ที่ต้องจั่วหัวว่า พระราม9 เป็นทำเลที่ไม่เคยหยุดเคลื่อนไหวนั้น อาจจะยังดูน้อยไปเสียด้วยซ้ำ เพราะหากลองย้อนดูแล้ว นับตั้งแต่ประมาณ 10 ปีที่แล้วจนปัจจุบัน ทำเลพระราม9 นั้นก็ไม่เคยหยุดพัฒนาเลย โดยเฉพาะในปีนี้ที่ได้มองเห็นการกว้านซื้อที่ดินของเหล่า Developer ทำให้เราคาดการณ์ว่าพระราม9 จะยังคง “ก้าว” ไปอีกขั้นอย่างแน่นอน

พระราม9 “ก้าว” อย่างต่อเนื่องมาตลอดเกือบสิบปี

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้พระราม9 พัฒนาอย่างรวดเร็วก็คือการเข้ามาของอาคารสำนักงานปล่อยเช่า ด้วยจุดเด่นที่นอกจากพระราม9 จะสามารถเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินแล้ว ยังเป็นทำเลที่สามารถเข้าถึง CBD  ได้รวดเร็ว กระแสมาจากการเข้ามาปลุกปั้นทำเลนี้โดย GLAND ที่นำร่องด้วย CentralPlaza Grand Rama 9 ใน พ.ศ.2554 ก่อนจะขนทัพตามมาด้วยอาคารสำนักงานเกรด B+ จนถึง A อย่าง AIA Capital Center, Unilever Headquarter และ The Ninth Tower ใน พ.ศ.2557 สอดรับกับปริมาณ supply สำนักงานให้เช่าที่กำลังขาดแคลน ทำให้ทำเลพระราม9 ถูกจับตามองในการเข้ามาเป็น New CBD อีกทั้งยังมีที่ดินที่ยังรอการเปลี่ยนมือเพื่อพัฒนาต่อได้อยู่ โดยนับจาก พ.ศ.2554-2560 มีการลงทุนจากภาคเอกชนทั้งในรูปแบบศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานในทำเลพระราม9 รวมกว่า 1 ล้านตารางเมตร ภายในระยะเวลาเพียงแค่ 6 ปีเท่านั้น

โดยในล่าสุดปี 2560 กรุงเทพมหานครมี supply สำนักงานปล่อยเช่าทั้งหมด 8.7 ล้านตารางเมตร ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในทำเลสีลม-สาทรและสุขุมวิทตอนต้น แต่สำหรับทำเลพระราม9 เฉพาะแค่บริเวณรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานีพระราม9-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-ห้วยขวาง ซึ่งเป็นช่วงสถานีที่มีความเชื่อมต่อและมีลักษณะคล้ายคลึงกัน ก็มีพื้นที่สำนักงานให้เช่ากว่า 1 ล้านตารางเมตรเข้าไปแล้ว และเฉพาะแค่เพียงสถานีพระราม9 สถานีเดียว ก็มี supply สำนักงานให้เช่าประมาณ 320,000 ตารางเมตร ประมาณการณ์จำนวนพนักงานจากอัตราการเช่า (Occupancy Rate) ของอาคารสำนักงาน 60% คือมีจำนวนถึงประมาณ 19,000 คน

จากข้อมูลของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่าอัตราการเช่า (Occupancy Rate) ของอาคารสำนักงานในย่านรัชดา-พระราม9 นั้นสูงถึง 90% หรือเกือบจะเทียบเท่าสีลม-สาทรที่มีอัตราการเช่าประมาณ 95% ซึ่งหากประมาณจำนวนบุคลากรตามอัตราการเช่า 90% นี้แล้ว มีจำนวนกว่า 28,000 คนเลยทีเดียว และถ้าอาคาร Super Tower แล้วเสร็จ จะมีจำนวนบุคลากรที่เพิ่มเข้าในทำเลถึงประมาณ 57,000 คน

สิ่งอำนวยความสะดวกที่ช่วยให้เทำเลมีศักยภาพมากขึ้นและขาดไม่ได้เลยก็คือศูนย์การค้า โดยในทำเลพระราม9 มีพื้นที่ศูนย์การค้ารวมกว่า 474,900 ตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน พ.ศ.2559 ที่มีศูนย์การค้าเปิดใหม่เพิ่มขึ้นถึง 2 แห่งภายในปีเดียว นั่นคือ The Street และ Show DC ทำให้ศูนย์การค้าทั้งหมดในทำเลพระราม9 สามารถรองรับปริมาณผู้ใช้บริการต่อวันได้ถึงวันละ 254,000 คน แสดงให้เห็นว่าความหนาแน่นของปริมาณคนในทำเลพระราม9 นั้นมีความเข้มข้นสูงมาก อีกทั้งยังเป็นย่านที่ศูนย์การค้ามีความหลากหลายมากที่สุดอีกแห่งเลยก็ว่าได้

