“ถนนสาทร” ถนนเชื่อมระหว่างถนนพระราม 4 และถนนนราธิวาส มีความรุ่งเรืองมาตั้งแต่ช่วง รัชสมัยรัชกาลที่ 5 ภายหลังจากได้สร้างถนนเจริญกรุง ถนนสายแรกของประเทศไทย จากนั้นมีการขุดคลอง และถมดินจนเป็น ถนนสาทร ขึ้นมาในปัจจุบัน ซึ่งยังคงความเป็นทำเลที่มีความเจริญรุดหน้าเป็นอันดับต้นๆ และเป็น ศูนย์กลางเศรษฐกิจอย่างแท้จริง หรือ Real CBD ของกรุงเทพฯ จนถึงวันนี้

            กลับมาที่ปัจจุบัน ทำเลสาทร ยังคงเป็นทำเลที่มีกิจกรรมหนาแน่นและมีความเคลื่อนไหวตลอดเวลา การใช้ประโยชน์ที่ดินหนาแน่นไปด้วยความเข้มข้นของกิจกรรม โดยเฉพาะถนนสาทรใต้ ที่มีการเกาะกลุ่มของกิจกรรมที่หลากหลาย ครอบคลุมคุณลักษณะ 6 ด้าน ของการเป็นสุดยอดทำเลศักยภาพ ได้แก่ สถานศึกษา (School) , โรงพยาบาล (Medical) , ที่ทำงาน (Workplace), การเดินทาง (Accessibility), สถานที่จับจ่ายซื้อของ (Shopping) และ สถานพักผ่อนหย่อนใจ (Recreation)

            หากลองนับนิ้วหาดูว่ามีทำเลไหนในกรุงเทพฯ ที่มีคุณสมบัติครบถ้วน 6 ข้อข้างต้นบ้าง ก็จะพบว่าทำเล เหล่านั้นล้วนอยู่ใน Real CBD ทั้งสิ้น ซึ่งในแง่ของความหนาแน่นทางกิจกรรมแล้ว สีลม-สาทร นั้นดูเหมือนว่าจะมีความเป็น One-Stop Service Location มากกว่าทำเลอื่น อีกทั้งยังเป็นศูนย์รวม สถาบันทางการเงินหลายแห่ง ซึ่งทำให้ สีลม-สาทร เป็น Financial District ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ เพื่อความชัดเจน TerraBKK จะขอหยิบยกตัวเลขปริมาณความหนาแน่นในแต่ละด้านมาให้ชมกัน โดยจะแบ่งทำเลสาทรออกเป็น 2 ด้าน คือ สาทร-ลุมพินี และ สาทร-เจริญกรุง

การเกาะกลุ่มของกิจกรรมในย่านสาทร

            สำหรับย่านสาทร TerraBKK กำหนดขอบเขตครอบคลุมตั้งแต่ถนนพระราม 4 จนถึงทางพิเศษศรีรัช ตามแนวเส้นถนนสีลมและถนนสาทร ไปจนสุดถนนนราธิวาสฯ เพื่อเจาะหาการเกาะกลุ่มและความหนาแน่นทางกิจกรรมตาม 6 คุณสมบัติสุดยอดทำเลดังที่กล่าวไปข้างต้น

สาทร-ลุมพินี

            สาทร-ลุมพินี มีขอบเขตตั้งแต่ถนนพระราม 4 ไล่ยาวตามถนนสาทรและถนนสีลม ไปจนสุดถนนนราธิวาสฯ ซึ่งย่านนี้จะเรียกได้ว่าเป็นศูนย์กลางความหนาแน่นของกิจกรรมใน ย่านสีลม-สาทร เลยก็ไม่ผิดนัก เฉพาะเพียงแค่ พื้นที่ออฟฟิศในย่านนี้ก็มีถึง 932,700 ตารางเมตร คาดประมาณมนุษย์ทำงาน ที่ไหลเวียนในอาคารเหล่านี้กว่า 56,000 คนต่อวัน นอกจากนั้นยังเป็น Interchange ของรถไฟฟ้าใต้ดินและ BTS โดยจากสถิติด้านการใช้ถนน, รถไฟฟ้า BTS ศาลาแดง และรถไฟฟ้า MRT สีลม มีจำนวนประชากรที่ใช้รถยนต์ส่วนตัว (ถนนสาทร) และรถไฟฟ้าถึงประมาณ 54,000 คนต่อวัน แสดงให้เห็นถึงความเป็นทำเลระดับแม่เหล็ก ที่มีการใช้พื้นที่เข้มข้นและดึงดูด ประชากรจำนวนมหาศาลเข้ามาในแต่ละวัน

            นอกจากความหนาแน่นด้านแหล่งงานและการเดินทางแล้ว ย่านสาทร-ลุมพินี ยังมีการเกาะกลุ่มของแหล่ง ช๊อปปิ้ง อาทิ สีลม คอมเพล็กซ์, ธนิยะพลาซ่า และ ตลาดละลายทรัพย์ และแหล่งพักผ่อนหย่อนใจ ทั้งสวนลุมพินีและสวนพลู อีกทั้งยังมีโรงเรียนเซนต์โยเซฟคอนเวนต์และโรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์ ทำให้ปัจจัยด้านการใช้ชีวิตในทำเลสาทร-ลุมพินีนั้นครอบคลุมหมดทุกมิติ

สาทร-เจริญกรุง

            สำหรับสาทร-เจริญกรุง ถึงแม้ด้านแหล่งงานจะไม่ได้โดดเด่นเท่า สาทร-ลุมพินี แต่ก็ มีพื้นที่ออฟฟิศถึง 624,900 ตารางเมตร เนื่องจากออฟฟิศในย่านสาทร-เจริญกรุง จะเกาะกลุ่มเฉพาะบริเวณรถไฟฟ้า BTS ช่องนนทรีและ BTS สุรศักดิ์เท่านั้น โดยกิจกรรมที่มีการเกาะกลุ่มชัดเจนใน ย่านสาทร-เจริญกรุง คือโรงเรียนมัธยม ซึ่งล้วนแต่เป็นโรงเรียนเอกชนชื่อดังระดับประเทศที่ผู้ปกครองยินดีส่งบุตรหลานเข้าไปเรียนทั้งสิ้น ได้แก่ โรงเรียนอัสสัมชัญศึกษา, โรงเรียนอัสสัมชัญคอนเวนต์, โรงเรียนกรุงเทพคริสเตียน, โรงเรียนอัสสัมชัญ แผนกประถม และ โรงเรียนนานาชาติโชรส์เบอรี่ (Shrewsbury International School) อันเป็นโรงเรียนนานาชาติที่ติดอันดับว่าเป็นโรงเรียนที่แพงที่สุดเป็นอันดับ 2 ในประเทศไทย ซึ่งรวมโรงเรียนทั้งหมดแล้วมีปริมาณนักเรียนและ บุคลากรรวมกันกว่า 14,000 คน

สภาพแวดล้อมที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัย

            ในด้านปัจจัยเรื่องสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยนั้นอาจจะไม่สามารถชี้ชัดออกมาเป็นตัวเลข ได้ แต่สามารถมองได้ผ่านการเกาะกลุ่มของอสังหาริมทรัพย์ระดับ High-end อย่าง โรงแรมระดับ 4-5 ดาว และคอนโดมิเนียม High-end ซึ่งเป็นที่พักอาศัยทั้งระยะสั้นและระยะยาวของคนมีฐานะ

