“ติวานนท์” ทำเลคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า ในราคาเอื้อมถึง

             สำหรับเมืองนนทบุรี จังหวัดพี่น้องของกรุงเทพมหานคร ที่ได้รับความนิยมในด้านการลงทุนที่อยู่อาศัยอย่างมากในช่วงปี 2555 ที่เริ่มมีการดำเนินการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งจากการเปิดให้บริการครั้งแรกเมื่อต้นเดือนสิงหาคม 2559 กระแสของการใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังไม่แรงนัก เนื่องจากยังไม่ได้มีการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน จนกระทั่งเดือนสิงหาคม 2560 ที่เชื่อมต่อกับสายสีน้ำเงินที่สถานีเตาปูน ก็มีปริมาณผู้ใช้บริการเพิ่มขึ้นถึง 50% หรือกว่า 48,000 คนต่อวัน และช่วงเดินกันยายน มีผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วงสูงสุดนับตั้งแต่เปิดให้บริการมาที่ 59,431 คนต่อวัน ซึ่งเป็นข้อพิสูจน์ว่าประชากรนนทบุรีจำนวนไม่น้อยทำงานอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และยังเดินทางไปทำงานด้วยรถไฟฟ้าอีกด้วย

            จากความสะดวกสบายด้านการเดินทาง ทำให้ที่อยู่อาศัยอย่างคอนโดมิเนียมติดสถานีรถไฟฟ้าในนนทบุรีจึงเป็นทางเลือกที่ดี สำหรับคนนนทบุรีที่อยากแยกครอบครัว แต่ไม่ต้องการย้ายออกจากภูมิลำเนาเดิม และใช้บริการรถไฟฟ้าในการเดินทาง ที่สำคัญคือคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าในทำเลนี้ ราคาไม่ถึง 2 ล้านบาท ซึ่งพบเห็นได้ที่ “ทำเลแยกติวานนท์”

ศักยภาพทำเลติวานนท์

            ทำเลติวานนท์ ที่เรากล่าวถึง คือตั้งแต่บริเวณคลองบางเขนเก้า ซึ่งเป็นเส้นแบ่งเขตระหว่างนนทบุรีและกรุงเทพมหานคร โดยสถานีแยกติวานนท์ คือสถานีรถไฟฟ้าสายแรกเมื่อเข้ามาในเขตจังหวัดนนทบุรี ทำให้มีข้อได้เปรียบในเรื่องราคาคอนโดมิเนียมที่ถูกกว่าสายสีม่วงในเขตกรุงเทพฯ แต่ก็ไม่มีความแตกต่างเรื่องระยะทางมากนัก

            สำหรับเรื่องการเดินทางโดยรถยนต์ มีถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรีเป็นถนนเส้นหลัก ที่เชื่อมกับถนนประชาราษฎร์และถนนติวานนท์บริเวณแยกติวานนท์ สามารถใช้ถนนติวานนท์เดินทางต่อไปได้ทั้งถนนนครอินทร์ และถนนงามวงศ์วาน ซึ่งเชื่อมต่อกับทางพิเศษศรีรัชได้อีกด้วย

การเติบโตของทำเลติวานนท์

            TerraBKK Research ได้ใช้ภาพถ่ายทางอากาศจาก google earth เปรียบเทียบการเติบโตในทำเลติวานนท์ โดยย้อนไปในช่วงปี 2011 ซึ่งเป็นช่วงก่อนการดำเนินการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง พบว่าสิ่งปลูกสร้างจะหนาแน่นเฉพาะบริเวณที่ติดกับถนนกรุงเทพ-นนทบุรีและถนนติวานนท์ แต่ภายในตรอกซอยยังคงมีพื้นที่ที่ไม่มีการพัฒนาสิ่งปลูกสร้างอยู่ ถัดมาในปี 2012 ที่เริ่มมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงแล้ว ก็ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก แต่มีที่ดินบางส่วนที่เริ่มเปลี่ยนจากสิ่งปลูกสร้างเป็นที่ดินว่างเปล่า และในปี 2018 เมื่อช่วงเดือนพฤษภาคม พบว่าสิ่งปลูกสร้างในทำเลติวานนท์ค่อนข้างหนาแน่น โดยเฉพาะรอบสถานีรถไฟฟ้าติวานนท์ที่ไม่เหลือที่ดินว่างเปล่าเลย และมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นในทำเล 4-5 โครงการ

ร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับที่ 2 ทำเลติวานนท์

            สำหรับศักยภาพทำเลด้านผังเมืองของทำเลติวานนท์ อยู่ในที่ดินประเภทพาณิชยกรรมสีแดง (พ.4) และที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) ขอบเขตที่มีศักยภาพที่สุดคือบริเวณที่อยู่ในระยะ 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้า แต่ยังพบเห็นคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 2 ล้านได้อยู่

นอกจากนั้นเรื่องการประกาศร่างผังเมืองนนทบุรีออกมาทำให้เป็นที่ฮือฮาอย่างมาก เนื่องจากพบข้อจำกัดในการพัฒนาที่ดินหลายข้อ ซึ่งปัจจุบันกำลังอยู่ในขั้นตอนของการปรับปรุงร่างผังเมืองใหม่ แต่คงจะไม่ต่างจากร่างฉบับที่2 มากนัก โดยใจความสำคัญก็คือ มีข้อกำหนดเรื่อง FAR ที่ให้น้อยลง และการสร้างอาคารแบบคอนโดมิเนียม​ (อาคารขนาดมากกว่า 10,00 ตร.ม.) จะต้องติดถนน 30 เมตรขึ้นไป ทำให้คอนโดมิเนียมในนนทบุรีจะเกิดยากขึ้นและมีราคาสูงขึ้นเนื่องจากขาดแคลนที่ดินในการพัฒนา ซึ่งจะหาคอนโดมิเนียมในราคาต่ำกว่า 2 ล้านได้ยากมากขึ้น

           

สิ่งอำนวยความสะดวกในทำเลติวานนท์

            ข้อดีของทำเลติวานนท์คือสามารถเข้าถึงย่านสำคัญในละแวกใกล้เคียงได้สะดวก สำหรับการจับจ่ายซื้อของ สามารถเข้าถึง เดอะมอลล์ งามวงศ์วาน, โฮมโปร, เทสโก้​โลตัส งามวงศ์วาน, เซ็นทรัล พลาซ่า รัตนาธิเบศร์, เอสพลานาด รัตนาธิเบศร์, เทสโก้ โลตัส รัตนาธิเบศร์, บิ๊กซี ติวานนท์ และ บิ๊กซี วงศ์สว่าง ด้านแหล่งงานที่ใกล้เคียงคือ กระทรวงสาธารณสุข, ศูนย์ราชการนนทบุรี, มหาวิทยาลัยพระจอมเกล้าฯ พระนครเหนือ และ โรงพยาบาลเกษมราษฎร์

            นอกจากนั้นในอนาคตนอกจากจะสามารถเชื่อมกับสายสีแดงที่ สถานีบางซ่อน ได้แล้ว ยังมีโอกาสจากการพัฒนา สถานีกลางบางซื่อ ซึ่งเป็นสถานีระบบขนส่งมวลชนทางรางที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และแผนการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีกลางบางซื่อ พื้นที่กว่า 2,235 ไร่ เป็นเมืองใหม่ ซึ่งจะทำให้เกิดแหล่งงานขนาดใหญ่ และเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานครอีกด้วย

ตลาดคอนโดมิเนียม “แยกติวานนท์”

            ในทำเลแยกติวานนท์นี้จัดว่าเป็นทำเลใหม่สำหรับคอนโดมิเนียมเลยทีเดียว ด้วยอานิสงค์จากรถไฟฟ้าสีม่วงที่เชื่อมต่อเข้ากับสายสีน้ำเงินหรือ MRT สายปัจจุบัน ทำให้ดีเวลลอปเปอร์เริ่มเล็งความสนใจมาที่นนทบุรีหรือโซนที่เป็นรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายมากขึ้น ในตอนที่แล้วเราได้พูดถึงวงศ์สว่างไป ซึ่งราคาคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านปลายๆไปจนถึง 3 ล้านบาท วันนี้ TerraBKK Research จึงขอโฟกัสอีกหนึ่งทำเลที่ใกล้เคียงกันอย่าง “แยกติวานนท์” ที่เราเริ่มจะได้เห็นคอนโดระดับ Economy Segment แต่คุ้มค่าแก่การเดินทางเข้าเมือง ด้วยราคาไม่ถึง 2 ล้านบาท