พระราม9 ทำเลที่เป็นทั้ง Origin & Destination ของคนเมือง

          อีกหนึ่งตัวชี้วัดด้านศักยภาพทำเล พระราม9 คือปริมาณผู้เดินทางเข้าออกในทำเล ซึ่งได้แก่ปริมาณจราจรบนท้องถนนและปริมาณผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน โดยจากข้อมูลสถิติการจราจรปี 2558 แสดงข้อมูลการจราจรบริเวณแยกพระราม9 (พ.ศ.2557) ว่ามีถึง 110,434 คันต่อวัน โดยเป็นปริมาณรถสะสมจากถนนรัชดาภิเษกจำนวน 45,183 คัน, ถนนพระราม9 จำนวน 26,874 คันและถนนอโศก-ดินแดงจำนวน 38,377 คัน แสดงให้เห็นถึงความหนาแน่นของผู้ที่เข้ามาใช้ประโยชน์ในทำเลพระราม9 ได้เป็นอย่างดี

          สำหรับปริมาณผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินสถานีพระราม9 เองก็มีตัวเลขที่น่าสนใจเช่นเดียวกัน โดยจากข้อมูลสถิติการจราจรปี 2558 พบว่าปริมาณผู้ใช้รถไฟฟ้าสถานีพระราม9 นั้นมากเป็นอันดับสอง คือจำนวน 8.7 ล้านคนต่อปี หรือเฉลี่ยประมาณ 24,000 คนต่อวัน (ปี 2558) รองจากสถานีสุขุมวิทซึ่งมีปริมาณผู้ใช้บริการสูงที่สุดคือ 13 ล้านคนต่อปี เฉลี่ยประมาณ 37,500 คนต่อวัน (ปี 2558) โดยล่าสุดภายหลังจากได้มีการต่อเชื่อมระหว่างสาย     สีน้ำเงินและสายสีม่วง ทำให้มีปริมาณผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเพิ่มขึ้นถึง 50% แสดงให้เห็นการหลั่งไหลของปริมาณผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่เพิ่มขึ้นอีกเป็นเท่าตัว ทำให้ประมาณการณ์จำนวนผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่สถานีพระราม9 ได้ว่ามีจำนวนประมาณเกือบ 36,000 คนต่อวัน

          การเดินทางด้วยรถไฟฟ้าจากสถานีพระราม9 ไม่ได้เพียงแค่สะดวกจากการเป็นปลายทางเท่านั้น แต่การเดินทางโดยตั้งต้นที่สถานีพระราม9 ไปสู่ทำเลย่านธุรกิจอื่นๆ ในกรุงเทพฯ อาทิเช่น สีลม-สาทร, สุขุมวิทตอนต้น, สยาม, พหลโยธิน หรืออารีย์ ยังสามารถเดินทางอย่างสะดวกด้วยรถไฟฟ้าภายในระยะเวลาไม่เกิน 45 นาที ซึ่งทำให้พระราม9 สามารถขึ้นแท่นเป็น New CBD ได้อย่างไม่มีข้อกังขา เนื่องจากสามารถไปได้ทุกทำเลสำคัญในกรุงเทพมหานครได้อย่างสะดวกสบายไม่ว่าจะเป็นรถยนต์ส่วนตัวหรือขนส่งมวลชนก็ตาม

 

         นอกจากนั้นยังมีข่าวแว่วๆมาอีกว่า ที่ดินแปลงเยื้องกับสถานทูตจีน (ข้างร้าน SNOP รัชดา ซ.4) ที่ปัจจุบันเป็นลานจอดรถ กำลังจะขึ้นเป็นโรงแรม Somerset Rama IX Bangkok ซึ่งตอนนี้กำลังอยู่ในขั้นตอนของการยื่นขอ EIA เขยิบออกมาไม่ไกลกันมากนัก ก็ยังมีโครงการของ GLAND คือโรงแรม New World Grand Rama 9, Bangkok Hotel กำลังยื่นขอ EIA เช่นกัน และยังมีโครงการที่กำลังเป็นที่รอคอยอีกหลายโครงการ อย่าง The Super Tower, Bumrungraj International Hospital Phase2, Makkasan Complex, แผนพัฒนาที่ดินศูนย์ซ่อมบำรุงของ รฟม. ที่เริ่มมีการนำกลับมาพูดคุยกันแล้ว และ รถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งเพิ่งได้รับอนุมัติดำเนินการไปหมาดๆอีกด้วย

          จากโครงการต่างๆในทำเลพระราม9 ที่กล่าวมา ทั้งโรงแรม, โรงพยาบาลนานาชาติ, ศูนย์การค้า, รถไฟฟ้า และคอนโดมิเนียมต่างๆ ทำให้คาดการณ์ได้ว่าในอนาคตอันใกล้นี้ ทำเลพระราม9 หรือ New CBD น่าจะเป็นอีกทำเลที่นอกจากจะรองรับพนักงานออฟฟิศแล้ว ยังสามารถรองรับการลงทุนสำหรับปล่อยเช่าชาวต่างชาติได้อย่างแน่นอน

ความน่าลงทุนของคอนโดมิเนียม พระราม 9

         

ทำเล พระราม9 เองหากจะให้พูดไปก็น่าซื้อทั้งไว้อยู่เองและเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า ในแง่ของการซื้ออยู่เองหลายคนคงรู้ๆกันดีแล้วล่ะว่ามันสะดวกสบายแค่ไหน ทั้งใกล้เมือง ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่าง Central Grand Rama 9 และหากซื้อเพื่อปล่อยเช่า เราก็คงฟังกันจนเบื่อแล้วว่ามันน่าลงทุนมากเพียงใด ทั้งจากลูกค้าชาวจีนและ Yield ที่ได้ก็คุ้มค่าแก่การซื้อลงทุน ครั้งนี้ TerraBKK Research ขอลงลึกในประเด็นของการลงทุน ที่บอกกันว่าน่าลงทุนนี่ มันน่าลงทุนยังไง แล้วตรงจุดไหนของ พระราม9 น่าลงทุนมากที่สุด TerraBKK Research จะหาคำตอบให้คุณเอง

Occupancy Rate เกือบ 100% ตลอดปี

          โอ้โห... Occupancy Rate เกือบ 100% หรืออัตราการเช่าเกือบเต็มตลอดปี ถามว่า TerraBKK ไปเอาความมั่นใจนี้มาจากไห แน่นอนว่าตัวเลขนี้เราไม่ได้นั่งเทียนเขียนขึ้นมา แต่จากการลงเซอร์เวย์ห้องว่างปล่อยเช่าที่มีการประกาศเช่าในช่วง 1-2 เดือนที่ผ่านมา พบว่าเจอห้องว่างไม่ถึง 10% แต่ปกติแล้วลงประกาศเพียงไม่กี่วันก็ได้คนเช่าแล้ว

            แล้วทุกโครงการมันได้คนเช่าตลอดทั้งปีจริงๆน่ะหรือ คงต้องตอบตามตรงว่า “ไม่ใช่ทุกโครงการแน่นอน” แล้วแถวไหนล่ะที่จะปล่อยเช่าได้ดีที่สุด

ยิ่งใกล้ แยกพระราม9 เท่าไหร่ยิ่งดี

          เนื่องจากตัวสถานี MRT พระราม9 กับแยกพระราม9 อยู่ใกล้กันมาก เราจึงขอรวบเป็นแยกพระราม9 เพื่อให้เห็นภาพกันได้ง่ายขึ้น เมื่อทีมงานได้เซอร์เวย์ถึงการเช่าคอนโดมิเนียมในย่านนี้แล้วก็พบว่า คอนโดมิเนียมที่สามารถปล่อยเช่าได้ราคาสูงและห้องออกง่าย ไม่ต้องรอนานนั้น “จะต้องอยู่ใกล้แยกพระราม9 (ฝั่งถนน พระราม9) ในรัศมีไม่เกิน 500 เมตร” โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ฝั่งเดียวกับ MRT ซึ่งจะทำให้ผู้เช่าเดินไป MRT พระราม9 ง่ายขึ้น เพราะโครงการในรัศมี 500 เมตร  ไม่ว่าจะเป็น Aspire Rama 9, Ideo Mobi Rama 9, Condolette Midst Rama 9 เป็นโครงการที่หาคนเช่าได้ง่ายและได้ราคาสูงถึง 500-700 บาทต่อตารางเมตร คิดง่ายๆว่าหากเป็นห้อง 1Bedroom ก็จะได้ค่าเช่าประมาณ 18,000-22,000 บาทต่อเดือน (ขึ้นอยู่กับตำแหน่งห้อง)

ปักหมุดคอนโดมิเนียมใหม่ใกล้แยกพระราม9

  • One 9 Five Asoke-Rama9 ที่ถูกจับแต่งตัวใหม่ในรูปแบบที่ Luxury ยิ่งกว่าเดิม

หลายคนคงคุ้นหูกันบ้างกับชื่อ TC Royal Rama 9 ที่ตั้งตารอว่าเมื่อไหร่จะขายเสียที ไม่ต้องรอกันอีกต่อไป เพราะโครงการ One 9 Five Asoke-Rama9 นี้จะเป็นโครงการแรกในพระราม 9 ที่ประเดิมเปิดตัวในปีนี้ ยิ่งไปกว่านั้นจะมาในโฉมใหม่ ยกเครื่องใหม่หมดทั้งโครงการ ปรับเปลี่ยนให้ดู Luxury มากขึ้น ภายใน concept : “ Luxury Life Curator ”

