนดไว้ให้รองรับการขยายตัวของเมือง

การเติบโตของทำเลอ่อนนุช-วงแหวน

TerraBKK ได้ลองใช้ภาพถ่ายทางอากาศจาก google earth โดยการย้อนไปในพ.ศ.2555 หรือประมาณ 5 ปีที่แล้ว ซึ่งเป็นช่วงหลังจากที่ เมกะ บางนา ได้เปิดให้บริการอย่างเป็นทางการมาแล้วหนึ่งปี และกระแสการพัฒนาเริ่มไหลเวียนกลับมาสู่ทำเลกรุงเทพตะวันออกอีกครั้ง ซึ่งผลลัพธ์ที่ได้ก็พบว่า ในขอบเขตพื้นที่วิเคราะห์ที่เราได้กำหนดไว้ในช่วง พ.ศ.2555 ก็มีการพัฒนาที่ดินค่อนข้างหนาแน่นแล้ว และเมื่อนำมาเปรียบเทียบกับปีปัจจุบัน พ.ศ.2560 หรือระยะเวลาเพียง 5 ปี ก็พบว่ามีการพัฒนาที่ดินจนเกือบจะเต็มพื้นที่ จะมีเพียงบริเวณช่วงใต้ของถนนบางนา-ตราด (แยกบางนา-ตราด-วงแหวน) และบริเวณในซอยของถนนเฉลิมพระเกียรติ ที่เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา แต่หลายแปลงก็ได้ถูกจับจองไว้แล้ว คาดว่า Developer น่าจะรอระบาย supply ที่ยังมีอยู่ในมือออกให้หมดและรอกระแสการพัฒนาให้กลับมาสู่แถวนี้อีกครั้ง

ลักษณะชุมชนและตลาดแนวราบ ทำเลอ่อนนุช-วงแหวน

จากที่ได้กล่าวไปข้างต้นว่า ทำเลอ่อนนุช-วงแหวน อยู่ในเขตพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยสีเหลือง ทำให้อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จึงเป็นแนวราบ TerraBKK ได้ลองเจาะลึกถึงลักษณะของชุมชนในทำเลนี้มากขึ้น โดยได้แบ่งประเภทของอาคารในทำเล ซึ่งจำแนกระหว่าง ชุมชนบ้านจัดสรร และ ชุมชนทั่วไป ก็พบว่ามีการเกิดขึ้นของชุมชนหมู่บ้านจัดสรรค่อนข้างหนาแน่นและเริ่มทดแทนพื้นที่เกษตรกรรมสมัยเก่า รวมไปถึงชุมชนดั้งเดิมที่เคยมีอยู่จนเกือบจะอยู่ในสัดส่วนที่เท่าๆกัน ซึ่งมีแนวโน้มอย่างมากว่ากระแสการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวราบในทำเลนี้จะมีมากขึ้น เนื่องจากไ่ม่ไกลจากรอยต่อของพื้นที่เมือง อีกทั้งยังอยู่ในโซน EBD ที่ถ้าไม่จำเป็นก็ไม่ต้องเข้าไปในเมืองก็ได้ รวมไปถึงเมกะโปรเจคในอนาคต อย่าง การพัฒนาสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ เฟส 2-3, Bangkok Mall หรือแม้แต่แผนพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก (EEC) ซึ่งน่าจะปลุกความคึกคักของทำเลอ่อนนุช-วงแหวน ให้กลับมามีสีสันมากกว่าเดิม

ด้านตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ TerraBKK พบว่า ตลาดบ้านมือสองในเขตประเวศ ส่วนใหญ่จะเป็นอยู่ช่วง 6.5-15 ล้านบาท ขนาดที่ดิน 60-100 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 190-300 ตารางเมตร กรณีบ้านเช่า มักปล่อยเช่า 20,000 - 65,000 บาทต่อเดือน ตลาดโครงการใหม่ในเขตประเวศ ต้องบอกว่าทำเลนี้มีความเคลื่อนไหวตลอดเวลาในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เช่น การเปิดจอง , การเปิดซีรี่บ้านใหม่ หรือ การเปิดเฟสใหม่ เป็นต้น จากหลากหลายแบรนด์ดังและแบรนด์ท้องถิ่น บนถนนสายหลักสายรอง เช่น ถนนทางหลวงพิเศษหมายเลข 9 (ถนนหน้าบ้าน), ถนนเฉลิมพระเกียรติรัชการที่ 9, ถนนพัฒนาการ เป็นต้น หากแบ่งโครงการตามแต่ประเภท พบว่า โครงการทาวน์เฮ้าส์ 2-3 ชั้น จะมีราคาขายเริ่มต้น 2.5-4.3 ล้านบาท ขนาดพื้นที่สอยใช้ 100-160 ตารางเมตร ส่วนโครงการบ้านเดี่ยว ส่วนใหญ่จะเป็นบ้าน 2-4 ชั้น ขนาดที่ดิน 50-125 ตารางวา มีพื้นที่ใช้สอย 170-380 ตารางเมตร แบ่งเป็น 3-5 ห้องนอน 3-5 ห้องน้ำ จอดรถ 2-3 คัน ราคาขายเริ่มต้น 7.5-13.5 ล้านบาท สำหรับปี 2560 ช่วงต้นปีที่ผ่านมา มีการเปิดขาย โครงการ เดอะ เคปเลอร์ ศรีนครินทร์-สวนหลวง ของแบรนด์ เอสพาร์ค ทู ราคาขายเริ่มต้น 50 ล้านบาท , โครงการเดอะ ซิตี้ พัฒนาการ ของแบรนด์ เอพี ไทยแลนด์ ราคาเริ่มต้น 9.8 ล้านบาท และ ล่าสุด โครงการชวนชื่น พาร์ค อ่อนนุช-วงแหวน บ้านแฝดใหม่สไตล์บ้านเดี่ยวของ แบรนด์มั่นคงเคหะการ ในเดือน ก.ย. 2560 ที่กำลังจะถึงนี้ ราคาเริ่ม 4.79 ล้าน ถือเป็นหนึ่งทางเลือกการซื้อบ้านที่อยู่อาศัย ที่ได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่าทาวน์เฮ้าส์ แต่ราคาขายถูกกว่าบ้าน บนทำเล อ่อนนุช - วงแหวน ทำเลที่เติมเต็มกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก