เมื่อ ร่มเกล้า ถูกเลือกให้เป็น ศูนย์เศรษฐกิจฝั่งตะวันออก

ศูนย์เศรษฐกิจ หรือ รูปแบบพัฒนาเมืองชาญฉลาด ที่เรียกว่า Smart city เกิดขึ้นมาแล้วไม่น้อยในต่างประเทศ แต่ต้องยอมรับว่าเป็นเรื่องใหม่มากสำหรับประเทศไทย ไม่แปลกใจหากจะรู้สึกตื่นเต้นเมื่อทราบว่า มันเกิดขึ้นแล้วใน จังหวัดขอนแก่น โดยกลุ่มภาคเอกชนท้องถิ่นร่วมมือร่วมใจผลักดันโมเดลพัฒนาเมืองจนสำเร็จและกลายแรงบันดาลใจสำคัญให้จังหวัดอื่นเริ่มขยับตัวตาม

โครงการนำร่อง “ ร่มเกล้า ”

ทางภาครัฐเอง มองเห็นโอกาสและความสำคัญของโมเดลพัฒนาเมืองเช่นกัน  หนึ่งโครงการที่อยู่ระหว่างการศึกษาแผนแม่บท นั้นคือ  โครงการนำร่อง “ ร่มเกล้า ” ที่การเคหะแห่งชาติได้รับคัดเลือกว่าเป็นพื้นที่มีศักยภาพสูงสุด คือ บริเวณหมู่บ้านเคหะร่มเกล้า ติดถนนกรุงเทพ-กรีฑา ระหว่างคลองสองต้นนุ่นกับคลองสามรวมพื้นที่ 564 ไร่ (พื้นที่ของการเคหะแห่งชาติและที่ดินเอกชน) “ ร่มเกล้า ” แบ่งบทบาทและลำดับเมืองตาม The Transection Codes อย่างการกำหนดพื้นที่ตามเกณฑ์การเติบโตอย่างชาญฉลาด (Smart Growth) เป็นผู้นำด้านการออกแบบพลังงานและสภาพแวดล้อม (Leed-ND) และการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit-Oriented Development) ทั้งหมดก็เพื่อพัฒนาให้เป็นเมืองศูนย์เศรษฐกิจและที่อยู่อาศัยของประชาชนทุกระดับรายได้ ซึ่งเบื้องต้นแผนแม่บทแบ่งรายละเอียดการใช้ประโยชน์ที่ดิน “ ร่มเกล้า ” ออกเป็น 3 ประเภท คือ

     • T6 Urban Core Zone ประกอบด้วย ศูนย์ประชุม โรงแรม และอาคารพาณิชยกรรม เพื่อรองรับผู้ใช้งานและส่งเสริมสภาพแวดล้อมพื้นที่
     • T5 Urban Center Zone ประกอบด้วย อาคารพาณิชยกรรม โรงพยาบาล ศูนย์ขนส่งต่อเนื่องหล่ยรูปแบบ เพื่อเป็นพื้นที่หลักและสนับสนุนด้านกิจกรรมและเศรษฐกิจ
     • T4 General Urban Zone พื้นที่สำหรับอยู่อาศัย มีพื้นที่โล่ง และพื้นที่สีเขียวเพื่อนันทนาการ

ด้านการคมนาคมขนส่ง “ ร่มเกล้า ” จะมีการกำหนดพื้นที่เพื่อเป็น ศูนย์การขนส่งต่อเนื่องหลายรูปแบบ (Multimodel Transportation Center) ทั้งในและนอกพื้นที่ “ ร่มเกล้า ” โดยเชื่อมต่อโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง(สถานีร่มเกล้า) เข้ากับ ศูนย์การขนส่งต่อเนื่องหลายรูปแบบในโครงการ สู่ปลายทาง สถานีสุวรรณภูมิ