การเติบโตของราคาคอนโดฯมือสองกว่า 3-6% ต่อปี

            แม้จะราคาในตอนนี้จะไม่สูงมากนัก แต่เมื่อย้อนกลับไปดูการซื้อ-ขายของคอนโดมิเนียมมือสองที่ผ่านๆมา ต้องถือว่าน่าแปลกใจไม่ใช่น้อย เพราะราคาที่ซื้อ-ขายกันในตลาดนั้น เพิ่มสูงขึ้นกว่า 3-6% ต่อปี แม้จะเคยมีข่าวว่าคอนโดฯในสายสีม่วงนั้น over supply เกินไปแล้ว แต่การที่เราได้เห็นการปรับตัวขึ้นของราคาคอนโดฯมือสอง ก็ถือว่าเป็นสัญญาณที่ดีของทำเลนี้เช่นกัน

  

โครงการใหม่ Supply ใกล้หมด

            เมื่อทีมงาน TerraBKK Research ได้สำรวจโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ในทำเลนี้ พบว่ามีห้องเหลือขายที่ไม่มากนัก โดยโครงการที่มีราคาถูกที่สุดคือ โครงการ UNIO H ติวานนท์ ที่ปัจจุบันมีราคาเริ่มต้นที่ 1.59 ล้านบาท ซึ่งโครงการอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าประมาณ 100 เมตร ถัดมาคือโครงการศุภาลัย วิสต้า แยกติวานนท์ ซึ่งเป็นศุภาลัยโครงการที่ 2 ในทำเลนี้ โดยโครงการเองก็ขายใกล้จะหมดแล้ว มีราคาเริ่มต้นที่ 2.19 ล้านบาท และโครงการแอมเบอร์ ติวานนท์ ปัจจุบันมีราคาเริ่มต้น 2.59 ล้านบาท จะเห็นว่าตอนนี้ในแยกติวานนท์เหลือขายเพียง 3 โครงการเท่านั้น ซึ่ง TerraBKK ได้นำมาเปรียบเทียบเพื่อให้เห็นอย่างชัดเจนดังนี้

อันดับ 1: ราคา ต้องยกให้ UNIO H ติวานนท์ ที่ราคาเริ่มต้นถูกกว่าคนอื่น ด้วยราคาเริ่มต้นเพียง 1.59 ล้านบาท

อันดับ 2: ระยะห่างจากสถานีแยกติวานนท์ ก็ยังคงเป็น UNIO H ติวานนท์ ที่ใกล้สถานีมากที่สุดเพียง 100 เมตรเท่านั้น

อันดับ 3: สัดส่วนที่จอดรถ งานนี้ถึงทีของศุภาลัย วิสต้า แยกติวานนท์ กันบ้าง ที่ให้สัดส่วนที่จอดรถสูงถึง 60%

อันดับ 4: สิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ ที่ UNIO H ติวานนท์ได้ที่ 1 ไปครองอีกครั้ง ด้วยจำนวน Facilities ที่เยอะที่สุด จัดเต็มที่สุดในทำเลแยกติวานนท์

            เรียกได้ว่าโดยรวมแล้ว UNIO H ติวานนท์เป็นโครงการเด่นที่น่าจับจองมากที่สุดในย่านติวานนท์ ด้วยราคาที่ถูกกว่า ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากกว่า และ Facilities มากที่สุด อีกทั้งแบรนด์ ยูนิโอ เอช ยังอยู่ในระดับเดียวกับ แบรนด์ไอดีโอ ที่ราคาเอื้อมถึง เพียง 6x,xxx บ./ตร.ม.

            อย่างไรก็ตาม “แยกติวานนท์” ตรงนี้เหมาะกับผู้ที่ภูมิลำเนาเดิมอยู่ในนนทบุรี แล้วอยากจะหลีกหนีรถติดจากในเมืองหรือแยกแคราย ขยับเข้ามาอยู่ใกล้รถไฟฟ้าเพื่อให้เดินทางเข้าเมืองได้สะดวกมากขึ้น แถมราคาคอนโดฯในทำเลนี้ยังเป็นราคาที่คนทำงานทั่วไปเอื้อมถึงที่เรียกว่าราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทยังหาได้ในทำเลนี้

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถู