‘พญาไท’ เมืองชั้นในที่ไม่ได้มีแต่รถไฟฟ้า

‘พญาไท’ เมืองชั้นในที่ไม่ได้มีแต่รถไฟฟ้า

                  หากความหลากหลายคือเเหตุผลที่ทำให้ใครหลายคนหลงรักในกรุงเทพฯ ทำเล ‘พญาไท’ เองก็น่าจะเป็นย่านในใจของคนที่หลงรักความเป็นเมืองแบบเดียวกัน ด้วยความที่บริบทของย่านพญาไท ไม่ได้เป็นทำเล ‘ใจกลางเมือง’ ไปซะทีเดียว แต่กลับดูกลมกลืนไปกับความเป็นเมืองได้อย่างสมบูรณ์เสียมากกว่า ในขณะเดียวกันก็ยังมีความหลากหลายของอาคาร, อาหาร และผู้คน เหตุผลเหล่านี้เองที่ทำให้ ‘พญาไท’ ยังคงเสน่ห์ของความเป็นทำเลของ ‘เมืองชั้นใน (Inner Urban Area) ’ ที่อยู่ระหว่าง CBD และ Outer Urban Area ได้อย่างครบถ้วน โดยก่อนหน้านี้ พญาไท เป็นทำเลที่ดูเหมือนจะไม่มีอะไรนอกจากรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว แต่ในปัจจุบันกำลังมีโครงการมิกซ์ยูสและอาคารสำนักงานเกิดใหม่ในทำเลพญาไทหลายโครงการ แสดงถึงสายตาของนักลงทุนที่มองเห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาบนทำเลพญาไืท และในบทความนี้ เรามีเหตุผลมาประกอบว่าทำไมเราจึงสนใจในทำเลพญาไท และ พญาไทไม่ได้มีแต่รถไฟฟ้า                                   

พญาไท ทำเล Inner urban area ที่อยู่อาศัยได้จริง

            ทำเล พญาไท เป็นนิยามของความเป็น ‘เมือง’ ที่มีองค์ประกอบสำคัญรวมไว้ด้วยกันได้อย่างหลากหลาย ถึงจะไม่ได้ดูหวือหวาเหมือนอย่างใจกลาง CBD แต่ก็มีอาคารสูงไว้ให้ชมเพลินๆตลอดทาง ที่เป็นอย่างนี้ก็เพราะว่าทำเลพญาไท เป็นทำเลที่อยู่ในเมืองมากๆ ประชิดกับเส้นเลือดใหญ่ของการเดินทางในเมืองกรุงเทพฯอย่าง รถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว เพียงแค่ 2 สถานีก็ถึงสยาม ใจกลางการเดินทางของกรุงเทพฯ ไปได้สะดวกตั้งแต่สีลม ฝั่งธนฯ จนบางนา โดยนอกจากนั้นสถานีพญาไท ยังเป็นสถานีต้นทางของ แอร์พอร์ตลิงค์ ทำให้เรื่องการเดินทางนับเป็นศักยภาพที่ดีที่สุดของทำเลพญาไท สำหรับเส้นทางคมนาคม ถนนพญาไท ยังเป็นถนนที่ถูกใช้เป็นเส้นทางหลักในการเดินทางของคนเมือง เชื่อมระหว่าง CBD บริเวณถนนพระราม4 กับตอนเหนือของรถไฟฟ้าสายสีเขียวอย่างอารีย์-สะพานควาย-จตุจักร (ถนนพหลโยธิน) ทำให้พญาไทเป็นทำเล Inner urban area ของกรุงเทพฯอย่างแท้จริง

                  แน่นอนว่าความเป็นเมืองของ พญาไท ไม่ได้มีแค่รถไฟฟ้าและการคมนาคมเท่านั้น แต่ยังมีความโดดเด่นในด้านการเป็นแหล่งรวมอาคารสำนักงานอีกแห่งหนึ่งของแนวรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว โดยมีพื้นที่อาคารสำนักงานกว่า 208,000 ตารางเมตร ซึ่งในตอนกลางวันจะพบเห็นพนักงานออฟฟิศไปฝากท้องที่ร้านอาหารทั่วไปตลอดถนนพญาไท รวมไปถึง อาคารวรรณสรณ์, เซ็นจูรี่ เดอะ มูฟวี่ พลาซ่า, เซ็นเตอร์ วัน, เซ็นจูรี่ มอลล์, คิง เพาเเวอร์ รางน้ำ และ สยาม ศูนย์การค้าที่ปักหลักมานานในทำเลใกล้เคียง

            พญาไท เป็นทำเลที่มีความหลากหลายของประชากรสูงที่สุดอีกหนึ่งทำเลของกรุงเทพฯ โดยหากลองแบ่งความแตกต่างของทำเลรอบๆพญาไท จะพบว่ามีหลายคาแรคเตอร์ของกลุ่มประชากร อาทิ พนักงานออฟฟิศ, บุคลากรทางการแพทย์, นักธุรกิจและผู้ประกอบการ, นักเรียน/นักศึกษา และ Expat ชาวสิงคโปร์, มาเลเซีย และอินโดนีเซีย

• กลุ่มที่1 พนักงานออฟฟิศ

                  ในย่าน พญาไท เป็นศูนย์รวมอาคารสำนักงานให้เช่าจำนวน 14 อาคาร พื้นที่รวมกว่า 208,000 ตารางเมตร ซึ่งนับเป็นสถานีที่มีอาคารสำนักงานให้เช่าเกาะกลุ่มหนาแน่นที่สุดอีกแห่งหนึ่งของรถไฟฟ้าสายสีเขียวสายสุขุมวิท ลองคำนวนจำนวนพนักงานออฟฟิศที่เดินเข้าออกในทำเลพญาไทแล้วประมาณถึง 12,500 คนเลยทีเดียว และด้วยความที่สถานีพญาไท สามารถเดินทางไปสยาม สีลม อโศก และสุขุมวิทได้ง่าย ทำให้เป็นอีกหนึ่งทำเลที่พนักงานออฟฟิศเลือกอยู่อาศัย เพราะราคาไม่แรงเท่ากับใน CBD

• กลุ่มที่2 บุคลากรทางการแพทย์

                  บุคลากรทางการแพทย์ ถือเป็นอีกหนึ่งกลุ่มใหญ่ของทำเล พญาไท ก็ว่าได้ เพราะตั้งแต่ถนนจตุรทิศ เลียบถนนพญาไทถึงอนุสาวรีย์ชัยฯ จนไปถึงถนนพหลโยธินตอนต้น มีโรงพยาบาลถึง 10 แห่ง ทั้งโรงพยาบาลรัฐและอกชน ซึ่งคาดคะเนบุคลากรทางการแพทย์ตามกฎกระทรวงอย่างน้อยๆ ก็มีถึง 886 คน อีกทั้ง ยังมีบุคลากรและนักเรียนนักศึกษาในสถาบันทางการแพทย์อีก 6 แห่ง ที่มีจำนวนกว่า 4,000 คน โดยส่วนใหญ่จะเกาะกลุ่มบริเวณถนนราชวิถีอีกด้วย ซึ่งทำเล พญาไท เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยทางเลือก ที่สงบเงียบกว่าอนุสาวรีย์ชัยฯ

• กลุ่มที่3 นักเรียน นักศึกษา

                  สำหรับ พญาไท นั้นถือเป็นทำเลของนักเรียนนักศึกษามาตั้งแต่ไหนแต่ไร โดยเฉพาะตึกวรรณสรณ์ที่มีสถาบันกวดวิชาชื่อดังมากมาย ส่วนหนึ่งเพราะอยู่ในทำเลที่อยู่ในเมือง เดินทางง่าย ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สยามและจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ทำให้ผู้ปกครองมักเลือกที่นี่ให้เป็นบ้านหลังที่สองของลูกๆ โดยเฉพาะผู้ปกครองต่างจังหวัดที่ส่งบุตรหลายมาเรียนพิเศษช่วงปิดเทอมและซื้อไว้เผื่อตอนเรียนมหาวิทยาลัย

