ริมเจ้าพระยา ทำเลดั้งเดิมกับการพัฒนาที่ไปได้ไกลกว่าเดิม

หลังจากมีหลายเสียงสะท้อนจาก โครงการศึกษาความเหมาะสามทางเศรษฐกิจ วิศวกรรม และสิ่งแวดล้อม ถนนเลียบแม่น้ำเจ้าพระยา หรือที่คุ้นหู้ในชื่อ ถนนเลียบริมแม่น้ำเจ้าพระยา เมื่อ 2 ปีที่แล้ว ข่าวคราวของโครงการพัฒนาริมแม่น้ำเจ้าพระยาก็เริ่มเงียบไป ในขณะเดียวกันในปีนี้ โครงการใหญ่ยักษ์ริมแม่น้ำเจ้าพระยาอย่าง ไอคอน สยาม ก็ 

เตรียมพร้อมเปิดโซน ‘เมืองสุขสยาม’ ซึ่งเป็นโซนแรกจาก 7 โซนแม่เหล็กสำคัญของโครงการประมาณเดือนตุลาคม 2561 นี้ นับเป็นเรื่องใหม่ของริมแม่น้ำเจ้าพระยา โดยในครั้งนี้ TerraBKK จึงถือโอกาสขออัพเดททั้งเรื่องเก่าและเรื่องใหม่ จากโครงการรัฐและภาคเอกชน ที่จะเกิดขึ้นบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยาหลังจากที่ไม่ได้ยินข่าวคราวมาสักพักแล้ว

ถนนเลียบแม่น้ำเจ้าพระยา ปรับโฉมใหม่

            สำหรับโครงการยักษ์ใหญ่ที่กินพื้นที่ถึง 4 จังหวัด ได้แก่ ปทุมธานี, นนทบุรี, กรุงเทพมหานคร และสมุทรปราการ ระยะทางรวมกว่า 140 กิโลเมตร มูลค่าโครงการกว่า 35,835 ล้านบาท โดยแบ่งออกเป็น 8 โครงการตลอดแนวเส้นทางริมน้ำเจ้าพระยา ซึ่งเป็นโครงการที่เริ่มแผนงานมาตั้งแต่ปี 2558 หลังจากที่ไม่ได้ยินความคืบหน้าของโครงการมาสักพักใหญ่แล้ว ลองมาทบทวนกันก่อนว่าแผนโครงการเดิมมีรายละเอียดอย่างไรบ้าง

โดยจากแผนโครงการทั้งหมดจะมีสิ่งที่เพิ่มเติมเข้ามายังพื้นที่ริมแม่น้ำ 4 ด้าน ได้แก่

• พื้นที่เพื่อการสัญจรริมน้ำ ได้แก่ ทางสัญจรเพื่อเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชนระบบอื่นๆ เป็นเส้นทางกว้างเพียงพอเพื่อรองรับการสัญจรจำนวนมากที่มีระยะทางสั้น เน้นความรวดเร็วในการเดินทาง, ทางสัญจรเชื่อมโยงระหว่างชุมชนเปิดโล่งสาธารณะและทางสัญจรเพื่อนันทนาการ เป็นทางสัญจรขนาดเล็ก ไม่เน้นการใช้ความเร็วในการเดินทาง, เส้นทางเข้าถึงพื้นที่ริมน้ำ, สะพานคนเดินหรือจักรยาน เชื่อมโยงระหว่างชุมชน/เมืองสองฝั่งแม่น้ำ, จุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางริมน้ำ และท่าเรือเชื่อมต่อการเดินทางทางน้ำ
• ศูนย์กลางกิจกรรมริมน้ำของเมือง ได้แก่ ศูนย์กลางเมืองสงบริมน้ำ บริเวณตลาดเทศบาลเมืองปทุม, ศูนย์กลางเมืองมีชีวิตชีวาบริเวณท่าน้ำนนท์, ศูนย์กลางเมืองเติบโตปากเกร็ด-เมืองท่องเที่ยวเกาะเกร็ด และศูนย์กลางเมืองกรุงเทพฯเชื่อมต่อบางกะเจ้าปอดกรุงเทพฯ
• สวนพักผ่อนริมน้ำสำหรับชุมชน เช่น บริเวณศาสนสถานริมน้ำที่อยู่ใกล้ชุมชน พื้นที่สาธารณะหลังเขื่อน โรงพยาบาลของรัฐ สถาบันราชการ
• จุดแวะพักริมน้ำเพื่อการท่องเที่ยวและนันทนาการ เช่น บริเวณศาสนสถานริมน้ำ และบริเวณสถาบันราชการ

โดยความคืบหน้าล่าสุด คณะกรรมการอนุรักษ์และพัฒนากรุงรัตนโกสินทร์และเมืองเก่า มีมติให้พัฒนาพื้นที่ริมน้ำเป็นจุดๆ ไม่ใช่การทำทางเลียบแม่น้ำทั้งสาย และยังเดินหน้าโครงการตามแผน โดยเฟสแรกของโครงการคือ ช่วงสะพานพระราม7-สะพานสมเด็จพระปิ่นเกล้า ระยะทาง 14 กม. วงเงินรวม 8,362 ล้านบาท โดยแบ่งช่วงการพัฒนาออกเป็น 4 ช่วง ได้แก่ ช่วงที่1 สะพานพระราม7-กรมชลประทานสามเสน, ช่วงที่2 กรมชลประทานสามเสน-สะพานสมเด็จพระปิ่นเกล้า, ช่วงที่3 สะพานพระราม7-คลองบางพลัด และช่วงที่4 คลองบางพลัด-สะพานสมเด็จพระปิ่นเกล้า โดยสถานะความคืนหน้าของการดำเนินโครงการล่าสุดเมื่อวันที่ 25 เม.ย. 2561 ในช่วงที่1, ช่วงที่3 และช่วงที่4 มีความคืบหน้า 56% ส่วนช่วงที่2 มีความคืบหน้าช้าสุดคือ 11% เนื่องจากยังไม่ได้ข้อยุติเรื่องพื้นที่ เพราะติดกับพื้นที่สำคัญ

ท่าเรือด่วน คือ Feeder เชื่อมเรือ-ราง

            เมื่อพูดถึงโครงการริมแม่น้ำ จะไม่พูดถึงการเดินทางทางน้ำก็เห็นทีจะไม่ได้ สำหรับการเดินทางด้วยเรือ เรือด่วนเจ้าพระยา ได้ปรับบทบาทตัวเองเป็น Feeder เชื่อมโยงกับระบบรถไฟฟ้า โดยลงทุนเรือด่วนลำใหม่จำนวนอย่างน้อย 40 ลำ เพื่อรับส่งผู้โดยสารโดยตรงสู่สถานีรถไฟฟ้าที่มีจำนวนกว่า 13,000-14,000 คนต่อวัน โดยเชื่อมกับท่าเรือทั้งหมด 6 ท่า ได้แก่

• ท่าเรือสะพานพระนั่งเกล้า เชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง สถานีพระนั่งเกล้า ความคืบหน้าเมื่อเดือนมกราคม 2561 คืออยู่ในขั้นตอนของจัดหาบริษัทรับเหมาก่อสร้าง
• ท่าเรือสะพานพระราม7 เชื่อมรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน
• ท่าเรือบางโพ เชื่อมรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ) สถานีบางโพ เปิดให้บริการในปี 2562
• ท่าเรือปิ่นเกล้า เชื่อมรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงตลิ่งชัน-สุวินทวงศ์ บริเวณโรงละครแห่งชาติ
• ท่าเรือราชินี เชื่อมรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (ช่วงหัวลำโพง-บางแค) สถานีสนามไชย เปิดให้บริการปลายปี 2561
• ท่าเรือสาทร เชื่อมรถไฟฟ้าสายสีเขียว (ช่วงสนามกีฬา-บางหว้า) สถานีสสะพานตากสิน

‘สุขสยาม’ โซนแรกจาก ‘ไอคอนสยาม’

            สำหรับ ไอคอนสยาม โครงการยักษ์ใหญ่จาก สยามพิวรรธน์ และ แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ ซึ่งเปิดตัวโครงการอย่างอลังการด้วยมูลค่าโครงการกว่า 54,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าโครงการที่สูงที่สุดในขณะนั้น พื้นที่ทั้งโครงการกว่า 750,000 ตร.ม. โดยประกอบไปด้วย ศูนย์การค้า 2 อาคาร (ไอคอนสยามและไอคอนลักซ์), อาคารที่พักอาศัย 2 อาคาร (แมกโนเลีย วอเตอร์ฟร้อนท์ และ เดอะ เรสซิเดนเซส แมนดาริน โอเรียนเต็ล) และลานกิจกรรมริเวอร์พาร์ค โดยความคืบหน้าล่าสุดในเดือนกุมภาพันธ์ 2561 งานก่อสร้างโครงการแล้วเสร็จไปกว่า 75% งานโครงสร้างส่วนยอดอาคารดำเนินการแล้วเสร็จ 60% งานโครงสร้างถนนและงานภายนอกอาคารดำเนินการแล้วเสร็จ 20% งานสถาปัตยกรรม งานผนังบุหินและงานปูหินพื้นดำเนินการแล้วเสร็จถึงชั้น L52 งานผนังภายในดำเนินการแล้วเสร็จถึงชั้น L62 และงานอลูมิเนียมกับงานกระจกดำเนินการแล้วเสร็จถึงชั้น L50

                  โดยโซนที่พร้อมเปิดโซนแรก คือ ‘สุขสยาม’ บริเวณชั้น G ที่อาคารไอคอนสยาม พื้นที่กว่า 15,000 ตร.ม. โดยรวมร้านค้าชุมชน 3,000 ร้านจากทั่วประเทศ เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ เป้าหมายปีละ 21.9 ล้านคน ซึ่งปัจจุบันได้ส่งมอบพื้นที่ให้ผู้เช่าเข้ามาตกแต่งแล้ว และพร้อมเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2561 นี้

รวม 17 คอนโดมิเนียมริมน้ำ ตามโครงการถนนเลียบแม่น้ำเจ้าพระยา

TerraBKK Research ติดตามสถานการณ์คอนโดมิเนียมริมน้ำเจ้าพระยา พบว่า ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมริมน้ำเจ้าพระยาเปิดขายกว่า 17 โครงการ หลากหลายระดับราคา ตั้งแต่ 68,000-359,000 บาทต่อตารางเมตร แบ่งออกเป็น 4 ทำเลหลัก ตามโครงการถนนเลียบแม่น้ำเจ้าพระยา รายละเอียดดังนี้

โครงการท่าน้ำนนท์ คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาติดเแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงและใกล้สะพานพระนั่งเกล้า จังหวัดนนทบุรี มีทั้งหมด 3 โครงการ อยู่ในช่วงราคา 50,000 - 100,000 บาทต่อตารางเมตร พบว่า บางโครงการห้องวิวแม่น้ำปิดการขายไปเรียบร้อยแล้ว ลักษณะห้องว่างพร้อมขายจะเป็นห้องวิวสวนส่วนกลาง และ บางโครงการยังพอมีห้องพักที่สามารถเห็นวิวแม่น้ำได้บ้างเล็กน้อย เป็นต้น โครงการ Metro Luxe Rattanathibet ของค่าย Property Perfect ราคาเฉลี่ย 86,200 B/SQ.M. โครงการ Manor Sanambinnam ของค่าย Major Development ราคาเฉลี่ยเริ่มต้น 82,700 B/SQ.M. นอกจากนี้ยังมี โครงการของค่าย Everland นั้นคือ โครงการ The Politan Breeze ด้วยราคาเฉลี่ยเริ่มต้น 68,000 B/SQ.M. ทำให้ปัจจุบันกลายเป็นคอนโดมิเนียมริมน้ำที่มีราคาเฉลี่ยเริ่มต้นถูกที่สุดในบรรดา 17 คอนโดมิเนียมริมน้ำขณะนี้

The Politan Breeze by Everland โครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่มีราคาต่ำสุด

โครงการสะพานพระราม 7 คอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสีน้ำเงิน ในเขตบางซื่อ - บางพลัด ราคา 85,000 - 150,000 บาทต่อตารางเมตร มีทั้งหมด 3 โครงการ คือ โครงการ 333 Riverside ของค่าย Land and Houses ที่ห้องวิวแม่น้ำขายหมดแล้ว ตอนนี้มีขายเพียงห้องฝั่ง City View เท่านั้น ราคาเฉลี่ยเริ่มต้น อยู่ที่ 133,000 B/SQ.M. โครงการ My Resort River ของ ค่าย Everland ราคาเฉลี่ยเริ่มต้นห้องวิวแม่น้ำ อยู่ที่ 120,500 B/SQ.M และ โครงการ Chapter One Shine Bangpo ของค่าย Pruksa ราคาเฉลี่ยเริ่มต้น อยู่ที่ 86,800 B/SQ.M เปิดตัวไปเมื่อกลางปี 2560

