“บางนา” (EAST BUSINESS DISTRICT)
พลิกดินสู่ดาวอาเซียน

          ถ้าให้เปรียบเปรยในแง่ของการวางพื้นที่ยุทธศาสตร์เมืองแบบโบราณ ก็คงเปรียบได้ว่า “บางนา” เป็นดั่งหัวเมืองชั้นในที่มีความสำคัญในการเป็นเมืองหน้าด่าน บทบาทของบางนาในปัจจุบันก็ยังคงเป็นเสมือนเงาของกรุงเทพ เมื่อกรุงเทพพัฒนา บางนาก็ย่อมก้าวหน้าตามไปด้วย จึงเป็นเหตุผลที่เพียงพอที่จะทำให้ Developer ทั้งหลายให้ความสำคัญกับพื้นที่นี้

          แน่นอนว่าศักยภาพทำเลบางนา ได้รับการเกื้อหนุนจากางภาครัฐ ด้วยเมกะโปรเจ็กต์ที่ครอบคลุม โดยเฉพาะเมกะโปรเจ็กต์ที่ถือเป็น วาระแห่งชาติ ที่ทำให้ประเทศไทยก้าวเข้าสู่เวทีโลกอย่าง Eastern Economic Corridor : EEC ที่ดึงดูดเม็ดเงินการลงทุนจากภาคเอกชนทั้งในและต่างประเทศมหาศาล โดย TerraBKK จะขออัพเดทและเน้นย้ำความสำคัญของโครงการที่มีความเกี่ยวพันกับทำเลบางนา ดังนี้

EEC World Class Economic Zone

         โครงการ ระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก (EEC) ถือเป็นโครงการที่มีเม็ดเงินลงทุนมากที่สุดของประเทศในขณะนี้ ซึ่งถือเป็นความหวังของรัฐบาลที่อยากจะผลักดันให้ประเทศไทย ก้าวเข้าสู่เวทีโลกอย่างเต็มรูปแบบ โดยการเกิดขึ้นของ ระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก (EEC) ไม่เพียงแต่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจชาติให้ขยายตัวเฉลี่ยราว 5% ต่อปีเท่านั้น แต่ยังขนทัพการพัฒนาที่ล้วนแล้วแต่ส่งผลให้ ทำเลบางนา มีโอกาสในการเติบโตมากขึ้นอย่างยิ่งยวด

         เป้าหมายของ EEC คือการต่อยอดการพัฒนาเมืองอุตสาหกรรมภาคตะวันออก 3 จังหวัด ได้แก่ ฉะเชิงเทรา, ชลบุรี และระยอง ซึ่งเป็นจังหวัดยุทธศาสตร์ใน แผนพัฒนาเศรฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Seaboard) อยู่แล้ว ให้มีกลุ่มอุตสาหกรรมใหม่ที่สอดคล้องกับแนวโน้มเศรษฐกิจโลก ซึ่งเป็นไปตามนโยบาย Thailand 4.0 นั่นเอง

โครงการนำร่องของ EEC

         ด้วยเป้าหมายของการพัฒนา ที่หวังจะให้ EEC คือกลุ่มจังหวัดพลิกโฉมกลายเป็นศูนย์กลางแหล่งเศรษฐกิจใหม่ของประเทศ ทำให้ต้องครอบคุลมการพัฒนา ทั้งในด้าน การพัฒนาเมือง, แหล่งท่องเที่ยว, ธุรกิจ, สิ่งอำนวยความสะดวก และโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อสร้างคุณภาพชีวิตคนในพื้นที่เดิม และดึงดูดการลงทุนจากผู้ที่จะเข้ามาลงทุนใหม่ ซึ่งโครงการนำร่องของ EEC ล้วนเป็นการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับการเดินทาง ขนส่งและโลจิสติกส์ และการพัฒนาความพร้อมของเมืองทั้งสิ้น ภายใต้วงเงินประมาณ 1.5 ล้านล้านบาท ได้แก่

• โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา (สนามบินนานาชาติแห่งที่ 3 ของไทย) 200,000 ล้านบาท
• รถไฟรางคู่ เชื่อมแหล่งอุตสาหกรรมกับท่าเรือ 64,300 ล้านบาท
• พัฒนาท่าเรือแหลมฉบัง 88,000 ล้านบาท
• พัฒนาท่าเรือมาบตาพุด 10,150 ล้านบาท
• พัฒนาเมืองในจังหวัดชลบุรี, ระยอง และฉะเชิงเทรา 400,000 ล้านบาท
• ก่อสร้างถนนมอเตอร์เวย์ 3 เส้นทาง 35,300 ล้านบาท
• พัฒนาเขตนวัตกรรมด้านเทคโนโลยีและลงทุนกับอุตสาหกรรมเป้าหมาย 500,000 ล้านบาท

          แน่นอนว่าโครงการนำร่องเหล่านี้ จะทำให้พื้นที่ตะวันออกของไทยสร้างแรงดึงดูดทั้งในด้านการลงทุนและการท่องเที่ยวมากขึ้น แต่นอกเหนือจากนั้น EEC ยังสร้างอะไรให้กับประเทศไทยได้อีก?

ส่งเสริม 5 อุตสาหกรรมเดิม ผลักดัน 5 อุตสาหกรรมใหม่ ให้ไทยสู่เวทีโลก

         สำหรับโครงการ EEC มีการส่งเสริม 5 กลุ่มอุตสาหกรรมเดิม อันได้แก่ อุตสาหกรรมยานยนต์, อุตสาหรรมอิเล็กทรอนิกส์อัจริยะ, การเกษตรและเทคโนโลยีชีวิตภาพระดับสูง, อุตสาหกรรมการแปรรูปอาหาร และอุตสาหกรรมท่องเที่ยวกลุ่มรายได้ดีและท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ

         สำหรับอุตสาหกรรมที่ได้รับการผลักดันเพิ่มเติมใน EEC เป็นอุตสาหกรรมสมัยใหม่ ที่เกาะเทรนด์เศรษฐกิจโลก ได้แก่ หุ่นยนต์เพื่ออุตสาหกรรมและชีวิตประจำวัน, อุตสาหกรรมการบินและโลจิสติกส์, อุตสาหกรรมการแพทย์ครบวงจร, อุตสาหกรรมเชื้อเพลิงชีวภาพและเคมีชีวภาพ และอุตสาหกรรมดิจิตอล

          TerraBKK Research มองว่า กลุ่มอุตสาหกรรมใหม่ 5 กลุ่มที่ได้รับการส่งเสริม ล้วนแล้วแต่เป็นอุตสาหกรรมที่ต้องใช้ แรงงานทักษะระดับสูง แน่นอนว่าสิ่งที่ตามมา คือการเข้ามาของบุคลากรต่างชาติในระดับแรงงานคุณภาพซึ่งมีกำลังซื้อสูง สิ่งนี้เองคือผลพลอยได้ี่ที่ได้รับการคาดหมายไว้จากโครงการ EEC ที่จะส่งอานิสงส์ให้กับทำเลอื่นๆที่อยู่ในช่วงรอยต่อของ กรุงเทพฯ-EEC

             นอกจากโอกาสจากการเพิ่มขึ้นของบุคลากรทักษะสูงจากต่างชาติแล้ว โครงการ EEC ยังมีศักยภาพด้านทำเลที่ตั้งที่เป็น ศูนย์กลางอาเซียน และที่ำสำคัญในสถิติโลกจาก World Economic Forum 2017 ยังบอกว่า ประเทศไทยติด TOP 10 ของโลก ในด้านการเป็นประเทศที่มีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงเพื่อให้เกิดความสะดวกในการประกอบธุรกิจมากที่สุดในปีที่ผ่านมา ซึ่งการพัฒนาที่รุดหน้าจนสะดุดตานี้เอง ที่ทำให้ต่างประเทศมีความเชื่อมั่นในการเข้ามาลงทุน โดยเฉพาะกับโครงการที่เป็นเรือธงของชาติอย่าง EEC

ในอนาคตคือ EEC แต่ตอนนี้มีอะไร?

              นอกเหนือจากการพัฒนาในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC อย่าง ฉะเชิงเทรา, ชลบุรี และระยอง ยังมีการพัฒนาอื่นๆในพื้นที่กรุงเทพฯและสมุทรปราการ เนื่องจากเป็นรอยต่อเส้นทางเศรษฐกิจสำคัญ โดยแต่ละโครงการที่กำลังเกิดขึ้นในทำเลบางนาตอนนี้ ล้วนแล้วแต่เป็นโครงการระดับ เมกะโปรเจ็กต์ และที่ำสำคัญคือ ไม่มีทำเลไหนในกรุงเทพฯอีกแล้ว ที่มีการเกิดขึ้นของเมกะโปรเจ็กต์หนาแน่นเช่นเดียวกับ บางนา ลองมาไล่เรียงกันดูว่ามีโครงการอะไรบ้าง?

ใกล้ได้ยลโฉม ‘สุวรรณภูมิ เฟส 2’

            เมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา บริษัท การท่าอากาศยานไทย จำกัด (ทอท.) ได้ประกาศผู้ชนะการออกแบบโครงการก่อสร้าง อาคารผู้โดยสารหลังที่ 2 (Terminal 2) สนามบินสุวรรณภูมิ ภายใต้ค่าจ้างออกแบบวงเงิน 329 ล้านบาท หลังจากนี้ผู้รับจ้างมีระยะเวลาออกแบบอีก 10 เดือน จึงจะประมูลงานก่อสร้างเป็นลำดับถัดไป คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ปลายปี 2562 และแล้วเสร็จปลายปี 2564

            โดยอาคารใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้นนี้ จะ สามารถเพิ่มศักยภาพในการรองรับผู้โดยสารในสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิได้อีกปีละ 30 ล้านคน

เมกะโปรเจ็กต์เกิดใหม่ในบางนา ชนะ CBD

            สำหรับทำเลบางนา มีโครงการใหม่ๆเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในปี 2560-2561 นี้ ที่มีโครงการระดับเมกะโปรเจ็กต์เปิดตัวอย่างมากมาย สมทบศักยภาพเดิม ที่มีแหล่งช้อปปิ้ง, ศูนย์ประชุม และรูปแบบความบันเทิงต่างๆอยู่แล้ว อาทิ ไบเทค บางนา, เซ็นทรัล พลาซ่า บางนา และ เมกะ บางนา

           แต่สำหรับปี 2560-2568 นี้ ในทำเลบางนาจะมีเมกะโปรเจ็กต์ที่ช่วยหนุนศักยภาพในด้านแหล่งงานและที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการมิกซ์ยูส ซึ่ง TerraBKK มองเห็นการความน่าสนใจของทำเลบางนา ที่มีการลงทุนโครงการมิกส์ยูสในทำเลบางนา มูลค่าโครงการรวมกว่า 317,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่ามูลค่าโครงการที่เกิดในทำเล CBD ที่มีมูลค่าโครงการรวมประมาณ 216,200 ล้านบาท ซึ่งเป็นอานิสงส์มาจากโครงการจากภาครัฐ ที่ทำให้เอกชนมีความเชื่อมันในศักยภาพทำเลบางนา ไม่ว่าจะเป็น รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ, โครงการพัฒนาสนามบินสุวรรณภูมิ เฟส2 หรือ โครงการ EEC ก็ตาม

          สำหรับเมกะโปรเจ็กต์จากภาคเอกชนที่เปิดตัวในทำเลบางนา ได้แก่

• เซ็นทรัล วิลเลจ (Central Village) ลักซ์ชูรี่เอาท์เล็ตแห่งแรกของประเทศไทย โดยมีพื้นที่โครงการ 40,000 ตร.ม. รองรับกลุ่มนักท่องเที่ยวทั้งไทยและต่างประเทศ ซึ่งตั้งอยู่ใกล้กับสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ คาดว่าจะเปิดให้บริการภายในปี 2562
• เดอะ ฟอเรสเทียส์ (The Forestias) โครงการมิกส์ยูสโดยกลุ่มแมกโนเลีย บนพื้นที่กว่า 300 ไร่ งบลงทุนกว่า 90,000 ล้านบาท โครงการจะประกอบไปด้วย อาคารสำนักงาน, โรงแรม, ช้อปปิ้ง, รีเทล, ที่อยู่อาศัย และศูนย์เรียนรู้ธรรมชาติ ที่เรียกได้ว่าจะสร้างมิติของเมืองใหม่บริเวณบางนา-ตราดให้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง โดยคาดว่าจะเสร็จในปี 2565
• เมกะ ซิตี้ (Mega City) ต่อยอดจากโครงการที่เป็นแม่เหล็กในทำเลบางนาอย่าง ‘เมกะ บางนา’ โดยกลุ่มเดอะ มอลล์ เป็นโครงการมิกส์ยูสที่มีพื้นที่รวมกว่า 400 ไร่
นอกจากนั้น ทำเลบางนา ยังมีการเติบโตของตลาดออฟฟิศให้เช่าอย่างต่อเนื่อง ทำให้ช่องว่างด้านแหล่งงานในทำเลบางนาที่เคยขาดหายไปได้ถูกเติมเต็มในที่สุด ทำให้ตอนนี้ทำเลบางนา มีความพร้อมสรรพและกลายเป็น ‘City within the City’ ไปเรียบร้อย ไม่ว่าจะเป็น ระบบคมนาคม, แหล่งงาน, สิ่งอำนวยความสะดวก และที่อยู่อาศัย ที่เทียบเท่ากับเืมืองชั้นใน (Inner CBD) ของกรุงเทพฯ

            สำหรับการเดินทางใน ทำเลบางนา มีความรุดหน้าด้านการพัฒนาขนส่งมวลชนอย่างมาก นอกเหนือจาก รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย แบริ่ง-สมุทรปราการ ที่ใกล้จะเปิดให้บริการภายในปลายปี 2561 นี้ ก็ยังตามมี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง ที่เข้ามาช่วยเสริมศักยภาพการเดินทางในช่วงถนนศรีนครินทร์ ทำให้ช่องว่างด้านขนส่งมวลชนของกรุงเทพตะวันออก ถูกเติมเต็มอย่างไร้ช่องโหว่ โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการภายในปี 2564

            สำหรับแผนพัฒนาด้านขนส่งมวลชนในอนาคตของทำเลบางนา ยังมี รถไฟฟ้ารางเบา (LRT) บางนา-สุวรรณภูมิ ที่เชื่อมต่อจากรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีบางนา และมีเส้นทางวิ่งเลียบไปตามถนนบางนา-ตราด และปลายทางอยู่ที่สนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ โดยปัจจุบันยังอยู่ในช่วงทบทวนและศึกษาแผนโครงการ

สถานการณ์อสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัย ทำเลบางนา

           ด้วยความเจริญของพื้นที่บางนา จากปัจจัยสำคัญอย่างการลงทุนในโครงการระดับชาติของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็น โครงการท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิ เส้นทางโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง รวมทั้ง การเป็นพื้นที่เชื่อมต่อเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ตามแผนยุทธศาสตร์ภายใต้ไทยแลนด์ 4.0 เป็นต้น หากมองในแง่การเปลี่ยนแปลงด้านอสังหาริมทรัพย์ ลองดูกันว่า ตลอดกว่า 10 ปีที่ผ่านมานั้น ราคาที่ดินย่านบางนามีการเปลี่ยนแปลงไปเช่นไร รวมทั้ง ข้อมูลเกี่ยวกับสถานการณ์คอนโดมิเนียมในย่านบางนา รายละเอียดดังนี้

           “ ถนนบางนา-ตราด ” เชื่อมต่อระหว่าง 2 จังหวัด นั้นคือ กรุงเทพมหานคร (เขตบางนา) และ สมุทรปราการ (อำเภอบางพลี) ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ถนนบางนา-ตราด พื้นที่กรุงเทพมหานคร (เขตบางนา) มีราคาประเมินที่ดินเฉลี่ย 130,000 บาทต่อตารางวา (รอบปี 2551-2554) จากนั้นปรับขึ้น 140,000-170,000 บาทต่อตารางวา (รอบปี 2555-2558) และล่าสุด ในรอบปี 2559-2562 มีราคาประเมินที่ดินเฉลี่ย 140,000-190,000 บาทต่อตารางวา ขณะเดียวกัน ถนนบางนา-ตราด พื้นที่สมุทรปราการ (อำเภอบางพลี) ราคาประเมินที่ดินรอบปี 2559-2562 ล่าสุดเฉลี่ย 40,000-100,000 บาทต่อตารางวา ปรับขึ้นจาก 37,000-100,000บาทต่อตารางวา (รอบปี 2555-2558) กล่าวได้ว่า ภาพรวม ราคาประเมินที่ดิน ถนนบางนา-ตราด มีการเติบโตของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินราว 5-15% ต่อรอบปีประเมิน ตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

             ที่ผ่านมาต้องบอกว่า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมย่านบางนา ไม่ได้หวือหวามากนัก เมื่อเทียบกับทำเลอื่นของกรุงเทพ กล่าวเช่นนี้ ก็ไม่ได้จะหมายความว่าโครงการคอนโดมิเนียมย่านบางนาจะเงียบเหงาสักทีเดียว เพราะ “บางนา” เป็นที่ตั้งของคอนโดมิเนียมไม่น้อยกว่า 20 โครงการ ตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

             การเปลี่ยนแปลงของราคาเปิดตัวคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัวในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จากราคาเปิดตัวเฉลี่ยราว 20,000-30,000 บาทต่อตารางเมตร จำนวนหน่วยขายเฉลี่ยหลักพันหน่วยต่อโครงการ อาทิ เดอะ พาร์คแลนด์ ศรีนครินทร์, ศุภาลัย พาร์ค ศรีนครินทร์ เป็นต้น ปัจจุบันขยับขึ้นมาเป็น 50,000-60,000 บาทต่อตารางเมตร จำนวนหน่วยขายต่อโครงการลดลงเหลือหลักร้อยต่อโครงการ อาทิ ลุมพินี เพลส บางนา กม.3, เอสเพน คอนโด ลาซาล เฟส บี เป็นต้น สำหรับคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ปี 2561 นอกจาก เอ สเปซ เมกา 2 ของกลุ่มอารียาแล้ว ยังมีอีกหนึ่งโครงการของกลุ่มเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ นั้นคือ นิช โมโน เมกะ สเปซ บางนา ติดถนนใหญ่บางนา-ตราด ใกล้เมกะบางนา โดดเด่นด้วยพื้นที่จอดรถที่มากกว่าถึง 70% และพื้นที่ส่วนกลางที่มากถึง 3 ชั้น โดยโครงการนี้ยังอยู่ภายใต้แนวคิด Made from Her แนวคิดเอาใจผู้หญิงจากเสนาฯ อีกด้วย ขณะนี้ยังไม่ทราบราคาเปิดตัว เนื่องจากอยู่ในระหว่างเปิดลงทะเบียน

             ผลตอบแทนของคอนโดมิเนียมย่านบางนา Cap Gain เฉลี่ย 3.8% - 6% ต่อปี ราคาตลาดเฉลี่ยราว 50,000-68,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะเดียวกัน ราคาตลาดค่าเช่ามากน้อยตามแต่ประเภทห้องพัก โดยอัตราค่าเช่าห้อง studio เฉลี่ย 6,500-8,500 บาทต่อเดือน, อัตราค่าเช่าประเภท 1 ห้องนอน เฉลี่ย 7,500-10,000 บาทต่อเดือน และ อัตราค่าเช่าประเภท 2 ห้องนอน เฉลี่ย 12,000-18,000 บาทต่อเดือน ภาพรวม Rental Yield เฉลี่ย 5%-6% ต่อปี ถือว่าใช้ได้เลยทีเดียว

            สำหรับศักยภาพ ทำเลบางนา นั้น TerraBKK Research มองว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญของ Bangkok East Gateway อย่างแท้จริง ด้วยการเติบโตของสิ่งอำนวยความสะดวกในด้านต่างๆที่เข้ามาเติมเต็มช่องว่างในทำเบางนา ทำให้ในอนาคตอันใกล้นี้ เราอาจจะได้เห็นบางนา่ในรูปแบบ EBD (East Business District) ซึ่งยังไม่มีทำเลไหนเติบโตอย่างเห็นได้ชัดขนาดนี้