ในเมื่อกรุงเทพฯ แน่นมากพออยู่แล้ว จะไปอัดกันอยู่ทำไม? ปัญหาสำคัญของกรุงเทพฯ ที่มีมานานคือการเป็น เมืองศูนย์กลางเดี่ยว หรือเมืองที่มีหลายกิจกรรมอัดแน่นอยู่ในศูนย์กลางเดียวกัน ซึ่งทำให้ที่อยู่อาศัยเริ่มถูกเบียดออกไปรอบนอกมากขึ้นเรื่อยๆ สิ่งที่ตามมาคือระยะทางของแหล่งงานและแหล่งที่อยู่อาศัย (Work-Life Separation) เพิ่มมากขึ้น ซึ่งมีการปรับให้กรุงเทพฯ จากแต่เดิมที่เป็น เมืองศูนย์กลางเดี่ยว (Monocentric Development) กลายเป็น เมืองหลายศูนย์กลาง (Polycentric Cities)

และด้วยระยะทางเพียงประมาณ 22 กม. จาก CBD ของกรุงเทพฯ ทำให้ ทำเลแจ้งวัฒนะ จึงได้ถูกภาครัฐกำหนดบทบาทให้เป็น “ศูนย์กลางทางหน่วยงานราชการ” ของกรุงเทพมหานคร และไม่เพียงแค่การเป็นเมืองศูนย์กลางด้านหน่วยงานราชการเท่านั้น แต่แจ้งวัฒนะยังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง และมีความหลากหลายของย่านอีกด้วย

ความครอบคลุมด้านการเดินทาง

            สำหรับทำเลแจ้งวัฒนะ มีถนนแจ้งวัฒนะเป็นถนนเส้นหลักผ่ากลางทำเล และยังสามารถเชื่อมกับทางด่วนได้อย่างสะดวก โดยสามารถเชื่อมกับทางพิเศษศรีรัชและทางยกระดับอุตราภิมุข ซึ่งไม่ว่าจะเข้าเมืองกรุงเทพฯ หรือจะเดินทางต่างจังหวัด ก็สามารถไปได้โดยง่าย ทำให้การเดินทางด้วยรถยนต์นั้นสะดวกสบายอย่างมาก

            ในอนาคตทำเลแจ้งวัฒนะยังมีรถไฟฟ้าสายสีชมพู วิ่งตามแนวถนนแจ้งวัฒนะทั้งเส้น ทำให้ทั้งทำเลสามารถเข้าถึงรถไฟฟ้าได้ง่าย โดยรถไฟฟ้าสายสีชมพูสามารถเชื่อมกับสายอื่นได้ถึง 5 สาย ได้แก่ เชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่จุดเริ่มต้นของโครงการ สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี, เชื่อมกับรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงที่สถานีหลักสี่, เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายที่สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ, เชื่อมกับรถไฟสายสีเทาที่สถานีวัชรพล และเชื่อมกับสายสีส้มที่จุดสิ้นสุดโครงการ สถานีมีนบุรี โดยปัจจุบันมีสายที่เปิดให้บริการแล้วคือสายสีม่วง กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง 4 สาย ได้แก่ สายสีชมพู, สายสีแดง, สายสีเขียว และสายสีส้ม ซึ่งสำหรับรถไฟฟ้าสายสีชมพูคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมให้บริการในปี 2563

‘แจ้งวัฒนะ’ กับความหลากหลายของย่าน

            ทำเลแจ้งวัฒนะ เริ่มเป็นที่จับตามองจากการเปิดตัว อิมแพค อารีนา เมืองทองธานี ในปี 2542 ซึ่งเป็นศูนย์ประชุมและจัดแสดงสินค้าที่ใหญ่ที่สุดในสมัยนั้น และนอกจากศูนย์ประชุมและจัดแสดงสินค้า พื้นที่รอบๆอิมแพค อารีน่า ก็เริ่มมีการสร้างที่อยู่อาศัย ทำให้เกิดเป็น ‘เมืองใหม่ (New town)’ ขึ้นมา