โครงการบางกระเจ้า คอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่บนถนนพระราม 3 เขตยานนาวา มีทั้งหมด 4 โครงการ หลากหลายระดับราคา แบ่งออกเป็น 3 ช่วงราคา ดังนี้

• คอนโดมิเนียม ระดับราคาเฉลี่ย 50,000 - 100,000 บาทต่อตารางเมตร คือ U Delight Riverfront Rama 3 ของค่าย Grand U
• คอนโดมิเนียม ระดับราคาเฉลี่ย 100,001-200,000 บาทต่อตารางเมตร มี 2 โครงการ คือ Supalai Riva Grand Rama 3 ของค่าย Supalai และ The Pano Rama 3 ของค่าย KLand
• คอนโดมิเนียม ระดับราคาเฉลี่ย 200,001-300,000 บาทต่อตารางเมตร คือ Canapaya Riverfront Residence Rama 3 ของค่าย Canapaya Property

โครงการกรุงเทพมหานคร คอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่บนถนนเจริญกรุงและเจริญนคร มีช่วงระดับราคา 200,001 - 300,000 บาทต่อตารางเมตร มีทั้งหมด 5 โครงการ คือ โครงการ Menam Residence ของค่าย Menam Residence Group ราคาเฉลี่ยเริ่มต้นห้องวิวแม่น้ำ อยู่ที่ 205,000 B/SQ.M. โครงการ The River ของค่าย Raimond Land ราคาเฉลี่ยเริ่มต้นห้องวิวแม่น้ำ อยู่ที่ 269,000 B/SQ.M. โครงการ The Residence Mandarin Oriantal Bangkok Bangkok ของค่าย ICONSIAM ราคาเฉลี่ยเริ่มต้น 279,000 B/SQ.M. โครงการ Four Season Private Residence Bangkok at Chao Phraya River ของค่าย Country Group ราคาเฉลี่ยเริ่มต้นห้องวิวแม่น้ำ อยู่ที่ 304,000 B/SQ.M. และ โครงการ Banyan Tree Residences Riverside Bangkok ของค่าย Nirvana Daii ราคาเฉลี่ยเริ่มต้น 359,000 B/SQ.M. ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมริมน้ำเจ้าพระยาที่มีราคาสูงที่สุดในขณะนี้

Banyan Tree Residences Riverside Bangkok by Nirvana Daii โครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่มีราคาสูงสุด

จากตาราง แสดงราคาขายเริ่มต้นของห้องชุดสามารถมองเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยา (ข้อมูล ณ มิ.ย.2561) โดยวิวแม่น้ำในที่นี้ อาจไม่ใช่มุมที่หันหน้าเข้าหน้าแม่น้ำโดยตรง อาจเป็นมุมเฉียง แนวทิศเหนือ - ใต้ ที่สามารถสัมผัสวิวแม่น้ำเจ้าพระยาได้

• Presales Price คือ ราคาขายเริ่มต้น ณ วันเปิดตัวโครงการ
• Current Price คือ ราคาขายเริ่มต้นของห้องที่เหลืออยู่ ณ ปัจจุบัน (25 มิ.ย. 2561)
• ราคาขายเริ่มต้น ไม่ใช่ราคาเฉลี่ยของทั้งโครงการ ดังนั้นอาจมีบางห้องที่ราคาสูงกว่านี้มาก ๆ จึงขึ้นอยู่กับนโยบายการปรับราคาตามความสูงและทิวทัศน์ที่ดีของห้องชุดนั้น ๆ

สรุป สำหรับคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำราคาเฉลี่ยโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 100,000 บาทต่อตารางเมตร โดยมีราคาสูงสุดอยู่ที่ 359,000 บาทต่อตารางเมตร คือโครงการ Banyan Tree Residences Riverside Bangkok ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่มีราคาต่ำสุดอยู่ที่ 68,000 บาทต่อตารางเมตร คือโครงการ The Politan Breeze ของค่าย Everland - เทอร์ร่า บีเคเค