เมื่อพื้นที่ถูก ‘จำกัด’ อนาคต ที่อยู่อาศัย อาจมีขนาดเล็กเท่ารูหนู

ประชากรโลกแห่มาอยู่ในเมืองมากขึ้น

            กลไกไม่ซับซ้อนทางการตลาดในเรื่องของ ‘อุปสงค์’ และ ‘อุปทาน’ คือหนึ่งปัจจัยตัวบ่งชี้เรื่องราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับขึ้นเหมือนกัน ซึ่งเมื่อมีการเกาะกลุ่มของอุปสงค์มาก อุปทานย่อมมีมูลค่าเพิ่มขึ้น สอดคล้องกับการที่ World Bank ได้ออกมาพยากรณ์จำนวนประชากรโลกว่าจะเพิ่มขึ้นจาก 7.4 พันล้านคน เป็นมากกว่า 8 พันล้านคนในอนาคตอีก 20 ปีข้างหน้า และกว่า 60% ของประชากรเหล่านั้น จะอาศัยอยู่ในพื้นที่เมือง ถึงแม้จะมีการคาดการณ์ว่าราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตจะมีความเสถียรมากขึ้น เนื่องจากไม่สามารถขายสินค้าราคาแพงได้ เพราะประชากรส่วนใหญ่จะเกาะอยู่ในกลุ่ม middle-income แต่ก็เป็นไปได้ว่า ผู้ประกอบการจะใช้วิธีการลดขนาดที่อยู่อาศัยเพื่อปรับให้เข้ากับราคาที่ดินที่สูงขึ้นแทน

แนวโน้มการครองโสดของประชากรสมัยใหม่

            อีกหนึ่งเทรนด์โลกที่ทำให้ไม่จำเป็นต้องสร้างที่อยู่อาศัยที่มีขนาดใหญ่ก็ได้ คือการที่ประชากรโลกจะมีแนวโน้มของการครองตัวเป็นโสดมากขึ้น จากรายงานการคาดการณ์ของ World Bank พบว่าในปี 2030 ประชากรที่เกิดใหม่จะลดลงปีละ 1.3% เหลือแค่ปีละ 0.9% นอกจากนั้นเว็บ Deloitte ยังเคยมีการนำเสนอเรื่องการเพิ่มขึ้นของประชากรโสดในอเมริกาว่ามีแนวโน้มจะเติบโตอย่างต่อเนื่องในอีก 13 ปีข้างหน้า ส่งผลกระทบให้ความต้องการซื้อบ้านเปลี่ยนไปเป็นการเช่าแทน

            สำหรับประเทศไทยพบว่าสถานะคนโสดในปี 2559 มีจำนวนคนโสดประมาณ 14.51 ล้านคนและสมรสประมาณ 34.41 ล้านคน แต่ในมี 2560 สถานะคนโสดสูงกว่าปี 2559 ประมาณ 4 แสนคน และสถานะการสมรสในปี 2560 ยังลดลงกว่าปี 2559 ถึง 6 แสนคน รวมถึงมีการหย่าร้างเพิ่มขึ้นถึง 2 พันกว่าคน แสดงให้เห็นว่า ประชากรไทยเป็นโสดเยอะขึ้น สมรสน้อยลง และมีการหย่าร้างสูงขึ้น

ขนาดที่อยู่อาศัยที่เล็กลงทุกทีในฮ่องกงและโตเกียว

            ‘ฮ่องกง’ เมืองที่ขึ้นชื่อในเรื่องของราคาอสังหาฯที่แพงในระดับบ้าคลั่ง ราคาที่อยู่อาศัยในเมือง ห้องขนาด 14 ตร.ม. ซึ่งต่ำกว่าที่กฎหมายไทยกำหนดขนาดขั้นต่ำด้วยซ้ำ มีราคาที่ประมาณ 12 ล้านบาท โดยปัจจุบันราคาบ้านในฮอ่งกงมีอัตราสูงถึง 18 เท่าของเงินเดือนโดยเฉลี่ยของคนทั้งประเทศ ทั้งนี้มีปัจจัยส่วนหนึ่งมาจากภาษีซื้อขายที่ดินของรัฐบาลฮ่องกง ซึ่งทำให้รัฐต้องตรึงราคาอสังหาริมทรัพย์ไว้เพื่อให้สามารถรายได้จากภาษีส่วนนี้ไม่ลดลงไปด้วย ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงมีต้นทุนที่สูงตั้งแต่ต้น ฮ่องกงจึงกลายเป็นเมืองที่ที่อยู่อาศัยนั้นมีราคาไกลเกินเอื้อม ประชากรต้องใช้เงินครึ่งหนึ่งของเงินเดือนเพื่อผ่อนที่อยู่อาศัยในขนาดเล็กมากๆเป็นเวลาถึง 36 ปี ยิ่งสำหรับคนมีรายได้น้อยแล้ว มีพื้นที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อคนเพียงแค่ 4.6 ตร.ม.เท่านั้น

ภาพจาก : http://www.businessinsider.com/

อีกด้านหนึ่ง ช่อง ANN News สื่อโทรทัศน์ของญี่ปุ่นได้มีการนำเสนอห้องเช่าในอพาร์ตเม้นท์ใหม่เอี่ยมอายุ 1 ปีครึ่งในย่านธุรกิจใจกลางความเจริญอย่างชิบูย่า มีระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้าฮาตากายะเพียง 5 นาที ราคาค่าเช่าเดือนละ 18,000 บาท ฟังดูดีถ้าไม่รู้ว่าอพาร์ตเม้นท์แห่งนี้มี ขนาดห้องเพียงแค่ 4.86 ตร.ม.เท่านั้น! นอกจากนั้นในเมืองโตเกียวยังมีห้องขนาด 8 ตร.ม. ราคา 20,000 บาทต่อเดือนอีก ซึ่งนับว่าเป็นราคาแสนแพงสำหรับคุณภาพชีวิตในเมืองใหญ่อย่างโตเกียว

ภาพจาก : https://youtu.be/TYVJbupG3Xg

ขนาดคอนโดมิเนียมในไทยที่ปรับขนาดเล็กลง

            ถึงแม้ประเทศไทยจะมีกฎหมายควบคุมขนาดพื้นที่อยู่อาศัยในอาคารที่อยู่อาศัยรวมให้ไม่ต่ำกว่า 20 ตร.ม. ทำให้ไม่พบเห็นห้องขนาดเท่ารูหนูเหมือนประเทศตัวอย่างที่กล่าวมา แต่ปัจจุบันคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ที่เปิดขาย ในช่วง 8-9 ปีมานี้ มีการปรับขนาดแต่ละยูนิตเล็กลง

จากข้อมูลการสำรวจคอนโดมิเนียมที่ยังเปิดขายอยู่ในทำเลรัชโยธินและพหลโยธิน-จตุจักรโดย TerraBKK Research พบว่าสัดส่วน supply ในทำเลรัชโยธินส่วนใหญ่จะกองอยู่ที่ขนาด 26-35 ตร.ม. ถึงประมาณ 45% ของ supply ทั้งหมด (ข้อมูล ณ ตุลาคม 2560) เช่นเดียวกับทำเลพหลโยธิน-จตุจักร ที่มีห้องขนาด 26-35 ตร.ม. เป็นสัดส่วนถึง 65% โดยแยกเป็นห้องขนาด 26-30 ตร.ม. สัดส่วน 34% และห้องขนาด 31-35 ตร.ม. สัดส่วน 31% (ข้อมูล ณ พฤษภาคม 2560) ข้อมูลที่น่าสนใจคือมีการทำห้องประเภทสตูดิโอกันมากขึ้น โดยส่วนใหญ่จะมีขนาดห้องอยู่ที่ 21-22 ตร.ม. ซึ่งมากกว่าขั้นต่ำของกฎหมายเพียงแค่ 1-2 ตร.ม.เท่านั้น

โดยการปรับขนาดห้องเล็กลงของผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีปัจจัยมาจากทำเลและต้นทุนราคาที่ดินที่สูงมากขึ้น อาทิ อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่เริ่มเปลี่ยนขนาดห้องแบบสตูดิโอจาก 26.5 ตร.ม. ในปี 2553 เป็น 21-21.5 ตร.ม. และปรับขนาดห้องแบบ 1 ห้องนอนจาก 35 ตร.ม. ในปี 2553 เป็น 24.5-30 ตร.ม. ในอีก 3-5 ปีต่อมา เป็นต้น

ซึ่งหากเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียมในยุคก่อนฟองสบู่แตกแล้วแตกต่างกันลิบลับ โดยคอนโดมิเนียมยุคเก่า ที่ก่อสร้างมาแล้ว 20-30 ปี เกือบทุกโครงการจะมีขนาดห้องที่เล็กที่สุดไม่ต่ำกว่า 40 ตร.ม. และส่วนใหญ่จะมีขนาดอยู่ที่ 50 ตร.ม.ขึ้นไป เรียกได้ว่ายิ่งผุดมาราคาเท่าไร คนก็ยังมีกำลังจ่ายไหวอยู่ดี

มีแนวโน้มชัดเจนแล้วว่า ที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งคอนโดมิเนียมและอพาร์ตเม้นท์ในยุคนี้นั้นจะมีขนาดที่เล็กลงมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลเมืองที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า อพาร์ตเม้นท์ห้องที่ขนาดเล็กที่สุดตามกฎหมายคือ 20 ตร.ม. ที่มีระบบรักษาความปลอดภัยและเข้าออกโดยใช้คีย์การ์ดบนทำเลรัชดาภิเษก มีค่าเช่าเริ่มต้น 5,500 บาทต่อเดือน ซึ่งประชากรเมืองก็ยินดีที่จะยอมจ่ายเพื่อแลกกับความสะดวกสบายในการเดินทางและความปลอดภัยในการอยู่อาศัย

ที่อยู่อาศัยแบบ Micro apartment แบบนี้กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่องในเมืองใหญ่ที่มีประชากรหนาแน่นอย่างฮ่องกง ญี่ปุ่น และเกาหลีใต้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอพาร์ตเม้นท์เปิดใหม่ช่วง 1-3 ปีมานี้ นับถือเป็นแนวโน้มใหม่ของเมืองที่มีประชากรหนาแน่น ที่ขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้ (affordable housing) ซึ่งนอกจากโตเกียวและฮ่องกงแล้ว ยังเกิดขึ้นในเมืองใหญ่ของโลกอย่าง นิวยอร์ก ปารีส หรือลอนดอน อีกด้วย - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก