อนาคตรอบ สวน ลุมพินี ของโครงการ มิกซ์ยูส

อนาคตรอบสวน ลุมพินี ของโครงการ มิกซ์ยูส

       หากพูดถึงเทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกระแสมากๆ ในปี 2560 คงจะไม่พ้นการพัฒนาแบบ mixed use ซึ่งโดยรวมๆ แล้วมีมูลค่าการลงทุนเกิน 4.5 แสนล้านบาท โดยมีช่วงระยะเวลาดำเนินการตั้งแต่ปี 2561-2568 เทียบเท่ากับเมกะโปรเจ็กต์ของทางภาครัฐได้เลยทีเดียว ถามว่าทำไมเหล่าดีเวลลอปเปอร์ถึงได้แห่แหนกันเข้ามาสู่ตลาด mixed use กันในช่วงเวลานี้ เบื้องต้นก็เป็นเพราะจำนวนที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพสูงใจกลางเมืองนั้นหลงเหลือน้อยเต็มที ซึ่งก็ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้นตามไปด้วย และการพัฒนาแบบ mixed use คือการช่วยเพิ่มการใช้ที่ดินให้เต็มศักยภาพมากกว่าการพัฒนาแบบที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์เพียงอย่างเดียว โดยต้นแบบความสำเร็จของการพัฒนาโครงการ mixed use ที่สามารถสร้างผลกระทบในระดับเมืองได้ ก็มีให้พบเห็นทั้งใน สิงคโปร์และฮ่องกง เป็นต้น

         สำหรับกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะในทำเล CBD อย่าง ลุมพินี-สีลม-สาทร และยังครอบคลุมถึง ราชดำริและถนนวิทยุ เป็นทำเลที่เหมาะสมเป็นอย่างยิ่งสำหรับการพัฒนาโครงการแบบ mixed use ซึ่งครั้งนี้ TerraBKK จะขอขยายความเพิ่มเติมว่า ทำไมโครงการ mixed use ถึงสำคัญและสามารถสร้างผลกระทบเชิงบวกในระดับเมืองได้?

ทำไมการมีโครงการ mixed use ในทำเล CBD ถึงเป็นเรื่องดี

         เมื่อพูดถึง CBD นอกจากเรื่องของการเกาะกลุ่มหนาแน่นทางกิจกรรมและแหล่งงาน ที่เป็นศูนย์กลางทางธุรกิจของเมืองแล้ว ความพร้อมและครบครันของโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งเป็น Key factors ที่สำคัญสำหรับส่งเสริมให้การพัฒนาโครงการแบบ mixed use มีประสิทธิภาพ นั่นก็คือ ขนาดของการกระจุกตัวของประชากร และ ระบบขนส่งมวลชน เนื่องจากโครงการ mixed use สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้เข้มข้นเต็มศักยภาพ เกิดพื้นที่เมืองโดยที่รัฐไม่ต้องลงทุนเอง เชื่อมโยงให้สามารถต่อยอดการพัฒนาเมืองในรูปแบบอื่นๆ ทั้งในด้าน เศรษฐกิจ, พื้นที่สาธารณะ,​ โครงสร้างพื้นฐาน, ระบบขนส่งมวลชน และอื่นๆ หรือเรียกได้ว่าเป็นการ “Combine multiple use within single development”

         เพื่อเป็นการฉายภาพให้เห็น TerraBKK จะขอหยิบยกเมืองที่มีการพัฒนาโครงการ mixed use ที่ชัดเจนในพื้นที่เมืองอย่าง สิงคโปร์ ซึ่งริเริ่มการพัฒนาโครงการ mixed use ไปพร้อมๆกับการพัฒนาเมืองมาตั้งแต่ปี 1985 โดยมีรายละเอียดโครงการคล้ายคลึงกับโครงการ mixed use ที่กำลังจะเกิดขึ้นในกรุงเทพฯ ในอนาคตกันใกล้นี้  

สิงคโปร์ เมืองแห่งมิกซ์ยูส (Marina Bay)

       โครงการ Marina Bay เป็นเหมือนโครงการที่เปลี่ยนภาพลักษณ์และยกระดับคุณภาพชีวิตของประชากรสิงคโปร์ได้อย่างสมบูรณ์ เริ่มต้นมาจากการกำกับโดยภาครัฐ ภายใต้หน่วยงานที่ดูแลรับผิดชอบเรื่องผังเมืองและการวางแผนเมือง Urban Redevelopment Authority (URA) ที่มีการกำกับเกณฑ์การใช้ประโยชน์ (GLS) ภายในโครงการไว้ โดยมีแนวคิดของการบุกเบิกที่ดินบริเวณท่าเรือ (East Coast Parkway) ในปี 1971 และเริ่มดำเนินการตามแผนงานในปี 1976 โดยเปลี่ยนถนน Aerial Plaza ให้เป็นย่านธุรกรรมและการค้าปลีก จนกระทั่งมีการฟื้นฟูที่ดินอย่างสมบูรณ์ในปี 1985 Marina Center โครงการ mixed use complex แห่งแรกได้เกิดขึ้น หลังจากนั้นในช่วงปีเดียวกันก็ตามมาด้วยโครงการ mixed use อื่นๆ อย่าง Suntec City, Marina Square และ Milenia Walk

         

ปี 2003 ภาพของการพัฒนาที่ดินก็ชัดเจนขึ้น เมื่อมีการประกาศแผนโครงการ Marina Bay ในงาน the 2003 Master Plan exhibition โดยประกอบไปด้วย การพัฒนาศูนย์กลางธุรกิจและการเงิน พัฒนาแลนด์มาร์คใหม่ของเมือง และการพัฒนาทางเดินริมน้ำระยะทางกว่า 3.5 ก.ม. ซึ่งดำเนินการเรื่อยมาจนถึงปี 2010

         ปี 2011 โครงการ Marina Bay Sand ก็สร้างเสร็จและกลายเป็นเหมือนแลนด์มาร์คแห่งใหม่ของสิงคโปร์จนปัจจุบัน ต่อมาในปี 2012 โครงการที่เปลี่ยนสิงคโปร์จาก Garden City เป็น City in Garden ก็สำเร็จ ภายใต้ชื่อ Garden By The Bay ภายหลังในปี 2013 จากความต้องการของรัฐบาลที่อยากให้สิงคโปร์เป็นศูนย์กลางทางการเงินที่ทัดเทียมกับลอนดอนหรือนิวยอร์ก จึงได้เกิด Marina Bay Financial Center และ Asia Square ขึ้นมา

         การพัฒนาโครงการ mixed use ขนาดใหญ่อย่าง Marina Bay ของสิงคโปร์นั้นยังมี Marina One และ Marina South ซึ่งจะเป็นโครงการที่เกิดขึ้นเพื่อส่งเสริมเศรษฐกิจและการอยู่อาศัยของประชากรสิงคโปร์ นอกจากนั้นแผนโครงการ Marina Bay ยังเป็นแผนระยะยาว ที่มีระยะเวลาดำเนินการไปจนถึงปี 2030 เลยทีเดียว

       จะเห็นได้ว่าโครงการ mixed use ที่เกิดใหม่จากการบุกเบิกที่ดินโดย URA และลงทุนโดยภาคเอกชนของสิงคโปร์เหล่านี้ เกิดขึ้นในพื้นที่ CBD และ Central Sub-Zone ซึ่งเป็นแผนการพัฒนาที่ดินของรัฐบาลสิงคโปร์ ที่ตั้งใจพัฒนาให้เกิดเป็นการ cluster ของศูนย์กลางเมืองเต็มรูปแบบ ทำให้เกิดการกระจุกตัวอย่างเข้มข้นในพื้นที่ใจกลางเมือง เกิดการรวมตัวทางกลุ่มเศรษฐกิจ เพิ่มมูลค่าที่ดิน และทำให้เกิดการพัฒนาเมืองไปในทิศทางเดียวกัน ซึ่งตัวอย่างโครงการจำนวน 15 โครงการที่กล่าวมาข้างต้น มีพื้นที่รวมถึง 1.9 ล้านตารางเมตรเลยทีเดียว สามารถรองรับประชากรได้สูงสุดเต็มศักยภาพอย่างน้อยๆ ถึงประมาณ 477,000 คน