            ต่อมาในปี 2556 หลังจากมีการก่อสร้างมาอย่างยาวนานก็ได้มีพิธีเปิด ‘ศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติ 80 พรรษา 5 ธันวาคม 2550’ หรือที่คุ้นเคยมากกว่าในชื่อ ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ (Government Complex) อาณาจักรหน่วยงานราชการ 29 แห่งด้วยมูลค่าโครงการถึง 1.9 หมื่นล้าน มีพื้นที่รวมทั้งหมดที่ใหญ่ถึง 536,000 ตร.ม. โดยแบ่งเป็นพื้นที่สำนักงาน 460,000 ตร.ม. พื้นที่ส่วนกลาง 49,000 ตร.ม. และพื้นที่ธุรกิจ-ห้องพัก-นันทนาการ 27,500 ตร.ม. ซึ่งมีบุคลากรทั้งหมดประมาณ 25,540 คน (เฉพาะหน่วยงานราชการ 29 แห่ง) ทำให้เกิดปัจจัยดึงดูดเข้ามาในทำเลแจ้งวัฒนะอย่างมาก

            นอกจากนั้น ยังมี อาคารซอฟท์แวร์ พาร์ค ซึ่งเป็นศูนย์รวมของสำนักงานธุรกิจทันสมัย ด้านเทคโนโลยี การสื่อสาร และมัลดิมีเดีย อาทิเช่น บมจ.สามารถ คอร์ปอเรชั่น รวมไปถึงอาคารจัสมิน อินเตอร์เนชั่นแนลทาวเวอร์ ซึ่งเป็นที่ตั้งสำนักงานของบริษัทเครือ 3BB และยังมีสถานีโทรทัศน์อย่างช่อง MONO และ ไบร์ท ทีวี อีกด้วย ซึ่งทำให้มีบุคลากรคุณภาพเข้ามาทำงานในทำเลเพิ่มขึ้น จนเกิดเป็น ‘ย่านดิจิตอล (Digital District)’ ขึ้นมาอีกแห่ง

 

‘แจ้งวัฒนะ’ ทำเลที่ทุกย่านล้วนเข้าถึง

            จากการเกิดขึ้นของย่านใหม่ที่มีความแตกต่างและเฉพาะตัวในทำเลแจ้งวัฒนะ ทั้ง ย่านเมืองใหม่ (อิมแพค อารีนา), ย่านศูนย์กลางราชการ (ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ) และย่านดิจิตอล (ซอฟท์แวร์ พาร์ค) ทุกย่านสามารถเข้าถึงกันได้อย่างครอบคลุมในรัศมี 2 กม. นอกจากด้านแหล่งงานแล้ว ยังสามารถเดินทางอย่างสะดวกเพื่อไปสนามบินดอนเมือง ซึ่งอยู่ในรัศมีไม่เกิน 5 กม. ทำให้ทำเลแจ้งวัฒนะ เป็นเมืองศูนย์กลางย่อย (Polycentric) ของกรุงเทพฯ ที่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินและลักษณะของย่านในทำเลแบบผสมผสาน (mixed-use) ได้อย่างกลมกลืน เกิดแหล่งงานหลากหลาย รวมไปถึงการเกิดใหม่ของที่ย่านอยู่อาศัยที่มีคุณภาพอีกด้วย

นอกจากนี้ยังมีข่าวว่าในอนาคตทำเลแจ้งวัฒนะจะมี โรงแรมดุสิต ดีทู แจ้งวัฒนะ โดยเครือดุสิต อินเตอร์เนชันแนล โดยเป็นโรงแรมความสูง 23 ชั้น จำนวน 200 ห้อง ประกอบด้วยห้องอาหารบนชั้นดาดฟ้า รวมไปถึงบาร์ สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย และห้องจัดเลี้ยงขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นแบรนด์ดีทูแห่งแรกที่เปิดในกรุงเทพฯ เข้ามาช่วยเสริมศักยภาพด้านธุรกิจในทำเลแจ้งวัฒนะมากขึ้น

