ชีวิตสมดุลกว่าเดิมที่ บางหว้า-เพชรเกษม ทำเลที่เป็นมากกว่าอินเตอร์เชนจ์

นับตั้งแต่ปี 2556 ที่รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มส่วนต่อขยายได้เปิดให้บริการ ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม ก็มีการเติบโตของคอนโดมิเนียมอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในปี 2556 ที่รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มเปิดให้บริการในปีแรก มี supply คอนโดมิเนียมสูงถึงเกือบ 2,000 ยูนิต สะท้อนให้เห็นความต้องการที่อยู่อาศัยใน ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม ได้เป็นอย่างดี ซึ่งปรากฎการณ์เช่นนี้กำลังจะกลับมาที่ ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม อีกครั้ง เมื่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายหัวลำโพง-บางแค ที่มีความคืบหน้าในการก่อสร้างกว่า 98% กำลังจะเปิดให้บริการในปี 2562 นี้

ทำไมต้อง รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน?

            เหตุผลที่ TerraBKK Research ให้ความสำคัญกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายที่กำลังจะเปิดขึ้นใน ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม เนื่องจากมองว่ารถไฟฟ้าสายสีำน้ำเงิน เป็นรถไฟฟ้าที่สร้างขึ้นมาเพื่อ รองรับการเดินทางภายในเมือง สำหรับคนชานเมืองฝั่งธนฯ ด้วยลักษณะของเส้นทางที่มีรูปแบบการเดินรถแบบวิ่งวนลูป ระหว่าง ใจกลางเมือง-ธนบุรี-ชานเมือง โดยการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินใน ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม จะเชื่อมระหว่างพื้นที่ชานเมืองสู่โครงข่ายในเมือง ซึ่งจะเป็นปัจจัยดึงดูดสำคัญ ให้เกิดการเกาะกลุ่มของที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นในบริเวณแนวเส้นรถไฟฟ้า ที่จะไม่ได้กระจุกตัวอยู่แค่ในบริเวณพื้นที่เมืองเท่านั้น ทำให้ทำเลบริเวณเมืองรอบนอกอย่างช่วง บางแค-เพชรเกษม-จรัญสนิทวงศ์ มีศักยภาพของทำเลมากขึ้นอย่างยิ่งยวด เนื่องจากสามารถเดินทางเข้าสู่ในเมืองได้อย่างสะดวก โดยที่ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย ยังไม่ได้เพิ่มสูงมากเกินไปเมื่อเทียบกับบริเวณใจกลางเมือง นอกจากนั้น รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ยังเข้ามาช่วยทำให้โครงข่ายการคมนาคมใน ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม สมบูรณ์มากยิ่งขึ้นทั้งรถ-เรือ-ราง

            โดยสรุปก็คือ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เป็นรถไฟฟ้าสายที่เอื้อประโยชน์ต่อคนฝั่งธนบุรีมากที่สุด เนื่องจากเส้นทางส่วนต่อขยายนั้นพาดผ่านย่านสำคัญของฝั่งธนบุรีทั้งหมดตั้งแต่ จรัญสนิทวงศ์, ปิ่นเกล้า ไปจนถึงแนวเส้นถนนเพชรเกษม ทำให้คนฝั่งธนฯ สามารถย่นระยะเวลาการเดินทางเข้าสู่แหล่งงานในเมืองชั้นในที่เป็นย่านสำคัญ จากเดิมที่ใช้รถยนต์เพื่อเข้าเมืองต้องใช้เวลาประมาณ 2 ชั่วโมง หากใช้รถไฟฟ้าจะเหลือเพียง 20-30 นาที ด้วยปัจจัยนี้จึงทำให้เกิดแรงดึงดูดการเข้ามาของกลุ่มคนที่อาศัยอยู่บริเวณชานเมืองที่แต่เดิมเป็นชุมชนบ้านเดี่ยวจำนวนมาก โดยการเปลี่ยนแปลงจะเห็นได้ชัดเจนว่าเปลี่ยนจากการ “กระจาย” ของที่อยู่อาศัยเป็นการ “กระจุก” ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะที่ ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม ซึ่งเป็น Interchange ของรถไฟฟ้าสายสำคัญทั้ง 2 สายนั่นเอง

บางหว้า-เพชรเกษม ย่นระยะการเดินทาง ไปได้ทุกที่

            ถึงแม้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายจะยังไม่เปิดให้บริการ แต่ทำเลบางหว้า-เพชรเกษมก็เป็นทำเลตั้งต้นการเดินทาง ที่สำคัญของคนฝั่งธนบุรีอยู่แล้ว โดยเฉพาะที่รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย สถานีบางหว้า ซึ่งเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าสายหลักในการเดินทางเข้าสู่ทำเล CBD ของคนฝั่งธนบุรี ที่สามารถทำให้ชาวธนบุรีที่อาศัยบริเวณสถานีบางหว้า สามารถเดินทางโดยใช้รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้าสู่สยาม ที่มีระยะทางห่างกันประมาณ 17 กม. ได้ภายในระยะเวลาเพียง 25-30 นาทีเท่านั้น

            แต่หาก รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย หัวลำโพง-บางแค เปิดให้ใช้บริการในปี 2562 จะทำให้ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม เป็นทำเลของฝั่งธนบุรีที่สามารถเดินทางไปได้ทุกที่อย่างสมบูรณ์ โดยทั้งรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีน้ำเงินจากสถานีบางหว้า จะสามารถเชื่อมต่อกับสถานี Interchange ที่เปิดให้บริการแล้วได้รวมกันถึง 8 สถานี เพิ่มเติมศักยภาพการเดินทางแต่เดิมที่รองรับการเชื่อมต่อกับทำเล CBD ให้สามารถเดินทางสู่ชานเมืองได้สะดวกมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น แอร์พอร์ตลิงค์ (สนามบินสุวรรณภูมิ), สวนจตุจักร และ สายสีม่วง (เตาปูน-นนทบุรี)

            และในอนาคตหากรถไฟฟ้าหลากสีของกรุงเทพฯ สามารถเปิดให้บริการพร้อมกันทุกสาย จาก ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม จะสามารถเชื่อมต่อกับ Interchange สถานีรถไฟฟ้าสายอื่นๆ ได้ถึง 22 สถานี ครบทุกสายที่จะมีในอนาคต เรียกได้ว่าหากอยู่ที่ บางหว้า-เพชรเกษม ก็ไม่ต้องกังวลเรื่องการเดินทางอีกต่อไป เพราะสามารถเข้าถึงได้ทุกสายทั่วกรุงเทพฯ

บางหว้า-เพชรเกษม คือบ้านหลังที่สองของคน เพชรเกษม-ธนบุรี อย่างเต็มรูปแบบ

            สำหรับ ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม เริ่มมีการเปลี่ยนแปลงของรูปแบบที่อยู่อาศัยเข้าสู่แนวสูงมาตั้งแต่เริ่มมีข่าวการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ซึ่งทำให้ ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม เริ่มกลายเป็นบ้านหลังที่สองของคนเพชรเกษม (ตอนปลาย) ที่ทำงานอยู่ใน CBD เนื่องจากสามารถใช้รถไฟฟ้าไปทำงานและอยู่ไม่ห่างจากภูมิลำเนาเดิม

            แต่ในปี 2562 ที่ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย หัวลำโพง-บางแค เปิดให้ใช้บริการ จะทำให้ ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม จะไม่ได้เป็นเฉพาะแค่บ้านหลังที่สองของคนที่มีภูมิลำเนาเดิมอยู่ในเพชรเกษมเท่านั้น แต่ยังรวมถึงบางแค พุทธมณฑล และบรมราชชนนีด้วย หรือก็คือครอบคลุมเพชรเกษม-ธนบุรีแทบทั้งหมด เนื่องจากสามารถใช้ถนนที่เป็นเส้นทางหลักในการเชื่อมต่อภูมิลำเนาเดิมได้สะดวก อาทิ ถนนเพชรเกษม, ถนนราชพฤกษ์, ถนนพุทธมณฑล, ถนนพรานนก-กาญจนาภิเษก, ถนนบรมราชชนนี และ ถนนจรัญสนิทวงศ์ และสามารถเข้าถึงที่ทำงานในทำเล CBD หรือแม้กระทั่ง New CBD (พระราม9) หรือ New Town (สถานีกลางบางซื่อ) ได้อย่างสะดวกได้ทั้ง รถไฟฟ้าสายสีเขียว และ สายสีน้ำเงิน

            จากการเดินทางที่จะสะดวกสบายมากขึ้นในอนาคต ส่งผลมาถึงราคาและปริมาณ Supply ของคอนโดมิเนียม TerraBKK จึงลองย้อนไปดูราคาเปิดตัวและปริมาณ Supply ในแต่ละปี พบว่าตั้งแต่ปี 2011 หลังจากเริ่มการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายแล้ว ทั้งราคาและจำนวนยูนิตคอนโดฯก็เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะ 2-3 ปีที่ผ่านมานี้ เราจะเห็นคอนโดมิเนียมเปิดตัวในย่านนี้มากขึ้น รวมถึงการเข้ามาของ Big Brand อย่างแสนสิริ และ Big Project อย่าง Parkland ที่ทำให้ในปี 2017 มี Supply มากถึงกว่า 5,000 ยูนิต ด้วยราคาเปิดตัวที่อัพสูงขึ้นเรื่อยๆ 5-10% ต่อปี ทั้งนี้ หากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปีหน้า (2562) จะยิ่งทำให้ราคาคอนโดฯในทำเลนี้เพิ่มสูงขึ้นไปอีก เป็นที่น่าจับตามองต่อไปว่า ราคาของทำเลนี้ในปี 2562 จะขึ้นไปถึงเท่าไหร่?

            เมื่อมาดูคอนโดฯน่าซื้อสำหรับโซนนี้ หลายคนอาจจะเลือกไม่ถูกเพราะตัวเลือกเยอะมาก TerraBKK จึงคัดมาเฉพาะคอนโดฯสร้างเสร็จพร้อมอยู่และอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 เมตร เพราะระยะ 500 เมตรคือระยะเดินที่กำลังดี ไม่ได้เหนื่อยจนเกินไป นำโครงการทั้งหมดมาจัด Group ตามราคาและระยะห่างจากรถไฟฟ้า ซึ่งเราก็จะแบ่งออกได้เป็น 4 Groups ดังนี้

            แกนแนวตั้งจะเป็น “ราคาต่อตารางเมตร” ซึ่งเป็นราคาขาย ณ ปัจจุบันที่ทีม TerraBKK ทำการสำรวจมา ยิ่งอยู่สูงแปลว่ายิ่งแพง และแกนแนวนอนคือระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้า (เมตร) จะเห็นว่า Group 1: ระยะเดินใกล้ๆในราคาสบายกระเป๋า ยังไม่มีโครงการไหนเข้าข่าย เพราะหากอยู่ใกล้รถไฟฟ้าก็จะมีราคาที่สูงขึ้นไปอีก เราจึงมาดู Group 2: ระยะเดินกำลังเหนื่อยแต่ราคายังสบายกระเป๋าอยู่ ก็จะมีโครงการชีวาทัย เพชรเกษม 27 เข้ากรุ๊ปเพียงโครงการเดียว จะสังเกตุได้ว่าหากต้องการคอนโดที่ใกล้รถไฟฟ้าในระยะไม่เกิน 250 เมตร จะต้องจ่ายคอนโดฯในราคา 96,000-100,000 บาทต่อตร.ม. หรือในราคาอย่างต่ำเกือบ 3 ล้านบาท อย่างโครงการ Ideo ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์ และโครงการ Bangkok Feliz @บางแค สเตชัน แต่หากเขยิบทำเลออกมาอีกไม่กี่ร้อยเมตร โครงการชีวาทัย เพชรเกษม 27 ก็ถือว่าไม่ได้ไกลมากนัก ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าประมาณ 350 เมตร และสามารถซื้อคอนโดฯ แบบ Fully Furnished ได้ในราคาประมาณ 92,000 บาทต่อตร.ม.หรือประมาณ 2 ล้านต้นๆ เท่านั้น

            ซึ่งคอนโดฯในโซนเพชรเกษมนี้ ตามที่ได้กล่าวไปข้างต้นแล้วว่าเหมาะกับคนที่เดิมมีบ้านอยู่ฝั่งธนบุรี-เพชรเกษม หรือแถวพุทธมณฑล เพื่อกลายเป็นบ้านหลังที่ 2 ไว้สำหรับการเดินทางเข้าเมืองที่สะดวกกว่าเดิม แต่อีกกลุ่มหนึ่งก็ซื้อไว้ปล่อยเช่าโดยเฉพาะกลุ่มนักศึกษาม.สยามที่ถือว่าเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของโซนนี้เลยทีเดียว จึงไม่แปลกใจหากแถวสถานีเพชรเกษม 48-บางหว้า จะเป็นโซนยอดนิยมสำหรับนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่านักศึกษา นอกจากนี้ยังมีกลุ่มคนทำงานที่ทำงานย่านสีลม-สาทร ที่จะได้อานิสงค์จากโซนนี้ไปด้วยเช่นกัน ด้วยความง่ายของการเดินทางต่อเดียวถึง โซนนี้จึงสามารถปล่อยเช่าได้เรทค่าเช่าที่ดีกว่าโซนอื่นบนเส้นรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ด้วยค่าเช่าที่สูงกว่าถึง 50%!!

            หากเป็นโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในโซนบางหว้า-เพชรเกษม48 จะมีโครงการชีวาทัย เพชรเกษม 27 ที่เข้าข่ายในทำเลน่าลงทุน รวมถึงทำเลที่ตั้งของโครงการที่อยู่หน้ามหาวิทยาลัยสยามและมีสะพานลอยข้ามไปถึงหน้ามหาวิทยาลัยได้เลย นับว่าเป็นอีกโครงการหนึ่งที่น่าสนใจในทำเลนี้

            สำหรับทำเลเพชรเกษม ที่ต้องจับตาดูกันต่อไปว่าในปีหน้า (2562) ที่มีกำหนดเปิดใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย (หัวลำโพง-บางแค) ก่อนเดือนสิงหาคม น่าจะเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่อีกครั้งหนึ่งสำหรับทำเลนี้ ในอนาคตเราน่าจะได้เห็นอะไรใหม่ๆในเพชรเกษมมากขึ้น ด้วยการเดินทางที่ง่ายขึ้นกว่าเดิม ไม่ต้องปวดหัวกับรถติดบนถนนอีกต่อไป อีกทั้งตอนนี้ยังเป็นช่วงที่รถไฟฟ้ายังไม่เปิด ราคาคอนโดก็ยังไม่ได้สูงมากนัก เพราะหากรถไฟฟ้าเปิดใช้บริการ ราคาของคอนโดมิเนียมจะยิ่งปรับสูงขึ้นกว่านี้อย่างแน่นอน