นวัตกรรมการเงิน กระตุ้น การพัฒนาเมือง

การพัฒนาเมืองจำเป็นต้องใช้เงินทุนไม่น้อย มักมองว่าภาระหนักจะตกอยู่ที่การสนับสนุนการรัฐ หากระดมทุนในรูปแบบพันธบัตร แน่นอนว่าย่อมกระทบต่อระดับหนี้สาธารณะของประเทศ หากมองมุมใหม่ตามโลกปัจจุบัน อาจบอกได้ว่าเงินทุนไม่ใช่ปัญหาสำคัญในการพัฒนาเมือง Smart City Model จะกลายแผนธุรกิจเรียกเงินจากนักลงทุนต่างชาติได้อย่างดีในอนาคต โลกเรามีปริมาณเงินทุนมากมายที่พร้อมเลือกลงทุนเพื่อผลตอบแทนที่ดีกว่า อาทิ Infrastructure Fund (กองทุนรวมโครงการพื้นฐาน) เกิดการพัฒนาพื้นที่และเศรษฐกิจ รวมทั้ง Real Estate Investment Trust – REIT (กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมรัพย์) นวัตกรรมการเงินเหล่านี้จะกลายเป็นแหล่งทุนสำคัญในการพัฒนาเมือง “ ร่มเกล้า ” เช่นกัน

กรณีศึกษา ศูนย์เศรษฐกิจ ร่มเกล้า

จากตัวเลขสถิติพบว่าราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นทุกปี ซึ่งเป็นต้นทุนที่ส่งผลต่อการพัฒนาอสังหาเพื่ออยู่อาศัย ผู้มีรายได้น้อยจำนวนมากเป็นคนในเมือง และกว่า 60% ของผู้มีรายได้น้อยมีความสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 450,000 บาท ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยขั้นต่ำของเอกชนอยู่ราว 1,000,000 บาท ราคาที่อยู่อาศัยขั้นต่ำภาครัฐอยู่ที่ 600,000 บาท ดังนั้น การแปลงทรัพย์สินเป็นทุน REIT จะกลายเป็นเครื่องมือการเงินที่เกิดจาการร่วมมือของภาครัฐและภาคเอกชน (PPP) ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผุ้มีรายได้น้อยได้ เช่น พื้นที่ mix use ในโครงการที่เปิดโอกาสให้เอกชน Performance ดี เข้ามาพัฒนาพื้นที่ ผลัดดันเข้ากองทุนทรัสต์ REIT อายุ 30ปี สร้างรายได้ผลตอบแทน Yield ดี นักลงทุนพอใจกับผลตอบแทนการลงทุน กำไรส่วนต่างมูลค่ากองทุนที่การเคหะแห่งชาติได้รับจะกลายเป็นทุนสามารถนำไปสร้างที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยต่อไปได้ เป็นต้น ปัญหาหลักของพื้นที่ร่มเกล้าขณะนี้ คือข้อจำกัดในการพัฒนาที่ดินตามสีผังเมือง ไม่สามารถพัฒนาพื้นที่ได้อย่างเต็มที่ 100% โอกาสสร้างผลตอบแทนจึงอาจไม่เป็นไปตามที่ศึกษาไว้ ทั้งนื้ หากมีการปรับเปลี่ยนสีผังเมืองก็จะเป็นผลดีต่อโครงการนำร่องร่มเกล้า ทั้งด้านราคาที่ดินที่จะเพิ่มสูงขึ้นและการพัฒนาที่ดินได้อย่างเต็มศักยภาพ  เช่นนี้แล้ว นักลงทุนต่างชาติจะเอามายึดที่ดินประเทศผ่านเครื่องมือการเงินเหล่านี้ได้หรือไม่ ? ขึ้นอยู่กับโครงสร้างลงทุนของกองทุนรวมนั้นๆ ซึ่งสามารถระบุเพียงผลตอบแทนทางรายได้ ไม่เกี่ยวข้องกับสิทธิการถือครองที่ดิน เมื่อครบกำหนดอายุ 30ปี กองทุนรวมนั้นก็สิ้นสุดไป ไม่มีผลต่อเนื่องอย่างไร เป็นต้น  ท้ายที่สุดแล้ว การพัฒนาเมืองที่แท้จริง คือการสร้างเมืองที่มีความสุข สร้าง Sense of owner แก่คนพื้นที่นั้นๆ อย่างที่โมเดลขอนแก่นได้ทำไว้ คนขอนแก่นทุกระดับรายได้กว่า 1 แสนคนได้เข้ามาหน่วยลงทุน กลายเป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างรถไฟฟ้า ฯลฯ ที่ได้พัฒนาขึ้น เป็นต้น

ความเป็นมาของโครงการ “ ร่มเกล้า ”

ด้วยว่าการเคหะแห่งชาติได้รับนโยบายรัฐบาลให้ศึกษาแนวทางพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่เศรษฐกิจที่รัฐบาลมีนโยบายพัฒนาพิเศษ เช่น พื้นที่การพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ และพื้นที่เศรษฐกิจ ในรัศมีการให้บริการโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมและขนส่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่ในรัศมีรอบสถานีขนส่งทางรางการเคหะแห่งชาติได้เล็งเห็นความสำคัญต่อการพัฒนาดังกล่าว ดังนั้น ในงบประมาณ 2560 จึงได้มอบหมายบริษัท พิพิธภัณฑ์เอเชีย จำกัด เป็นที่ผู้วิจัยศึกษาแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟทางคู่และรถไฟความเร็วสูง ดำเนินการศึกษาพื้นที่รอบสถานีรถไฟทั่วประเทศจำนวน 123 แห่ง โดยการศึกษาขนาดและระดับเศรษฐกิจ โอกาศการเติบโตทางเศรษฐกิจการขยายตัวประชากร ความพร้อมด้านโครงการพื้นฐานและสาธารณูปโภค รูปแบบย่านที่มีโอกาศพัฒนาต่อยอดไปเป็นย่านเศรษฐกิจขนาดใหญ่ในอนาคต

ผลจากการศึกษา

ผู้วิจัยได้คัดเลือกย่านรอบสถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูงและรถไฟทางคู่ ประกอบด้วย เมื่องพิษณุโลก เมืองสระบุรี เมืองระยอง และ เมืองมาบตาพุด เมืองหัวหิน และเมืองชะอำ และ พื้นที่รอบสถานีลาดกระบัง ( ร่มเกล้า ) ต่อจากนั้น ผู้วิจัยได้จัดการประชุมรับฟังความคิดเห็นจากผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเพื่อวิเคราะห์ความพร้อมในการพัฒนาพื้นที่ จัดลำดับศักยภาพลงพื้นที่ตามเกณฑ์ Smart Growth & LEED ND โดยคัดเลือกให้เหลือ 1 แห่งเพื่อการออกแบบผังแม่บท

ผลการคัดกรอง

พบว่าพื้นที่รอบสถานีรถไฟลาดกระบัง บริเวณถนนกรุงเทพกรีฑาร่มเกล้า ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ดินของการเคหะแห่งชาติมีศักยภาพสูง ในการพัฒนาเป็นพื้นที่ที่นำร่อง การเคหะแห่งชาติจึงได้อนุญาตให้ผู้วิจัยดำเนินการออกแบบผังแม่บท

พื้นที่นำร่องมีขนาด 630 ไร่ ตั้งขนาบสองฝั่งถนนกรุงเทพกรีฑา-ร่มเกล้า

แปลงที่ดินตั้งอยู่ติดกับชุมชนเคหะร่มเกล้าสภาพปัจจุบันสามารถเชื่อมต่อด้วยโครงข่ายถนนและระบบขนส่งสาธารณะไปยังศูนย์เศรษฐกิจเขตมีนบุรี รามอินทรา - สุรินทวงศ์ บางกะปิ ลาดกระบัง และสถานีรถไฟฟ้า และสถานีรถไฟฟ้าลาดกระบัง เนื่องจากแปลงที่ดินตั้งอยู่ระหว่างสถานีรถไฟมีนบุรี รถไฟฟ้าลายสีส้มและรถไฟฟ้าลายสีชมพูกับสถานีรถไฟฟ้าลาดกระบัง สถานีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรลลิงค์ และท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิ โดยห่างจากสถานีรถไฟฟ้ามีนบุรีประมาณ 8 กิโลเมตร ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าลาดกระบังประมาณ 5 กิโลเมตรและท่ากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิประมาณ 8 กิโลเมตร

พื้นที่นำร่องจึงอยู่ในฐานะของพื้นที่พัฒนาเศรษฐกิจตามแนวคิด Airport-Oriented Development

มีศัลยภาพเป็นพื้นที่สนับสนุนกิจกรรมเศรษฐกิจและการอยู่อาศัยของท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิที่อยู่นอกเขตควบคุมการบิน นอกจากนั้น พื้นที่นำร่อง ยังเป็นที่ดินแปลงขนาดใหญ่ของรัฐที่ตั้งอยู่ไกล้สถานีรถไฟฟ้าลาดกระบัง ซึ่งในปี 2564 การรถไฟฟ้าแห่งประเทศไทยจะยกระดับเป็นสถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูงสายตะวันออก พื้นที่แห่งนี้เป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญระหว่างท่าอากาศยานนานาชาติดอนเมืองกับท่าอากาศยานนานาชาติอู่ตะเภา อีกทั้งยังเป็นจุดเชื่อมต่อทางรางกับเท่าเรือพาณิชย์ขนาดใหญ่สายแห่งของประเทศและศูนย์เศรษฐกิจภาคตะวันออกตามโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ( Eastern Economic Corridor )

ด้วยปัจจัยทางกายภาพของพื้นที่จึงมีความเหมาะสมสูงสุดตามเกณฑ์ LEED ND

ด้านตำแหน่งที่ตั้งและระบบเชื่อมต่อที่ชาญฉลาด ( Smart Location & Linkago ) และเป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญในการเชื่อมต่อทางเศรษฐกิจตามเกณฑ์การเติบโตอย่างชาญฉลาด ( Smart Growth )

แนวคิดการออกแบบยุทธศาสตร์เศรษฐกิจและระบบทางการภาพ

ศูนย์เศรษฐกิจเมืองร่มเกล้าได้ประยุกต์ใช้เกณฑ์การเติบโตอย่างชาญฉลาด ( Smart Growth Principles ) เพื่อการออกแบบยุทธศาสตร์เศรษฐกิจ บทบาทของพื้นที่ ระบบการเชื่อมโยงทางเศรษฐกิจระหว่างประเทศ และระบบการเชื่อมโยง สำหรับโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของเกณฑ์การออกแบบของการเติบโตอย่างชาญฉลาด ได้แก่ เกณฑ์การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (Trans - Criented Development Concept) แนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบท่าอากาศยาน (Airport Oriented Development Economic ) เกณฑ์การเป็นผู้นำการออกแบบพลังงานและสภาพแวดล้มระดับย่าน (LEED-ND) และกฏหมายผังเมือง Form-Based Codes ทั้งนี้เพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์การสร้างพื้นที่ทืองธุรกิจระหว่างประเทศเมืองแห่งการเดินเมืองแห่งการประหยัดการใช้พลังงานเมืองการอยู่อาศัย เมืองสุขภาวะ และเมืองสนับสนุนระบบการเดินทางระหว่างประเทศ

แนวคิดการออกแบบการบริหารจัดการ

ศูนย์เศรษฐกิจเมืองร่มเกล้าได้คัดเลือกแนวทางการบริหารจัดการทางการเงินที่ให้เอกชนมีส่วนร่วมการลงทุน ตามพระราชบัญญัติการให้เอกชนร่วมทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ 2556 เป็นการเลือกหนึ่งเพื่อการลงทุนโครงการศูนย์เศรษฐกิจ โดยใช้ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) มีลักษณะเป็น “กองทรัพย์สิน” ที่ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ไม่มีฐานะเป็นนิติบุคคล ในการบริหารจัดการทางการเงินก็เพื่อสร้างมูลค่าทรัพย์สินแก่การเคหะแห่งชาติในระยะยาว ลดภาระการลงทุนทางตรงของเคหะแห่งชาติ และกระตุ้นให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนทุกระดับ รายได้ (Affordable housing) พื้นที่ที่ดินมีมูลคำสูงหรือภายในศูนย์เศรษฐกิจระดับนานาชาติให้เพียงพอต่อความต้องการของตลาด ตลอดจนเป็นต้นแบบการพัฒนาโครงการแบบ mix use ของการเคหะแห่งชาติ ต่อไป ---TerraBKK

ที่มา : ข้อมูลการประชุมนโยบายการพัฒนาศูนย์เศรษฐกิจและที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนทุกระดับรายได้ การเคหะแห่งชาติ