ถนนที่มีราคาประเมินสูงที่สุดในอำเภอปากเกร็ด

ด้วยจุดเด่นของทำเลแจ้งวัฒนะตามที่ได้ไล่เรียงมาในข้างต้นแล้วนั้น ส่งผลมาถึงราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ TerraBKK Research จึงลองจับถนนสายสำคัญๆที่มีขนาด 6-8 เลน ในปากเกร็ดมาเทียบราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์ พบว่า ถนนแจ้งวัฒนะเป็นถนนที่มีราคาประเมินที่ดินที่สูงที่สุดในปากเกร็ด ด้วยศักยภาพของการพัฒนาของพื้นที่รอบข้างที่มีความหลากหลายมากกว่าถนนเส้นอื่นๆในนนทบุรี ทำให้ “แจ้งวัฒนะ” เสมือนเป็นพระเอกของย่านนนทบุรีมาแต่ไหนแต่ไร

จากราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์ พบว่าถนนแจ้งวัฒนะเป็นถนนเส้นเดียวในอำเภอปากเกร็ด ที่ราคาเกินตารางวา 100,000 บาท เรียกได้ว่าราคาโดดเด่นแซงหน้าถนนเส้นอื่นเลยทีเดียว จึงไม่ใช่เรื่องแปลกนักหาก “แจ้งวัฒนะ” จะเป็นทำเลแรกๆที่จะเปลี่ยนโฉมนนทบุรีจากทำเลของตลาดแนวราบ กลายเป็นตลาดที่อยู่อาศัยแบบคอนโดมิเนียม

“แจ้งวัฒนะ” ทำเลที่คอนโดใหม่ราคาเพิ่มขึ้น 7-10% ต่อปี

เมื่อพูดถึงตลาดคอนโดมิเนียม TerraBKK Research ได้ย้อนไปดูการเติบโตของราคาคอนโดฯในแต่ละปี ว่าทุกครั้งที่มีการเปิดโครงการใหม่ เหล่าดีเวลลอปเปอร์อัพราคาขึ้นกันมากแค่ไหน? โดยโครงการแรกๆของย่านแจ้งวัฒนะ พบว่ามีโครงการเปิดมาตั้งแต่ 9-10 ปีที่แล้ว ด้วยราคา 45,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น ปัจจุบันโครงการใหม่ในย่านแจ้งวัฒนะ มีราคาเกือบตารางเมตร 60,000 บาทเข้าไปแล้ว โดยโครงการล่าสุดที่เราเพิ่งจะได้เห็นกันก็คือ นิว โนเบิล แจ้งวัฒนะ (NUE Noble Chaengwattana) จากโนเบิลนั่นเอง ด้วยราคาเปิดตัว 1.65 ล้านบาท (59,000 บาทต่อตารางเมตร) นั่นก็เท่ากับว่า ศักยภาพของแจ้งวัฒนะสามารถดันราคาของโครงการใหม่ได้สูงถึง 7-10% ต่อปี

ความหลากหลายของทำเลแจ้งวัฒนะ ท่ามกลางแหล่งงานและแหล่งช้อปปิ้ง

            เมื่อ TerraBKK Research ได้ดูข้อมูลของทำเลแจ้งวัฒนะแล้ว พบว่าจริงๆแล้วแม้จะเป็นเส้นถนนแจ้งวัฒนะเส้นเดียวกัน แต่ก็ยังมีความต่างในตัว โดยมีเส้นแบ่งเป็นทางด่วนศรีรัช ทำให้ถนนแจ้งวัฒนะถูกแบ่งออกเป็น 2 ฝั่งคือ แยกปากเกร็ด-ทางด่วนศรีรัช และ เมืองทอง-หลักสี่ ซึ่งต่างกันทั้งสภาพแวดล้อมรวมไปถึงราคาของคอนโดฯมือสองด้วยเช่นกัน

            แยกปากเกร็ด-ทางด่วนศรีรัช: โซนที่รวมแหล่งช้อปปิ้งบนถนนแจ้งวัฒนะก็ว่าได้ ไม่ว่าจะเป็น Central แจ้งวัฒนะ, บิ๊กซี, โฮมโปร ก็ล้วนอยู่แต่ในโซนนี้ ทั้งนี้พื้นที่ส่วนใหญ่ จึงถูกพัฒนาเป็นแหล่งค้าขายและโชว์รูมรถยนต์ต่างๆ สำหรับตลาดคอนโดฯในทำเลนี้ต้องถือว่าคึกคักพอสมควร ด้วยจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมขึ้นใหม่มีแทบทุกปี และราคาของคอนโดมิเนียมยังไม่สูงมากนัก โดยตลาดของคอนโดมิเนียมมือสองมีราคาขายอยู่ที่ 60,000-75,000 บาทต่อตารางเมตร

            เมืองทอง-หลักสี่: โซนแหล่งงานของแจ้งวัฒนะ ที่มีทั้งศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ, เมืองทองธานี, กรมการกงสุล กระทรวงต่างประเทศ, บริษัท ทีโอที จำกัด (มหาชน) รวมถึงหมู่บ้านขนาดใหญ่ที่อีกหลายแห่งอยู่ในทำเลนี้ ทำให้โซนนี้แทบไม่มีพื้นที่ให้พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมมากนัก เราจึงไม่ค่อยได้เห็นโครงการเปิดใหม่ในโซนนี้เท่าไหร่นัก นานๆทีจะเห็นขึ้นซักโครงการหนึ่ง ราคาขายจึงค่อนข้างสูงกว่าโซนแยกปากเกร็ด-ทางด่วนศรีรัช เนื่องจากอยู่ในแหล่งงานที่มี Demand สูง ตลาดคอนโดมิเนียมมือสองจึงมีราคาขายอยู่ที่ 65,000-90,000 บาทต่อตารางเมตร

           

ซึ่งหากเทียบกับทั้ง 2 โซนแล้ว จะเห็นว่าฝั่งเมืองทอง-หลักสี่จะอุดมสมบูรณ์มากกว่าฝั่งแยกปากเกร็ด-ทางด่วนศรีรัช ที่มีทั้งห้างสรรพสินค้าและแหล่งงานเต็มไปหมด จึงไม่น่าแปลกใจหากโซนเมืองทอง-หลักสี่จะมีคอนโดที่ราคาสูงกว่าและหาได้ยากกว่า เพราะจะเดินทางไปไหนก็ง่าย มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมในทำเล

            สำหรับใครที่กำลังหาคอนโดมิเนียมที่อยู่ในโซนเมืองทอง-หลักสี่ คงต้องรีบกันหน่อย เพราะเหลือเพียง 2 โครงการเท่านั้น คือ เดอะ พรอพ แจ้งวัฒนะ (The Prop Chaengwattana) ที่ราคาเริ่มต้น 1.39 ล้านบาท หรือประมาณตารางเมตรละ 53,000 บาท แต่มีระยะห่างจากรถไฟฟ้าประมาณ 900 เมตร และโครงการใหม่ล่าสุด นิว โนเบิล แจ้งวัฒนะ (NUE Noble Chaengwattana)

 

โครงการอยู่ติดกับสถานีศรีรัชเพียง 20 ก้าว และอยู่ห่างจากทางด่วนแจ้งวัฒนะเพียง 700 เมตร ซึ่งถือว่าเป็นจุดที่เดินทางได้สะดวกมาก โครงการ NUE Noble Chaengwattana เป็นคอนโดแต่งครบพร้อมอยู่ เรียกได้ว่าแค่ลากกระเป๋าก็เข้าอยู่ได้เลย ด้วยขนาดห้อง 28-57 ตร.ม. มาแบบจัดเต็มด้วยพื้นที่ส่วนกลางที่มากถึง 1,600 ตารางเมตร บนพื้นที่โครงการกว่า 3 ไร่ พร้อมเปิดให้ชมห้องตัวอย่างเป็นครั้งแรกวันที่ 9 มีนาคมนี้ ในราคาเริ่มต้น 1.65 ล้านบาท หรือประมาณตารางเมตรละ 59,000 บาท - TERRABKK