ทำเลที่ดีที่สุดอยู่ตรงไหน? ถ้าพูดถึงความพรีเมี่ยมของทำเลสำหรับการอยู่อาศัยและปัจจัยด้านสภาพแวดล้อมรอบด้านแล้ว ทำเล Super Prime area ของกรุงเทพมหานครคงต้องยกให้ ราชดำริ-หลังสวน-วิทยุ แบบไม่มีข้อกังขา นับตั้งแต่อดีตที่ทำเลนี้เป็นที่อยู่อาศัยของเศรษฐีผู้ดีเก่าและยังติดลมบนมาจวบจนทุกวันนี้ โดยมีโครงการคอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury เปิดตัวอย่างเนืองๆมาตลอด ประกอบกับเหลือที่ดินที่พัฒนาไม่มาก เรื่องการซื้อขายที่ดินในทำเลนี้จึงเป็นเรื่องที่สร้างความฮือฮาและเรียกความสนใจได้เสมอ

ราชดำริ-หลังสวน-วิทยุ : เพราะเป็นทำเลที่ดีที่สุด จึงเป็นโครงการที่ดีที่สุด

ดูเหมือนว่าทุกสายตาจะเห็นพ้องต้องกันเรื่องของการเป็น Super Prime area ของทำเล ราชดำริ-หลังสวน-วิทยุ เพราะเหล่าดีเวลลอปเปอร์ต่างแข่งขันกันเปิดดีลที่ดินในทำเลอยู่ตลอด เพื่อทำโครงการที่ดีที่สุดในทำเลที่ดีที่สุดของกรุงเทพมหานคร

ย้อนกลับไปเมื่อปี 2549 ทำเลนี้ได้สร้าง talk of the town ในฐานะแชมป์ราคาที่ดินที่แพงที่สุดในเมืองไทย โดย กลุ่มเซ็นทรัล ได้ชนะประมูลซื้อที่ดิน 9 ไร่ของ สถานทูตอังกฤษ บริเวณที่ติดกับเซ็นทรัล ชิดลม ในราคา 9.5 แสนบาท/ตารางวา เพื่อพัฒนาเป็น Central Embassy โดยเป็นโครงการที่เซ็นทรัลเอ่ยปากว่า ไม่เคยลงทุนในโครงการไหน ที่ใช้เม็ดเงินลงทุนต่อตารางเมตรมากเท่าโครงการนี้มาก่อน

ช่วงกลางปี พ.ศ.2553 ทำเลนี้ก็ได้สร้างสถิติราคาที่ดินที่แพงที่สุดอีกครั้ง โดย บมจ.แสนสิริ ได้ซื้อที่ดินในทำเลวิทยุ ซึ่งแต่เดิมเป็นสถานทูตสเปนจาก ตระกูล สุทัศน์ ณ อยุธยา พื้นที่รวม 2 ไร่ 23 ตารางวา ในราคา 1.5 ล้านบาท/ตารางวา ราคารวม 1,234,500,000 บาท ซึ่งตอนนั้นหากแสนสิริจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม จะต้องตั้งราคาสูงถึง 3 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งก็นับว่าสูงเฉียดเพดานแล้ว แต่เมื่อเปิดตัว 98 Wireless ในปี 2560 โครงการระดับเรือธงของแสนสิริโครงการนี้ เปิดตัวด้วยราคาถึง 5 แสนบาท/ตารางเมตร และล่าสุดราคาสูงสุดที่ปิดการขายได้ ณ เดือนธันวาคม ปี 2560 คือกว่า 800,000 บาท/ตารางเมตร ยอดขายเกือบ 80% ในระยะเวลา 9 เดือน ครองตำแหน่งโครงการคอนโดมิเนียมที่แพงที่สุดในประเทศไทยไปเรียบร้อย

ปี 2558 บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ได้ซื้อที่ดินขนาด 3 ไร่ จากตระกูลเก่าที่ลูกหลานต้องการแบ่งมรดก บริเวณถนนชิดลม ด้วยราคาที่ดินที่แพงที่สุดในประเทศอีกครั้งคือ 1.9 ล้านบาท/ตารางวา ราคารวม 2,280 ล้านบาท ปัจจุบันพัฒนาเป็นโครงการ 28 Chidlom คอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury

ปี 2559 มีการเปิดดีลอีกครั้งในทำเลนี้ ถึงแม้จะไม่ได้ทุบสถิติราคาที่ดินที่แพงที่สุด แต่ก็สร้างความฮือฮาได้ไม่น้อย เมื่อ กลุ่มโรงพยาบาลกรุงเทพ ได้เข้าซื้อที่ดิน โครงการปาร์คนายเลิศ ที่ก่อตั้งขึ้นมาตั้งแต่ พ.ศ.2523 ในราคา 10,500 ล้านบาท พื้นที่รวมประมาณ 15 ไร่ เพื่อพัฒนาเป็น BDMS Wellness Clinic ศูนย์สุขภาพครบวงการรายแรกในภูมิภาคเอเชีย

ปี 2560 ทำเลนี้ก็กลับมาทวงบัลลังก์แชมป์ที่ดินที่มีราคาแพงที่สุดอีกครั้ง เมื่อ กลุ่มเซ็นทรัล เจ้าเดิม ชนะประมูลซื้อที่ดิน สถานทูตอังกฤษ บนถนนวิทยุ เนื้อที่ 23 ไร่ ราคา 2 หมื่นล้านบาท หรือราคาประมาณ 2.2 ล้านบาท/ตารางวา ทุบสถิติราคาที่ดินไปอย่างไม่มีข้อกังขา ด้วยมูลค่าต้นทุนที่ดินที่สูงติดเพดานขนาดนี้ จึงเป็นที่น่าติดตามกันต่อไปว่า เซ็นทรัลจะพัฒนาที่ดินนี้เป็นอะไรต่อไป

สำหรับสถิติการซื้อขายที่ดินในราคาที่แพงจนน่าขนลุกของทำเลนี้คงยังไม่จบแต่เพียงเท่านี้ เพราะล่าสุดมีแหล่งข่าวกระซิบกระซาบกันหนาหูว่า มีการเสนอขายที่ดินขนาด 1-2 ไร่ บริเวณพระราม4 ในราคา 3 ล้านบาท/ตารางวา ซึ่งได้มีการโอนกรรมสิทธิกันเรียบร้อยแล้ว นอกจากนั้น ทำเลหลังสวน ที่เหลือที่ดินกรรมสิทธิน้อยนิดแล้วนั้น มีการตั้งราคาขายไว้สูงมากถึง 5 ล้านบาท/ตารางวา โดยเป็นการขายยกแปลงที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างขนาด 2 ไร่ครึ่ง (หรือ 1,000 ตารางวา) ในราคา 5 พันล้านบาท ซึ่งก็ไม่รู้ว่าราคาขนาดนี้ เป็นการตั้งราคาเสนอขายจริงหรือเพื่อตัดรำคาญกันแน่

แต่ดีลที่มีการเกิดขึ้นอย่างแน่นอนแล้วก็คือ ปี 2560 SC Asset ประมูลซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง บริเวณใกล้ๆกับ รร.มาแตร์เดอี ในราคาถึง 3.1 ล้านบาท/ตารางวา และให้สัมภาษณ์ว่าจะขายในราคาถึง 6 แสนบาท/ตารางเมตร แต่อีกด้านหนึ่ง เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) ได้แปลงที่ดินโครงการ MUNIQ หลังสวน บริเวณถนนต้นสนใกล้จุดตัดถนนสารสิน มาในราคาแค่ 2.x ล้านบาท/ตารางวาเท่านั้น ซึ่งมีการเปิดตัวอย่างน่าสนใจ เพราะเป็นคอนโดมิเนียม Freehold ท่ามกลาง Leasehold

ปัจจัยแวดล้อมทำเลเทียบชั้นระดับโลก

            จะเห็นได้ว่าแต่ละโครงการที่เปิดในทำเล ราชดำริ-หลังสวน-วิทยุ นั้นล้วนแล้วแต่เป็นโครงการระดับ Super Luxury และยังเป็นโครงการเรือธงอีกด้วย ซึ่งเป็นเหตุผลที่สามารถยืนยันได้ว่าทำเลนี้เป็น Super Prime area ของประเทศไทยจริงๆ และเมื่อลองเปรียบเทียบกับต่างประเทศ ทำเลนี้เปรียบได้เหมือนทำเลที่ดีที่สุดของโลกอย่าง Hyde Park London หรือ Central Park New York

Hyde Park, London

            ทำเลติดสวนใหญ่ Hyde Park คือทำเลที่ดีที่สุดของเมืองผู้ดีอย่างลอนดอน โดยโครงการ One Hyde Park เป็นโครงการที่แพงที่สุดในทำเลนี้ และยังเป็นโครงการเพนท์เฮ้าส์ราคาที่แพงที่สุดของอังกฤษ ปัจจุบันราคา 6,400 ล้านบาท (200 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) โดยในปี 2015 ราคาเฉลี่ยของโครงการนี้อยู่ที่ 3.9 ล้านบาท/ตารางเมตร แต่ล่าสุดในปี 2017 ราคาเฉลี่ยของโครงการนี้เพิ่มขึ้นเป็น 4.1 ล้านบาท/ตารางเมตร ครองอันดับที่ 2 ของเพนท์เฮ้าส์ที่ราคาแพงที่สุดในโลก

Central Park, New York

            สำหรับนิวยอร์ก ชีวิตหรูหราฟู่ฟ่านั้นรวมอยู่ที่แมนฮัตตัน ซึ่งทำเลที่ดีที่สุดคือบริเวณ Central Park ปอดใหญ่ใจกลางเมือง โดยโครงการที่แพงที่สุดคือ 432 Park Avenue โดยปี 2015 ราคาเฉลี่ยของโครงการนี้อยู่ที่ 2.6 ล้านบาท/ตารางเมตร ล่าสุดปี 2017 โครงการนี้มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3.2 ล้านบาท/ตารางเมตร

ไม่ว่าจะเป็น Hyde Park, London หรือ Central Park, New York และ ราชดำริ-หลังสวน-วิทยุ ล้วนแต่มีปัจจัยที่เหมือนกัน คือเป็นทำเลที่รวมโครงการที่ดีที่สุดและแพงที่สุดไว้ อยู่ใจกลางเมือง ห้อมล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ มีความรื่นรมย์ เห็นวิวเมือง อยู่บริเวณพื้นที่สีเขียวที่ใหญ่ที่สุดของเมือง และมีแต่จะทวีมูลค่าสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยโครงการระดับ Super Luxury เหล่านี้จะมีราคาขายสูงกว่าคอนโดมิเนียมทั่วไปถึง 2-4 เท่า

หาคอนโด Freehold ดีๆใน “ราชดำริ-หลังสวน-วิทยุ” ยากกว่างมเข็มในมหาสมุทร

           

เพราะที่ดินในย่าน ราชดำริ-หลังสวน-วิทยุ ส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินทรัพย์สินฯโดยเฉพาะแถวราชดำริ-หลังสวน หากอยากได้แปลงที่ดินดีๆซักแปลงในราชดำริ-หลังสวน ก็มักจะอยู่ในรูปแบบสิทธิการเช่าหรือ Leasehold ยิ่งเป็น Prime area อย่าง ราชดำริ-วิทยุ-หลังสวน ย่อมไม่ใช่เรื่องแปลกที่แม้ว่าจะไม่ได้สิทธิ์ขาดในที่ดิน แต่ใครๆก็อยากจะเข้าไปจับจองเป็นเจ้าของ เพื่อพัฒนาโครงการที่เรียกได้ว่าเป็นระดับ Super Luxury เสมอ

            ดังนั้นหากจะกล่าวว่า คอนโดมิเนียม Freehold ในทำเลราชดำริ-หลังสวน-วิทยุ เป็น Rare item ก็คงจะไม่ผิดนัก จากแผนที่ด้านล่างเราจะเห็นได้ว่าใน area ราชดำริ-หลังสวน-วิทยุ จะมี leasehold กระจุกตัวเป็นจำนวนมาก ไม่บ่อยนักที่เราจะได้เห็น Freehold ดีๆซักโครงการเปิดตัว อย่างมากก็ 1-2 โครงการต่อปี และเป็นจำนวนยูนิตที่ไม่มากนัก

ทำไมต้องซื้อ Freehold ในเมื่อ Leasehold ถูกกว่า

            หากเทียบราคากันแล้ว โครงการ Leasehold ส่วนใหญ่จะถูกกว่า Freehold ประมาณ 20-30% (ในทำเลเดียวกัน) แต่ต้องแลกมากับสิทธิการเช่าเพียง 30 ปี หลังจากนั้นแล้วก็ขึ้นอยู่กับการตกลงกับเจ้าของที่ดินว่าจะต่อสัญญาหรือไม่และมีค่าต่อสัญญาเท่าไหร่ รวมถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคต โครงการ Leasehold มูลค่าจะลดลงเรื่อยๆตามระยะเวลาสัญญาเช่า นั่นก็คือยิ่งปล่อยไว้นานแค่ไหน เวลาขายต่อก็จะได้ราคาที่ถูกลงและขายได้ยากขึ้นนั่นเอง กลับกันกับโครงการ Freehold ก็จะเหมือนโครงการคอนโดมิเนียมทั่วไปที่ราคาเพิ่มขึ้นเรื่อยๆตามเวลาที่ผ่านไป

            TerraBKK Research ได้แยกวิเคราะห์คอนโดมิเนียม Leasehold และ Freehold ในย่าน ราชดำริ-หลังสวน-วิทยุ พบว่าหากเป็นโครงการ Freehold จะมีอัตราการเติบโตของราคาคอนโดมิเนียม (Cap Gain) ประมาณ 6-12% ต่อปี ในขณะที่โครงการ Leasehold ที่เหลือสัญญาเช่ามากกว่า 20 ปี จะมีอัตราการเติบโตของราคาคอนโดมิเนียม (Cap Gain) ประมาณ 4-5% ต่อปี และโครงการ Leasehold ที่เหลือสัญญาเช่าน้อยกว่า 20 ปี จะมีอัตราการเติบโตของราคาคอนโดมิเนียม (Cap Gain) ประมาณ 3% ต่อปี          

 

            อาจจะยังเห็นภาพไม่ชัดเท่าไหร่นัก TerraBKK Research จึงได้ยกตัวอย่างคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปี 2007 ซึ่งเราเห็นว่าเป็นปีเดียวที่มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวเยอะที่สุดในราชดำริ-หลังสวน-วิทยุ ถึง 6 โครงการด้วยกัน และแบ่งออกเป็น Freehold 3 โครงการ และ Leasehold 3 โครงการพอดี จึงได้ย้อนกลับไปดูข้อมูลการขายห้องมือสองในแต่ละปีเพื่อเทียบกันว่า เมื่อเปิดตัวในปีเดียวกันแล้ว ท้ายที่สุดโครงการทั้ง Freehold และ Leasehold มีการเติบโตของราคาต่างกันอย่างไร

            จะเห็นว่ากราฟของราคาเพิ่มขึ้นต่างกันอย่างเห็นได้ชัด ยิ่งระยะเวลาผ่านไปราคาของ Leasehold แทบจะไม่เพิ่มขึ้น กลับกันโครงการที่เป็น Freehold ราคากลับเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ภาพนี้จึงทำให้เห็นได้ชัดเจนที่สุดว่า หากคุณคิดจะซื้อคอนโดมิเนียมในราชดำริ-หลังสวน-วิทยุ เพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อเป็นทรัพย์สินในระยะยาว การหาโครงการ Freehold ดีๆซักโครงการหนึ่งย่อมคุ้มค่ากว่าโครงการ Leasehold ที่ “ต่อไปในอนาคตโครงการ Freehold ในทำเลนี้จะเป็นยิ่งกว่า Rare item เสียอีก”