• กลุ่มที่4 นักธุรกิจและผู้ประกอบการ

                  ด้านทิศตะวันออกหรือทิศใต้ของ พญาไท กลุ่มนี้คืออาณาจักรของประตูน้ำที่เราคุ้นเคยกันดี ถึงแม้จะไม่ค่อยเห็นการพัฒนาอะไรใหม่ๆแถวประตูน้ำมาสักพักแล้ว แต่จำนวนพ่อค้าแม่ค้าและผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคับคั่งทุกวัน

• กลุ่มที่5 expat (สิงคโปร์ มาเลเซีย อินโดนีเซีย)

                  กลุ่ม expat ที่ในทำเล พญาไท ส่วนใหญ่อยู่แถวย่านประตูน้ำ โดยแต่ก่อนเราจะพบเห็นชาวสิงคโปร์ มาเลเซีย และอินโดนีเซีย เดินสวนทางกันเจ้าละหวั่น แต่เดี๋ยวนี้เริ่มมีกลุ่มชาวจีนเข้ามามากขึ้น อีกทั้งยังมีตลาดที่เปิดรองรับกลุ่มชาวต่างชาติพวกนี้เพิ่มขึ้นด้วย นอกจากนั้นยังมีโรงแรมระดับ 3 ดาว ราคาที่พักเฉลี่ย 1,200-3,200 ต่อวัน และอพาร์ทเมนท์ที่รองรับชาวต่างชาติมากที่สุดอีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนท์ที่ระดับราคา 7,000-15,000 บาทต่อเดือน ส่วนใหญ่จะมีการเช่าเป็นระยะยาว หลายโครงการไม่มีห้องว่างและไม่สามารถตอบได้ว่าจะว่างเมื่อไรอีกด้วย

อนาคตกับการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีส้ม (MRT)

                  นอกจากเรื่องของความหลากหลายในความเป็นเมืองที่โดดเด่นของพญาไทแล้ว ในอนาคตอันใกล้ทำเล พญาไท ยังได้รับประโยชน์จากการเข้ามาของ รถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก (MRT) ช่วงตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม อีกด้วย ซึ่งถ้าจะถามว่ารถไฟฟ้าสายสีส้มนี้เข้ามาแล้วดีอย่างไร? คงต้องตอบว่าดีอย่างมากแน่นอน เพราะจะทำให้ช่วงตั้งแต่ รางน้ำ-พญาไท-ราชปรารภ-ประตูน้ำ-ราชเทวี ซึ่งเป็นพื้นที่เศรษฐกิจที่สำคัญ แต่ยังไม่มี mass transit เข้าถึงได้อย่างมีประสิทธิภาพ กลายเป็นทำเลเศรษฐกิจที่มีระบบคมนาคมที่สมบูรณ์

                  นอกจากนั้น เส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีส้ม ยังเป็นเส้นทางที่เชื่อมระหว่าง ตะวันตก-ตะวันออก ของกรุงเทพฯ รองรับการเดินทางของคนทางทิศตะวันตก-ตะวันออก ที่ถ้าหากว่าจะเข้ามาในตัวเมืองอย่างสยาม ก็จะต้องมาใช้บริการสายนี้ คล้ายกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อนที่เชื่อมระหว่าง เหนือ-ใต้ ของกรุงเทพฯ ซึ่ง TerraBKK คาดว่ารถไฟฟ้าสายสีส้มจะเป็นตัวแปรที่สำคัญที่เข้ามาทำให้ทำเลรอบเส้นทางรถไฟฟ้านั้นคึกคัก เช่นเดียวกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน (BTS สุขุมวิท) ที่เป็นทำเลฮอตของคอนโดมิเนียมตลอดสายนั่นเอง

พญาไท ไม่ได้หยุดพัฒนา

                  หากเป็นเวลาประมาณ 5-7 ปีก่อน หลายคนอาจมองว่าทำเล พญาไท เป็นทำเลที่ไมค่อยมีแปลงที่ดินสำหรับการพัฒนาอะไรใหม่ๆ แต่ในปี 2561 นี้คงต้องบอกว่า พญาไทยังมีอะไรใหม่ๆให้รอคอยอยู่ โดยเฉพาะโครงการ mixed-use ที่มีการใช้ประโยชน์เข้มข้น และจะช่วยดึงดูด traffic เข้ามาในทำเลได้มากขึ้น ซึ่งก็มีทั้งเจ้าของที่ดินเจ้าเก่าและผู้พัฒนารายใหม่ สะท้อนให้เห็นว่าในสายตาของดีเวลลอปเปอร์แล้ว พญาไท ยังคงเป็นทำเลที่ดึงดูดการพัฒนาและยังสามารถไปได้อีก

Spring Tower (AIRA ONE) - ออฟฟิศเกรด A เกิดใหม่ในพญาไท

                  ที่ดินแปลงสวยติดหัวมุมสี่แยกเพชรบุรี-พญาไท (ฝั่งพญาไท) โดยความร่วมมือของ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ (AIRA), SENA และ แสงฟ้า ถูกพัฒนาเป็นโครงการ AIRA ONE และมีอาคารออฟฟิศให้เช่าเกรดเอ แถมยังผ่านเกณฑ์ LEED อีกด้วย คาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2019 นี้

BTS Phayathai Complex : มิกซ์ยูสบนแปลงที่ดินสุดหวงของบีทีเอส

                  มาถึงเจ้าแห่งที่ดินรถไฟฟ้าอย่างบีทีเอส โดยพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในชื่อ BTS Phayathai Complex ที่เริ่มก่อสร้างไปแล้ว ซึ่งแปลงที่ดินเรียกว่าติดกับ BTS สถานีพญาไทเลยทีเดียว โดยโครงการเป็นอาคารสูง 51 ชั้น ประกอบไปด้วย โรงแรมในแบรนด์ Eastin Grand, คอนโดมิเนียมและออฟฟิศให้เช่าพื้นที่ประมาณ 14,500 ตารางเมตร คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี 2019 นี้ ซึ่งหลายคนยังจับตารออยู่ว่าหากสร้างเสร็จเมื่อไร โครงการนี้น่าจะเป็นโครงการแรกที่ช่วยบูมทำเลพญาไทได้อีกครั้ง

Park Origin Complex Phayathai : แบรนด์ใหม่มิกซ์ยูสจากออริจิ้น

                  มาึถึงคราวที่ดีเวลลอปเปอร์มาแรงอย่าง ออริจิ้น เดินหน้าลุยตลาดมิกซ์ยูสเต็มตัว โดย ออริจิ้น ได้ซื้อแปลงที่ดินโรงแรม 99 Hotel เก่า ใกล้กับตึกวรรณสรณ์ อยู่ห่างจาก BTS สถานีพญาไทและอนุสาวรีย์ชัยฯ ประมาณ 250-300 เมตร เพื่อทำโครงการ Park Origin Complex Phayathai เป็นโครงการมิกซ์ยูส วงเงินลงทุน 10,000 ล้านบาท โดยข้อมูลเบื้องต้นคือเป็นอาคารสูง 33 ชั้น คาดว่าจะประกอบไปด้วย คอนโดมิเนียม, สำนักงานให้เช่า, โรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ และคอมมูนิตี้มอล์ คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี 2022

JRK Tower : แนวโน้มการพัฒนาบนที่ดินป่าราชเทวี

            ที่ดินอีกหนึ่งแปลงหัวมุมสี่แยกเพชรบุรี-พญาไท (ฝั่งราชเทวี) ติดกับโครงการบ้านกลางกรุงที่ปล่อยว่างมานาน ของตระกูลจุฬางกูล มีแนวโน้มว่าจะถูกพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสภายใต้ชื่อ JRK Tower โดยแต่เดิมจะพัฒนาเป็นโรงแรม, เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ และอาคารสำนักงาน ซึ่งต้องรอลุ้นต่อไปว่าจะถูกพัฒนามาเมื่อไรและเป็นแบบไหน เพราะแปลงนี้อยู่ในทำเลดีมากๆและปล่อยว่างมานานเหลือเกิน