 

ความพิเศษของโครงการ One 9 Five Asoke-Rama9 คือการร่วมกันพัฒนาสร้างสรรค์จากเหล่าพันธมิตรชั้นนำ บนพื้นที่กว่า 11 ไร่ จำนวน 1,911 ยูนิต โครงการนี้ได้ Shma เป็นผู้ออกแบบ Landscape ของโครงการที่ใหญ่มากรวมกว่า 7-8 ไร่ กับแนวคิด Fruit Forest - Sky Hill ซึ่งไม่เคยเห็นที่ไหนมาก่อน, LEOINTER เป็นคนออกแบบ facility, ส่วนกลาง และตัวตึกหลักๆ ของโครงการ ซึ่งโครงการ One 9 Five Asoke-Rama9 นี้ จัด Facilities ทั้งหลายที่ให้มาแบบจัดเต็มถึง 8.6 ไร่ ซึ่งถือว่าเป็นส่วนกลางที่ใหญ่ที่สุดในย่านอโศก-พระราม9 และ PIA เป็นผู้ออกแบบและการแบ่ง space ภายในห้องพักที่ทำให้ห้องส่วนใหญ่เป็นห้องหัวมุม

ใครสนใจทำเลพระราม9 อยู่แล้ว ต้องบอกเลยว่าห้ามพลาดโครงการนี้ เพราะเปิดตัวในราคาเพียง 2.89 ล้านบาท หรือราคาเพียงตารางเมตรละ 113,000 บาทเท่านั้น ในขณะที่ให้ Spec ที่ให้ในห้องเทียบเท่าคอนโดระดับ Luxury – Super Luxury เลยทีเดียว

  • เซอร์ไพรซ์ใหม่จากแสนสิริกับแปลงที่ดินหลัง Unilever

ล้อมรั้วกันไปแล้วกับที่ดินแปลงหลัง Unilever ซึ่งเป็นแปลงที่ติดกับ One9Five บนเนื้อที่กว่า 6 ไร่ ซึ่งตอนนี้ยังไม่มีข้อมูลให้เห็นมากนัก มีเพียงข้อมูลจากเอกสาร EIA ที่ทาง skyscrapercity.com มีคนแง้มๆข้อมูลกันออกมาบ้างแล้วว่าน่าจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียม สูง 52 ชั้น จำนวน 1,189 ห้อง ใครที่ผ่านไปมาคงได้เห็นโลโกของ Sansiri จับมือกับ BTS แต่หลายคนเองก็คาดการณ์ (และคาดหวัง) ให้เป็นแบรนด์ใหม่ เพราะห่างจาก The Line Asoke-Ratchada ไม่ไกลนัก ส่วนราคาที่หลายใจจดใจจ่อรอนั้น คงต้องอดใจรอกันอีกซักนิด เพราะทาง TerraBKK เองก็คาดว่าทางแสนสิริน่าจะมีแพลนเปิดโครงการนี้ประมาณปีหน้า แต่ต้องบอกเลยว่า แสนสิริมาราคาไม่ธรรมดาแน่นอน

  • Ananda ปักหมุดอีกโครงการ ส่งแบรนด์ Ideo รุกทำเลพระราม9

มาที่ฝั่งตรงข้ามกันบ้าง กลับมาอีกครั้งกับแบรนด์ Ideo ย่านพระราม9 กับโครงการ Ideo Rama 9-Asoke ความยากของแปลงนี้ดูเหมือนจะเป็นคลองที่กั้นตรงกลาง ซึ่งอนันดาเองก็ซื้อที่ดินทั้ง 2 ฝั่งคลอง เป็นอีกหนึ่งแปลงที่น่ารอจับตาดูเช่นกันว่าจะถูกออกแบบแปลนให้ออกมาเป็นอย่างไร แต่ที่แน่ๆ Ideo Rama 9-Asoke นี้เปิดราคาเริ่มต้นใกล้กับ One9Five มาติดๆด้วยราคาเริ่มต้น 2.99 ล้านบาท

ทั้งหมดนี้น่าจะตอกย้ำความร้อนแรงของทำเล พระราม9 ได้อีกครั้งหนึ่ง คงต้องเรียกว่าเป็นทำเลที่ไม่มีวันตาย เพราะแม้จะเงียบหายไปอยู่ซักพักหนึ่ง แต่ก็ไม่เคยเงียบหายไปตลอดกาล สมกับเป็นทำเลอมตะจริงๆ ที่ไม่ว่าจะผ่านไปกี่ปี ทำเลพระราม9 ก็ยังสามารถสร้างเซอร์ไพรซ์ให้เราได้เสมอ