การเกาะกลุ่มของโรงแรมระดับ 4-5 ดาว, สถานทูต และกงสุล

            การกระจุกตัวของโรงแรมระดับ 4-5 ดาว, สถานทูต และกงสุล สามารถบ่งบอกถึงการเป็น แหล่งพำนักของชาวต่างชาติและคนมีฐานะขาจรได้เป็นอย่างดี อาทิ นักการทูต, ข้าราชการระดับสูง, นักธุรกิจ และนักท่องเที่ยว โดยสำหรับ สีลม-สาทร ที่เป็น CBD ของกรุงเทพฯ ด้วยแล้ว การเป็นแหล่งที่ตั้งของ สถานทูต, กงสุล และ โรงแรม จึงเป็นเหมือนที่รองรับการพักอาศัยระยะสั้นของนักธุรกิจหรือผู้บริหารระดับสูงไปอย่างนัยๆ สำหรับการเกาะกลุ่มของโรงแรมระดับ 4-5 ดาวในทำเล เห็นได้ชัดว่ามีความหนาแน่นมากกว่าในย่านสาทร-ลุมพินี ซึ่งก็กระจุกตัวตามความหนาแน่นของแหล่งงานนั่นเอง

หนึ่งในทำเลที่รวมสุดยอดคอนโดมิเนียมแห่งยุค

            สำหรับการเกาะกลุ่มของคอนโดมิเนียมระดับ High-end ของทั้งย่านสาทร-ลุมพินี และสาทร-เจริญกรุง มีความแตกต่างไม่มากนัก แต่จะมีการเกาะกลุ่มค่อนไปทางย่านสาทร-ลุมพินีมากกว่าเล็กน้อย แต่ทั้ง 2 ย่านต่างก็ผลัดกันมีคอนโดมิเนียมระดับ High-end แห่งยุคเปิดกันอยู่เสมอ ตั้งแต่ The Met Sathorn และ Sukhothai Residence โดยแต่ละโครงการล้วนเปิดตัวด้วยราคา 170,000-200,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งเป็นราคาที่เรียกเสียงฮือฮา ในช่วงปีนั้นๆ จนถึงโครงการใหม่ๆ ปัจจุบันราคาก็วิ่งไปถึงเฉลี่ยตารางเมตรละ 340,000 บาทแล้ว นับว่าเป็นทำเลที่ราคาไม่เคยตก มีแต่จะทวีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เพราะมีโครงการเปิดใหม่น้อยลงทุกปี

ระดับราคาของคอนโดมิเนียมสะท้อนระดับของผู้อยู่อาศัย

            หากพูดถึง ย่านสาทร แน่นอนว่าผู้ที่อยู่ในย่านนี้มักจะเป็นระดับผู้บริหารและชาวต่างชาติที่มีฐานะ เมื่อดูจากราคาคอนโดมิเนียมที่มีการซื้อขายกันนั้น ทำให้เราเห็นความแตกต่างของระดับฐานะที่ชัดเจนของสาทรทั้ง 2 ฝั่ง ซึ่งในภาพรวมนั้น ราคาซื้อ-ขายของคอนโดมิเนียมมือสองในย่านสาทร อยู่ที่ประมาณตารางเมตรละ 150,000-250,000 บาท หรือราคาห้องประมาณ 10-20 ล้านบาท ทำให้คนที่จะมาซื้อคอนโดฯในย่านสาทรนี้กว่า 60% จะมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 100,000-300,000 บาท

            เมื่อแยกดูเป็นสาทร 2 ฝั่งคือ ฝั่งสาทร-ลุมพินี และ ฝั่งสาทร-เจริญกรุง TerraBKK พบว่าราคาขายคอนโดมิเนียมของทั้ง 2 ฝั่งก็ต่างอยู่พอสมควร หากมองย้อนกลับมาที่รายได้ของคนที่จะซื้อคอนโดฯเหล่านี้ “ฝั่งสาทร-ลุมพินี” จะเป็นผู้ที่มีรายได้สูงกว่าฝั่งสาทร-เจริญกรุง เรียกง่ายๆว่าฝั่งสาทร-ลุมพินี คือโซนที่เต็มไปด้วยเหล่าผู้มีฐานะนั่นเอง กว่า 60% คือผู้ที่มีรายได้ต่อเดือนประมาณ 100,000-400,000 บาท ถือได้ว่าใครที่อยู่คอนโดฯในโซนนี้ย่อมรายล้อมไปด้วยเพื่อนบ้านผู้ร่ำรวยนั่นเอง

การเติบโตของราคาคอนโดมิเนียมในย่านสาทร

            การมีเพื่อนบ้านที่ร่ำรวยนั้น อาจจะยังไม่สำคัญเท่าการเติบโตของราคาคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ ที่มีการเติบโตทั้งทำเลเฉลี่ยกว่า 5-15% ต่อปี ซึ่งทั้ง 2 โซนมีอัตราการเติบโตที่ใกล้เคียงกัน โดยโซน “สาทร-ลุมพินี” จะมีอัตราการเติบโตสูงกว่าเล็กน้อย สังเกตได้จากในช่วงปี 2009 ทั้ง 2 โซนยังมีราคาที่ใกล้เคียงกัน แต่ภายใน 1 ปี โซน “สาทร-ลุมพินี” ก็มีราคาที่แซงหน้าโซน “สาทร-เจริญกรุง” ไปแล้ว

Supply ดีๆที่มีมาไม่บ่อยนัก

            เมื่อดูข้อมูลโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในแต่ละปีย้อนกลับไปตั้งแต่ปี 2000 จะเห็นว่าบางปีก็ไม่มี Supply เข้ามาในตลาดเลย โดยเฉพาะโซน “สาทร-ลุมพินี” ยิ่งนานวันยิ่งมีโครงการใหม่น้อยลงเรื่อยๆ โดยปี 2015 คือโครงการ Saladaeng One ที่ช่วยปลุกทำเลสาทรให้กลับมาอีกครั้งหนึ่ง

แต่ในปีนี้เราจะได้เห็น Supply ใหม่อีก 1 โครงการในโซน “สาทร-ลุมพินี” ที่มีไม่บ่อยนัก ซึ่งคาดว่าจะเปิดตัวช่วงครึ่งปีหลัง คือโครงการ The Reserve Sathorn ที่ทั้งโครงการมีเพียง 134 ยูนิตเท่านั้น ในราคาเริ่มต้น 13 ล้านบาท (ตารางเมตรละ 250,000 - 320,000, เฉลี่ยตารางเมตรละ 280,000 บาท) ที่ทราบมาว่าแปลงที่ดินอยู่ในซอยสวนพลู สามารถลัดเลาะออกได้หลายทาง จะไปขนส่งสาธารณะก็สะดวกทั้ง BTS ช่องนนทรี, BTS ศาลาแดง , MRT ลุมพินี หรือจะขึ้นทางด่วนก็ไม่ไกล นับเป็นอีกโครงการในระดับ Super Luxury ของโซนนี้ ถือว่าเป็นโอกาสที่ดีสำหรับใครที่กำลังมองหาที่อยู่ในโซนสาทร-ลุมพินี เพราะสำหรับสาทรแล้ว Supply ดีๆมีมาไม่บ่อยนัก

            ต้องเรียกว่า “ทำเลสาทร” เป็นโซนที่น่าอยู่เป็นลำดับต้นๆ ของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะฝั่งของ สาทร-ลุมพินี ที่ขาดแคลน Supply ใหม่มาระยะหนึ่งแล้ว รวมถึงความอุดมสมบูรณ์ของสิ่งอำนวยความสะดวกระดับ High-End ที่เอื้อให้ “สาทร-ลุมพินี” เป็นทำเลที่ให้ผู้อยู่อาศัยได้ยกระดับชีวิต ห้อมล้อมด้วยสังคมคุณภาพอย่างแท้จริง