CBD ของกรุงเทพฯ กับการเกิดขึ้นของโครงการมิกซ์ยูส

         เมื่อเอ่ยว่า CBD ของกรุงเทพฯ อยู่ตรงไหน? คำตอบก็ยังคงเป็น ลุมพินี-สีลม-สาทร ที่ยังคงความเจริญมาตั้งแต่ 50 ปีก่อน นับตั้งแต่การเปลี่ยนแปลงศูนย์กลางเศรษฐกิจจากถนนเจริญกรุง มาเป็นถนนสีลมและสาทรตามลำดับ แต่ในขณะเดียวกัน ลุมพินี-สีลม-สาทร ที่ว่ามีความเป็น CBD มาอย่างยาวนานนั้น ก็ไม่ค่อยมีโครงการใหม่ๆที่สร้างความน่าตื่นตาตื่นใจมานานแล้ว ต่างกับทำเล New CBD และ Core CBD อย่าง อโศก-พระราม9-รัชดา ที่ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีโครงการออฟฟิศให้เช่า, ศูนย์การค้า และ mixed use เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง

         แต่ในอนาคตอันใกล้นี้ ทำเล ลุมพินี-สีลม-สาทร บริเวณรอบสวนลุมพินี มีโครงการ mixed use ที่กำลังจะเกิดขึ้นถึง 2 โครงการ ได้แก่ One Bangkok และ SINDHORN VILLAGE ซึ่งถึงแม้จะได้ชื่อว่าเป็นโครงการ mixed use เช่นเดียวกัน แต่ก็มีลักษณะและการตอบโจทย์การใช้ประโยชน์ที่ไม่เหมือนกันซะทีเดียว โดยทั้ง 2 โครงการนี้ ต่างก็สามารถสร้าง impact ให้กับเมืองได้ทั้งคู่

         นอกจากโครงการ One Bangkok และ SINDHORN VILLAGE แล้ว ยังมีโครงการที่เกิดขึ้นจากความร่วมมือระหว่าง กลุ่มดุสิตธานีและเครือเซ็นทรัล ที่พัฒนาที่ดินเดิมบริเวณโรงแรมดุสิตธานีให้เป็นโครงการ mixed use ที่ประกอบไปด้วย อาคารสำนักงาน, โรงแรม, ค้าปลีก และที่พักอาศัย ซึ่งยังไม่ปรากฎรายละเอียดโครงการมากนักในตอนนี้

“One Bangkok” Workplace & Urban Space

รายละเอียดโครงการของ One Bangkok ประกอบไปด้วย อาคารสำนักงานเกรดเอ จำนวน 5 อาคาร (พื้นที่รวม 500,000 ตร.ม.), พื้นที่ค้าปลีก, โรงแรมหรู จำนวน 5 อาคาร, คอนโดมิเนียมระดับ Ultra Luxury สูง 30 ชั้น (Leasehold) จำนวน 3 อาคาร, พื้นที่เปิดโล่งและพื้นที่สีเขียวรวมกันขนาด 50 ไร่ และพื้นที่กิจกรรมและศูนย์วัฒนธรรม ขนาด 10,000 ตร.ม.

ด้วยตำแหน่งที่ตั้งของโครงการ One Bangkok อยู่ติดทำเล CBD ใกล้กับรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานีลุมพินี ทำให้มีศักยภาพสำหรับการเป็นแหล่งกิจกรรมเข้มข้นในเมืองเป็นอย่างมาก ประกอบกับสัดส่วนการใช้พื้นที่ของโครงการ One Bangkok เน้นไปที่การตอบโจทย์การใช้งานในระดับเมือง เช่น การมีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่พื้นที่รวมกัน 500,000 ตร.ม. ที่สามารถดึงดูด New comer อย่างกลุ่มธุรกิจใหม่หรือสตาร์ทอัพขนาดใหญ่ได้ รวมไปถึงการมีพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิดโล่งกว่า 50 ไร่ สามารถรองรับกิจกรรมสำหรับประชากรเมืองที่เข้มข้น และดึงดูดประชากรในเวลากลางวันเข้ามามากขึ้นอีกด้วย โดยคาดการณ์ว่าจะมีประชากรหมุนเวียนในโครงการกว่า 60,000 คน/วัน