คอนโดมิเนียมโครงการใหม่ใน พญาไท

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในย่านพญาไท ต้องบอกว่าเราไม่ได้เห็นโครงการใหม่ๆในทำเลนี้มาเกือบ 2 ปีแล้ว แต่ในปีนี้ถือว่าพญาไทคึกคักเป็นพิเศษ ที่จะมีโครงการใหม่ถึง 3 โปรเจคด้วยกัน เริ่มต้นกันด้วยโปรเจคยักษ์ใหญ่จาก จาก Origin กับโครงการ Park Origin Phayathai ที่ได้กล่าวไปในตอนต้น ซึ่งตอนนี้โครงการก็ยังไม่ได้เปิดเผยข้อมูลอะไรมากนัก

ต่อด้วยโครงการ The Room Phayathai ที่เพิ่งเปิดให้จองกันไปไม่นานนี้ ด้วยราคาเริ่มต้น 5.3 ล้านบาท เป็นการกลับมาของแบรนด์ The Room ที่ห่างหายไปจากตลาดเกือบ 3 ปี ครั้งนี้มาในคอนเซ็ปต์ “พื้นที่ที่ถูกดีไซน์ให้ความวุ่ยวายอยู่แค่ภายนอก”

และอีกหนึ่งโครงการไฮไลท์ของโซนพญาไทกับแบรนด์น้องใหม่จากแสนสิริ XT Phayathai ที่ครั้งนี้มาในแบรนด์ใหม่ล่าสุดที่เน้นกลุ่ม Millennial โดยเฉพาะ ด้วยการออกแบบห้องไว้รองรับคนถึง 6 สไตล์ด้วยกัน จุดขายอีกข้อของโครงการ XT คือการแชร์ส่วนกลางกับโครงการอื่นภายใต้แบรนด์ XT เรียกว่าตอบสนองกลุ่มคนรุ่นใหม่อย่างแท้จริง โดยโครงการ XT Phayathai มีราคาเริ่มต้นที่ 4.9 ล้านบาท (เป็นราคาห้องพร้อมเฟอร์นิเจอร์) หรือเฉลี่ยตารางเมตรละ 169,000 บาท เตรียมเปิดจองเดือนสิงหาคมนี้

จะเห็นว่าปีนี้ปีเดียวก็รวม Supply เข้าไปกว่า 2,400 ยูนิต ซึ่งก็ไม่รู้ว่าจะต้องรออีกกี่ปีจึงจะมีโครงการใหม่เด็ดๆมาเปิดที่พญาไทอีก

TerraBKK Research จึงลองย้อนกลับไปดูการเปิดตัวคอนโดฯในพญาไทตั้งแต่ปี 2550 พบว่าในแต่ละปีมี Supply ไม่มาก นี่จึงเป็นอีกเหตุผลที่ทำไมโครงการใหม่ทั้ง 3 แห่ง จึงเป็นที่น่าจับตาในปีนี้ และคงไม่ต้องแปลกใจที่ทำให้ราคาของปีนี้ขึ้นไปแตะที่ 200,000 บาทต่อตร.ม. เรียกได้ว่าราคาเปิดตัวเพิ่มขึ้นถึงปีละ 10-15% เลยทีเดียว

                  สำหรับการลงทุนในทำเลนี้ ใครที่สนใจจะซื้อเพื่อการปล่อยเช่า ตอนนี้เรทค่าเช่าของ 1 ห้องนอนจะอยู่ที่ประมาณ 22,000-30,000 บาทต่อเดือน เรียกว่าค่าเช่าน้องๆทองหล่อ-เอกมัยเลยทีเดียว อย่างที่ได้กล่าวไปในตอนแรก เพราะ Supply มีน้อย เรื่องแข่งขันกันเช่าจึงไม่ค่อยเกิดขึ้นในทำเลนี้ Rental Yield ของพญาไทจึงอยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปี

                  สำหรับใครที่ยังคงมองว่าทำเลพญาไทเป็นทำเลเมืองชั้นในกลางๆที่ดูไม่มีอะไร คงต้องปรับมุมมองใหม่ เพราะทั้งโครงการมิกซ์ยูสและคอนโดมิเนียมยังคงเกิดใหม่ในทำเลพญาไทอยู่เรื่อยๆ กลุ่มประชากรก็มีกำลังซื้อแถมยังมีความหลากหลาย อีกทั้งยังเป็นทำเลที่เดินทางสะดวกมากที่สุดอีกแห่งของเมืองชั้นในอีกด้วย