จับตา “พหลโยธิน-เสนานิคม” ทำเลสุดฮอตของปี 2017
ในปีนี้เราคงได้เห็นการเปิดตัวคอนโดมิเนียมที่กระจุกกันตรง พหลโยธิน-เสนานิคม มากเป็นพิเศษ ที่ต้องย้ำว่ามากเป็นพิเศษนั้น เป็นเพราะทำเลนี้ค่อนข้างห่างหายจากการเปิดคอนโดมิเนียมมานานแสนนาน โดยนับตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวไปจนถึงแยกเกษตร แต่ในปีนี้มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่มากเกือบ 10 โครงการ รวมกว่า 5,700 ยูนิต แถมแต่ละโครงการที่เปิดตัวขายดีเทน้ำเทท่า อย่างโครงการ Knightsbridge ที่เปิดพร้อมกัน 2 โครงการในทำเลนี้ ก็ขายจนเกือบหมดภายในวันเดียว รวมไปถึงโครงการสุดพีคที่เปิดตัวไปเมื่อตอนต้นปีอย่าง Life Ladprao ที่ตั้งอยู่ตรงห้าแยกลาดพร้าวที่ต่อคิวจองกันไปอย่างคึกคัก วันนี้ TerraBKK Research จะมาไล่เรียงโครงการใหม่ในปีนี้ว่าใครน่าสนใจอะไรยังไง และทำไมทำเลนี้จึงน่าจับตามองที่สุดในปีนี้
โครงการใหม่แห่เปิดตัว และถูก Absorp ไปกว่า 70%
ในปี 2017 นี้มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่เกือบ 10 โครงการ รวมกว่า 5,700 ยูนิต ซึ่งราคาที่เปิดตัวก็มีตั้งแต่ 1.6-3.5 ล้านบาท แล้วแต่ว่าจะเป็นโครงการที่อยู่ติดรถไฟฟ้ามากแค่ไหน หากเป็นโครงการที่อยู่ในซอยก็จะมีราคาที่ถูกลงไปอีก โครงการที่ขายดีที่สุดในตอนนี้จะเป็นโครงการ Knightsbridge Prime Ratchayothin ที่แค่วัน Pre-sales วันแรกก็ขายไปได้ 90% แล้ว
ซึ่งหากจะถามว่าโครงการไหนที่น่าสนใจบ้าง คงต้องบอกว่าแต่ละโครงการก็มีจุดเด่นที่แตกต่างกันออกไป โดยแต่ละโครงการมีรายละเอียดดังนี้
จาก Chart ด้านล่างจะเห็นว่า Supply ในตลาดที่เป็นของใหม่รวมกว่า 5,700 ยูนิต ถูก Absorp ไปแล้ว 50% แต่จริงๆแล้วต้องบอกว่า Absorp ไป 70% เพราะโครงการ Elio Del Moss Phaholyothin 34 จากอนันดาที่จะเปิดมาอีกกว่า 1,500 ยูนิต แต่ยังไม่ได้เปิดขาย (เปิดขายปลายปีนี้) แต่เพื่อให้เห็นภาพของปีนี้ทั้งหมดจึงขอนำโครงการ Elio Del Moss Phaholyothin 34 มาจัดรวมด้วย ทำให้ภาพของ Supply ที่ยังเหลืออยู่ในตลาดเป็นของถูกและของแพงอย่างละครึ่ง อย่างที่บอกไปว่าโครงการ Elio Del Moss Phaholyothin 34 เปิดจำนวนยูนิตเยอะ และเปิดตัวในราคาที่ถูก เริ่มต้นเพียง 1.59 ล้านบาท ตกตารางเมตรละ 66,000 บาท ตรงนี้จึงเข้าไปเติม Supply ของ Segment <100,000 บาทต่อตารางเมตรให้เยอะขึ้น แต่หากถามว่าคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในโซนนี้ ราคาตลาดจะอยู่ที่ 120,000 บาทต่อตารางเมตรเป็นหลัก เนื่องจากเป็นโครงการติดรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ทำให้ราคากระโดดมาจากโครงการที่อยู่ในซอย
ราคาโครงการใหม่ พหลโยธิน-เสนานิคม ก้าวกระโดดกว่า 20% ต่อปี
เมื่อเห็นราคาเปิดตัวของแต่ละโครงการคงต้องมีตกใจกันบ้างว่าขนาดรถไฟฟ้ายังสร้างไม่เสร็จ ราคาก็แตะ 120,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว ซึ่งหากย้อนไปดูเมื่อปีก่อนเริ่มการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ราคาเปิดตัวของคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ ตารางเมตรละ 60,000-70,000 บาท แต่เมื่อภาพของรถไฟฟ้าเริ่มเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น ราคาเปิดตัวของคอนโดมิเนียมของย่าน พหลโยธิน-เสนานิคม วิ่งไปถึง ตารางเมตรละ 120,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งก็น่าแปลกใจเหมือนกันว่าขนาดรถไฟฟ้ายังไม่เปิดใช้บริการยังราคาขนาดนี้ แล้วถ้ารถไฟฟ้ามาราคาจะพุ่งไปถึงเท่าไหร่กัน?
คงต้องบอกว่าทำเล พหลโยธิน-เสนานิคม นี้ที่ฮอตฮิตขึ้นมาได้มีด้วย 2 ปัจจัยใหญ่ๆด้วยกัน คือ “รถไฟฟ้าและแหล่งงาน/แหล่งสถานศึกษา” ต้องยอมรับว่ารถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) มีผลมากกับคอนโดฯในทำเลนี้ เพราะเป็นสายที่เชื่อมต่อเข้าหมอชิตโดยตรง ไม่ต้องสลับราง สลับขบวนให้ยุ่งยาก นี่จึงเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้ทำเลนี้อยู่ดีๆก็บูมขึ้นมา ทั้งๆที่ก่อนหน้านี้ก็ไม่ได้มีแววว่าจะแห่เปิดคอนโดฯเยอะขนาดนี้ แต่ที่น่าตกใจไปมากกว่านั้นคือราคาที่ก้าวกระโดดไปมาก จากที่ขายกันแค่ 60,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ตอนนี้เปิดขายกัน 120,000-130,000 บาทต่อตารางเมตรเข้าไปแล้ว
รองลงมาคืออยู่ใกล้แหล่งงานสำคัญอย่าง SCB Park ที่ขึ้นชื่อว่าเต็มไปด้วยพนักงานที่มีคุณภาพและมีเงิน... แน่นอนว่าคนที่มาซื้อก็หนีไม่พ้นคนใน SCB นี่ล่ะ ที่จะปักหลักอยู่จริงและอยู่นาน นอกจากนี้ยังอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ที่มีจำนวนบุคลากรทั้งนิสิตและคณาจารย์แล้วไม่ต่ำกว่า 40,000 คน จึงไม่แปลกใจหากทำเลนี้จะพบเจอนักลงทุนที่ซื้อปล่อยเช่าเพื่อหวังผลกำไรในระยะยาว และน่าจะเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักในโซนนี้เลยก็ว่าได้ เพราะจากการลงสำรวจวัน Pre-sales ของแต่ละโครงการ พบว่าจะเจอแต่กลุ่มนักลงทุนเป็นหลัก และต่างก็บอกว่าตั้งใจซื้อไว้ปล่อยเช่านักศึกษา
อีก 3 ปีในวันที่รถไฟฟ้าสร้างเสร็จ ทำเล พหลโยธิน-เสนานิคม ก็ยังมีแนวโน้มเป็นไปได้ว่าราคาของคอนโดใหม่จะเปิดตัวสูงกว่านี้อีก แต่ก็ยังมีส่วนหนึ่งที่ทาง TerraBKK Research เองก็คาดกันว่า ราคา ณ วันนี้มันกระโดดไกลจากราคาตลาดเมื่อก่อนมากแล้ว มีโอกาสที่จะเกิดเหตุการณ์ Supply ค้างในตลาดหรือราคาดันไปต่อไม่ไหวเหมือนอย่างสายสีม่วงก็เป็นได้ - TERRABKK
