คลองเตย-ผังเมือง เผยร่างพ.ร.บ.ผังเมืองรวมกทม.และปริมณฑลฉบับใหม่คืบ หลังพบพื้นที่ชุมชนและพื้นที่สิ่งปลูกสร้างขยายตัวเพิ่ม มุ่งเน้นการปรับระดับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อส่งเสริมการพัฒนาเมือง คาดมีผลบังคับใช้ภายในสิ้นปี 2562

นายมนตรี ศักดิ์เมือง รักการในตำแหน่งที่ปรึกษาด้านการผังเมือง กรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย (มท.) เปิดเผยภายในงานสัมมนา”กรุงเทพจตุรทิศ:ผ่าผังเมืองใหม่ พลิกโฉมกรุงเทพฯ สู่มหาครโลก” ว่า ในปัจจุบันพื้นที่ชุมชนและสิ่งปลูกสร้างในกทม.และปริมณฑลมีแนวโน้มขยายตัวเพิ่มขึ้น ครอบคลุมพื้นที่กทม.เกือบทั้งหมด รวมถึงกระจายตัวออกไปนอกพื้นที่วงแหวนกาญจนาภิเษกตามเส้นทางคมนาคมสายหลัก โดยพื้นที่สิ่งปลูกสร้างมีแนวโน้มขยายตัวมากกว่า 2,000 ตร.กม.ซึ่งมีจำนวนประชากรอาศัยอยู่รวมประมาณ 16.7 ล้านคน และคาดว่าในอีก 20 ปีข้างหน้าจะจำนวนประชากรจะเพิ่มเป็น 19.8 ล้านคน

ขณะที่สถานการณ์แนวโน้มด้ารการใช้ประโยชน์ที่ดินในกทม.และปริมณฑ แบ่งเป็น พื้นที่เกษตรกรรม 50% ส่วนใหญ่อยู่ใน นครปฐม และ นนทบุรี นอกจากนี้ยังได้มีการรุกล้ำพื้นที่เกษตรกรรมชานเมือง โดยมีการเปลี่ยนแปลงเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่น พบมากใน นนทบุรี และ ปทุมธานี ส่วนความต้องการพื้นที่เมืองและอุตสาหกรรมมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามการเติบโตของประชากร การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและกิจกรรมทางเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตามร่างกฏหมายผังหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครและปริมณฑลฉบับใหม่ คาดว่าจะจัดทำแล้วเสร็จภายในสิ้นปีนี้ และนำเข้าสู่ขั้นตอนการพิจารณาต่อไป

นายศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม) กล่าวว่า ร่างพ.ร.บ.ผังเมืองรวมกทม.และปริมณฑลฉบับใหม่ คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ได้ภายในสิ้นปี 2562 ซึ่งผังเมืองใหม่นี้จะเน้นการปรับระดับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อส่งเสริมการพัฒนาเมือง โดยมีการส่งเสริมพัฒนาโดยรอบพื้นที่สถานีระบบขนส่งมวลชนทางรางต่างๆ ส่งเสริมย่านพระราม 9 ให้เป็นนิวซีบีดี ปรับระดับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อส่งเสริมการพัฒนาเมือง เพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน เพิ่มระยะส่งเสริมการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าจาก 500 เมตร เป็น 800-1,000 เมตร ปัจจุบันอยู่ระหว่างการพิจารณา

สำหรับมาตรการทางผังเมืองใหม่ๆ ได้มีข้อกำหนดโครงการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ทั้งนี้ยังได้มีแผนในการทำผังพัฒนาพื้นที่เฉพาะ ซึ่ง 1 ใน 3 โครงการนำร่องภายใต้ผังแม่บทเพื่อการอนุรักษ์ฟื้นฟูย่านกะดีจีน-คลองสาน ส่วนอีก 2 โครงการ คือ โครงการก่อสร้างศูนย์ข้อมูลท่องเที่ยวทางน้ำ-จักรยาน บริเวณใต้สะพานปฐมราชานุสรณ์ และ โครงการปรับปรุงภูมิทัศน์ทางสัญจรบนโครงสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณช่องกลางสะพานพระปกเกล้า อย่างไรก็ตามในช่วงที่ผ่านมาภาคเอกชนได้มีการเข้าร่วมในการพัฒนาเมือง เช่น ในทำเลราชประสงค์โมเดล ย่านสีลมและย่านนวัตกรรมบางกะปิ ด้วยการปรับปรุงภูมิทัศน์ อีกด้วย

TerraBKK ได้หยิบยกสาระสำคัญในผังเมืองกรุงเทพฯ จากงาน "เสวนากรุงเทพจตุรทิศ ผ่า! ผังเมืองใหม่ พลิกโฉมกรุงเทพฯ สู่...มหานครโลก" ที่กำลังอยู่ในขั้นตอนการปรับปรุงมาให้รับชม ว่ามีอะไรเปลี่ยนแปลงไปจากผังเมืองฉบับเก่าบ้าง

  • สำหรับร่างผังการใช้ประโยชน์ที่ดินในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับที่กำลังจะเกิดขึ้นในปี 2562 นี้ ใช้แนวคิดในการทำให้ศูนย์กลางเมือง (CBD) ซึ่งเป็นใจกลางเมืองมีการกระจุกตัวความเจริญแบบ Compact โดยมีย่านเมืองชั้นใน ถูกกำหนดให้มีบทบาทเป็น Sub-CBD ได้แก่ ธนบุรี, อารีย์-จตุจักร และรัชดา-พระราม9 
    ในด้านการรองรับการขยายตัวของเมือง มีการกำหนดให้พื้นที่สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) ขยายตัวไปตาม 3 ทิศหลักของเมือง ได้แก้ จตุจักร (เหนือ), พระราม9-รามคำแหง (ตะวันออก) และเพชรเกษม (ตะวันตก)

  • มีการปรับผังสีหรือผังข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ในทำเลเมืองชั้นในที่อยู่ในระยะให้บริการของรถไฟฟ้า ให้มีศักยภาพต่อการพัฒนามากขึ้น เช่น บริเวณอโศก-คลองเตย มีแนวคิดในการปรับจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล ย.9, ย.10) ปรับให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.7) เพื่อให้สามารถพัฒนาโครงการที่มีอาคารขนาดใหญ่ได้

  • มีการปรับผังสีในเมืองชั้นนอก ให้สามารถรองรับการขยายตัวของเมือง อันเนื่องมาจากการเข้าถึงของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย โดยเฉพาะ สายสีเขียวอ่อน, สายสีเหลือง, สายสีน้ำตาล และสายสีชมพู

  • มีการปรับพื้นที่รองรับน้ำ (Floodway) ในทิศตะวันออก ซึ่งแต่เดิม เป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) ให้เป็นพื้นที่เกษตรกรรม ทำให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้

  • ปรับผังสีจากพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.2) บริเวณชานเมืองฝั่งตะวันตก เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เพื่อรองรัยการขยายตัวของที่อยู่อาศัยในบริเวณชานเมือง
  • ปรับผังสีในพื้นที่บริเวณชานเมืองเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เพื่อรองรัยการขยายตัวของที่อยู่อาศัยในบริเวณชานเมือง ที่มาพร้อมกับรถไฟฟ้าสายสีแดงข้มและสายสีม่วง

  • กำหนดจุดเชื่อมต่อของขนส่งมวลชนให้มีความสมดุลและลื่นไหลมากขึ้น เพื่อครอบคลุมการเข้าถึงขนส่งมวลชนในทั่วพื้นที่กรุงเทพ

มีนำมาตรการจูงใจใหม่ๆมาใช้ เช่น มาตรการข้อกำหนดโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned Unit Development) โดยปรับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน จากเดิม ย.1 - ย.12 เป็น ย.1 - ย.15

สาระสำคัญที่น่าสนใจและมองข้ามไม่ได้ คือสามารถพัฒนาพื้นที่โครงการขนาดใหญ่ ในพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยได้ จากเดิมที่ไม่สามารถทำได้ โดยให้พัฒนาอยู่ในเงื่อนไขที่กำหนด 

มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (TDR) หรือการโอนสิทธิพัฒนาทางอากาศ

จัดวางผังพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า ให้เป็นจุดเปลี่ยนถ่ายตามแนวคิดการพัฒนาพื้นที่แบบ TOD ในระยะ 500 ม. รอบสถานีรถไฟฟ้า

การให้ FAR Bonus ตามเงื่อนไขใหม่