One Bangkok เป็นเหมือน Workplace & Urban Space ที่รองรับประชากรเมือง และเป็นการฟื้นฟูศักยภาพทำเล CBD ในด้านการเป็นศูนย์กลางธุรกิจและแหล่งงานให้กลับมาอีกครั้ง

“SINDHORN VILLAGE”

         รายละเอียดโครงการ SINDHORN VILLAGE ประกอบไปด้วย คอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury (Leasehold) จำนวน 2 อาคาร (Sindhorn Tonson / Sindhorn Lumpini), คอนโดมิเนียมระดับ Luxury จำนวน 3 อาคาร (Sindhorn Residence / Sindhorn Langsuan และอาคารคอนโดมิเนียม Low Rise) โรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ 3 อาคาร และ พื้นที่ค้าปลีก (Walking Street)

         จะเห็นได้ว่าสัดส่วนการใช้พื้นที่ของโครงการ SINDHORN VILLAGE จะเน้นไปที่ที่อยู่อาศัยและเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ รวมกันถึง 8 อาคาร ซึ่ง TerraBKK มองว่าการเกิดขึ้นของโครงการ SINDHORN VILLAGE นั้น ไม่ใช่แค่เพียงโครงการ mixed use ที่ตอบโจทย์ระดับเมืองเท่านั้น แต่ยังรองรับการอยู่อาศัยที่เพียบพร้อมในทำเลหลังสวนได้อีกด้วย เนื่องจากปัจจุบันหลังสวนยังไม่มีพื้นที่สำหรับไลฟ์สไตล์มากนัก ซึ่งมีพื้นที่สีเขียวขนาด 14 ไร่ใกล้สวนลุมพินี และ walking street ที่มีขนาดถึง 10,000 ตร.ม. จะเข้ามาเติมเต็มให้ทำเลหลังสวนมีความครบครันที่สุดทั้งการใช้ชีวิตและอยู่อาศัย แต่จะไม่พลุกพล่านจึงเกิดการอยู่อาศัยที่มีคุณภาพ เหมาะแก่การพักผ่อนและอยู่อาศัยอย่างแท้จริง ทำให้ทำเลหลังสวนซึ่งเป็น Super Prime Area แหล่งรวมตัวของที่อยู่อาศัยระดับ Luxury อยู่แล้ว ยิ่งเพิ่มมูลค่าขึ้นไปอีก และที่สำคัญคือเป็นทำเลที่ไม่ใช่ใครจะสามารถครอบครองได้

             เนื่องจากที่ดินใจกลางเมืองโดยเฉพาะในย่าน CBD นั้นเริ่มหาได้ยากและมีราคาที่สูงขึ้นทุกวัน นับจากนี้เราจะได้เห็นโครงการในรูปแบบ Leasehold ที่มากขึ้น โดยเฉพาะในโครงการ mixed use อย่าง One Bangkok, Dhusit Thani+CPN, SINDHORN VILLAGE หรือโครงการ mixed use อื่นๆ ที่กำลังเกิดขึ้นทั่วทั้งกรุงเทพมหานคร

             แม้จะเป็นเรื่องใหม่สำหรับคนไทย แต่ TerraBKK เชื่อว่าอีกไม่กี่ปีข้างหน้า โครงการ Leasehold จะเป็นที่นิยมมากขึ้น รวมถึงการที่ภาครัฐได้ออกมาให้ข้อมูลว่ามีแนวโน้มที่จะพิจารณาแก้ไขสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย (Leasehold) เป็น 50 ปี นับเป็นสัญญาณอันดีที่จะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ประเภท Leasehold ให้เป็นที่นิยมมากขึ้น