เมื่อวันพุธที่ 20 ธันวาคมที่ผ่านมา ทีมงาน TerraBKK มีโอกาสได้เข้าร่วมการบรรยายวิเคราะห์เจาะลึก “ร่างผังเมืองใหม่จังหวัดนนทบุรี” โดย ทีมที่ปรึษาโครงการ สายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน ซึ่งเป็นร่างผังเมืองใหม่ที่ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้แต่ผู้ที่ถทอครองที่ดินในจังหวัดนนทุบรีต้องตกใจและโอดครวญกันระนาว โดยได้พบประเด็นที่น่าสนใจหลายประเด็น ซึ่งเราจะขอต่อยอดการสรุปจากข้อมูลของธนาคารเกียรตินาคินเพิ่มเติม ในประเด็นของเนื้อหาร่างผังเมืองนนทุบรี ที่มีแนวโน้มของการจำกัดความเจริญไว้ในเมือง

ข้อมูลจากการสรุปของทีมที่ปรึกษาโครงการ สายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน

จากข้อมูลร่างผังเมืองฉบับนี้พบว่า ในเรื่องของการจัด Zoning ยังคงมีลักษณะพื้นที่ Zone ที่สอดคล้องไปกับผังเมืองฉบับเดิม และมีการเพิ่มเติมเรื่องความหนาแน่นของเมืองในบริเวณแนวรถไฟฟ้า รวมถึงเพิ่มพื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรม

          อย่างไรก็ดี จากรายละเอียดของร่างผังเมืองฉบับนี้ ได้มีการเปลี่ยนแปลงไปจากร่างเดิมหลายอย่าง รวมถึงมีการจัดทำข้อกำหนด และการแบ่งพื้นที่ให้ละเอียดขึ้น คล้ายกับของกรุงเทพฯ อาทิ การให้ความสำคัญในเรื่องความหนาแน่นของพื้นที่ ในแต่ละบริเวณ โดยมีการกำหนด FAR (Floor Area Ratio) การกำหนดขนาดความกว้างของถนนในหลายๆบริเวณในการพัฒนาโครงการอาคารพักอาศัยรวม อาคารชุด รวมไปถึงการทำการจัดสรรที่อยู่อาศัย การจูงใจด้วยการให้โบนัส FAR

สามารถอ่านบทสรุปการวิเคราะห์จากธนาคารเกียรตินาคินได้ที่ 

ธ.เกียรตินาคิน วิเคราะห์ เจาะลึก “ร่างผังเมืองใหม่จังหวัดนนทบุรี” กระตุ้นผู้ประกอบการอสังหาฯ ปรับตัวรับมือ

ทีมงาน TerraBKK มองว่าร่างผังเมืองจังหวัดนนทบุรีฉบับนี้นั้น มีการควบคุมและเข้มงวดด้านการพัฒนามากขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย ซึ่งพื้นที่สีเขียวทแยงขาว ไม่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ และพื้นที่สีอนุรักษ์เกษตรกรรมสีเขียว ก.1-ก.4 บางส่วน ไม่สามารถพัฒนาตึกแถวได้ นับเป็นสาระสำคัญของการควบคุมการขยายตัวของที่อยู่อาศัยแนวราบ ไม่ให้ขยายเกินขอบเขตชานเมืองหรือพื้นที่สีเขียว ซึ่งมักถูกกันให้เป็น 'ขอบเมือง' หรือ Green Belt นั่นเอง

พื้นที่ที่ ห้าม จัดสรรที่อยู่อาศัยทุกประเภท

พื้นที่ที่ ห้าม จัดสรรที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว/บ้านแฝด

พื้นที่ที่ ห้าม จัดสรรที่อยู่อาศัยรวม

จากบทสรุปการวิเคราะห์ร่างผังเมืองนนทบุรีโดยธนาคารเกียรตินาคิน ชัดเจนว่ามีการกำหนดให้ FAR น้อยลงจากเดิม โดยแต่เดิมพื้นที่ที่มีค่า FAR มากที่สุดคือมีถึง 10:1 แต่ปัจจุบันลดลงเหลือเพียง 8:1 เท่านั้น และพื้นที่ที่เคยสามารถพัฒนาได้เต็มศักยภาพ ก็มีข้อกำหนดในเรื่องของ ขนาดถนน ซึ่งมากที่สุดถึง 30 เมตร

พื้นที่ที่ ให้ จัดสรรที่อยู่อาศัยได้ตามเงื่อนไข

หรือก็คือการพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่นั้นจะถูกกำหนดให้อยู่ในขอบเขตเมืองมากขึ้น โดยจะไม่ขยายไปทิศตะวันตกของเมืองมากเกินไป และการพัฒนาแนวสูงหรือประเภทที่อยู่อาศัยรวมนั้น จะถูกกำหนดให้มีเงื่อนไขที่มากขึ้น โดยเฉพาะอาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีขนาดตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ถ้าอยู่นอกเหนือพื้นที่ ย.7 ย.8 แล้ว จะถูกบีบด้วยเงื่อนไขขนาดถนน ทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยนั้นมีข้อจำกัดมากมากขึ้น 

แต่.. พื้นที่ที่อยู่ในรัศมี 500 เมตรจากชานชาลารถไฟฟ้า สามารถได้รับข้อยกเว้นเงื่อนไขได้ หรือสามารถพัฒนาอาคารที่มีขนาดมากกว่า 10,000 เมตรได้ เพียงแต่จะต้องพึงระวังเรื่องการทับซ้อนของที่ดิน ที่ดินที่เกินขอบเขตรัศมี 500 เมตรจากชานชาลารถไฟฟ้าแล้ว ต้องทำตามเงื่อนไขเรื่องขนาดถนนเท่านั้น

ซึ่งจากข้อกำหนดและเงื่อนไขทั้งหมดนี้ กลายเป็นว่า ที่ดินที่มีศักยภาพที่สุด เนื่องจากสามารถพัฒนาได้หลากหลายโดยไม่ติดเงื่อนไข กลับเป็นที่ดินที่อยู่ในเขต ย.9 ไม่ใช่ พ.3 เพราะที่ดินในเขต พ.1-พ.3 ยังติดเงื่อนไขเรื่องขนาดถนนอยู่หากต้องการพัฒนาอาคารที่มีขนาดใหญ่ 

ที่สำคัญคือผู้ถือครองที่ดินที่อยู่ในพื้นที่ห้ามจัดสรรหรือติดเงื่อนไขขนาดถนน คงต้องปวดใจกันไปเป็นแถวๆ เพราะต้องรอการขยายถนนจากรัฐซะก่อน ถึงจะสามารถพัฒนาที่ดินได้ แต่ก็ยังติดเงื่อนไขเรื่องขนาดอาคารอยู่ดี

อย่างไรก็ตาม ร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับนี้ได้ปิดประกาศให้สามารถยื่นคำร้องของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในพื้นที่ถึงวันที่ 16 มกราคม 2561 นี้ โดยลักษณะของคำร้องจะต้องเป็นไปเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมเท่านั้น - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก