กรุงเทพ ปี 2020 จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร ?

             คุณเคยสังเกตชีวิตตนเองในหนึ่งวันบ้างไหม ? 5 วันใน 1 สัปดาห์ ชีวิตคนเราดำเนินไปตาม 2 สถานที่หลัก นั้นคือ “ที่พักอาศัย” และ “ที่ทำงาน” ที่ถูกเชื่อมโยงด้วย “ระบบคมนาคม” คำถามน่าคิด คือ การอยู่อาศัยในกรุงเทพจะเป็นอย่างไร ? เมื่อปี 2020 ประเทศไทยเริ่มเห็นความคืบหน้าการเป็นศูนย์กลางคมนาคมของอาเซียนทั้งภาคการบินและระบบราง ขณะที่ภาคเอกชนหันมาลงทุนโครงการมิกซ์ยูสทั่วกรุงเทพ แหล่งงานกลางเมืองในรูปของสำนักงานปล่อยใหม่ๆ จะกลายเป็นส่วนหนึ่งของโครงการมิกซ์ยูส เพิ่มโอกาสที่ชาวต่างชาติจะโยกย้ายเข้ามาทำงานในกรุงเทพ ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตในเมืองกรุงเปลี่ยนแปลงไป สุดท้ายแล้ว คอนโดมิเนียม จะกลายเป็นสิ่งจำเป็นในการพักอาศัยของคนทำงานกรุงเทพ TerraBKK ขอฉายภาพอนาคตกรุงเทพในปี 2020 กับการเปลี่ยนแปลงด้านคมนาคม , แหล่งงาน และ ที่พักอาศัย ของคนกรุงเทพ รายละเอียดดังนี้

ปี 2020 ระบบคมนาคม กทม. เปลี่ยนไป

           ปี 2020 จะเป็นปีที่เห็นการเดินรถไฟฟ้าอย่างเป็นทางการหลากหลายสาย ภาพที่เปลี่ยนไปจากเดิม คือ รถไฟฟ้าจะไม่ได้วนอยู่แต่ในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพอีกต่อไป คนชานเมืองและจังหวัดปริมณฑลจะมีส่วนร่วมในการใช้บริการรถไฟฟ้ามากขึ้น ช่วยลดเวลาในการเดินทางให้สั้นลง ขณะเดียวกัน โครงการเป็นหน้าเป็นตาของประเทศไทยที่จะเป็นศูนย์กลางการบินในภูมิภาค (Aviation Hub) อย่าง โครงการท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (ทสภ.) เฟส 2 จะได้เห็นความชัดเจนมากขึ้น ด้วยเช่นกัน

รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน กระดูกสันหลังระบบรางกรุงเทพ

           ปี 2020 รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจะกลายเป็นกระดูกสันหลังในการเดินทางของคนทำงานกรุงเทพ ที่กล่าวเช่นนี้ เพราะรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน มีเส้นทางเดินรถเป็นวงกลมครั้งแรกในประเทศไทย เชื่อมต่อย่านที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฝั่งตะวันตกไปสู่ฝั่งตะวันออกของแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งล้วนเป็นแหล่งงานสำคัญของกรุงเทพ

           รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ในปี 2020 ยังมีจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลากสีมากที่สุด รองรับคนกรุงเทพฝั่งเหนือ คนปริมณฑลในจังหวัดนนทบุรีและปทุมธานี ภาพการเปลี่ยนแปลงเริ่มต้นมาตั้งแต่ปี 2560 ที่ รถไฟฟ้าสายสีม่วง เปิดบริการรองรับการเดินทางของคนนนทบุรีกว่า 59,431 คนต่อวัน ขณะที่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว ไม่ได้หยุดเพียงแต่สถานีหมอชิต-สมุทรปราการ แต่ยังรองรับการเดินทางคนพื้นที่ตอนเหนือของกรุงเทพ ส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ระยะทาง 19 กิโลเมตร เดินรถตามแนวถนนพหลโยธินไปสู่ลำลูกกา ขณะเดียวกัน รถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) เดินรถตามแนวถนนวิภาวดี-รังสิต ระยะทาง 26.3 กิโลเมตร ระหว่างทางยังผ่านท่าอากาศยานดอนเมือง ยกระดับความคล่องตัวในการเดินทางของนักท่องเที่ยวสู่ใจกลางกรุงเทพได้อย่างง่ายดาย คาดว่าจะสามารถรองรับผู้โดยสารจากรังสิตสู่บางซื่อกว่า 300,000 คน/วัน

( 1. GIF. ความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ )

             “ สถานีกลางบางซื่อ ” ศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทาง (Multimodal Transport Center) บนพื้นที่รวม 2,325 ไร่ ยิ่งใหญ่ระดับสถานีรถไฟที่ใหญ่ที่สุดในอาเซียน คาดว่าจะเปิดใช้บริการในปี 2020 ปัจจุบันก่อสร้างแล้วเสร็จกว่า 60% ขณะที่ การพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานี (TOD : Transit Oriented Development) ล่าสุดในปี 2018 อยู่ระหว่างศึกษารูปแบบพัฒนาพื้นที่ หวังจะเป็น “สมาร์ทซิตี้” พร้อมปรับการใช้ประโยชน์พื้นที่จากเดิมแบ่งเป็น 4 zone กลายเป็น 9 zone แผนแม่บทระยะยาว 15 ปี แบ่งการพัฒนา 5 ส่วนสำคัญ ได้แก่ แผนพัฒนาบริเวณสถานีกลาง , แผนการพัฒนาเชิงพาณิชย์ , แผนพัฒนาตลาดจตุจักร , แผนพัฒนาพื้นที่สวนสาธารณะ และ แผนพัฒนาการเดินทางเชื่อมต่อหมอชิตเก่าและหมอชิตใหม่

            ในแง่ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปี 2020 เมื่อระบบรางขนส่งมวลชนเชื่อมโยงกันเช่นนี้ ทำเลที่มีการเชื่อมต่อของ 2 สายรถไฟฟ้า จะได้รับประโยชน์จากมวลชนที่สัญจรไปมาทั้ง 2 สาย ยิ่งเป็นทำเลใหม่ๆ ที่มีเชื่อมต่อระหว่างรถไฟฟ้าสายหลักผ่านแหล่งงานสำคัญของคนกรุงเทพ อย่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีเขียวแล้ว ยิ่งเป็นโอกาสดี อาทิ “สถานีห้าแยกลาดพร้าว” จะเป็นอีกหนึ่งสถานีเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีเขียว เมื่อส่วนต่อขยายสายสีเขียว (หมอชิต-คูตด) เปิดให้บริการในปี 2020 เป็นต้น

ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (ทสภ.) เฟส 2

             พื้นที่ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพ กลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยเฉพาะย่าน รามคำแหง-มีนบุรี-บางนา จากโครงการเมกะโปรเจคภาครัฐ “ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (ทสภ.) เฟส 2” คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี 2020 เพื่อเพิ่มขีดความสามารถรอบรับผู้โดยสาร 60 ล้านคนต่อปี จากเดิมเพียง 45 ล้านคนต่อปี ความยิ่งใหญ่ของเฟสนี้ประกอบด้วย อาคารเทียบเครื่องบินหลังที่ 1 จำนวน 4 ชั้น ขนาด 213,000 ตารางเมตร , หลุมจอดอากาศยาน 28 หลุม , ส่วนเชื่อมต่ออุโมงค์ทิศใต้ และระบบขนส่งผู้โดดยสาร (APM) ระยะทาง 700 เมตร , ขยายอาคารผู้โดยสารทิศตะวันออกขนาด 60,000 ตารางเมตร เป็นต้น ล่าสุดปี 2561 เกิดความชัดเจน 6 สัญญาจ้างเรียบร้อยแล้ว ประกอบ สัญญาควบคุมงาน 1 สัญญา มูลค่า 789 ล้านบาท ระยะเวลา ก.ย.59 – พ.ย.62 และ 5 สัญญาจ้างก่อสร้าง ได้แก่

(2.GIF.ความคืบหน้าโครงการท่าอากาศยาน เฟส 2)

• อาคารเทียบเครื่องบินหลังที่ 1 (B1,B2,G) และ ลานจอดประชิดอาคารเทียบเครื่องบินรองหลังที่ 1 ส่วนเชื่อมต่ออุโมงค์ทางทิศใต้ โดย บมจ.อิตาเลี่ยนไทย มูลค่า 12.05 พันล้านบาท ระยะเวลา ก.ย.59-พ.ย.61
• อาคารเทียบเครื่องบินรองหลังที่ 1 (ชั้น2-4) และ ส่วนต่อเชื่อมอุโมงค์ทิศใต้ (งานระบบย่อย) โดย PCS Join Venture มูลค่า 14.235 พันล้านบาท ระยะเวลา ก.พ.61-พ.ย.62 (660วัน)
• ระบบสาธารณูปโภค อาทิ ระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล เป็นต้น โดย กิจการร่วมค้า เอสจี แอนด์ อินเตอร์ลิงค์ มูลค่า 1.98 พันล้านบาท ระยะเวลา ก.ย.59-พ.ค.62(990วัน)
• ระบบขนส่งผู้โดยสารอัตโนมัติ (APM) โดย นิติบุคคลร่วมทำงานไออาร์ทีวี มูลค่า 2.99 พันล้านบาท ระยะเวลา พ.ย.60 -เม.ย.63 (870วัน)
• ระบบสายพานลำเลียงกระเป๋า (BHS) และ ระบบตรวจจับวัตถุระเบิด (EDS) โดย นิติบุคคลร่วมทำงาน ล๊อกซเล่ย์-แอลพีเอส มูลค่า 3.79 พันล้านบาท ล่าสุดเมื่อ มค. 61 ที่ผ่านมา

(3.GIF. โครงการท่าอากาศยาน เฟส 2)

             หากมองในแง่การเปลี่ยนแปลงด้านที่อยู่อาศัยปี 2020 ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพ ส่วนใหญ่ยังคงเป็นพื้นที่หลักรองรับที่อยู่อาศัยแนวราบของคนกรุงเทพ เพราะยังมีที่ดินว่างรอการพัฒนาอยู่ไม่น้อย ปัญหาแก้ไม่ตกในย่านนี้ยังคงหนีไม่พ้นเรื่องการจราจรติดขัด จึงมองว่า เมื่อระบบรางขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้าสายสีส้มในพื้นที่นี้พร้อมให้บริการ (ปี 2566) คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า ย่านพระราม9-รามคำแหง จะมีความจำเป็นและน่าสนใจมากขึ้น สำหรับการเลือกพักอาศัยของคนวัยทำงาน เพราะสามารถเดินทางตัดตรงสู่ย่านรัชดาภิเษก New CBD ของกรุงเทพได้ทันที ทำเลคอนโดมิเนียมน่าสนใจควรอยู่ในทำเลศักยภาพอนาคต อาทิ อยู่ใกล้โครงการลงทุนมิกซ์ยูสภาคเอกชน เป็นต้น รวมทั้ง คอนโดมิเนียมที่อยู่ช่วงสถานีต้นทางเชื่อมต่อรถไฟฟ้า MRT ซึ่งเป็นเส้นทางหลักของคนทำงานกรุงเทพ

ปี 2020 อาคารสำนักงาน กลายเป็นส่วนหนึ่งของ โครงการมิกซ์ยูส

             อย่างที่ทราบว่า รถไฟฟ้าเป็นสิ่งสำคัญในการเดินทางของคนทำงานกรุงเทพ หากมองเฉพาะอาคารสำนักงานปล่อยเช่าในปัจจุบันมีมากกว่า 170 อาคาร พื้นที่รวมทั้งอาคารกว่า 3.56 ล้านตารางเมตร แต่ด้วยศักยภาพพื้นที่ใจกลางเมืองกรุงเทพ การพัฒนาที่ดินราคาสูงเพื่อก่อสร้างสำนักงานปล่อยเช่าเป็นเรื่องล้าสมัยและไม่คุ้มค่าแก่การลงทุนเสียแล้ว ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตในเมืองที่เปลี่ยนไป ทำให้ “โครงการมิกซ์ยูส” สร้างความตื่นตาตื่นใจและคุ้มค่าในการลงทุน นอกจากพื้นที่ Retail และ Residence แล้ว ภายในปี 2020 “โครงการมิกซ์ยูส” ยังเพิ่มพื้นที่เช่า Office กว่า 2.42 แสนตารางเมตร ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลพระราม 9 - อโศก รองรับทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ อาทิ The Grand Rama 9 , Sinha Complex เป็นต้น รวมทั้ง Whizdom 101 ในย่านสุขุมวิท และ Samyan Mitrtown ในสามย่าน

( 4. GIF. แหล่งงานประเภทอาคารสำนักงาน )

               นอกเหนือจากนักท่องเที่ยว ตลอดเวลา 10 ปีที่ผ่านมา ชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาติทำงานภายในพื้นที่กรุงเทพ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้บางปีอาจมีตัวเลขสะดุดบ้าง เช่น ปี 2552 ลดลง 24.5% จากปี 2551 จากสถานการณ์ทางการเมืองที่ไม่สู้ดีในขณะนั้น ล่าสุดปี 2560 มีตัวเลข 55,007 คน สูงสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

               หากคนกรุงเทพ ปี 2020 ยังคงพักผ่อนหย่อนใจตามศูนย์การค้า, โรงภาพยนตร์, คอมมูนิติมอลล์ โครงการมิกซ์ยูสเหล่านี้ พร้อมรองรับไลฟ์สไตล์คนกรุงเทพเช่นกัน จึงไม่แปลกหากจะกล่าวว่า 5 วันใน 1 สัปดาห์ คนกรุงเทพใช้ชีวิตระหว่างที่พักอาศัยกับแหล่งงาน และ 2 วันใน 1 สัปดาห์ จะเลือกใช้ชีวิตไปกับแหล่งไลฟ์สไตล์และที่พักอาศัย เมื่อแหล่งงานและแหล่งไลฟ์สไตล์มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น และส่วนใหญ่ล้วนอยู่ใกล้รถไฟฟ้า สิ่งที่น่าจับตามองต่อมาคงเป็นเรื่องความต้องการที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม จะเป็นตัวเลือกสำคัญต่อการดำเนินชีวิตด้วยรถไฟฟ้าของคนกรุงเทพ

ปี 2020 คอนโดมิเนียม ที่พักอาศัยจำเป็นของคนทำงานกรุงเทพ

              อีกหนึ่งเหตุผลที่ว่า “คอนโดมิเนียม” อาจกลายเป็นความจำเป็นของคนทำงานกรุงเทพ ด้วยราคาที่ดินสูง เป็นไปได้ยากที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาที่ดินกลางเมืองเป็นโครงการแนวราบในระดับราคาที่มนุษย์เงินเดือนสามารถซื้อได้ ราคาประเมินที่ดิน 17 สายถนนสำคัญของกรุงเทพในช่วงปี 51-62 ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 6.5-32.5% ต่อรอบปีประเมิน ราคาซื้อขายจริงในตลาดมักสูงกว่าราคาประเมิน อาทิ ในปี 59-60 LPN ซื้อที่ดินเปล่าติดรถไฟฟ้า BTS สถานีนานา ขนาด 3 ไร่ ตารางวาละ 1.8 ล้านบาท , AP ซื้อที่ดินริมถนนสุขุมวิท 62 ใกล้สถานีบางจาก ขนาด 2-3 ไร่ ตารางวาละ 7-9 แสนบาท , ศุภาลัย ประมูลซื้อที่ดินสถานทูตออสเตรเลียติดถนนสวนพลู ขนาด 7 ไร่กว่า ตารางวาละ 1.45 ล้านบาท เป็นต้น หากเปรียบเทียบราคาประเมินที่ดินรอบล่าสุดปี 59-62 กับราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในปี 2020 ลองดูสิว่า ระดับรายได้ของคนกรุงเทพส่วนใหญ่จะมีกำลังซื้อในทำเลใด

• ทำเลใจกลางเมือง เกาะแนวรถไฟฟ้าสายเขียว อาทิ ถนนเพลินจิต , ถนนราชดำริ และ ถนนสุขุมวิทตอนต้น มีราคาประเมินที่ดินสูงถึง 650K - 1,000K บาท/ตารางวา โครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จปี 2020 อาทิ THE ESSE SUKHUMVIT 36 เป็นต้น ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยต่อตารางเมตรละ 205 - 300K บาท ราคาเริ่มต้นเฉลี่ย 5.75 - 10 ล้านบาท ความสามารถของผู้ซื้อระดับนี้ จำต้องมีรายได้กว่า 105,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป
• ทำเลรองรับการขยายตัวของเมือง อาทิ ถนนรัชดาภิเษก , ถนนพหลโยธิน , ถนนเพชรบุรี และถนนพระราม 9 มีราคาประเมินที่ดินเฉลี่ย 300K - 500K บาท/ตารางวา โครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จปี 2020 อาทิ ASHTON Asoke – Rama9 เป็นต้น ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยต่อตารางเมตรละ 130 K - 200 K บาท ราคาเริ่มต้นเฉลี่ย 3.5 - 6.5 ล้านบาท ความสามารถของผู้ซื้อควรมีรายได้ราว 62,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป
• ทำเลย่านที่อยู่อาศัย อาทิ ถนนลาดพร้าว ถนนวิภาวดีรังสิต ถนนรามคำแหง มีราคาประเมินที่ดินเฉลี่ย 170K - 250K บาท/ตารางวา โครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จปี 2020 อาทิ Metris Rama 9 - Ramkamhang , Metris Ladprao เป็นต้น ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยต่อตารางเมตรละ 100K - 130K บาท ราคาเริ่มต้นเฉลี่ย 2.5 – 3.5 ล้านบาท ความสามารถของผู้ซื้อจะอยู่ในช่วงรายได้ 44,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป ทำเลที่คนทำงานกรุงเทพกลุ่มใหญ่สามารถเอื้อมถึง และมีโอกาสทำกำไรจากส่วนต่างราคา เมื่อคอนโดมิเนียมปรับราคาซื้อขายสูงขึ้นตามความเจริญของเมืองในอนาคต

(4. GIF. รอบราคาประเมินที่ดิน และราคาคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จปี 2020 )

             ทั้งหมดที่กล่าวมานี้ คือสิ่งที่จะเปลี่ยนแปลงไปในการดำเนินชีวิตระหว่าง “ที่พักอาศัย” และ “ที่ทำงาน” ที่ถูกเชื่อมโยงการคมนาคมด้วย “รถไฟฟ้า” ที่จะเกิดขึ้นในปี 2020 เมื่อคอนโดมิเนียมจะกลายเป็นที่อยู่อาศัยของคนทำงานกรุงเทพที่หลีกเลี่ยงได้ยาก ในอนาคตหากความเจริญพื้นที่ใจกลางเมืองเริ่มอิ่มตัวคงสภาพไม่ต่างจากเดิม ความเป็นเมืองขยายวงสู่พื้นที่แหล่งใหม่ ทำเลน่าสนใจสำหรับคอนโดมิเนียมปี 2020 อาจไม่ถูกจำกัดพื้นที่เฉพาะย่านใจกลางเมือง สีลม-เพลินจิต อีกต่อไป ขณะที่พื้นที่รองรับการขยายตัวของเมืองเกิดโครงการเมกะโปรเจค อาทิ ทำเลพหลโยธินที่อยู่ใกล้เคียง “สถานีกลางบางซื่อ” เชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายสาย หรือ ทำเลพระราม 9-รามคำแหงที่มี “จุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีส้มในอนาคต” เดินทางสู่ NEW CBD รัชดาภิเษก แหล่งงานแห่งใหม่ของคนกรุงเทพ เป็นต้น ทั้งหมดนี้ ล้วนเป็นปัจจัยผลักดันราคาประเมินที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ทำเลสำคัญในการพักอาศัยของคนกลุ่มใหญ่ที่ทำงานกรุงเทพ อาจเป็นคอนโดมิเนียมทำเลย่านที่อยู่อาศัย ราคาเริ่มต้นที่ 120,000 บาทต่อตร.ม. สูงสุดถึง 160,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาคอนโดมิเนียม 2.5-3.5 ล้านบาท ที่คนทำงานกรุงเทพรายได้ 35,000-50,000 บาทต่อเดือนสามารถเอื้อมถึงได้ สุดท้ายแล้ว คอนโดมิเนียมที่เข้าใจคนทำงานกรุงเทพ นอกจาก Location ที่ตั้งอยู่ใน expanding CBD, ติดรถไฟฟ้าเดินทางสะดวก ใกล้โครงการเมกะโปรเจคอนาคตแล้ว คอนโดมิเนียมที่เข้าใจ Lifestyle คนรุ่นใหม่ที่เปลี่ยนไป และมองเห็นการขยายตัวของเมืองในอนาคต อย่างคอนโด METRIS by Major Development ที่จะสร้างเสร็จในปี 2020 พอดี อาจจะเป็นทางออกสำคัญในการพักอาศัยของคนทำงานกรุงเทพ