เปิดโผค่าเช่าคอนโดย่าน “พหลโยธิน-เสนานิคม”

                หากพูดถึงทำเลสุดฮอตของปีนี้ คงต้องยกให้ “พหลโยธิน-เสนานิคม” ที่ TerraBKK Research เองก็ได้เขียนบทความไปก่อนหน้าแล้วถึง 2 ครั้งด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็นโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปีนี้ (อ่าน “จับตา “พหลโยธิน-เสนานิคม” ทำเลสุดฮอตของปี 2017”) และในด้านทำเล (อ่าน “ศักยภาพทำเล "พหลโยธิน - เสนานิคม" ที่ไม่ได้มีดีแค่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว”) ในครั้งนี้จะขอเอาใจนักลงทุนทั้งหลาย ที่กำลังจ้องจับจองเป็นเจ้าของคอนโดฯในทำเลนี้ หรือแม้แต่ท่านที่ได้จองไปแล้วในรอบพรีเซลของโครงการต่างๆ ว่าในทำเลนี้มีการปล่อยเช่าอย่างไร? และใครคือกลุ่มผู้เช่าในทำเลนี้?

                อย่างที่ได้เคยกล่าวไปในบทความก่อนหน้า ว่ากลุ่มผู้ซื้อโครงการใหม่ในทำเล พหลโยธิน-เสนานิคม ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนระยะยาว ที่รอปล่อยเช่าให้นักศึกษาและคนทำงานแถวนี้ บางคนซื้อไปอาจจะยังไม่ทันสังเกตว่าแล้วแถวนี้ปล่อยเช่าได้ราคาเท่าไหร่กัน แล้วจะมีอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) กี่เปอร์เซ็นต์

                จากการสำรวจ TerraBKK Research พบว่าทำเล พหลโยธิน-เสนานิคม ปล่อยเช่าได้ประมาณ 10,000-20,000 บาทต่อเดือน หรือประมาณ 300-450 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่หากให้แยกเพื่อพิจารณาอย่างละเอียดแล้ว พบว่ากลุ่มผู้เช่าจะถูกแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มคือ กลุ่มที่เช่า 10,000-15,000 บาทต่อเดือน และ กลุ่มที่เช่า 16,000-20,000 บาทต่อเดือน

                ค่าเช่า 10,000-15,000 บาทต่อเดือน จะมี Occupancy Rate ประมาณ 80-90% ต่อปี ซึ่งจะเป็นห้องประเภท Studio และ 1Bedroom ขนาด 22-50 ตร.ม. กลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่จะเป็นนิสิตจากม.เกษตรฯ, พนักงานระดับ Officer จาก SCB ฯลฯ

                ค่าเช่า 16,000-20,000 บาทต่อเดือน จะมี Occupancy Rate ประมาณ 50% ต่อปี ซึ่งจะเป็นห้องประเภท 1Bedroom และ 2Bedroom ขนาด 30-85 ตร.ม. กลุ่มผู้เช่ามีทั้งพนักงานจาก SCB, Chevron, ดารา ฯลฯ

                หากจะให้สรุปอย่างง่ายแล้ว สถานการณ์คอนโดฯปล่อยเช่าในทำเลนี้ ถ้าเป็นเรทค่าเช่าตลาดที่สามารถปล่อยเช่าได้ง่ายที่สุด จะอยู่ในช่วง 12,000-13,000 บาทต่อเดือน

                เมื่อนำโครงการที่มีห้องปล่อยเช่ามาพลอตลงแผนที่ พบว่าหากเป็นโครงการที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าสายปัจจุบันที่เปิดใช้บริการแล้วอย่างสถานี MRT พหลโยธิน ก็จะมีเรทค่าเช่าต่อตารางเมตรที่สูง ประมาณ 400-500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แม้จะอยู่ในซอยก็ตาม อีกทั้งตรงนั้นได้เปรียบที่มีศูนย์การค้าใหญ่ Central Ladprao และ Union Mall ทำให้ได้เรทค่าเช่าที่สูงกว่าโซนอื่นๆ

                ถัดมาที่น่าสนใจอีกจุดหนึ่งคือช่วงแยกรัชโยธินขึ้นไปจนถึงแยกเกษตรฯ อันเป็นจุดที่เป็นทางผ่านของสายสีเขียวส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ที่จะเปิดใช้บริการในปี 2563 ทำให้ค่าเช่ายังไม่ได้สูงอย่างชัดเจนมากนัก จะมีเพียงบางโครงการที่ติดถนนใหญ่เท่านั้นที่จะได้เรทค่าเช่าที่สูง เนื่องจากผู้เช่าส่วนใหญ่ก็จะใช้รถยนต์ส่วนตัวเป็นหลัก การอยู่ติดถนนใหญ่จึงช่วยอำนวยความสะดวกที่จะสามารถเดินทางเข้าเมืองไปยังเส้นรัชดาภิเษกหรือเส้นพหลโยธินได้ง่าย

                ซึ่งหากจะบอกว่าทำเล “พหลโยธิน-เสนานิคม” เหมาะแก่การลงทุนมากแค่ไหน TerraBKK Research เองก็คงจะบอกได้ว่ายังมีศักยภาพในการลงทุนซื้อปล่อยเช่าอยู่พอสมควร ซึ่งจริงๆแล้วหากไม่ได้ติดที่ความสวยงามหรือความใหม่ของโครงการ ซื้อห้องมือสองในทำเลนี้จะได้เปรียบกว่าในเรื่องต้นทุน เพราะโครงการที่เปิดใหม่ก็แพงอยู่พอตัว และท้ายที่สุดแล้วเมื่อ Supply ของทุกโครงการสร้างเสร็จก็จะมีเกือบ 8,000 ยูนิต (ไม่รวมของมือสอง) ก็ถือว่าต้องควรระวังกันพอสมควรสำหรับใครที่คิดจะซื้อโครงการใหม่เพื่อหวังจะปล่อยเช่า - TERRABKK