"อโศก" ทำเลใจกลาง CBD ที่ควรค่าแก่การลงทุน
"ทำเลอโศก” เป็นทำเลใจกลางเมืองที่ถือว่ามีข้อได้เปรียบจากการเป็น Interchange ที่สำคัญที่สุด โดย “สถานีอโศก” เป็นสถานีที่มีผู้ใช้บริการมากที่สุดของรถไฟฟ้าสายสีเขียวรองจากสถานีสยาม และ “สถานีสุขุมวิท” เป็นสถานีที่มีปริมาณผู้ใช้บริการมากที่สุดของรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงิน นับเป็นสิ่งที่ยืนยันได้เป็นอย่างดีว่า ในแต่ละวันมีปริมาณคนสัญจรในทำเลอโศกมากขนาดไหน
ต่อเนื่องจากเรื่องการเป็น Interchange ที่สำคัญ ทำเลอโศก ยังอยู่ใจกลางกรุงเทพฯ และได้รับประโยชน์จากการพัฒนาของทำเลเพื่อนบ้าน ทั้งจากพระราม9 และทางสุขุมวิท เนื่องจากอโศกเป็นทำเลที่เชื่อมระหว่าง สุขุมวิท-สีลม-สาทร Grand CBD ของกรุงเทพฯ และ พระราม9 New CBD ทำให้การเติบโตของทำเลอโศกจึงเติบโตไปพร้อมๆกันกับทั้งสองทำเลนี้ด้วย
ศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ
ไม่เพียงแต่การเป็นทำเลกึ่งกลางเชื่อมระหว่าง Grand CBD และ New CBD แต่ทำเลอโศกยังเป็นพื้นที่สำคัญในด้านแหล่งงานด้วย เนื่องจากอโสศกเป็นทำเลที่มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่รวมตัวกันอย่างหนาแน่น supply ออฟฟิศให้เช่ามากกว่า 500,000 ตารางเมตร ราคาเช่าเฉลี่ย 570 บาทต่อตารางเมตร บริษัทมากกว่า 100 บริษัทชื่อดัง ที่มีสำนักงานตั้งอยู่ในทำเลนี้ อาทิเช่น บริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่, ธนาคาเกียรตินาคิน, ธนาคารซิตี้แบงก์, สตาร์บัคส์ ประเทศไทย(สำนักงานใหญ่) และบริษัทสายการบินชั้นนำของโลกอย่าง Emirates Airline, Qatar Airways, Swiss International Airlines เป็นต้น ซึ่งหากลองประมาณจำนวนพนักงานในทำเลอโศกตามขนาด supply จะมีจำนวนพนักงานในทำเลอโศกอย่างน้อยๆประมาณ 31,000 คนเลยทีเดียว
รายล้อมด้วยแหล่งไลฟ์สไตล์ชั้นนำ
สำหรับด้านศูนย์การค้าและแหล่งไลฟ์สไตล์ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวก็เติบโตและมีความเคลื่อนไหวให้ได้ติดตามกันอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะช่วงปี 2554-2560 ที่ดูจะคึกคักมาก เริ่มตั้งแต่การเปิด Terminal21, Central Embassy (2557), The Em Distrct (2558) ไปถึงการรีโนเวทครั้งสำคัญของ Central World และ Gaysorn Village (2560) รวมพื้นที่ศูนย์การค้าในทำเลเหล่านี้กว่า 1.3 ล้านตารางเมตร แสดงให้เห็นถึงการเป็น Shopping Route and Destination ที่สำคัญของกรุงเทพฯ ได้เป็นอย่างดี ซึ่งจากทำเลอโศก สามารถเข้าถึงศูนย์การค้าในทำเลใกล้เคียงได้ในระยะเวลาไม่เกิน 20 นาทีเท่านั้น
Mega Project บนทำเลอโศก
ทำเลอโศกจะทวีศักยภาพมากขึ้นจากเมกะ โปรเจกต์ ในทำเลใกล้เคียง โดยในช่วงกลางปี 2561 นี้ โครงการ Singha Complex โครงการ Mixed-use ซึ่งเป็นการรวมอาคารสำนักงานเกรดเอและพื้นที่ค้าปลีก พื้นที่อาคารรวม 120,000 ตารางเมตร จะเสร็จพร้อมเปิดให้บริการ และในปี 2563 จะเกิด โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ สาขาเพชรบุรีตัดใหม่ บริเวณแยกอโศก-เพชรบุรี โรงพยาบาลขนาด 200 เตียง พื้นที่ใช้สอย 85,000 ตารางเมตร ทำให้ทำเลอโศกทวีความสมบูรณ์ทั้งในด้านไลฟ์สไตล์ แหล่งงาน และสถานพยาบาลมากขึ้น
สำหรับปี 2564 บนทำเลเพื่อนบ้านอย่างพระราม9 เราจะได้เห็น The Super Tower อาคารสูง 125 ชั้น สูงถึง 615 เมตร ซึ่งเป็นตึกที่สูงที่สุดในอาเซียนและติดอันดับ 1 ใน 10 อาคารที่สูงที่สุดในโลก พื้นที่ก่อสร้างรวม 320,000 ตารางเมตร และ New World Rama9 Bangkok ที่ปัจจุบันกำลังยื่นขอ EIA เข้ามาเติมสีสัน ช่วยยกระดับให้ทำเลพระราม9 เป็น New CBD อย่างเต็มตัว
นอกจากโครงการลงทุนจากภาคเอกชนแล้ว ยังมีโครงการจากภาครัฐที่ยังรอการพัฒนาอย่าง มักกะสัน คอมเพล็กซ์ และ แผนพัฒนาที่ดินศูนย์ซ่อมบำรุง รฟม. ที่จะมาช่วยเสริมศักยภาพให้กับทำเลอโศกได้มากขึ้น
“อโศก” ทำเลที่มี Capital Gain สูงถึง 7-18% ต่อปี
แม้เราจะเห็นว่าคอนโดมิเนียมในทำเลนี้หนาแน่นเพียงใด แต่ก็ไม่ได้ทำให้ราคาขายลดลงเลย เมื่อลองย้อนดูราคาขายคอนโดมิเนียมมือสองที่ขายกันในตลาด พบว่าราคาขายในแต่ละปีเพิ่มสูงขึ้นกว่า 7-18% ต่อปี (Capital Gain) ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ ทำให้ปัจจุบันราคาขายคอนโดมิเนียมมือสองในทำเลอโศกอยู่ที่ประมาณตารางเมตรละ 150,000-250,000 บาท หากเป็นประเภท 1 ห้องนอน ราคาจะอยู่ที่ 5-7 ล้านบาท
อโศกโซนไหน? ปล่อยเช่าได้ Yield ดี
สำหรับคอนโดมิเนียมในย่านอโศกถือว่าขึ้นชื่อในเรื่องการปล่อยเช่าอยู่แล้ว ทั้งเป็นแหล่งของนักศึกษาและแหล่งออฟฟิศที่หนาแน่นมาก รวมถึงชาวต่างชาติที่ทำงานในย่านนี้ การปล่อยเช่าในย่านนี้จึงไม่ใช่เรื่องยากเท่าไหร่นัก หากเราดูในภาพรวมส่วนใหญ่นักลงทุนมักจะปล่อยเช่าเป็นประเภท 1-2 ห้องนอน ที่มีขนาดใหญ่พอสมควร ประมาณ 35-100 ตารางเมตร ทำให้ปล่อยเช่าได้ราคาสูงถึง 25,000-80,000 บาทต่อเดือน
แต่ทั้งนี้หากถามว่า อโศกตั้งกว้างใหญ่แล้วโซนไหนที่ได้ Yield ดี ? เมื่อ TerraBKK Research ได้รวบรวมข้อมูลคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าก็พบว่า คอนโดมิเนียมที่อยู่สุขุมวิทฝั่งเลขคี่จะได้ทั้งค่าเช่าและ Rental Yield ที่ดีกว่าฝั่งเลขคู่ โดยเฉพาะสุขุมวิทฝั่งเลขคี่ที่มุ่งหน้าไปทางพร้อมพงษ์-ทองหล่อ คือซอยสุขุมวิท 21-23 จะเป็นโซนที่อยู่อาศัยหนาแน่น ความโดดเด่นอยู่ที่ภายในซอยมีทั้งคอนโดมิเนียม อพาร์ทเม้นท์ปล่อยเช่า และบ้านเดี่ยวที่เป็นบ้านดั้งเดิม รวมถึงท้ายซอยไปบรรจบกับมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ (มศว.)
พบว่าคอนโดมิเนียมที่อยู่รอบๆอโศกและตั้งอยู่ทางสุขุมวิทฝั่งซอยเลขคี่นั้น จะได้ค่าเช่าสูงกว่าฝั่งซอยเลขคู่อยู่ประมาณ 15-20% โดยคอนโดฯที่อยู่ทางฝั่งเลขคี่นั้นจะได้อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ประมาณ 5-7% ต่อปี หากเป็นประเภท 1 ห้องนอนจะได้ค่าเช่าประมาณ 25,000-37,000 บาทต่อเดือน มาดูที่สุขุมวิทฝั่งซอยเลขคู่กันบ้าง แม้จะสู้ฝั่งเลขคี่ไม่ได้แต่ก็ยังถือว่าได้เรทดีกว่าทำเลอื่นๆ ด้วยอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ประมาณ 4-5% ต่อปี หากเป็นประเภท 1 ห้องนอนจะได้ค่าเช่าประมาณ 20,000-30,000 บาทต่อเดือน
ปัจจุบันในย่านอโศกยังมีโครงการที่ยัง active อยู่ประมาณ 6 โครงการ ดังนี้
ซึ่งหากไล่เรียงราคาแล้วจะพบว่าโครงการใหม่มาแรงอย่าง Walden Asoke จะมีราคาน่าซื้อที่สุด ด้วยราคาเริ่มต้นเพียงตารางเมตรละ 190,000 บาท หรือหากเป็นประเภท 1 ห้องนอน ราคาทั้งห้องก็จะอยู่ที่ 5.9-7 ล้านบาท ซึ่งไม่ค่อยมีดีเวลลอปเปอร์เจ้าไหนกล้าทำ และถือว่าเป็นราคาที่หาได้ยากนักในทำเลนี้
ถึงอย่างไรขึ้นชื่อว่า “อโศก” แล้วถึงจะเป็นฝั่งซอยเลขคู่ก็ไม่ได้แย่นัก เพราะหากจะหาคอนโดมิเนียมมือสองที่ราคาต่ำกว่า 5 ล้านก็ยังสามารถหาได้จากฝั่งนี้ แต่สำหรับฝั่งซอยเลขคี่ที่ราคาไปไกลแล้ว เพราะคอนโดฯมือสองอย่างต่ำๆก็ห้องละ 6 ล้านบาท คอนโดฯใหม่ก็ไม่ต่ำกว่า 7 ล้านบาท (ตารางเมตรละ 200,000-300,000 บาท) เรียกได้ว่าหากจะหาคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 6 ล้านในทำเลนี้แทบจะเป็นไปไม่ได้แล้ว - TERRABKK