ช่วง 2-3 ปีมานี้ ตลาดออฟฟิศให้เช่าดูจะน่าสนใจเป็นพิเศษ เนื่องจากไม่ค่อยมี supply ใหม่ๆเกิดขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมือง ซึ่งยังคงเป็น supply ออฟฟิศเก่าที่มีมาตั้งแต่ช่วง พ.ศ.2530-2540 แล้ว ทำให้กระแสการพัฒนาออฟฟิศให้เช่าในรูปแบบมิกซ์ยูสจึงกำลังมาแรงในกลุ่มทุนใหญ่ๆ โดยครั้งนี้ TerraBKK จะพาทุกท่านไปย้อนดูว่าออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯ นั้นร้างราการพัฒนามาตั้งแต่ช่วงไหน และในอนาคตจะมี supply เพิ่มมาเท่าไรกันแน่

ย้อนดู Timeline ของออฟฟิศให้เช่า

            การพัฒนาออฟฟิศให้เช่า เริ่มพัฒนาช่วงแรกในช่วงปี พ.ศ.2525-2529 โดยการพัฒนาจะกระจุกตัวหนาแน่นในทำเล เพลินจิต-ชิดลม และ สีลม-สาทร มีพื้นที่รวมประมาณ 370,000 ตารางเมตร โดยในช่วง พ.ศ.2530-2534 ก็ยังมีการพัฒนาออฟฟิศให้เช่าอย่างต่อเนื่อง โดยเฉลี่ยปีละ 3 โครงการ ทำให้ใน พ.ศ.2534 มีพื้นที่รวมของออฟฟิศให้เช่าประมาณ 622,000 ตารางเมตร

            การพัฒนาออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯ คึกคักถึงขีดสุดในช่วง พ.ศ.2535-2540 ภายหลังจากการฟื้นตัวทางการเมือง โดยมีออฟฟิศให้เช่าเกิดใหม่เฉลี่ยปีละ 7-8 โครงการเลยทีเดียว โดยทำเลที่มีอัตราการเติบโตของออฟฟิศให้เช่าสูง ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ที่

เพลินจิต-ชิดลม และ สีลม-สาทร แต่ที่น่าสนใจคือ มีการขยายตัวของออฟฟิศให้เช่าไปในทำเลอื่นๆ เช่น อโศก, รัชดา-พระราม9 และ สุขุมวิทตอนต้น-ตอนกลาง โดยเพียงแค่ 5 ปี มี supply ออฟฟิศให้เช่าเกิดใหม่ในกรุงเทพฯ ถึง 1.35 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่าตัวจากช่วงปีก่อนหน้า อีกทั้งอาคารออฟฟิศให้เช่าที่เกิดใหม่ในช่วงปีนี้ ส่วนใหญ่ยังเป็นอาคารที่มีความสูง 18-38 ชั้น นับว่าเป็นยุคทองของตลาดออฟฟิศให้เช่าเลยก็ว่าได้

ภายหลังจากวิกฤติการณ์ฟองสบู่แตกในช่วง พ.ศ.2540 การเติบโตของตลาดออฟฟิศให้เช่าก็เริ่มชะลอตัวลง โดยช่วง พ.ศ.2541-2548 มีออฟฟิศให้เช่าเกิดใหม่ปีละประมาณ 3-4 โครงการ แต่เป็นโครงการที่มีขนาดพื้นที่ 10,000-300,000 ตารางเมตร ทำให้สิ้นปีพ.ศ.2548 มีพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯ เปิดใหม่รวม 9.68 แสนตารางเมตร

            หลังจากเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว มีการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนที่ครอบคลุมมากขึ้น ทำให้เกิดทำเลใหม่อย่างเต็มรูปแบบ อาทิ รัชดา-พระราม9 และ สุขุมวิทตอนกลาง-ตอนปลาย ซึ่งมีอัตราการเติบโตของออฟฟิศให้เช่าสูงแซงหน้าทำเลเก่าอย่าง สีลม-สาทร ในขณะที่ เพลินจิต-ชิดลม ยังคงมีออฟฟิศให้เช่าเกิดใหม่อยู่ โดยเฉพาะอาคารออฟฟิศให้เช่า เกรด B-A ซึ่งเพิ่มขึ้นมากในช่วงปีนี้

            ปี 2560 ในพื้นที่กรุงเทพฯ มี supply ออฟฟิศให้เช่าประมาณ 400 แห่ง พื้นที่รวมประมาณ 8.5 ล้านตารางเมตร ซึ่งกระจุกตัวอยู่ในทำเล สีลม สาทร ชิดลม เพลินจิต อโศก สุขุมวิท พระราม9 รัชดา พญาไท เป็นต้น โดยมีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 623 บาท/ตร.ม.

ออฟฟิศเกิดใหม่ในอนาคต

            อย่างที่กล่าวไปแล้วว่ากระแสการพัฒนาออฟฟิศให้เช่ากำลังกลับมาตั้งแต่ช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้ หลังจากที่ชะลอตัวการพัฒนาไป โดยตั้งแต่ช่วงปี 2561-2568 จะมี supply ออฟฟิศให้เช่าเกิดใหม่ถึง 1.16 ล้านตารางเมตร โดยส่วนใหญ่อยู่ในรูปแบบของโครงการมิกซ์ยูสถึงประมาณ 1.11 ล้านตารางเมตร ซึ่งเป็นไปได้ว่าการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสจะเข้ามาเป็นสินค้าทดแทนของตลาดออฟฟิศให้เช่า โดยทำเลที่มีการเกิดใหม่ของ supply เหล่านั้น ส่วนใหญ่อยู่ในทำเล พระราม4 ได้แก่ โครงการ One Bangkok, Dusit Thani+CPN และ The Parq มีพื้นที่ออฟฟิศให้เช่ารวมกัน 584,000 ตารางเมตร ซึ่งทำให้ทำเล CBD หวนคืนกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง

            ที่น่าสนใจก็คือ มีออฟฟิศให้เช่าเกิดใหม่ในทำเลอื่นๆด้วย อาทิ อารีย์, ลาดพร้าว และสุขุมวิทตอนปลาย ทำให้เกิดการกระจายแหล่งงานในพื้นที่อื่นๆมากขึ้น

โครงการมิกซ์ยูสในอนาคต

            โครงการมิกซ์ยูสถือเป็นกระแสการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มาแรงที่สุดในช่วงปีนีเ โดยตั้งแต่ปี 2560-2568 จะเกิดโครงการมิกซ์ยูสถึง 20 โครงการทั้งรายเล็กและรายใหญ่ รวมมูลค่าโครงการกว่า 618,1000 ล้านบาท โดย TerraBKK มองเห็นการเติบโตของโครงการมิกซ์ยูสบนทำเลที่น่าสนใจ นั่นก็คือ ทำเลบางนา ที่มีการลงทุนโครงการมิกซ์ยูสมูลค่าโครงการรวมกว่า 317,000 ล้านบาท มากกว่ามูลค่าโครงการที่เกิดใน CBD ที่มีมูลค่ารวมประมาณ 216,200 ล้านบาท ประกอบกับการเปิดใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ทำให้ทำเลบางนาเป็นทำเลที่น่าสนใจและน่าจะกลายมาเป็นเมืองรองของกรุงเทพฯ ในอนาคต - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก